PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE ADESÃO. REVISÃO DE CLÁUSULAS. CAPITALIZAÇÃO. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE POR CONSTRUTORA/INCORPORADORA. VEDAÇÃO. EMPRESAS NÃO INTEGRANTES DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL. SÚMULA Nº 539/STJ. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. RECÁLCULO DO DÉBITO. RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS A MAIOR. COMPENSAÇÃO COM PARCELAS EVENTUALMENTE INADIMPLIDAS E COM EVENTUAL SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta por RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra sentença que, em ação revisional de contrato cumulada com pedido de tutela provisória de urgência, declarou a nulidade da cláusula contratual que previa a utilização do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price), determinou o recálculo da dívida com afastamento da capitalização de juros e condenou as rés à restituição simples dos valores cobrados a maior em cada parcela.

2. As apelantes sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por entenderem que o contrato é regido pela Lei nº 9.514/1997, defendem a licitude da Tabela Price, a inexistência de capitalização indevida de juros e a validade das cláusulas contratuais relativas à incidência de juros e correção monetária. Requerem, ainda, a improcedência da restituição de valores, a compensação com parcelas inadimplidas e a revisão dos honorários advocatícios.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO.

3. Discute-se: (i) a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre consumidores e incorporadoras; (ii) a validade da utilização da Tabela Price por construtoras e incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional; (iii) a manutenção da restituição simples dos valores eventualmente pagos a maior; (iv) a possibilidade de compensação do crédito apurado com parcelas inadimplidas, vincendas ou com o saldo devedor remanescente do contrato; e (v) a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

4. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

5. A Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia possui entendimento consolidado no sentido de que a utilização da Tabela Price por construtoras e incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional mostra-se incompatível com a disciplina jurídica aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

6. Nos termos da Súmula nº 539 do Superior Tribunal de Justiça, a capitalização de juros exige autorização legal expressa. Não ostentando as apelantes a condição de instituições financeiras, revela-se abusiva a adoção de sistemática contratual fundada na capitalização periódica de juros.

7. Mantém-se a sentença na parte em que declarou a nulidade da cláusula contratual que instituiu a Tabela Price e determinou o recálculo da dívida mediante sistema de amortização sem capitalização de juros.

8. Preserva-se a restituição simples dos valores eventualmente pagos a maior. Todavia, o crédito apurado em favor dos consumidores deverá ser previamente compensado com eventuais parcelas vencidas, vincendas ou com o saldo devedor remanescente oriundo do mesmo contrato, mediante encontro de contas em liquidação de sentença.

9. O parcial acolhimento do recurso restringe-se à forma de satisfação do crédito a ser apurado em liquidação de sentença, sem afastar a procedência dos pedidos principais formulados na inicial. Configurado o decaimento mínimo da parte autora, impõe-se a aplicação do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, permanecendo inalterados os ônus sucumbenciais fixados na sentença.

IV. DISPOSITIVO.

10. Recurso conhecido e parcialmente provido para determinar que eventual crédito apurado em favor dos autores seja previamente compensado com parcelas eventualmente inadimplidas, vincendas ou com o saldo devedor remanescente do contrato, mediante encontro de contas em liquidação de sentença, mantidos os demais termos da sentença.

Dispositivos relevantes citados: arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990; arts. 368 e seguintes e 884 do Código Civil; arts. 86 e 98, § 3º, do Código de Processo Civil; Lei nº 4.595/1964.

Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 539 do Superior Tribunal de Justiça; entendimento consolidado da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia acerca da vedação da utilização da Tabela Price por construtoras e incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8012100-86.2020.8.05.0274, em que figura como apelantes RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e como apelados FABRICIO SOARES PEREIRA e ANA PAULA PAIXAO CAMPOS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer do recurso de apelação e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Relatora, que passa a integrar o presente julgado.

Salvador,

Presidente 

DESª. ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Relatora

Procurador(a) de Justiça

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra a sentença de ID. 90059233, proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista, que, nos autos da ação revisional de contrato cumulada com pedido de tutela provisória de urgência ajuizada por FABRÍCIO SOARES PEREIRA e ANA PAULA PAIXÃO CAMPOS, julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade da cláusula contratual que previa a aplicação do sistema francês de amortização (Tabela Price), determinar o recálculo da dívida com afastamento da capitalização de juros e a restituição simples, em favor da parte autora, dos valores cobrados a maior em cada parcela. Na mesma oportunidade, indeferiu o pedido de tutela de urgência, manteve o benefício da gratuidade da justiça concedido aos autores, condenou as rés ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa e retificou o valor da causa para R$ 85.275,00.

Nas razões recursais (ID 90059244), as apelantes sustentam, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato firmado entre as partes, por se tratar de pacto regido pela Lei nº 9.514/1997.

Afirmam que a demanda decorre do inadimplemento dos autores, os quais deixaram de adimplir regularmente as prestações contratadas, buscando afastar encargos expressamente previstos no instrumento contratual.

Alegam a licitude da utilização da Tabela Price, a inexistência de capitalização indevida de juros e a regularidade das cláusulas contratuais referentes à incidência de juros e correção monetária.

Defendem, ainda, a improcedência do pedido de restituição de valores, a necessidade de compensação com parcelas inadimplidas e a revisão da verba honorária fixada na sentença.

Ao final, requerem o provimento do recurso para reforma integral do julgado.

Contrarrazões apresentadas no ID. 90059250.

Após a interposição do recurso, foi determinada a complementação do preparo recursal em razão da retificação do valor da causa promovida na sentença, providência posteriormente cumprida pelas recorrentes (ID. 95732557 e ID. 95732556).

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Elaborado o relatório, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA).

Salvador, 06 de julho de 2026.

DESª. ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Relatora

 A7

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal consiste em examinar se deve ser mantida a sentença que declarou a nulidade das cláusulas contratuais que previam a utilização do Sistema Francês de Amortização – Tabela Price, determinou o recálculo da dívida com afastamento da capitalização de juros e condenou as rés à restituição simples dos valores alegadamente cobrados a maior.

As apelantes sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a regularidade da Tabela Price e dos encargos contratuais, requerendo a improcedência dos pedidos, a compensação com parcelas inadimplidas e a revisão dos honorários advocatícios.

O recurso merece parcial provimento, somente quanto ao pedido de compensação com parcelas inadimplidas.

Inicialmente, não prospera a alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de contrato de promessa de compra e venda de lote firmado entre consumidores finais e sociedades empresárias responsáveis pela implantação e comercialização do empreendimento imobiliário, circunstância que atrai a incidência das normas protetivas do CDC, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990, sem que a mera submissão do pacto às disposições da Lei nº 9.514/1997 seja suficiente para afastar a natureza consumerista da relação jurídica.

No mérito, observa-se que o contrato acostado aos autos sob o ID nº 90058645 estabelece a incidência de juros remuneratórios mediante a utilização do Sistema Francês de Amortização – Tabela Price.

A controvérsia cinge-se à validade da adoção do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) por incorporadoras e construtoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional.

Consta dos autos (ID nº 90058648) estudo técnico particular apresentado pela parte autora, segundo o qual a sistemática contratual adotada acarretaria amortização negativa e incidência de juros sobre juros ao longo da execução do contrato.

Cumpre destacar que as apelantes, regularmente intimadas para especificação de provas (ID nº 90059223), requereram o julgamento antecipado da lide, deixando de postular a realização de perícia judicial destinada à apuração dos cálculos ou ao enfrentamento das conclusões técnicas apresentadas pela parte autora (ID nº 90059227).

A controvérsia deve ser solucionada à luz do entendimento consolidado desta Terceira Câmara Cível, segundo o qual a utilização da Tabela Price por construtoras e incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional mostra-se incompatível com a sistemática jurídica aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Nesse sentido:

"EMENTA. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE ADESÃO. REVISÃO DE CLÁUSULAS. CAPITALIZAÇÃO. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE POR CONSTRUTORA/INCORPORADORA. VEDAÇÃO. NÃO INTEGRANTES DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. NECESSIDADE DE RECOMPOSIÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO. REFORMA PARA A MODALIDADE SIMPLES. ANATOCISMO CONFIGURADO. PERÍCIA TÉCNICA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

[…]

As construtoras e incorporadoras não são instituições financeiras (Lei nº 4.595/1964) e, portanto, carecem de autorização legal para aplicar a capitalização mensal de juros (Súmula nº 539/STJ).

[...]"

(Apelação/Reexame Necessário 0084225-52.2011.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Almir Pereira de Jesus, Terceira Câmara Cível, Publicado em 11/05/2026).

No caso, as apelantes exercem atividade de incorporação e desenvolvimento imobiliário, não integrando o Sistema Financeiro Nacional nem ostentando a condição jurídica de instituições financeiras, nos termos da Lei nº 4.595/1964.

Nessa perspectiva, a utilização de sistema de amortização fundado em capitalização periódica de juros não encontra amparo legal, motivo pelo qual a jurisprudência desta Terceira Câmara Cível tem reconhecido a abusividade de cláusulas que importem anatocismo em contratos dessa natureza.

Assim, deve ser mantida a sentença que declarou a nulidade da cláusula contratual instituidora da Tabela Price e determinou o recálculo do débito com adoção de sistema de amortização sem capitalização de juros, a ser apurado em liquidação de sentença.

Todavia, assiste parcial razão às apelantes quanto aos efeitos patrimoniais da condenação.

Embora mantida a condenação à restituição simples dos valores eventualmente pagos a maior, assiste parcial razão às apelantes quanto à forma de satisfação desse crédito.

Isso porque o contrato permanece produzindo efeitos e o próprio recálculo judicial determinado na sentença demanda a prévia apuração do saldo contratual efetivamente existente entre as partes.

Neste compasso, eventual crédito apurado em favor dos autores deverá ser primeiramente compensado com eventuais parcelas vencidas, vincendas ou com o saldo devedor remanescente oriundo do mesmo negócio jurídico, nos termos dos arts. 368 e seguintes do Código Civil, procedendo-se ao encontro de contas em liquidação de sentença.

Somente após a compensação e a apuração do saldo final será exigível eventual restituição em favor dos consumidores, evitando-se enriquecimento sem causa de qualquer das partes, nos termos do art. 884 do Código Civil.

Não merece acolhimento, contudo, o pedido de redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Embora o recurso seja parcialmente provido para determinar que eventual crédito apurado em favor dos autores seja previamente compensado com parcelas vencidas, vincendas ou com o saldo devedor remanescente do contrato, tal providência não altera a procedência dos pedidos principais formulados na ação, os quais permanecem integralmente acolhidos.

A modificação promovida por este julgamento restringe-se à forma de satisfação do crédito a ser apurado em liquidação de sentença, mediante prévia compensação com o saldo contratual eventualmente existente, sem afastar o reconhecimento do direito material dos autores nem reduzir a extensão do provimento jurisdicional que lhes foi concedido.

Permanecem íntegros os capítulos da sentença que reconheceram a incidência do Código de Defesa do Consumidor, declararam a nulidade da cláusula contratual instituidora da Tabela Price, determinaram o recálculo da dívida com afastamento da capitalização de juros e asseguraram a restituição simples dos valores eventualmente pagos a maior.

Desse modo, o decaimento da parte autora revela-se mínimo, atraindo a incidência do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, razão pela qual devem ser mantidos os ônus sucumbenciais fixados na sentença.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO para reformar parcialmente a sentença de ID nº 90059233, exclusivamente para determinar que eventual crédito apurado em favor dos autores seja previamente compensado com parcelas eventualmente inadimplidas, vincendas ou com o saldo devedor remanescente do contrato, mediante encontro de contas em liquidação de sentença.

Mantêm-se os demais termos da sentença, inclusive o reconhecimento da nulidade da cláusula contratual instituidora da Tabela Price, a determinação de recálculo da dívida sem capitalização de juros, a restituição simples dos valores eventualmente pagos a maior e os ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC

É como voto.

Sala das Sessões,

Presidente

DESª. ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Relatora

Procurador(a) de Justiça

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