PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. ACORDO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO EXPRESSA. ÔNUS DA PROVA DO DEVEDOR. MORA AUTOMÁTICA. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

I - A ausência de cláusula expressa de quitação no termo de acordo impede que se presuma a extinção de parcelas vencidas não elencadas, sobretudo em se tratando de obrigação propter rem e de trato sucessivo.

II - Compete ao devedor, nos termos do art. 373, II, do CPC, demonstrar documentalmente o adimplemento das obrigações objeto da execução.

III - A mora nas obrigações líquidas com termo certo é automática, nos termos do art. 397 do Código Civil, não havendo necessidade de citação para sua constituição.

IV - A alegação de excesso de execução demanda a apresentação de memória de cálculo, nos moldes do art. 917, §2º, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu o embargante.

V - Sentença mantida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8127758-36.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante ROBSON OLIVEIRA DOS SANTOS e como apelada SUBCONDOMINIO RESERVA DAS PLANTAS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação interposto por ROBSON OLIVEIRA DOS SANTOS, irresignado com a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DA COMARCA DE SALVADOR – BAHIA, que rejeitou os embargos à execução opostos contra o SUBCONDOMÍNIO RESERVA DAS PLANTAS, nos autos da execução de título extrajudicial nº 8009989-75.2020.8.05.0001, relativa a débitos de cotas condominiais.

Na inicial dos embargos, o ora apelante sustentou que firmou acordo com o apelado em 25/10/2017, contemplando todas as cotas condominiais em atraso até setembro de 2017, havendo quitação implícita dos valores vencidos até então, nos termos da cláusula 1.1 do acordo. Alegou, ainda, que apenas duas parcelas posteriores ao acordo (ambas vencidas em 05/12/2018, nos valores históricos de R$ 20,95 e R$ 419,02) permaneceriam em aberto, totalizando, com atualização, R$ 519,07.

Argumentou também que, ainda que se considerasse a existência de parcelas vencidas não contempladas no ajuste, os encargos moratórios apenas poderiam incidir a partir da citação na execução, e não desde os respectivos vencimentos.

O Juízo de origem, mediante sentença de ID nº 79891465, rejeitou os embargos à execução, sob o fundamento de que o acordo firmado entre as partes não implicaria quitação das parcelas anteriores não especificadas no termo, ressaltando que a quitação deve ser documental e expressa, não havendo, nos autos, comprovação de pagamento das cotas ora cobradas. Reputou, ademais, que a mora se constitui com o vencimento, nos termos do art. 397 do Código Civil, não havendo razão para sua fixação apenas a partir da citação.

Condenou o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Nas razões recursais (ID nº 79891525), o apelante pugna pela reforma da sentença, sustentando, em síntese: (i) a existência de transação válida e eficaz, apta a extinguir os débitos condominiais vencidos até a celebração do acordo, conforme interpretação extensiva da cláusula 1.1 do pacto; (ii) a inexistência de mora anterior à citação, dado que agiu de boa-fé ao firmar o ajuste, sendo a responsabilidade pela eventual exclusão de parcelas do acordo imputável exclusivamente ao credor; (iii) a inversão indevida do ônus da prova, na medida em que o termo de acordo juntado constituiria início razoável de prova da quitação, competindo ao exequente infirmá-lo; (iv) e, alternativamente, requer a revisão do valor executado, considerando o alegado excesso, limitando-o a R$ 7.444,28, conforme sua planilha de cálculo.

Ao final, requer a concessão da justiça gratuita, a declaração de quitação das parcelas vencidas até 25/10/2017 e o reconhecimento do excesso de execução.

Contrarrazões foram apresentadas pelo Subcondomínio Reserva das Plantas (ID nº 79891526), defendendo a manutenção da sentença sob o argumento de que o acordo celebrado não contém cláusula de quitação geral, sendo legítima a cobrança das cotas vencidas anteriormente e não quitadas. Pugna, ainda, pelo reconhecimento da má-fé do apelante e pela aplicação de sanções previstas no art. 77, do CPC.

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma legal.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Cuida-se de apelação interposta contra sentença que rejeitou embargos à execução opostos por ROBSON OLIVEIRA DOS SANTOS em face de execução promovida pelo SUBCONDOMÍNIO RESERVA DAS PLANTAS, em que se discute a legitimidade da cobrança de cotas condominiais anteriores ao termo de acordo celebrado entre as partes em 25/10/2017.

A controvérsia cinge-se em torno da extensão dos efeitos do acordo extrajudicial firmado pelas partes e da incidência dos encargos moratórios sobre os valores exigidos.

O termo de acordo celebrado entre as partes, de ID nº 79891008, estabelece no item 1.1 que:

"Fica o condômino devedor comprometido a pagar, além das parcelas do acordo, todas as parcelas de cota mensal a vencer, sob pena de cobrança judicial e execução por descumprimento do pactuado, independente de qualquer notificação ou aviso prévio."

A cláusula em exame não menciona de forma expressa a quitação integral das parcelas vencidas até a data do acordo, tampouco declara a inexistência de débitos anteriores ao período especificado. A ausência de cláusula de quitação geral impede a conclusão, por presunção, de que a totalidade das cotas em atraso foi objeto de composição.

A jurisprudência pátria, embora reconheça a possibilidade de extinção da obrigação por transação (art. 840 do CC), é firme em exigir interpretação restritiva dos efeitos do acordo, sendo imprescindível a presença de declaração inequívoca de quitação, especialmente em se tratando de obrigação propter rem, de trato sucessivo, como é o caso das cotas condominiais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DIFERENÇA DO VALOR DOS ALUGUEIS. REAJUSTE ANUAL . PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. INSURGÊNCIA DO AUTOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL COM DURAÇÃO DE 10 (DEZ) ANOS. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO . EXIGÊNCIA DA DIFERENÇA DE VALORES NO PERÍODO DE AGOSTO/2019 A ABRIL/2022. DISTRATO ASSINADO EM MAIO/2022. ENTREGA DAS CHAVES EM AGOSTO/2022. ASPECTO DO QUAL AS RÉS NÃO SE INSURGIRAM OU REFUTARAM . INSTITUTO DA SUPRESSIO. OMISSÃO NÃO QUALIFICADA. CASO FORTUITO. DOENÇA GRAVE . AFASTAMENTO. EQUILÍBRIO ENTRE DIREITOS E OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. 1. A inércia e a criação da percepção válida e plausível deve ser avaliada de acordo com a situação concreta; no caso, por se tratar de insurgência apresentada quanto aos últimos três anos de contrato, em que o autor, em grande parte desse período, esteve acometido de grave enfermidade conforme comprovado (com risco de morte), deve ser levada em consideração, por corresponder, com efeito, à situação de absoluto impedimento ao acompanhamento (usual e esperado) das obrigações, ou seja, deve-se levar em conta que houve uma situação excepcional (força maior) . 2. Além disso, “sem o pagamento dos reajustes anuais do aluguel que tem por finalidade corrigir a defasagem provocada pela inflação, o equilíbrio entre os direitos e obrigações estabelecidos no contrato estaria prejudicado, resultado de um lado, em desvantagem patrimonial ao locador e, de outro, em enriquecimento indevido das locatárias” (TJSP, AC 1021654-62.2019.8 .26.0001; Relator Neto Barbosa Ferreira, 29ª Câmara de Direito Privado; julg. 31.10 .2023).DISTRATO. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA OU DE QUITAÇÃO GERAL E IRRESTRITA. 3 . Por não constar no distrato (mov. 1.7) declaração ou menção de “plena ou irrestrita quitação ou quitação geral”, afasta-se a concordância tácita sobre valores não pagos. 4 . Ao mesmo tempo em que não há no distrato referência à quitação, plena, geral, e irrevogável da dívida, há referência sobre o eventual débito de IPTU e outros encargos acessórios. Além disso, considera-se que o autor, ao propor a ação, demonstrou de modo suficiente os valores aos quais os alugueres deveriam ser reajustados, contrapondo-se aos depositados, de modo a evidenciar as diferenças, ainda que considerado o desconto de IRRF. 5. Assim, a diferença não corresponde à importância indicada pelo autor, mas deve ser apurada em liquidação de sentença .COMPROVAÇÃO DAS DIFERENÇAS PELO AUTOR. ART. 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 6 . Considera-se suficientemente a embasar o pedido do autor o reajuste dos alugueres, de modo anual, pelo índice do IGP-M. 7. A Parte ré alega genericamente que a diferença exigida pelo autor está inserida nos valores descontados a título de IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte), por se tratar de obrigação legal, quando se trata de locador (pessoa física) e locatária (pessoa jurídica); todavia, não demonstrou tenha incidido efetivamente sobre o valor reajustado. 8 . Parte autora que admite e autoriza, em impugnação à contestação, seja efetivado o desconto de IRRF; portanto, deve ser reconhecido o direito do autor em obter a diferença no valor dos aluguéis com o desconto do IRRF (aspecto inexistente na petição inicial).SENTENÇA REFORMADA. PRETENSÃO INICIAL PARCIALMENTE PROCEDENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA . DECAIMENTO MÍNIMO DO PEDIDO PELO AUTOR. ARTIGO 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONDENAÇÃO EXCLUSIVA DAS RÉS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM 15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, A SER APURADO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA .RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PR 00021957920228160158 São Mateus do Sul, Relator.: Espedito Reis do Amaral, Data de Julgamento: 15/07/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/07/2024)

Assim, não assiste razão ao apelante quanto à alegação de quitação genérica. A cláusula 1.1 evidencia que o acordo se referia apenas às cotas elencadas no documento, não abrangendo outras anteriores não mencionadas.

Importante destacar que o apelante não colacionou aos autos quaisquer comprovantes de pagamento das parcelas ora executadas, limitando-se a invocar interpretação extensiva da cláusula contratual.

Conforme disposto no art. 373, II, do CPC, incumbia ao embargante/apelante comprovar a alegada quitação. Não o fazendo, não há como acolher sua pretensão.

Quanto à mora, estabelece o art. 397 do Código Civil:

“O inadimplemento das obrigações, positivas e líquidas, no seu termo, constitui o devedor em mora, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial.”

Tratando-se de obrigação líquida, com termo certo, como as cotas condominiais mensais, a mora é automática, sendo irrelevante, para fins de constituição em mora, a citação em eventual processo judicial.

Ademais, a alegação de boa-fé do devedor não tem o condão de exonerá-lo dos efeitos legais da inadimplência, sobretudo porque não há qualquer conduta atribuível ao exequente que configure desídia ou indução a erro, como pretendido.

Não procede, ainda, a alegação de que a sentença operou inversão indevida do ônus da prova. Como já consignado, é do devedor que alega quitação o ônus de sua demonstração, nos termos do art. 373, II, do CPC e art. 319 do Código Civil. A simples juntada de termo de acordo sem previsão de quitação genérica não é suficiente para afastar os valores cobrados.

Tampouco merece acolhida a alegação de excesso de execução. A planilha apresentada pelo exequente demonstra, de forma detalhada, os valores cobrados, com indicação das parcelas em aberto. O apelante, ao opor embargos, não apresentou memória discriminada e atualizada do débito que entende devido, conforme impõe o art. 917, §2º, do CPC, razão pela qual a alegação genérica de excesso não pode ser acolhida.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO de apelação interposto por ROBSON OLIVEIRA DOS SANTOS, mantendo-se incólume a sentença que rejeitou os embargos à execução.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade judiciária concedida ao apelante (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora