PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. RECONHECIMENTO DO DIREITO. IMÓVEL COMERCIAL. POSSIBILIDADE. PRAZO SUPERIOR A 10 ANOS. EXISTÊNCIA DE JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA MODIFICADA. 

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         1. A controvérsia gira em torno do reconhecimento da usucapião em favor da apelante, a qual foi indeferida pelo juízo a quo com base na alegação de que se tratava de imóvel comercial, necessitando de registro de adjudicação compulsória devido a inadimplemento do imposto de transmissão. 
         2. O artigo 1.238 do Código Civil permite a usucapião, reduzindo o prazo para dez anos quando o possuidor realiza obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel. 
         3. A apelante apresentou contrato de promessa de compra e venda, evidenciando justo título, o que, junto à prova da posse e demais requisitos legais, permite a aquisição do imóvel por usucapião. 
         4. A mera pendência de ação de adjudicação compulsória pelo proprietário anterior não é impeditivo para a usucapião, pois a apelante adquiriu o bem de quem tinha legitimidade para vendê-lo. 
         5. O fato do imóvel ser comercial não exclui a possibilidade de usucapião, visto que a legislação admite essa modalidade para bens de natureza comercial, especialmente quando demonstrada a realização de serviços produtivos. 
         6. O ITBI não incide em caso de usucapião, visto que não há transferência inter vivos na ação. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, n.º 8021455-61.2023.8.05.0001, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, por CONHECER e DAR PROVIMENTO a Apelação Cível. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por CELIA REGINA CORREIA CARIBÉ,  em razão da sentença, proferida pelo juízo da 9º Vara Cível e Comercial da Salvador que julgou improcedente os pedidos da inicial em Ação de Usucapião, nos seguintes termos: 

A despeito das alegações ventiladas pela parte Autora, mantém-se aqui o entendimento de que o prazo para a Usucapião neste caso é aquele geral constante do art. 1.238 do CC, ou seja, 15 (quinze) anos, especialmente quando, considerada a cadeia sucessória do bem, impossível dessumir o justo título e a boa-fé. 

Não comporta, a situação em comento, o reconhecimento de usucapião ordinária, em razão de a finalidade do imóvel ser exclusivamente comercial, motivo pelo qual não há falar-se na aplicação do regramento inserto no parágrafo único do art. 1.238 da Lei Material. 

De outra banda, persiste aqui a preocupação de que o prosseguimento desta ação, sem o prévio registro da adjudicação compulsória, sirva de esteio para que as partes deixem de pagar o imposto de transmissão devido. 

Ante o exposto, julgo extinta a presente demanda, sem exame de mérito, com forte no quanto disposto no art. 485, IV, do CPC. 

Sem custas, face à gratuidade que ora defiro. 

P.I.C. Salvador-BA, 11 de dezembro de 2023. ANA KARENA NOBRE JUÍZA DE DIREITO 

Inconformada, recorreu a autora para reformar a sentença, alegando preenchimento dos requisitos para usucapião, pois possui justo título, posse ininterrupta por mais de 10 anos, animus domini e boa-fé. 

Sem contrarrazões. 

Distribuídos os autos à Terceira Câmara Cível, por sorteio, me foi incumbida a relatoria. 

Solicito pauta para julgamento ao tempo em que informo acerca da possibilidade de sustentação oral. 

Salvador/BA, 2 de abril de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora

IX

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso, uma vez que deferida a gratuidade da justiça. 

Cinge-se a controvérsia em avaliar a sentença que deixou de reconhecer, em favor da apelante, o reconhecimento do preenchimento dos requisitos da usucapião sob a justificativa que se trata de imóvel comercial, e que não caberia a usucapião sem o prévio registro da adjudicação compulsória, em razão de não pagamento do imposto de transmissão. 

Cabe observar que se trata de usucapião de imóvel comercial fundada em justo título, uma vez que a parte apresentou o contrato de promessa de compra e venda do antigo proprietário (68980821), o sr. Tobias Tavares da Cruz. 

Ao compulsar os autos observo que o proprietário anterior ajuizou uma Ação de Adjudicação Compulsória contra SUAREZ INCORPORACOES LTDA, ainda pendente de recurso de apelação e que a referida empresa informa que não se recursou a outorga da escritura, mas que havia uma hipoteca por força de financiamento obtido para construção do empreendimento. 

Dessa forma, incontroverso que a parte adquiriu o imóvel de quem possuía justo título, pois já havia quitado o pagamento para construtora, e assim, repassou o referido bem, em promessa de compra e venda para a autora, ora apelante. 

Assim, não cabe a autora ajuizar ação de adjudicação como compreendeu a magistrada inicial, pois não se trata de ação petitória, uma vez que adquiriu do antigo proprietário, este sim com legitimidade para a ação de adjudicação compulsória. 

Ademais, o fato do imóvel ser comercial não é impeditivo para a usucapião requerida, uma vez que o parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil reduz para 10 anos o prazo do possuidor que tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel, o que é o caso. 

O Código Civil dispõe sobre a possibilidade de aquisição da propriedade decorrente de usucapião: 

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 

Também se encaixa no presente caso a previsão o art. 1.242 do Código Civil: 

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. 

Consequentemente, não se exige que seja imóvel para fins de moradia, sendo perfeitamente aplicável no caso concreto. 

Para o preenchimento dos requisitos é necessário que o imóvel seja suscetível a usucapião, a prova da posse, animus domini, decurso do prazo temporal. 

Ora, a parte autora comprovou o preenchimento de todos os requisitos, inclusive o justo título e a boa-fé, uma vez que nada impede que o imóvel usucapível seja comercial. 

Neste sentido: 

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – PROPRIEDADE DE OUTROS IMÓVEIS – POSSIBILIDADE – CARÁTER COMERCIAL – NÃO IMPEDITIVO - REQUISITOS DA AÇÃO PREENCHIDOS PELA PARTE AUTORA – ART. 1.238, DO C. CIVIL - PROVAS SUFICIENTES PARA DEMONSTRAR OS REQUISITOS DA USUCAPIÃO – RECURSO PROVIDO . 1. De conformidade com o art. 1.238 do Código Civil de 2002, que trata da usucapião extraordinária, aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé . O parágrafo único do art. 1.238 do CC admite a redução do prazo prescricional quando demonstrado o exercício qualificado da posse pela moradia ou pela realização de investimentos ou execução de serviços de caráter produtivo sobre o bem. 2 . Ou seja, na usucapião extraordinária pode o interessado já ser proprietário de outros imóveis, desde que satisfaça os requisitos da Lei no caso concreto. 3. Da mesma maneira, a usucapião extraordinária permite que o imóvel seja destinado para uso comercial, atribuindo caráter produtivo no local. 4 . Aliás, o parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, reduz o prazo para aquisição do imóvel por usucapião, quando nele o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 5. Assim, restando preenchidos os requisitos necessários para a decretação da prescrição aquisitiva, a reforma da sentença é medida que se impõe, para julgar procedente o pedido inicial . (TJ-MT - AC: 00029702520168110003, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 19/04/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/04/2023) 

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Agenor Ferreira de Lima Filho Rua Imperador Dom Pedro II, 207, Fórum Paula Batista, Santo Antônio, RECIFE - PE - CEP: 50010-240 - F:(81) 31819113 QUINTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 820-15.2020 .8.17.2218. COMARCA DE ORIGEM: Goiana – 1ª Vara Cível . APELANTE: Allison Tavares Barbosa. APELADOS: Réus em Lugar Incerto e a Eventual Interessada, Maria José da Silva. RELATOR: Des. Agenor Ferreira de Lima Filho . EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – BENS IMÓVEIS – POSSE JUSTA, MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI – OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – SERVIÇO DE CARÁTER PRODUTIVO – REQUISITO PREENCHIDO – PRAZO DE 10 (DEZ) ANOS – APLICABILIDADE DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 1.238 DO CC – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO À UNANIMIDADE. 1 . Nos termos do parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, aquele que sem justo título ou boa-fé “houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo” adquire, no prazo de 10 (dez) anos, a propriedade do imóvel por usucapião. 2. Sentença reformada . Recurso provido à unanimidade. ACÓRDÃO Vistos, relatados, discutidos e votados os autos em epígrafe, Acordam os Desembargadores integrante da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, à unanimidade de votos, em dar provimento ao presente recurso, no sentido de reconhecer a aquisição por usucapião extraordinário pelo Autor/Apelante do imóvel descrito na exordial, tudo nos termos do voto do Relator, e notas taquigráficas, acaso existentes. Recife, data registrada no sistema. Des . Agenor Ferreira de Lima Filho Relator (TJ-PE - AC: 00008201520208172218, Relator.: AGENOR FERREIRA DE LIMA FILHO, Data de Julgamento: 29/07/2021, Gabinete do Des. Agenor Ferreira de Lima Filho) 

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO . REQUISITOS EXIGIDOS PELO ART. 1.242 DO CC DEVIDAMENTE PREENCHIDOS. EXISTÊNCIA DE JUSTO TÍTULO, BOA-FÉ E POSSE SUPERIOR A 10 ANOS . SENTENÇA MODIFICADA. Conforme preconizado pela legislação aplicada à espécie, para a declaração de domínio mediante o instituto da usucapião, exige-se a comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta, durante determinado lapso temporal, além do chamado ânimo de dono. Igualmente é possível usucapir também com base em posse adquirida em justo título, o que é chamado de usucapião ordinário, como dispõe o art. 1 .242 do CC/2002. Neste ínterim, justo título é o documento com aparência de legítimo e válido, mesmo que o ato seja, na verdade, translativo, inapto a transferir a propriedade. No caso dos autos, os requisitos exigidos pela legislação foram demonstrados. Sendo assim, merece reforma a sentença que julgou improcedente o pedido formulado pelos autores .DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70082703497, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Giovanni Conti, Julgado em: 20-02-2020) (TJ-RS - AC: 70082703497 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 20/02/2020, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 28/02/2020) 

In casu, o instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. 

Ademais, a usucapião extraordinária permite que o imóvel seja destinado para uso comercial, atribuindo caráter produtivo no local, reduzindo o prazo de 15 para 10 anos.  O parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, reduz o prazo para aquisição do imóvel por usucapião, quando nele o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 

Já o art.1242 permite que o prazo seja de 10 anos, quando houver justo título e boa-fé, como no presente caso. 

Desta maneira, inconteste que estão preenchidos os requisitos para a usucapião, seja extraordinária, seja ordinária, motivo pela qual deve ser reformada a sentença de primeiro grau. 

Com relação ao pagamento de Imposto de Transmissão de bens imóveis, ITBI, não existindo transferência imobiliária inter vivos na ação de Usucapião, não há a incidência do imposto. 

Ante ao exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso, a fim de reformar a sentença, para declarar a usucapião em favor da autora/apelante do imóvel objeto a lide, com base no parágrafo único, do art. 1.238 e art. 1242, do Código Civil.  

Salvador/BA, 2 de abril de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora

IX