Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA E DECADÊNCIA CONFIGURADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de ação renovatória de locação comercial, ao reconhecer a ilegitimidade ativa de uma das autoras e a decadência do direito à renovação contratual em relação aos demais.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside em saber se a empresa que não figura como parte contratante possui legitimidade para pleitear a renovação da locação e se a ação foi proposta dentro do prazo legal previsto para a renovação compulsória.

III. Razões de decidir

3. A empresa FBR Fênix Bar e Restaurante Ltda não é parte do contrato de locação e não comprovou cessão formal de direitos ou anuência expressa dos locadores, o que inviabiliza a sua legitimidade para a propositura da ação.

4. O prazo contratual em vigor expiraria em 01/08/2025, tornando a data limite para ajuizamento da ação renovatória o dia 01/02/2025, nos termos do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991. A ação, no entanto, foi proposta em 12/02/2025, já fora do prazo legal.

5. A decadência é matéria de ordem pública, insuscetível de flexibilização por princípios como função social do contrato ou preservação da empresa. A cláusula contratual é clara quanto ao prazo final.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. Empresa não contratante e sem cessão formal de posição contratual não possui legitimidade para propor ação renovatória de locação. 2. A não propositura da ação renovatória no prazo entre um ano e seis meses antes do término contratual acarreta a decadência do direito, nos termos da Lei nº 8.245/1991."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 51, § 5º; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação Cível nº 0321681-81.2013.8.05.0001, Rel. Des. José Edivaldo Rocha Rotondano, Quinta Câmara Cível, j. 12/02/2015.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n.° 8023357-78.2025.8.05.0001; Recorrentes: ÂNGELO DAVID CURVELO e OUTROS (2); Recorridos: WALTER MORAES DA SILVA e OUTRO;

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento a apelação e jugou-se prejudicado o agravo interno. Por unanimidade. Realizaram sustentações orais Dr. Neomar Rodrigues Dias Filho e Dr. Luis Gustavo Souza dos Santos, na sessão de julgamento do dia 14/04/2026.

Salvador, 5 de Maio de 2026.

Trata-se de Apelação Cível, interposta por ÂNGELO DAVID CURVELO e OUTROS (2), contra sentença (ID 90133967) proferida pelo MM. Juízo de Direito da 24ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação Renovatória de Locação Comercial n.° 8023357-78.2025.8.05.0001, ajuizada em desfavor de WALTER MORAES DA SILVA e OUTRO, julgou improcedente o pedido, acolhendo duas teses principais suscitadas na contestação dos réus, para reconhecer a ilegitimidade ativa da empresa FBR Fênix Bar e Restaurante LTDA, por não constar como parte do contrato de locação firmado, além de declarar a decadência do direito dos demais autores à renovação contratual.

Em suas razões recursais (ID 90133977), os apelantes requerem, inicialmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, aduzindo a existência de risco de dano grave e de difícil reparação, caso a desocupação seja realizada antes do julgamento definitivo, em razão da perda do ponto comercial, prejuízo à franquia instalada e investimentos superiores a R$ 580.000,00.

Sustentam, também, que houve cerceamento de defesa, pois pleitearam a produção de prova pericial e testemunhal, mas o Juízo sentenciou sem apreciação do requerimento.

Afirmam que a empresa FBR Fênix Bar e Restaurante Ltda é parte legítima, pois atua no local há anos, realiza pagamentos dos aluguéis e teve anuência tácita dos locadores, o que atrai a incidência da boa-fé objetiva e impede o venire contra factum proprium.

Argumentam que o prazo contratual finda em 01/09/2025, e, não, em 01/08/2025, havendo erro material no aditivo contratual, o que torna tempestiva a propositura da ação, em 12/02/2025, pois estaria dentro do intervalo legal para o ajuizamento.

Mencionam que os princípios da função social do contrato e da preservação da empresa devem mitigar a rigidez interpretativa da norma decadencial, mormente diante da consolidada clientela, fundo de comércio e inexistência de má-fé.

Requerem, ao final, a reforma da sentença, para afastar a ilegitimidade ativa da empresa e a decadência, com retorno dos autos à origem para instrução probatória.

Preparo recursal recolhido, ID 90133979.

Apresentadas contrarrazões, ID 90133995, ocasião em que os apelados alegaram que o prazo decadencial é expresso e não pode ser afastado por alegações subjetivas ou erros materiais não corrigidos; que a apelante FBR não tem qualquer direito à renovação, por não constar no contrato e tampouco ter sido cedido formalmente o direito locatício, que o recurso não comporta efeito suspensivo, conforme art. 58, V da Lei do Inquilinato e postulou a manutenção da sentença e o não conhecimento do recurso.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por prevenção ao processo n° 8048547-46.2025.8.05.0000, a relatoria do feito.

Tutela Provisória de Urgência e Tutela Provisória de Evidência n.º 8048547-46.2025.8.05.0000, proposta pelos recorrentes, recebida como pedido de efeito suspensivo à apelação, o qual foi liminarmente deferido.

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Trata-se de Apelação Cível, interposta por ÂNGELO DAVID CURVELO e OUTROS (2), contra sentença (ID 90133967) proferida pelo MM. Juízo de Direito da 24ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação Renovatória de Locação Comercial n.° 8023357-78.2025.8.05.0001, ajuizada em desfavor de WALTER MORAES DA SILVA e OUTRO, julgou improcedente o pedido, nos seguintes termos:

“...A preliminar de ilegitimidade da FBR FENIX BAR E RESTAURANTE LTDA deve ser acolhida, ela que não figura no contrato de locação celebrado entre as partes e, por conseguinte, não está em posição de pleitear-lhe a renovação.

No mérito, a razão está com os réus. O último negócio jurídico celebrado entre as partes foi o do ID n. 485849534, um "(...) aditivo ao contrato de locação de imóvel comercial (...)" originariamente firmado entre as partes. Nos termos desse negócio, o contrato de locação em questão se encerrou em 01º de agosto de 2025, a significar, portanto, que a presente demanda renovatória devia ser proposta até o dia 1º de fevereiro de 2025, nos termos do artigo 51, § 5º, da Lei n. 9.245/91. E não foi. Quando os autores propuseram a sua demanda, em 12 de fevereiro de 2025, já haviam decaído do seu direito de pleitear a renovação do contrato litigioso.

Do exposto, extinguindo o processo com exame do seu mérito, decido o seguinte:

a) excluo a FBR FENIX BAR E RESTAURANTE LTDA. do processo por ilegitimidade e declaro a decadência do direito dos autores ANGELO DAVID CURVELO e PAULO ROBERTO OLIVEIRA LEITE de pleitear a renovação compulsória do contrato de locação indicado na petição inicial, condenando-os todos ao pagamento das custas e de honorários de advogado fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa;

b) pagas as custas, expeça-se mandado de despejo com a intimação dos réus à desocupação voluntária do imóvel litigioso no prazo de 30 (trinta) dias. …”

Cinge-se a controvérsia, em suma, no reconhecimento da ilegitimidade ativa da empresa FBR Fênix Bar e Restaurante Ltda, por não figurar como parte no contrato de locação celebrado, e na declaração de decadência do direito dos demais autores à renovação compulsória, em razão da inobservância do prazo previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991.

Pois bem.

I – Da Ilegitimidade Ativa da FBR Fênix Bar e Restaurante Ltda.

A sentença de origem, com acerto, afastou a legitimidade ativa da empresa FBR Fênix Bar e Restaurante Ltda., uma vez que não figura como parte contratante no instrumento original de locação firmado em 01/09/2015, nem, tampouco, no aditivo contratual posterior, ambos devidamente assinados pelas partes legítimas e colacionados aos autos sob IDs 90133553, 90134001 e 90134005.

Apesar de alegada a existência de cessão tácita de posição contratual, inexiste qualquer documento comprobatório de instrumento formal de cessão de contrato de locação ou de anuência expressa dos locadores quanto à substituição da parte locatária, situação essa que inviabiliza o reconhecimento de legitimidade ad causam.

Nesse contexto, a mera ocupação do imóvel por terceiro não basta para conferir-lhe legitimidade ativa em ação renovatória, sendo indispensável a formalização contratual da cessão ou anuência expressa dos locadores.

Assim sendo, mantém-se incólume o reconhecimento da ilegitimidade da empresa FBR Fênix Bar e Restaurante Ltda para figurar no polo ativo da presente demanda renovatória.

II – Da Decadência do Direito à Renovação

O art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) dispõe, de forma clara:

“§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Nos autos, restou incontroverso que o contrato de locação inicial (IDs 90133553 e 90134001), apesar de assinado em 01/09/2015, estipulou termo inicial em 01/08/2015 e final em 01/08/2020.

Veja-se:

“Cláusula Terceira -[Prazo Prorrogação e Renovação]:

3.1. O prazo da locação é de cinco (05) anos, iniciando-se em 01 agosto de 2015 e terminando em 01 de agosto de 2020.”

O aditivo contratual, por sua vez, colacionado aos autos sob IDs 90134005 e 90133554, expressamente ratificou o início da prorrogação em 01/08/2020 e o seu término em 01/08/2025, conforme os seguintes termos:

“...Todos conjuntamente denominados "Partes".

II. CONSIDERANDOS:

a) Que em 01/09/2015 as partes firmaram o “Contrato de locação de imóvel comervial", tendo como objeto a locação de imóvel constituído pelo lote de terreno próprio, designado pelo nº 01 da Quadra J, componente do Loteamento Jardim Bolandeira, no subdistrito de Itapoan com endereço atual na Rua das Gaivotas, n. 30, Imbuí, Salvador/Bahia, pelo prazo de 05 (cinco) anos, com termo inicial em 01/08/2015 e termo final em 01/08/2020.

b) Que o "Contrato de locação de imóvel comercial" prevê, no item 3.2 da cláusula terceira, a renovação compulsória do contrato por mais 05 (cinco) anos;

c) Por fim, que as partes têm interesse em firmar o presente aditivo para ratificar a renovação do prazo de locação, dentre os demais ajustes que ora se propõe.

RESOLVEM as Partes, firmar o "Primeiro Aditivo ao Instrumento Particular de Locação comercial ("Aditivo"), o que fazem nos termos das cláusulas e condições abaixo.

III. CLÁUSULAS:

CLÁUSULA PRIMEIRA – PRORROGAÇÃO DO PRAZO

1.1. As partes ratificam a prorrogação do prazo de locação previsto no "Contrato de locação de imóvel comercial" por mais 05 (CINCO) anos, de modo que o seu termo final ocorrerá na data de 01/08/2025, independentemente de notificação, ficando plenamente rescindido nesta data...”

Dessa forma, não há equívoco na sentença recorrida, ao considerar que a data final do contrato em vigor é 01/08/2025, razão pela qual o prazo final para ajuizamento da ação renovatória expiraria em 01/02/2025, conforme o disposto no art. 51, § 5º, da referida Lei.

Todavia, os autores propuseram a demanda apenas em 12/02/2025, conforme registro nos autos, ou seja, após o prazo decadencial.

Como bem ressaltado na sentença de primeiro grau, trata-se de causa de decadência legal, de ordem pública e cognoscível de ofício, não sendo passível de flexibilização em razão de princípios como a preservação da empresa ou boa-fé objetiva.

Consabido, o descumprimento do prazo legalmente estabelecido acarreta a perda do direito à renovação, portanto, mantenho a sentença nesse ponto também.

Nesse sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. MATÉRIA DE FATO . DECADÊNCIA. CARACTERIZAÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. ART . 269, IV, DO CPC. RECURSO NÃO PROVIDO. Consoante o disposto no § 5º do art. 51 da Lei nº 8 .245/91, a ação renovatória deve ser ajuizada dentro de um determinado prazo, isto é, de um ano até seis meses antes do vencimento do contrato de locação a renovar. A propositura da demanda em data posterior ao término do período contratado enseja o reconhecimento da decadência. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0321681-81.2013 .8.05.0001, Relator (a): José Edivaldo Rocha Rotondano, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 12/02/2015 )

(TJ-BA - APL: 03216818120138050001, Relator.: José Edivaldo Rocha Rotondano, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 12/02/2015)

A tentativa dos apelantes de alegar erro material quanto à data do aditivo contratual não se sustenta, diante da literalidade do instrumento, regularmente assinado pelas partes e cuja redação deixa inequívoca o termo inicial em 1º de agosto de 2020 e término em 1° agosto de 2025.

Não se pode pretender, portanto, reinterpretar o conteúdo contratual de forma a contornar o prazo decadencial expressamente previsto em lei, sob pena de vulnerar os princípios da segurança jurídica e da estabilidade dos contratos.

III - Do Pedido de Efeito Suspensivo

Ressalte-se, por oportuno, que resta prejudicado o Agravo Interno (ID 89197819) interposto nos autos da Ação de Tutela Provisória de Urgência nº 8048547-46.2025.8.05.0000, manejado por WALTER MORAES DA SILVA e NILZETE DA ROCHA MORAES, em face da decisão monocrática (ID 88666586) que, em sede de cognição sumária, deferiu pedido de efeito suspensivo ao recurso de apelação, formulado pelos apelantes, nos termos do art. 1.012, § 4º, do CPC.

Com o julgamento de mérito da presente Apelação Cível nº 8023357-78.2025.8.05.0001, em sede de cognição exauriente, fica revogada a medida de urgência anteriormente concedida (ID 88666586), por perda superveniente de objeto, restando prejudicada, de igual modo, a referida Ação de Tutela Provisória de Urgência, reconhecendo a inutilidade de provimento jurisdicional em sede cautelar ou antecipatória, uma vez exaurida a prestação jurisdicional definitiva sobre o mesmo objeto. 

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença objurgada, por seus próprios fundamentos, confirmando a exclusão da FBR Fênix Bar e Restaurante Ltda do polo ativo da demanda, por ilegitimidade ad causam e o reconhecimento da decadência do direito de renovação dos demais autores, nos termos do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, via de consequência.

E, considerando o não provimento do recurso, majoro a verba honorária para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º e 11, do CPC.

É, pois, como me pronuncio.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator