PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO DE APELAÇÃO. IPTU. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL SUPERIOR AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. PROVA PERICIAL JUDICIAL. LEGITIMIDADE DO LANÇAMENTO AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação interposto pelo Município de Salvador contra sentença proferida nos autos de Embargos à Execução Fiscal ajuizados por Quele Santos Brito, que reconheceu a procedência dos pedidos para determinar a retificação da base de cálculo do IPTU referente aos exercícios de 2014 e 2015, com base nos valores de mercado do imóvel apurados por perícia judicial (R$ 830.000,00 em 2014 e R$ 1.015.000,00 em 2015).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se o laudo pericial produzido nos autos é tecnicamente idôneo e suficiente para afastar a presunção relativa de legitimidade do ato administrativo de lançamento tributário, recalculando-se a base de cálculo do IPTU com base no valor de mercado efetivamente apurado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O lançamento tributário goza de presunção relativa (juris tantum) de legitimidade e veracidade, podendo ser elidido por prova robusta em sentido contrário, cabendo ao contribuinte o ônus da prova, nos termos do art. 373, I, do CPC.

4. A perícia judicial constatou, mediante metodologia de regressão linear múltipla e deflacionamento do valor atual do imóvel pelo IPCA, a discrepância entre o valor venal utilizado pelo Município e o valor real de mercado em 2014 e 2015, procedimento consagrado pelas normas técnicas da ABNT.

5. A crítica municipal de que a amostra de imóveis seria insuficiente ou desproporcional não se sustenta, diante da robustez do método estatístico empregado pelo perito judicial, que neutralizou variáveis como localização e potencial construtivo.

6. O Município, embora intimado, não apresentou laudo técnico de assistente para impugnar o parecer pericial, limitando-se a críticas genéricas, insuficientes para invalidar a prova judicial.

7. A sentença não incorre em nulidade, pois se baseia em prova regularmente produzida nos autos, com ampla observância do contraditório e fundamentação coerente com o princípio da persuasão racional (CPC, art. 371).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: O laudo pericial judicial, elaborado segundo metodologia técnica adequada e produzido sob contraditório, é suficiente para afastar a presunção de legitimidade do lançamento do IPTU, quando demonstrada discrepância entre o valor venal atribuído pelo Município e o valor de mercado do imóvel, legitimando a retificação da base de cálculo do tributo.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 371 e 373, I; Lei Municipal nº 7.186/2006, arts. 116 e 117; Decreto Municipal nº 24.058/2013, art. 6º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação Cível nº 0513529-26.2014.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, publ. 16/06/2023; TJ-BA, Apelação Cível nº 0577832-10.2018.8.05.0001, Rel. Des. Cássio José Barbosa Miranda, publ. 17/12/2024 e TJ-BA, Apelação Cível nº 8009451-31.2019.8.05.0001, Rel. Des. Maria de Fátima Silva Carvalho, publ. 19/04/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8010074-61.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante MUNICIPIO DE SALVADOR e como apelada QUELE SANTOS BRITO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto da relatora. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 5 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR contra sentença (ID 83369086) proferida pelo Juízo da 9ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador , que, nos autos dos Embargos à Execução Fiscal, julgou procedentes os pedidos formulados por QUELE SANTOS BRITO para determinar que o cálculo do IPTU referente aos exercícios de 2014 e 2015 seja refeito com base nos valores de mercado apurados em perícia judicial, fixados em R$ 830.000,00 para 2014 e R$ 1.015.000,00 para 2015.

Em suas razões recursais (ID 83369089) , o Município de Salvador sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por se fundamentar em um laudo pericial que considera insuficiente, inconclusivo e tecnicamente deficiente. Alega que o perito não respondeu de forma objetiva a quesitos essenciais formulados pela municipalidade, comprometendo a integridade da prova.

No mérito, o Apelante argumenta que a metodologia adotada pelo perito é falha, pois se baseou em valores de mercado contemporâneos ao ano de 2024 para avaliar o imóvel, em vez de utilizar dados históricos correspondentes aos fatos geradores do tributo, ocorridos em 2014 e 2015. Critica, ainda, a utilização de uma amostragem genérica de 125 imóveis, dos quais apenas um se localizava no mesmo bairro do bem avaliado (Valéria), e que, mesmo assim, apresentava valor por metro quadrado substancialmente distinto.

Por fim, o recorrente defende a presunção de legitimidade do lançamento tributário e afirma que a Apelada não se desincumbiu de seu ônus de produzir prova inequívoca para afastar tal presunção, conforme exige o art. 373, I, do CPC. Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os embargos ou, subsidiariamente, sua anulação para a elaboração de novo laudo pericial.

Em contrarrazões (ID 83369090), QUELE SANTOS BRITO defende a manutenção integral da sentença. Argumenta que o laudo pericial foi elaborado em conformidade com as normas técnicas da ABNT e que a presunção de legitimidade do lançamento fiscal, por ser relativa, foi devidamente afastada pela prova técnica produzida em juízo, que demonstrou a discrepância entre o valor venal atribuído pelo Fisco e o real valor de mercado do imóvel.

A Apelada refuta a alegação de que a perícia se baseou em dados atuais, esclarecendo que o expert aplicou os devidos fatores de correção para encontrar os valores de mercado à época dos fatos geradores. Sustenta que o juízo formou seu convencimento com base na persuasão racional, conforme o art. 371 do CPC, e que o Município, apesar de intimado, não apresentou laudo de assistente técnico para contrapor as conclusões periciais. Ao final, pugna pelo desprovimento do recurso.

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito (ID 83369090).

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, 4 de setembro de 2025.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR em face de sentença que, nos autos de Embargos à Execução Fiscal opostos por QUELE SANTOS BRITO, julgou procedentes os pedidos para determinar a retificação da base de cálculo do IPTU dos exercícios de 2014 e 2015.

Na origem, a parte autora ingressou com Embargos à Execução Fiscal postulando a anulação dos lançamentos de IPTU, sob a alegação principal de que o valor venal atribuído ao seu imóvel pela municipalidade era substancialmente superior ao seu real valor de mercado, o que resultou em cobrança excessiva do tributo.

O Juízo a quo acolheu a pretensão, fundamentando sua decisão no laudo pericial produzido em juízo, que constatou a efetiva discrepância entre o valor venal utilizado pelo Fisco e o valor de mercado do bem. Com base nisso, determinou que o imposto fosse recalculado utilizando os valores apurados pela perícia.

Irresignado, o Município de Salvador interpôs o presente recurso, pugnando pela reforma integral da sentença com base nas razões de fato e de direito anteriormente relatadas.

Nesse contexto, a controvérsia recursal cinge-se a verificar se a prova pericial produzida nos autos é tecnicamente idônea e suficiente para afastar a presunção de legitimidade e veracidade do ato administrativo de lançamento do IPTU.

A apelação não merece provimento.

O cerne do inconformismo do Município de Salvador reside na suposta insuficiência técnica do laudo pericial que fundamentou a sentença. O recorrente alega que a perícia se baseou em dados de mercado contemporâneos (2024) para avaliar fatos geradores pretéritos (2014 e 2015) e que a amostragem de imóveis utilizada para comparação seria genérica e não representativa.

Contudo, a análise do trabalho pericial (ID 83368966) revela que o expert judicial adotou metodologia técnica adequada e em conformidade com as normas da ABNT. Para determinar o valor do imóvel nos exercícios questionados, o perito calculou o valor de mercado atual e, em seguida, aplicou retroativamente o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para apurar os valores correspondentes a janeiro de 2014 e janeiro de 2015. Trata-se de procedimento técnico consagrado e aceito para atualização ou deflação de valores ao longo do tempo.

Da mesma forma, a crítica à amostragem de imóveis não se sustenta. A avaliação foi realizada por meio de regressão linear múltipla, um modelo estatístico que considera diversas variáveis (como localização, potencial construtivo e índice fiscal da zona) para neutralizar as diferenças entre os imóveis e formar um valor de mercado consistente. A alegação de que apenas um imóvel da amostra se situava no mesmo bairro é uma análise simplista que ignora a robustez do tratamento estatístico empregado.

É cediço que o ato administrativo de lançamento tributário goza de presunção relativa (juris tantum) de legitimidade e veracidade. Tal presunção, no entanto, pode ser ilidida por prova robusta em contrário, cujo ônus recai sobre o contribuinte, nos termos do art. 373, I, do CPC. No caso dos autos, a autora se desincumbiu satisfatoriamente desse ônus ao requerer a produção de prova pericial, realizada por perito de confiança do Juízo e sob o crivo do contraditório.

O Município, por sua vez, embora tenha impugnado o laudo e solicitado prazo para juntar parecer de seu assistente técnico por duas vezes, não o fez, limitando-se a tecer críticas genéricas que não foram suficientes para desconstituir o rigor técnico do trabalho pericial.

Dessa forma, a sentença recorrida não padece de qualquer vício. O magistrado, com base no princípio da persuasão racional, fundamentou sua decisão na prova que se mostrou mais consistente e imparcial para o deslinde da controvérsia, qual seja, o laudo pericial judicial, que demonstrou o excesso de exação na cobrança do IPTU. 

Neste sentido:

AÇÃO ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO TRIBUTÁRIO. IPTU.  EXERCÍCIO ANO 2014. VALOR VENAL DO IMÓVEL QUE SE REVELOU EXCESSIVO, CONSOANTE PROVA PERICIAL PRODUZIDA EM JUÍZO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO, PROFERIDA COM FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA, DETERMINANDO A ANULAÇÃO DO LANÇAMENTO, CONSIDERANDO VALOR REAL DE MERCADO DO IMÓVEL, FIXADO EM LAUDO PERICIAL, ESCLARECEDOR, PRODUZIDO EM JUÍZO. ADMISSIBILIDADE. ALEGAÇÃO, INOPORTUNA E INJUSTIFICÁVEL, DE EXISTÊNCIA DE SUPOSTA OMISSÃO NO DECISUM, NÃO EVIDENCIADA.  IRRESIGNAÇÃO IMOTIVADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Constatado na prova pericial que o valor venal do imóvel adotado pelo Município para fins de cálculo do IPTU era excessivo, a sentença que anula o lançamento com fulcro no  valor real de mercado do imóvel estabelecido em laudo pericial produzido em juízo não merece ser reformada, não se tratando de um novo lançamento tributário efetuado pelo Poder Judiciário, mas sim de controle dos atos da Administração Pública.  2. APELO IMPROVIDO.      ACÓRDÃO     Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0513529-26.2014.805.0001, de SALVADOR, em que figuram como parte apelante,  MUNICÍPIO DO SALVADOR e, como parte apelada,  RAIMUNDO SOUZA CONCEIÇÃO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade,  NEGAR PROVIMENTO AO  APELO,  nos termos do voto do Relator.   Sala de Sessões,   de  de 2023.   PRESIDENTE   DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE  RELATOR   PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA    ( Classe: Apelação, Número do Processo: 0513529-26.2014.8.05.0001,Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, Publicado em: 16/06/2023 )

TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. IPTU. DECADÊNCIA. INEXISTÊNCIA. ART. 173, II, DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL. BASE DE CÁLCULO DEVE SER O VALOR VENAL DO IMÓVEL, CONFORME LEI E JURISPRUDÊNCIA. ATESTADO POR LAUDO PERICIAL REALIZADO NOS AUTOS.  SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Trata-se de RECURSOS DE APELAÇÃO interpostos pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR E MMA - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA – ME, em Recurso Adesivo, contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR, e que, nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL REFERENTE À COBRANÇA DO IPTU – INSCRIÇÃO Nº 935.940-0 - NOS EXERCÍCIOS DE 2016, 2017 e 2018 ajuizada contra o MUNICÍPIO DE SALVADOR, julgou procedente em parte o pedido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia nos autos gira em torno dos seguintes pontos: se adequação do valor venal do imóvel deve considerar o valor apurado no laudo pericial produzido nos autos ou o valor de mercado de mercado apontado pelo município, ID 282357537, a alegação de decadência que impediria novo lançamento dos créditos tributários de IPTU referentes aos exercícios de 2016, 2017 e 2018 e a distribuição do ônus de sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Quanto a decadência suscitada pela Apelante não merece acolhimento, vez que aplica-se ao presente caso o quanto disposto no art. 173, II, do Código Tributário Nacional, iniciando a contagem do prazo decadencial do momento em que se tornou definitiva a decisão. 2. A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, conforme disposto no art. 33 do Código Tributário Nacional (CTN), devendo refletir a realidade econômica e as características físicas do bem. 3. Portanto, o ajuste na base de cálculo do IPTU conforme determinado pela sentença revela-se tecnicamente correto e alinhado aos preceitos constitucionais e legais, além de respaldado na análise técnica pericial que atesta o valor de mercado considerando as limitações do imóvel. A decisão de primeiro grau, ao determinar a aplicação de novos valores de referência, assegura que a tributação incida de forma proporcional e equitativa, respeitando a função social da propriedade e a capacidade contributiva do contribuinte, além de proporcionar segurança jurídica para ambas as partes. 4. Correta a divisão dos honorários de sucumbência de forma recíproca, uma vez que ambas as partes obtiveram parcial êxito em suas pretensões, em consonância com o princípio da causalidade e as disposições do art. 85 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença integralmente mantida. Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 33 e art. 173, II.  ( Classe: Apelação, Número do Processo: 0577832-10.2018.8.05.0001,Relator(a): CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA, Publicado em: 17/12/2024).

ACORDÃO PROCESSO CIVIL E DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA . SENTENÇA PROCEDENTE. BASE DE CÁLCULO ITIV E LAUDÊMIO. TEMA 1.113 DO STJ . VALOR VENAL SUPERIOR AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. IMPOSTO DEVIDO SOBRE O VALOR REAL DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DOS ARTS 116 E 117 DA LEI MUNICIPAL Nº 7.186/2006 E ART . 6º DO DECRETO MUNICIPAL Nº 24.058/2013. PERÍCIA JUDICIAL REALIZADA. PRECEDENTES . SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Trata-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICÍPIO DO SALVADOR em face da sentença proferida pelo M.M . Juiz de Direito da 9ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador (BA), nos autos da Ação Ordinária, tombada sob o nº 8009451-31.2019.8.05 .0001, julgou procedente o pedido e condenou o recorrente à retificação do valor venal do imóvel de matrícula nº. 15.184, inscrição imobiliária nº. 293 .688-7 para a quantia de R$6.386.459,03 (seis milhões, trezentos e oitenta e seis mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e três centavos), para fins de cobrança do ITIV e do laudêmio. Sabe-se que o Imposto sobre a Transmissão “inter vivos” (ITIV, também chamado de ITBI), encontra-se previsto no art . 35, inciso II, do Código Tributário Nacional, cujo fato gerador é a transmissão do domínio do bem imóvel, isto é, o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. Outrossim, em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, por meio do Tema 1.113. De outro modo, a Lei Municipal nº 7 .186/2006, e o Decreto Municipal nº 24.058/2013. Em que pese a legislação municipal dispor que o valor da base de cálculo nunca deve ser nferior ao valor venal do imóvel, também fixa que o valor venal equivale ao valor de mercado, ou aquele negociado à vista. Nestas condições, a sentença não merece reparo, vez que levou em consideração que o valor venal mais provável para o imóvel objeto da lide é o valor encontrado no exame pericial, no montante de R$ 6 .386.459,03 (seis milhões, trezentos e oitenta e seis mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e três centavos).  (TJ-BA - Apelação: 80094513120198050001, Relator.: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/04/2022)

Isso posto, VOTO NO SENTIDO DE NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Quanto à regra do art. 85, parágrafo 11 do CPC/15, majoro os honorários advocatícios de sucumbência em 2% (dois por cento).

Sala de sessões. Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora