PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MANUTENÇÃO DO CONTRATO CONDICIONADA À LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR NA MESMA DEMANDA EM PRAZO FIXADO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.  Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, julgou improcedentes os pedidos ao aplicar a teoria do adimplemento substancial, preservando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, apesar de inadimplemento parcial do comprador, e remetendo a cobrança do saldo devedor às vias ordinárias.

II . Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante de inadimplemento correspondente a parcela relevante do contrato; (ii) estabelecer se, mantido o contrato, é possível determinar a apuração e cobrança do saldo devedor no bojo da mesma demanda.

III . Razões de decidir

3. A teoria do adimplemento substancial exige análise quantitativa e qualitativa do cumprimento contratual, considerando a relevância do inadimplemento e os interesses do credor, não se limitando ao percentual pago.

4. O inadimplemento de aproximadamente R$ 150.000,00 desde 2019 não se mostra ínfimo, embora o pagamento de cerca de 82% do contrato permita, em caráter excepcional, a preservação do vínculo contratual para oportunizar a quitação ao contratante.

5. A mora do devedor se configurou antes da pandemia da COVID-19, afastando justificativa superveniente para o inadimplemento.

6. A manutenção do contrato não pode implicar prejuízo ao credor, devendo ser assegurada a satisfação integral do crédito remanescente, que já se arrasta por quase 7 (sete) anos.

7. A remessa da cobrança às vias ordinárias, quando há expresso pedido no bojo da inicial da ação, viola os princípios da economia processual, celeridade e efetividade da jurisdição, sendo cabível a apuração e execução do saldo devedor na própria demanda.

8. Precedentes da jurisprudência do STJ admitem a preservação do contrato sem afastar o direito do credor à satisfação do débito.

9. Dado o longo lapso de inadimplência sem justificativa plausível, o descumprimento da obrigação no prazo fixado autoriza a rescisão contratual e a reintegração de posse, com aplicação das penalidades contratuais.

IV. Dispositivo 

10. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação nº 8001093-81.2020.8.05.0150, que tem como parte Apelante, JANETE MARIA PORTO DA SILVA e, parte Apelada, LEONARDO MOREIRA MORAIS.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. 

Sala de Sessões, 

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

RC02

Trata-se de Apelação interposta por JANETE MARIA PORTO DA SILVA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidente de Trabalho da Comarca de Lauro de Freitas/BA, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, ajuizada em desfavor de LEONARDO MOREIRA MORAIS, a qual julgou improcedentes os pedidos formulados na exordial .

Honorários sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Na origem, a autora, ora apelante, ajuizou a demanda originária alegando que, em 06 de março de 2019, celebrou com o réu contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, consistente em unidade residencial integrante de condomínio situado no Município de Lauro de Freitas/BA, pelo valor total de R$ 840.000,00, a ser pago mediante combinação de valores em espécie, transferência de dois veículos e carta de crédito, conforme cláusulas contratuais específicas.

Sustenta que, embora o réu tenha sido imitido na posse do imóvel, deixou de adimplir integralmente a obrigação pactuada, permanecendo em débito relevante, razão pela qual promoveu interpelação extrajudicial para devolução do bem, sem êxito, o que motivou o ajuizamento da presente ação visando à rescisão contratual e à reintegração de posse.

Sobreveio sentença de improcedência, na qual o Juízo a quo reconheceu a incidência da teoria do adimplemento substancial, entendendo que o contrato deveria ser preservado, sem prejuízo do direito da autora de buscar a satisfação do crédito remanescente por vias próprias .

Irresignada, a autora interpôs o presente recurso de apelação (ID 96205330), no qual sustenta, em síntese, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, ao argumento de que não estariam presentes seus requisitos, especialmente diante da relevância do inadimplemento, correspondente a parcela significativa do valor contratual. 

Alega, ainda, a inexistência de expectativa legítima gerada pelo comportamento do devedor, bem como a impossibilidade de se considerar ínfimo o montante inadimplido.

Argumenta, ademais, que o recorrido possui condições financeiras para adimplir a obrigação, não havendo justificativa plausível para o descumprimento contratual. Ao final, pugna pela reforma da sentença, a fim de que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais, com a rescisão do contrato e reintegração de posse do imóvel.

Subsidiariamente, requer, caso mantida a preservação do contrato, o reconhecimento expresso do direito ao recebimento do saldo devedor no bojo da presente demanda, sem necessidade de ajuizamento de nova ação.

Sem recolhimento de custas recursais, por ser a parte recorrente beneficiária da justiça gratuita, algo que aqui se mantém dado que não há nos autos elementos que infirmem a declaração de hipossuficiência econômica.

Intimado, o apelado não apresentou contrarrazões ao recurso, conforme certidão de decurso de prazo constante dos autos .

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei a inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando o direito à sustentação oral.

Salvador/BA, 10 de abril de 2026

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

A sentença recorrida merece reforma. 

Primeiramente importante consignar que a primeira sentença proferida pelo juízo de origem (ID 50096706) foi anulada por esta Primeira Câmara Cível em acórdão datado de 19 de fevereiro de 2024 (IDs 57396239). A anulação baseou-se na ofensa ao princípio da não surpresa e ao artigo 10 do Código de Processo Civil. A juíza de primeiro grau havia aplicado a Teoria do Adimplemento Substancial para julgar improcedentes os pedidos da Autora sem que as partes tivessem tido a oportunidade de se manifestar sobre esse fundamento jurídico.

O acórdão anulatório foi claro ao determinar a reabertura do processo para que as partes se manifestassem sobre a Teoria do Adimplemento Substancial, bem como consignar expressamente a possibilidade da satisfação do saldo devedor ser promovida no bojo da mesma demanda. 

Com efeito, a segunda sentença (ID 96205058) reproduziu novamente a falha quanto à cobrança do valor devido. Os pedidos de rescisão e reintegração de posse foram julgados improcedentes com base na Teoria do Adimplemento Substancial, porém a sentença consignou que o saldo remanescente deveria ser buscado "pelas vias ordinárias" sem se ater ao pedido subsidiário expresso da Apelante.

Ratifique-se o entendimento jurisprudencial no sentido de que, “quando houver aplicação da teoria do adimplemento substancial, deve ser preservado o direito do credor à satisfação da obrigação, sem necessidade do ajuizamento de outra demanda para tal fim”, conforme inferido do julgamento do Recurso Especial nº 1.581.505/ SC, de relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, notadamente da fundamentação contida nos votos dos Ministros Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti.

Prolongar desnecessariamente a lide, compelindo a parte credora a iniciar um novo processo para cobrar um saldo que já deveria ter sido liquidado, é uma violação flagrante aos princípios da economia processual, da celeridade, da efetividade da jurisdição e da cooperação entre os órgãos jurisdicionais. 

Cabe determinar as consequências da manutenção do contrato e, para isso, analisar as demais questões que permeiam a atual inadimplência.

É inconteste que, apesar do quanto reivindicado pelo Apelado, o inadimplemento antecedeu a pandemia do coronavírus.

O contrato de promessa de compra e venda foi assinado em 06 de março de 2019 (ID 50096618), com previsão de pagamento total de R$ 840.000,00 até 06 de setembro de 2019, que incluía uma entrada de R$ 50.000,00, a entrega de 02 (dois) veículos (veículo 1, Alínea "b": Um I/LR DISCOVERY SPORT HSE, cor preta, ano 2015/2016, placa LMH 9139, avaliado em R$ 150.000,00; e veículo 2,Alínea "c": Um I/LR DISCOVERY SDV6 S, cor branca, ano 2015/2015, placa APO 6066, avaliado em R$ 190.000,00) e a quitação de R$ 450.000,00 por carta de crédito ou consórcio.

Todavia, o Apelado entregou o veículo da alínea "c" eivado de gravame e pagou parcialmente o valor da alínea "d", resultando em um inadimplemento no valor de R$ 150.000,00, que ensejam penalidades e multas. 

A notificação extrajudicial, concedendo 10 dias para restituição do imóvel, foi enviada em 02 de dezembro de 2019 (ID 50096619) e recebida em 06 de dezembro de 2019 (ID 50096621). 

Todos estes fatos ocorreram antes da eclosão da pandemia no Brasil.

O Apelado, em sua contestação (ID 50096662), confessou o pagamento a menor, em torno de 82% do valor total do bem, ou seja, R$ 690.000,00 de R$ 840.000,00, admitindo, portanto, um saldo devedor de R$ 150.000,00. 

Como dito, embora o Apelado tenha invocado a pandemia do coronavírus como justificativa, é crucial notar que os prazos contratuais para cumprimento integral (06/09/2019) e a notificação extrajudicial (06/12/2019) são anteriores ao impacto significativo da pandemia no Brasil (a partir de março de 2020). 

Deste modo, a justificativa apresentada pelo Réu não se sustenta como causa do inadimplemento original, caracterizando sua mora antes mesmo da crise sanitária global. 

A retirada da restrição administrativa do veículo em 08/12/2019 (ID 5009662) regularizou parte do acerto, contudo a pendência do valor de R$ 150.000,00 desde 2019 e as consequências das obrigações contratuais permanecem. 

A planilha da inicial (ID 50096620) já indicava um débito de R$ 531.464,32 em 01/12/2019, incluindo atualizações e encargos.

A Teoria do Adimplemento Substancial, conforme sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.581.505/SC), exige uma análise não apenas quantitativa, mas também qualitativa do comportamento do devedor e dos interesses do credor, verificando a existência de expectativas legítimas e se o débito remanescente é ínfimo. 

A referida Teoria atua, portanto, como instrumento de equidade colocado à disposição do intérprete, nas hipóteses em que a extinção da obrigação pelo pagamento esteja próxima do fim, evitando a possibilidade de resolução do contrato para a preservação do pacto celebrado.

No presente caso, o pagamento de 82% do contrato ajuda a justificar a manutenção do vínculo contratual para tentar evitar a rescisão imediata, mas deve configurar meramente como oportunidade da parte adquirente regularizar sua situação, cuja inadimplência já se arrasta por quase 7 (sete) anos. 

A manutenção do negócio jurídico não deve significar a inviabilização da justa composição do litígio, o que inclui a liquidação de todo o débito. 

Para reforçar essa diretriz, destaca-se o referido Recurso Especial nº 1.581.505/SC do Superior Tribunal de Justiça, que preconiza a preservação do direito do credor à satisfação da obrigação na mesma ação, mesmo quando aplicada a teoria do adimplemento substancial:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE . INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA . TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3 . A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917) . 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido .

(STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016)

A condição financeira do Réu, como jogador profissional, embora não seja um critério para afastar o adimplemento substancial da obrigação principal, reforça a capacidade teórica de cumprimento da obrigação e fragiliza a alegação de boa-fé em relação ao descumprimento original, especialmente considerando que os prazos contratuais expiraram antes da pandemia e se arrastam por muitos anos após seu encerramento. 

Portanto, embora o contrato de compra e venda possa ser mantido em razão do cumprimento substancial da obrigação principal, impõe-se a reforma da sentença para determinar, expressamente, a apuração, liquidação e execução do saldo devedor remanescente e demais encargos contratuais, no bojo da presente ação, com prazo determinado. 

Para tanto, será fixado o prazo de 30  (trinta) dias para que o Apelado cumpra integralmente as obrigações de pagar o saldo devedor. 

Considerando a prolongada desídia do apelado, cujo inadimplemento carece de apresentação de escusa legítima, em de descumprimento, restará plenamente autorizada a retomada compulsória do imóvel pela vendedora mediante reintegração de posse, com a consequente incidência das sanções penais e demais encargos livremente pactuados no instrumento de promessa de compra e venda, visando o restabelecimento do equilíbrio patrimonial entre os litigantes.

Diante da sucumbência mínima da parte autora, inverto o ônus sucumbencial condenando o Apelado em honorários sucumbenciais fixados em 12% do valor da condenação.

Posto isso, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para determinar a apuração, liquidação e execução do saldo devedor remanescente, acrescidos dos encargos contratuais. 

Fica estabelecido o prazo de 30 (trinta) dias, a contar da intimação desta decisão, para que o Réu LEONARDO MOREIRA MORAIS cumpra integralmente as obrigações de pagar o saldo devedor liquidado. 

O descumprimento deste prazo implicará a rescisão automática do contrato de promessa de compra e venda, com a consequente reintegração da Autora na posse do imóvel e a aplicação das penalidades contratuais cabíveis. 

Sala de Sessões,

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator