PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES DE INTEMPESTIVIDADE E DESERÇÃO DO APELO ADESIVO AFASTADAS. MÉRITO RECURSAL DO APELO PRINCIPAL DA GARIBALDI LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. CARÊNCIA DE AÇÃO. INTERPELAÇÃO, JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL, PRÉVIA. ART. 397 DO CC. CONSTITUIÇÃO DA MORA PELA CITAÇÃO. ENTENDIMENTO DO STJ. PRELIMINAR SUPERADA. MÉRITO DA DEMANDA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. VENDA DE DOIS IMÓVEIS. PAGAMENTO PARCIAL. VENDA DE “ÁREA INSTITUCIONAL”, DE DOMÍNIO DO MUNICÍPIO DO SALVADOR. ART. 4º DA LEI 6766/79. CONFIGURAÇÃO DA VENDA A NON DOMINO. PARTES QUE FIRMARAM NEGÓCIO SOBRE BEM DE TERCEIRO. DESAFETAÇÃO QUE SÓ VEIO A OCORRER POR LEILÃO PÚBLICO POSTERIOR, EM QUE A RÉ ARREMATOU O BEM. NULIDADE DO NEGÓCIO NA CLÁUSULA RELATIVA À ÁREA INSTITUCIONAL, POR SE TRATAR DE VENDA A NON DOMINO. JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO RESPECTIVA. MANUTENÇÃO DA VENDA DO IMÓVEL PRINCIPAL (“FRAÇÃO F”). ART. 184 DO CC. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. DEVER DE ADIMPLIR O VALOR REMANESCENTE DEVIDO. INEXISTÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO NEGÓCIO. PARTE COMPRADORA QUE ASSUMIU EXPRESSAMENTE OS RISCOS DO NEGÓCIO REFERENTE À DESAFETAÇÃO DA ÁREA INSTITUCIONAL. INSTRUMENTOS PARTICULARES ANTERIORES QUE EVIDENCIAM O CONHECIMENTO DO RISCO DO NEGÓCIO. EMPRESA COM EXPERIÊNCIA NO RAMO IMOBILIÁRIO. DEVER DE PAGAR O VALOR INTEGRAL DEVIDO PELA “FRAÇÃO F”, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. CABIMENTO DA APLICAÇÃO DO PARÁGRAFO 8º DO ART. 85 NA ESPÉCIE. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. NA ANÁLISE DO RECURSO PRINCIPAL SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, PARA EXTIRPAR O VALOR REFERENTE À “ÁREA INSTITUCIONAL”. APELO ADESIVO DA INVESTPAR – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. CORREÇÃO MONETÁRIA. DEVER DE INCIDÊNCIA DESDE A ASSINATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA QUE NÃO SIGNIFICA AUMENTO DO VALOR, MAS MERA MANUTENÇÃO AO LONGO DO TEMPO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REFORMA DA SENTENÇA NESSE PARTICULAR. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. PLEITO DE CONDENAÇÃO DAS SÓCIAS DA RÉ EM RAZÃO DA DEMORA NA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO PROMETIDO. MERA DEMORA QUE NÃO DEMONSTRA DESVIO DE FINALIDADE OU CONFUSÃO PATRIMONIAL. ART. 50 DO CC. TEORIA MAIOR DA DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. NÃO CONFIGURAÇÃO DOS REQUISITOS NA ESPÉCIE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS A CADA LITISCONSORTE (SÓCIO) EXCLUÍDO DA LIDE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA NESSE CAPÍTULO. APELO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO, PARA DETERMINAR A INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE A DATA DA ASSINATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0581414-86.2016.8.05.0001, em que figuram como apelante INVESTPAR - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e outros (3) e como apelada GARIBALDI LODGE EMPREENDIMENTO SPE LTDA e outros (5).

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do relator. 

JR21

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Preliminares Rejeitadas. Provimento Parcial-Unânime.

Salvador, 19 de Outubro de 2021.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda e Outros contra a sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação ordinária proposta por Investpar – Investimentos e Participações Ltda, julgou parcialmente procedente a demanda, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, ao mesmo tempo que afirmo a ILEGITIMIDADE PASSIVA das rés GD Construtora Ltda., Viva Realizações Imobiliárias Ltda., Cosbat Empreendimentos Imobiliários Ltda. e América Construção e Engenharia Ltda, extinguindo o processo, em relação a todas elas, sem resolução do mérito, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO da autora para CONDENAR a Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda. a pagar, nos moldes da fundamentação supra, o valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) à acionante, com juros legais e correção monetária pelo INPC desde a citação, JULGANDO ainda IMPROCEDENTE o pedido formulado na reconvenção oferecida.”

A sentença foi posteriormente integrada em sede de embargos de declaração:

“Diante do exposto, conheço dos embargos de declaração opostos pelas rés para JULGÁ-LOS IMPROCEDENTES, ao mesmo tempo que ACOLHO EM PARTE o recurso da autora para, emprestando aos embargos o efeito modificativo, estabelecer o INCC como índice de correção do valor da condenação” (ID 16806712)

Em suas razões recursais (ID 16806718), sustenta preliminarmente a apelante a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que não deveria o juízo de origem ter julgado antecipadamente a lide, considerando a imprescindibilidade da realização de prova testemunhal e pericial, bem como a intimação do Município do Salvador para juntada de documentos necessários ao esclarecimento da demanda.

Argumenta que, no caso concreto, a instrução probatória pleiteada seria necessária para comprovar os fatos trazidos na contestação, em especial as tratativas acerca da desafetação do imóvel, que evidenciam a responsabilidade da parte autora e os danos suportados pela apelante.

Noutro giro, argumenta que se equivocou o juízo de origem ao afastar a prefacial de carência de ação. Isto porque, “não versando a lide sobre mora ex re (que se atrela ao brocardo dies interpellat pro homine), mas acerca de mora ex persona, tornava-se mister à parte contrária, inexoravelmente, fazer uso da interpelação premonitória para constituir a Apelante Garibaldi Lodge em (suposta) mora, pressuposto comezinho a alicerçar a (descabida) tese de inadimplemento da obrigação do pagamento do restante do preço.”.

Argumenta que no REsp 780.324/PR, em situação semelhante à hipótese vertente, a Corte Cidadã entendeu que a citação não supria a necessidade de prévia interpelação. Assim, na espécie, diante da falta de prévia interpelação, estaria evidenciada a falta de interesse de agir e, portanto, deve ser extinta a demanda sem exame de mérito.

No mérito da demanda, destaca que a “’área institucional’ (um dos 2 imóveis da compra e venda) foi (i) desafetada pela edição da Lei Municipal nº 8.655/2014 e (ii) posteriormente alienada pelo Município do Salvador, de quem as Apelantes acabaram adquirindo o domínio, mediante a vitória obtida no certame realizado, em 25 de janeiro de 2015, no âmbito do processo licitatório nº 020/2014 (fls. 625/658). Portanto, se foi o citado ente federativo quem alienou tal bem, falece à Apelada o status de parte legítima para reivindicar o preço por sua venda”.

Assim, conclui que “o verdadeiro título translativo do domínio do mencionado bem é a carta de arrematação extraída de tal processo licitatório e não a escritura de compra e venda encartada nas fls. 18/21 (apesar de nela a parte adversa ter declarado ser a proprietária).”.

Aduz, ademais, que como os réus/apelantes “não obtiveram o registro de carta de arrematação, restou frustrada a construção do empreendimento imobiliário que seria implementado na área dos 2 (dois) imóveis objeto do negócio jurídico, do qual constariam as unidades destinadas à dação de pagamento contratualmente estipulada a título de adimplemento do saldo do preço.”.

Conclui que “não se afigura possível exigir da Apelante o pagamento, em favor da Apelada, do preço pela “área institucional”, tampouco atribuir-lhe a culpa pela inexecução do empreendimento imobiliário e, por conseguinte, o dever de proceder o pagamento do saldo do preço do negócio jurídico do outro imóvel (a Fração “F”)”.

Argumenta que, em verdade, “a culpada pelo cenário da lide, porquanto vendeu algo que não lhe pertencia (a “área institucional”) – um dos 02 (dois) imóveis, levando as Apelantes ao desembolso, no certame licitatório, de R$3.000.000,00 - ou seja, o dobro do preço contratualmente estipulado para a aquisição do mencionado bem (2 x R$ 1.500.000,00); disso resultando a onerosidade excessiva que constitui o argumento fulcral a alicerçar a pretensão reconvencional.”.

Destaca que “’áreas institucionais’ são aquelas transferidas ao patrimônio público, na forma da legislação aplicável à espécie, por particulares no ato de aprovação de parcelamentos urbanos.” Portanto, área institucional afetada é “bem que integra o patrimônio público. Isto é, não existe ‘área institucional afetada’ de propriedade privada”. Por isso mesmo, a área institucional em questão “nunca poderia pertencer à Apelada ou a qualquer pessoa de direito privado”.

Ressalta que, tanto a ‘área institucional’ não era de propriedade da apelada/autora que “foi o Município do Salvador quem promoveu, após a desafetação (ou seja, depois de torná-la alienável), a venda do domínio da ‘área institucional’, consoante processo licitatório n.º 020/2014.”.

Observa que a apelante se responsabilizou não pelos custos da desafetação em si mesmo – que é gratuita, mas sim em “arcar com os ônus e custos financeiros relativos à permuta da ‘área institucional’ com outro imóvel, conforme TAC que a Apelada disse ter celebrado com o Município de Salvador e respectivo processo administrativo de n.º 47.228/2008, como consta na Escritura Pública de Compra e Venda de fls. 18/21.”.

Defende que com “a decisão do Município de não mais proceder a desafetação para substituição de áreas institucionais mediante permuta, deu-se a alteração do negócio celebrado entre as partes.”. Isto porque, “Desnaturado o direito que teria sido assegurado à Apelada (pelo TAC que celebrou com o Município do Salvador) e tendo este ente federativo optado por alienar a área em público leilão, rui-se, definitivamente, a obrigação da Apelante Garibaldi Lodge, dada a absoluta impossibilidade de se implementar o negócio jurídico no formato expressamente estabelecido na Escritura Pública supra identificada.”.

Finalmente, argumenta que não existe mora na hipótese vertente, uma vez que “(a) a falsa informação prestada pela Apela (ela era ‘senhora e legitima proprietária e possuidora’ do imóvel denominado ‘área institucional’) e (b) o inadimplemento da obrigação de levar a cabo eventual direito de permuta da ‘área institucional’ mediante procedimento administrativo de substituição de áreas perante o Município do Salvador (artigo 91 da LOUS) foram os fatores determinantes para o engessamento da implementação do aludido empreendimento imobiliário”.

Com efeito, sustenta que “privada da prova de propriedade de um dos imóveis objeto da compra e venda, nenhuma culpa pode ser imputada à Apelante Garibaldi Lodge, pois não fora ela quem dera causa aos entraves que impedem (i) o início à implantação do reportado empreendimento imobiliário e, por conseguinte, (ii) a dação em pagamento, por meio da qual há se operar o pagamento do restante do preço do negócio jurídico.”. Desse modo, conclui que, estando o empreendimento obstado por razões alheias à sua vontade, não se pode falar em mora.

Em outra senda, volvendo-se à reconvenção julgada improcedente pelo juízo a quo, aduz que o “acolhimento das pretensões reconvencionais se revela, à luz do artigo 478 do CC, imperativo, porquanto, com o desembolso de mais R$ 3.000.000,00 na arrematação da ‘área institucional’ na licitação realizada pelo Município de Salvador, a importância de R$ 6.000.000,00 estabelecida para efeito do preço total do negócio jurídico já restou literalmente adimplida.”. Sustenta que, não só não deve ser condenada ao pagamento do remanescente, como também deve ser considerado quitado o contrato e a autora/apelada deve ser condenada a indenizar-lhe pelos danos materiais que teve.

Por derradeiro, defende que o capítulo da sentença relativo aos honorários sucumbenciais em favor das Apelantes Cosbat e América está equivocado, porquanto o juízo de base não deveria tê-los fixado com base no §8º do art. 85 do CPC. Argumenta que “o §6º do artigo 85 do Digesto Processual preconiza, de forma literal e taxativa, que os critérios estipulados no §2º do reportado dispositivo legal (10 a 20% sobre o valor da condenação, proveito econômico ou valor atualizado da causa) também incidem para as hipóteses de processo extinto sem resolução do mérito, como é o caso do acolhimento de preliminar de ilegitimidade passiva.”.

Nesses termos, requer a reforma da sentença, condenando-se a parte autora em honorários de sucumbência fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa em favor de cada litisconsorte.

Nesses termos, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença, julgando-se improcedente a demanda principal e procedente a reconvenção.

Devidamente intimado para oferecer contrarrazões, o autor inicialmente apresentou o recurso de apelação na petição ID 16806730, defendendo a reforma da sentença no capítulo que afastou a legitimidade passiva das sócias da ré principal. Argumenta que “a demora extraordinária na execução da finalidade social da ‘SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO’, é suficiente para vislumbrar o seu desvirtuamento, posto que não se poderia considerar que tal entidade permaneceria fiel ao seu objeto social por tempo indeterminado ou mesmo pela eternidade, quando a própria sentença concluiu que ‘no estado atual das coisas não há a menor possibilidade da entrega de imóveis no empreendimento Garibaldi Lodge se concretizar’.”

Argumenta, nessa linha, que “o imóvel adquirido junto à Autora, ora Recorrente, pelas Acionadas não mais se destina ao cumprimento do objeto social da SPE constituída, mas tão somente à especulação imobiliária com a eventual venda após a sua valorização ao longo do tempo, visto tratar-se de terreno em área nobre deste capital”. Conclui, assim, que as sócias da Garibaldi Lodge SPE devem ser responsabilizadas.

Noutro giro, questiona o capítulo da sentença referente aos honorários sucumbenciais, aduzindo que “se os Advogados firmaram as 02 (duas) contestações idênticas em favor da GD CONSTRUTORA, fl. 135/157 e da VIVA REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS, fl. 171/194, deveriam ser beneficiados apenas com o valor fixado de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), vez que atuaram apenas uma vez em favor das duas empresas, em atenção ao critério fixado no inciso IV do § 2º do art. 85 do CPC.”.

Além disso, ressalta que “a atenta análise dos autos permite constatar, outrossim, que a defesa da COSBAT EMPREENDIMENTOS, fl. 718/726, seria mera repetição parcial dos termos da defesa apresentada pela AMÉRICA (nova denominação da COSBAT CONSTRUÇAO E ENGENHARIA) em conjunto com a GARIBALDI LODGE EMPREENDIMENTOS SPE, fl. 517/560, razão pela qual somente fariam jus apenas ao valor da condenação de honorários sucumbenciais de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), uma vez que realizaram o mesmo trabalho em favor das 02 (duas), em atenção ao critério fixado no inciso IV do § 2º do art. 85 do CPC,”.

Pugna, assim, pela minoração da condenação nos ônus da sucumbência fixados em favor das rés excluídas do polo passivo pelo juízo de origem.

Por fim, defende que a atualização monetária da condenação deve incidir desde a data da assinatura da escritura pública de compra e venda, e não desde a citação. Aduz que “tendo as partes convencionado expressamente a dispensa da notificação judicial ou extrajudicial para constituição em mora, não parece coerente fixar a data inicial da atualização no momento da citação, porquanto já dispensada a constituição em mora da devedora.”. Portanto, requer a reforma da sentença neste capítulo, para que a correção monetária incida desde a data da assinatura da escritura pública de compra e venda.

Nesses termos, requer o conhecimento e o provimento do recurso, para reformar a sentença, afastando-se a declaração de ilegitimidade passiva das sócias da Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda; ademais, pugna pela modificação do termo a quo para a incidência da correção monetária e a minoração da condenação nos honorários de sucumbência.

Na mesma oportunidade, a parte autora apresentou as contrarrazões de ID 16806732, destacando a experiência da parte ré no ramo imobiliário, daí porque é insubsistente a “tese de que as Apelantes teriam sido ludibriadas por meio de promessas vans, consoante absurdamente alegado na peça recursal ora contrariada. “. Argumenta, assim, que “a assinatura da escritura pública que autorizou o ajuizamento da presente ação resultou da criteriosa análise do risco e do proveito econômico pelas Apelantes, que, não obstante cientes dos encargos decorrentes da desafetação, insistiram no prosseguimento da avença.”.

Ademais, impugna especificamente as preliminares de cerceamento de defesa e de carência de ação, requerendo a sua rejeição.

No mérito da demanda, argumenta que “para a fixação do preço e condições de pagamento acordados foram considerados todos os aspectos, inclusive a necessidade de desafetação da área institucional, tendo inclusive os seus custos sido integralmente assumidos pela Apelante, o que demonstra inequivocamente a ciência do seu impacto para a viabilidade econômica do empreendimento.”. Nessa linha, sustenta que “a documentação que abarrota os presentes autos digitais demonstra a plena e expressa ciência pelas Acionadas da existência da afetação de parte do imóvel alienado pela Autora, não se podendo cogitar de surpresa ou má-fé, mas, nos termos do entendimento do C. STJ, há que se conceber que o preço ajustado após a ciência da afetação considerou os seus efeitos”.

Assim, reputa ser inconteste que a parte ré deve ser condenada a adimplir o valor remanescente do negócio, como decidiu o juízo a quo.

Nesses termos, pugna pelo improvimento do recurso, com a majoração dos honorários com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

Viva Realizações Imobiliárias Ltda., por sua vez, apresentou contrarrazões ao apelo do autor, na petição ID 16806743, suscitando preliminarmente a ausência de recolhimento do preparo.

No mérito do recurso, defende o acerto da sentença que declarou sua ilegitimidade passiva, uma vez que “1 – toda a relação contratual foi desenvolvida e firmada entre a Apelante e a Ré GARIBALDI LODGE; 2 – o empreendimento foi projetado e será lançado pela Ré GARIBALDI LODGE; 3 – a Ré GARIBALDI LODGE encontra-se ativa e detém patrimônio e personalidade jurídica próprios; 4 – A Apelante sequer requereu desconsideração da personalidade jurídica da GARIBALDI LODGE; 5 - A VIVA REALIZAÇÕES não praticou nenhum ato jurídico, seja negocial ou não, que se relacione ou repercuta no patrimônio jurídico da Apelante, a ponto de autorizar a sua presença como Apelada nesta demanda.”.

Noutro giro, defende a sentença no capítulo atinente aos honorários sucumbenciais e ao  termo a quo da incidência da correção monetária.

Assim, pugna pelo improvimento do recurso de apelação do demandante.

De igual modo, Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda e Outros apresentaram contrarrazões ao apelo do autor (ID 16806746), suscitando, preliminarmente, a sua intempestividade e deserção. Pugnam assim, pelo não conhecimento do recurso.

Caso ultrapassadas as prefaciais, impugnam especificamente os pleitos recursais formulados pelo autor, requerendo o improvimento da irresignação.

Em despacho ID 16900217, este Relator determinou ao autor o recolhimento do preparo em dobro, sob pena de não conhecimento do recurso. Intimado, o demandante comprovou, na petição ID 17079981, o cumprimento da determinação.

Em face do despacho ID 16900217, a apelante principal opôs embargos de declaração (ID 17180053), aduzindo que, inobstante o Relator ter se manifestando sobre a ausência de pagamento do preparo, deixou de se pronunciar sobre a prefacial de intempestividade.

No despacho ID 17637480, este Relator intimou a parte autora para, no prazo de 05 (cinco) dias, manifestar-se sobre a preliminar de intempestividade suscitada pela ré. Devidamente intimada, a autora manifestou-se na petição ID 17869279, aduzindo que não há se falar em intempestividade, porquanto a apelação “fora manejada na modalidade adesiva, conforme expressamente autorizado pelos §§ 1º e 2º, do art. 997, do CPC”. Nesses termos, requer a rejeição da prefacial de extemporaneidade, com a condenação das rés em multa por litigância de má-fé.

Finalmente, na petição ID 18076068, manifestaram-se a Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda e outros, defendendo a intempestividade do apelo do autor e impugnando o argumento de que se trata de recurso adesivo, uma vez que na peça recursal em nenhum momento se fez referência aos dispositivos atinentes a essa modalidade de irresignação. Assim, reitera o pleito de não conhecimento do recurso.

Após, voltaram-me os autos conclusos.

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 3 de setembro de 2021.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR21

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Juízo de admissibilidade das irresignações:

De início, considerando o julgamento das apelações, tem-se por prejudicado o recurso horizontal oposto por Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda e Outros no ID 17180053.

Conheço do recurso principal, interposto por Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda e Outros, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade.

Em relação à apelação adesiva interposta Investpar – Investimentos e Participações Ltda, também deve ser conhecida, com o afastamento das prefaciais de deserção e intempestividade, a seguir tratadas.

Prefacial de deserção:

Com efeito, em relação à preliminar de deserção, esta não prospera, considerando que a parte apelante, intimada para adimplir o preparo recursal em dobro, realizou o pagamento tempestivamente, conforme se vê nos IDs 16900217 e 17079981. Assim, tem-se a observância do art. 1.007, §4º, do CPC, que diz:

Art. 1.007. No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção.

[...]

§ 4º O recorrente que não comprovar, no ato de interposição do recurso, o recolhimento do preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, será intimado, na pessoa de seu advogado, para realizar o recolhimento em dobro, sob pena de deserção.

Nessa senda, ao contrário do que sustentou a parte ré em suas contrarrazões, o parágrafo 4º do art. 1007 é plenamente aplicável ao caso concreto, uma vez que não há distinção, na legislação processual, entre as hipóteses em que a parte esquece de adimplir o preparo e nas que opta por não o adimplir no momento da interposição do recurso. Em ambos os casos, a solução do CPC é a mesma: intimar a parte apelante para efetuar o preparo em dobro. Foi exatamente o que ocorreu nos autos.

Assim, tendo a parte autora realizado o preparo recursal em dobro, na forma do dispositivo acima citado, não há se falar em deserção.

Preliminar de intempestividade:

De igual modo, não se sustenta a prefacial de intempestividade, porquanto se evidencia que o recurso da Investpar foi interposto adesivamente ao apelo principal da Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda. e Outros.

Efetivamente, da simples leitura dos autos, percebe-se que a Investpar, intimada para apresentar contrarrazões ao apelo (ID 16806723), interpôs recurso adesivo e apresentou a contraminuta no mesmo prazo, seguindo, assim, o que dispõe o art. 997 do CPC, in verbis:

Art. 997. Cada parte interporá o recurso independentemente, no prazo e com observância das exigências legais.

§ 1º Sendo vencidos autor e réu, ao recurso interposto por qualquer deles poderá aderir o outro.

§ 2º O recurso adesivo fica subordinado ao recurso independente, sendo-lhe aplicáveis as mesmas regras deste quanto aos requisitos de admissibilidade e julgamento no tribunal, salvo disposição legal diversa, observado, ainda, o seguinte:

I - será dirigido ao órgão perante o qual o recurso independente fora interposto, no prazo de que a parte dispõe para responder;

Ora, o mero fato da parte autora não ter dito, expressamente, que se tratava de apelação adesiva e nem ter citado o art. 997 do CPC não afasta a sua natureza jurídica, sob pena de a forma prevalecer sobre a substância, o que é rechaçado pelo atual ordenamento jurídico. Além disso, a menção, na apelação adesiva, ao art. 1009 do diploma processual, tampouco é suficiente para se concluir que se trata de recurso principal, e não adesivo, uma vez que a apelação adesiva não deixa de ser uma apelação. Isto é, a citação, na apelação adesiva, ao art. 1009 do CPC, não retira a sua natureza jurídica de recurso adesivo.

Em síntese, o contexto fático-processual não deixa dúvidas de que foi interposta apelação adesiva, e não principal, daí porque não há se falar em intempestividade.

Rejeitadas as preliminares, conclui-se que a apelação adesiva, interposta pela parte autora, também deve ser conhecida.

Mérito

Considerando que são duas apelações – principal e adesiva – a serem analisadas, sendo que cada uma traz matérias distintas, evidencia-se que deve haver a análise apartada, iniciando-se pelo apelo principal.

Mérito da apelação interposta pela Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda e Outros:

Insurge-se a apelante/ré contra a sentença que lhe condenou ao pagamento do valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) em favor da parte autora, sob o argumento de que deve cumprir com as obrigações constantes de escritura de compra e venda firmada entre as partes. Diante da quantidade de matérias alegadas, faz-se necessário organizá-las:

Em seu recurso, sustenta a apelante, em síntese:

(i)       Cerceamento de defesa, uma vez que seria imprescindível a realização de prova testemunhal, pericial e documental na hipótese vertente, para demonstrar as tratativas entre as partes, em especial no que se refere à desafetação da chamada “Área Institucional”;

(ii)    Carência de ação, uma vez que, em se tratando de mora ex persona, seria imprescindível a interpelação, judicial ou extrajudicial, previamente à propositura da presente demanda, não tendo a citação o condão de suprir tal vício;

(iii)     Impossibilidade de lhe condenar no valor relativo à “Área Institucional”, uma vez que tal área pertencia ao Município do Salvador, daí porque o autor/vendedor jamais poderia tê-la vendido, como faz;

(iv)     Inexistência de mora, considerando que o empreendimento não foi construído por razões alheias à sua vontade, em especial no que se refere à liberação da multicitada “Área Institucional”, daí porque não se mostra correta tampouco a condenação em relação à área chamada “Fração F”;

(v)      A autora é que seria responsável pelo atraso na realização do empreendimento, considerando que não garantiu a permuta que ensejaria a liberação da “Área Institucional”, o que lhe ocasionou mais prejuízos, porque teve que comprar tal área, anos depois, junto ao Município do Salvador;

(vi)      Nessa senda, estaria manifesta a onerosidade excessiva, porquanto, diante da impossibilidade de permuta, teve que comprar novamente a área, agora junto à municipalidade;

(vii)    Diante de tal situação, defende que já gastou os R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) pactuados na avença, devendo ser considerada quitada, inexistindo crédito em favor da Investpar;

(viii)    Além da quitação, deve a Investpar ser condenada a adimplir os danos materiais que a apelante teria sofrido; e

(ix)     Deve ser reformada a sentença no capítulo referente aos honorários sucumbenciais, os quais deveriam ser fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa em favor das litisconsortes passivas Cosbat Empreendimentos Imobiliários Ltda. e América Construção e Engenharia Ltda.

Estabelecida essa síntese, passo à análise de cada argumento suscitado pela parte apelante:

Cerceamento de defesa:

A apelante sustenta que, na espécie, há cerceamento de defesa porque seria imprescindível a produção de prova testemunhal, documental e pericial.

Sobre o tema, deve-se salientar que a atividade instrutória encontra-se submetida ao postulado do convencimento motivado do Magistrado, segundo o qual cabe ao juízo competente para processar e julgar a demanda o entendimento, não só do mérito, mas acerca da real necessidade da produção de provas. Nesse sentido, vejamos o que dispõem os arts. 370 e 371 do CPC/15:

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. (grifou-se)

Nessa senda, teoricamente, não há nulidade da sentença que suprime a produção de prova requerida pela parte, quando esta, ao entender do Juiz, revele-se desnecessária para o deslinde do feito. Assim se posiciona a Corte Cidadã:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ACÓRDÃO COMBATIDO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. MULTA. REDUÇÃO. ÍNDOLE CONSTITUCIONAL. ANÁLISE. INVIABILIDADE. [...] 3. O juiz é o destinatário das provas e pode, assim, indeferir, fundamentadamente, aquelas que considerar desnecessárias, nos termos do princípio do livre convencimento motivado, não havendo, assim, cerceamento de defesa. [...] (AgInt nos EDcl no REsp 1880718/RS, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 20/08/2021)

Na hipótese vertente, evidencia-se que não há se falar em cerceamento de defesa, considerando que a própria parte não demonstrou a necessidade efetiva da produção das provas requeridas.

Em relação à intimação do Município do Salvador para juntar o processo administrativo n. 47228/2008, de logo se nota que sequer foi apresentada justificativa da razão de a parte ré/apelante não ter condições de ela mesma colacionar tal documento, considerando que teve dele conhecimento quando da realização da escritura pública de compra e venda e não há notícia de se tratar de documento sigiloso. De toda forma, conforme se verá na análise do mérito da demanda, ele não é imprescindível para resolver a celeuma em torno da chamada “Área Institucional”, pertencente ao Município do Salvador, daí porque não há cerceamento de defesa no indeferimento na produção desta pretensão.

É dizer: não sendo necessária a produção da prova para o deslinde do feito, pode o juiz indeferi-la, como no caso concreto.

No que atine à prova testemunhal, além de não ser necessária para a solução acerca do litígio instaurado em torno da "Área Institucional”, constata-se que a parte apelante sequer nomeia, especificamente, quais seriam as testemunhas a serem ouvidas, para justificar a imprescindibilidade alegada. Isto é, a própria ré não se desincumbe do ônus de apontar quais testemunhas poderiam ajudar na elucidação do caso concreto, o que apenas ratifica o acerto do juízo de origem quando indefere o pleito genérico de produção de prova testemunhal.

Pelas mesmas razões, também não há cerceamento de defesa no indeferimento de prova pericial, porquanto, mais uma vez, a parte apelante não se desincumbe concretamente de demonstrar a sua necessidade, limitando-se a, em parágrafo genérico, apontar que seria imprescindível para demonstrar o prejuízo que supostamente sofreu. Ora, os gastos que teve com a desafetação já estão devidamente comprovados, bem como, hipoteticamente, é possível aferir o que deixou de ganhar com o atraso na execução do empreendimento projetado para a área adquirida. Em síntese, não se demonstra minimamente a necessidade de produção de prova pericial, daí porque não há se falar em cerceamento de defesa.

Preliminar superada.

Carência de ação:

Sustenta a apelante que falta ao autor interesse de agir, uma vez que como o contrato firmado entre as partes não fixou termo ad quem para o adimplemento da segunda parcela, consistente em dação em pagamento, seria imprescindível a interpelação – judicial ou extrajudicial – para a constituição em mora. Nessa linha, argumenta que a citação no processo judicial não tem o condão para suprir a interpelação.

Sobre o tema, de início é preciso registrar que o Código Civil, em seu art. 397, prevê efetivamente que, nos contratos em que não há termo, a mora é constituída mediante interpelação. Veja-se:

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

Assim, poder-se-ia concluir, em análise apressada, que a ausência de interpelação levaria à extinção do processo sem exame de mérito. Não é, todavia, a interpretação que deve prevalecer.

De fato, é cediço também que, na forma do art. 240 do CPC em vigor, a citação tem o condão de constituir o devedor em mora; nessa senda, tendo a citação no processo judicial o efeito de constituição em mora, não se mostra sequer razoável extinguir o feito tão somente para exigir que o credor interpele o devedor para, depois, diante da recalcitrância já instalada, propor novamente a ação. Não é, obviamente, essa a intenção do ordenamento jurídico pátrio.

Na espécie, o litígio já está instalado. A pretensão autoral já é resistida; isto é: já está colocado que o réu não concorda com a demanda do autor de receber o valor remanescente relativo ao contrato de compra e venda firmado entre as partes. Assim, a interpelação tratada no art. 397 do Código Civil não possui, na espécie, qualquer utilidade.

Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça já consagrou que a citação constitui o devedor em mora. Veja-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO OCORRENTE. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL CERTA. AUSÊNCIA DE TERMO ESTABELECIDO PARA O CUMPRIMENTO. CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. CITAÇÃO. EXEGESE DOS ARTS. 960 DO CC/16 E 219 DO CPC. 1. No sistema de persuasão racional adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, em regra, não cabe compelir o magistrado a autorizar a produção dessa ou daquela prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos, tendo em vista que o juiz é o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção. 2. Nas obrigações certas contratualmente assumidas, mas sem prazo definido para o seu cumprimento, o devedor fica constituído em mora pela citação, a qual, salvo exceções legais, substitui a interpelação extrajudicial. Exegese dos arts. 960 do CC/16 e 219 do CPC. 3. Recurso especial não provido. (REsp 879.677/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2011, DJe 29/11/2011)

Nessa senda, vale destacar que o REsp n. 780324, citado pelo apelante, de Relatoria também do Min. Luis Felipe Salomão, é anterior ao julgado acima citado, a demonstrar que a matéria é complexa, a ser analisada caso a caso.

In casu, prevalece o raciocínio esposado pela Corte Cidadã no julgado citado, isto é, a citação supre a interpelação prevista no art. 397 do CPC, constituindo o réu em mora, daí porque não há se falar em carência de ação.

Portanto, insubsistente a preambular.

Mérito da demanda. Da nulidade do contrato no capítulo referente à “Área Institucional”. Consequências jurídicas:

Volvendo-se propriamente ao mérito da demanda, mostra-se inicialmente oportuno citar os trechos mais relevantes da Escritura Pública de Compra e Venda firmada entre as partes (ID 16806207), com o fito de esclarecer devidamente qual é o objeto da celeuma. In verbis:

“Então, pelo OUTORGANTE VENDEDOR me foi dito que: 1) individualmente, é senhor e legítimo, proprietário e possuidor, a justo título, ressalvado o disposto no item 1.1 seguinte, e em mansa e pacífica posse, livre e desembaraçado de quaisquer dívidas, dúvidas, impostos, foro, laudêmio e taxas em atraso de qualquer natureza, exclusive IPTU dos seguintes imóveis do loteamento CS 7.2 gleba localizada na Av. Anita Garibaldi, Sub-Distrito da Vitória: a) imóvel matriculado no cartório do registro de imóveis do 1º Ofício, sob o nº 35712, inscrito no Cadastro Imobiliário do Município de Salvador sob nº 506209-8, identificado como FRAÇÃO F, com 3.148,09m², [...] situada na Avenida Anita Garibaldi, no subdistrito da Vitória, zona urbana desta cidade, não existindo servidões ativas ou passivas, existindo, entretanto, caução sobre o referido lote, a seguir especificada; b) imóvel matriculado no cartório do registro de imóveis do 1º Ofício sob nº 35713, inscrito no Cadastro Imobiliário do Município do Salvador sob nº 506210-1, identificado como ÁREA INSTITUCIONAL com 2.370,41m² [...] situada na Avenida Anita Garibaldi, no subdistrito da Vitória, zona urbana desta cidade, não existindo servidões ativas ou passivas, havendo afetação da referida área

[...] Com relação a gleba 'Área institucional', referida na alinea b deste instrumento, o Comprador assume inteira responsabilidade pelo ônus e encargos, inclusive pagamento por sua conta à Prefeitura Municipal do valor devido pela sua desafetação, nos termos do art. 91 da LOUS, e processo Sefaz 47.228/2008 de que tem pleno conhecimento, tudo livre de quaisquer responsabilidade, ônus ou encargos de qualquer natureza para o vendedor, ou repercussão e/ou alteração com o preço, parcelas e condições de pagamentos aqui referidos.

[...]

2) Pela presente escritura pública e na melhor forma de direito, o OUTORGANTE VENDEDOR, vende, em caráter ad corpus, como, de fato, vendido tem, em caráter pro solvendo, à OUTORGANTE COMPRADORA, completamente livre e desembaraçado de dúvidas, dívidas, litígios, de tributos de qualquer natureza, exceto IPTU, os imóveis descritos no item 1, alíneas a e b da presente escritura pelo preço certo e ajustado de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), corrigidos pelo INCC a partir de 01/12/2010, a serem pagos da seguinte forma: [...] de cujo total a parcela R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), corresponde ao valor devido em decorrência do presente contrato de compra e venda pela alienação da Área Institucional, cabendo ao Comprador o pagamento que for devido à Prefeitura Municipal do Salvador, pela desafetação da referida área [...]”.

Aufere-se, assim, que o objeto da escritura foi a venda de dois imóveis e o valor total do negócio foi de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais): (i) Fração F, no valor de R$ 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais) e (ii) Área Institucional, no valor de R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais). No momento da escritura, foram pagos 3.000.000,00 (três milhões de reais), sendo que a outra metade do negócio seria adimplida por meio de dação em pagamento, através de unidades do empreendimento imobiliário que viria a ser construído no local.

Todavia, o empreendimento não chegou a ser construído, em decorrência, principalmente, das dificuldades advindas para a compradora, ora apelante, para a desafetação da chamada Área Institucional. Segundo  a escritura pública, a compradora se comprometeu a arcar com os custos da desafetação da área, "nos termos do art. 91 da LOUS, e processo Sefaz 47.228/2008 de que tem pleno conhecimento".

Pois bem, de logo, registre-se que houve um erro material na escritura, porquanto o art. 91 não era da LOUOS, mas sim da LOM (Lei Orgânica do Município) do Salvador, que possui a seguinte redação:

Art. 91. Observada a legislação federal, nos parcelamentos de solo, o Executivo PODERÁ, em substituição à doação no local, das áreas institucionais previstas em lei, admitir a doação em outro local, desde que: (grifos nossos)

I - a área entregue em substituição seja, segundo avaliação administrativa de valor, no mínimo, equivalente àquela inserida no parcelamento do solo que seria objeto da doação;

II - as áreas entregues em substituição correspondam a, no mínimo, três vezes mais que aquela que seria objeto da doação;

III - a manutenção na área objeto do parcelamento de, no mínimo, metade do percentual de áreas verdes, previsto na Lei de Ocupação e Uso do Solo;

IV - a área a ser entregue em substituição àquela objeto de doação, sirva à construção de habitações populares, equipamentos públicos e comunitários, preservação do meio ambiente, de interesse do patrimônio histórico, cultural, paisagístico e ecológico.

Como se percebe, a compradora se comprometeu com os custos da desafetação nos termos do art. 91 da LOM, isto é, através de permuta: o Município desafetaria a Área Institucional vizinha à Fração F, com a troca por outro imóvel. Todavia, isto nunca veio a ocorrer, porquanto não foi efetivada a permuta e, em 2014, o Município veio a desafetar a área por meio de licitação pública, leiloando a Área Institucional, que veio a ser comprada por sócia da ora apelante pelo valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais).

O juízo a quo considerou que a escritura pública foi muito clara quando designou a compradora, ora apelante, como responsável pela desafetação da área, daí porque reputou que, assumindo os riscos do negócio, deve ser condenada a adimplir à autora o valor fixado na avença (R$ 1.500.000,00), independentemente das dificuldades ocorridas no processo de desafetação.

Ao assim concluir, o juízo desconsiderou não só a especificação clara contida na escritura pública (“nos termos do art. 91 da LOUS”), como também, e muito mais importante: a Área Institucional, vendida pela parte autora (Investpar) não era de sua propriedade. O domínio era do Município do Salvador, legítimo proprietário, tanto assim que, anos depois, leiloou a área (ID 16806520 – aquisição junto ao Município – p. 91 a 94 e ID 16806567/78).

Percebe-se, portanto, que a escritura pública, na parte referente à Área Institucional, tem vício insanável no nascedouro: tratou-se da chamada venda a non domino. O caso é de impossibilidade jurídica do objeto (art. 166, II, do CC). Sobre o tema, veja-se o escólio de Caio Mário da Silva Pereira:

“Possibilidade de transferência ao comprador: não basta que a coisa seja disponível. É mister que, na espécie concreta, possa ela ser transferida ao comprador. E em duas hipóteses não o poderá ser. [...] A segunda ocorre quando a coisa não pertence ao vendedor mas a terceiro. A compra e venda motiva a transmissão do domínio, e, como ninguém pode transferir a outrem direito de que não seja titular [...], o adquirente a non domino realiza um ato portador de defeito de origem.” (Instituições de Direito Civil – Vol. 3 – Contratos. 14ª Edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2010, p. 151)

No caso sub examine, a Área Institucional jamais poderia ter sido vendida pela Investpar – Investimento e Participações Ltda pelo simples fato de que ela nunca lhe pertencera.

Logo, mostra-se oportuno esclarecer que as chamadas Áreas Institucionais não são meras restrições administrativas sobre imóveis. Trata-se de área destinada ao Município quando da construção de novo loteamento, e cuja finalidade é a edificação de equipamentos públicos, como praças, escolas, postos de saúde dentre outros. Isto é, o domínio da Área Institucional é do município respectivo. É assim a disposição do art. 4º, §2º, da Lei n. 6766/79:

Art. 4^o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.  

[...]

§ 2^o - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Constata-se, assim, que o negócio jurídico foi viciado no item referente à Área Institucional, porquanto não poderia ter sido vendida pela Investpar. Sobre o tema, trago o esclarecedor julgado da Corte Cidadã, apontando a nulidade da venda a non domino:

AGRAVO INTERNO NA AÇÃO RESCISÓRIA. ACÓRDÃO RESCINDENDO. VENDA DE IMÓVEL A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RESCISÓRIA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O entendimento desta Corte preconiza que, no caso de venda por quem não tem o título de propriedade do bem alienado, venda a non domino não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada.

2. "Inaplicabilidade do prazo prescricional previsto no art. 178, § 9º, V, 'b', do Código Civil, se a hipótese cuidar, como no caso, de venda por quem não tinha o título de propriedade do bem alienado em garantia (venda a non domino), ou seja, venda nula, não se enquadrando, assim, nos casos de mera anulação do contrato por vício de consentimento" (REsp 185.605/RJ, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA).

3. O acolhimento da ação rescisória fundada no art. 485, V, do CPC exige que a interpretação dada pelo decisum rescindendo seja de tal modo discrepante que viole o dispositivo legal em sua literalidade, porque, se a decisão rescindenda elege uma dentre as interpretações cabíveis, a ação rescisória não merece prosperar.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt na AR 5.465/TO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12/12/2018, DJe 18/12/2018)

Da mesma forma já se posicionou o Supremo Tribunal Federal, em julgado histórico da Relatoria do ministro baiano Aliomar Baleeiro:

PRESCRIÇÃO. VENDA "A NON DOMINO". E PERFEITAMENTE RAZOAVEL A INTERPRETAÇÃO SEGUNDO A QUAL SE REGE PELA PRESCRIÇAO DO ART. 179, E NÃO PELO ART. 178 PARAGRAFO 9, V, "B", DO CÓDIGO CIVIL, A DA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CONTRA QUEM VENDEU COISA QUE LHE NÃO PERTENCIA. O CASO É DE NULIDADE DO ART. 145, II, DO CÓDIGO CIVIL, E NÃO DE ANULABILIDADE POR DOLO OU SIMULAÇÃO. (RE 71091, Relator(a): ALIOMAR BALEEIRO, Primeira Turma, julgado em 08/06/1973, DJ 10-09-1973 PP-06516 EMENT VOL-00920-01 PP-00074)

Na ocasião, posicionou-se o Relator no sentido de que a “A venda a non domino pode convalidar-se pela ulterior aquisição da coisa pelo vendedor. Mas não é o caso dos autos.”. Esse raciocínio, pela posterior convalidação, é consagrado no art. 1.268, §1º, do Código Civil, relativa à venda a non domino de bens móveis, e, em tese, poderia ser aplicado ao caso se a Investpar tivesse adquirido a Área Institucional em questão. Todavia, isso nunca aconteceu.

Como já destacado, pela escritura pública de compra e venda, foi a compradora (Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda) que ficou responsável pela desafetação da Área Institucional, o que só ratifica a nulidade que ataca o negócio jurídico nessa parte.

Destarte, não poderia a ré Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda ser condenada a pagar à parte autora o valor de R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais) relativos à Área Institucional, pelo simples fato de que tal área nunca foi de propriedade da Investpar e nunca poderia ter sido por ela vendida.

Dessa maneira, conclui-se, de logo, que deve ser reformada a sentença, para extirpar da condenação a parcela relativa à Área Institucional.

Ainda no tema, é preciso esclarecer, todavia, que a nulidade relativa à venda da Área Institucional não deve gerar, no caso concreto, a nulidade de toda a escritura pública, considerando o princípio da conservação do negócio jurídico, consagrado no art. 184 do Código Civil, in verbis:

Art. 184. Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal.

Por conseguinte, mantém-se hígida a avença no que atine à venda da Fração F, no valor de R$ 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais), já tendo havido o pagamento do importe de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais).

Nesse diapasão, em princípio, deve ser mantida a condenação da parte ré no capítulo da sentença referente à Fração F, isto é, no valor remanescente que falta ser pago: 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais).

Sobre essa questão, cabe avaliar, assim, o pedido reconvencional da parte ré, ora apelante, que defende, basicamente, que como teve de adimplir o valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) ao Município do Salvador, no leilão relativo à Área Institucional, deveria a avença firmada com a Investpar ser considerada quitada.

Sem razão nesse particular.

De início, é preciso registrar que não há indícios mínimos de que a parte ré, Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda., foi ludibriada quando da assinatura da escritura de compra e venda. Ao contrário, trata-se de empresa constituída por sócias que atuam profissionalmente no ramo imobiliário, daí porque conhecem o instituto da Área Institucional.

É dizer: a venda a non domino foi realizada pelo vendedor, mas o comprador sabia da situação jurídica da coisa, tanto assim que se obrigou expressamente a realizar os custos da desafetação. Se esta não ocorreu da forma como as partes imaginaram – com permuta na forma do art. 91 da LOM – isto não afasta o fato de que a parte compradora, com experiência no mercado imobiliário, assumiu os riscos da compra da Área Institucional.

Nessa senda, na situação em espéice, em se tratando de duas empresas constituídas e com capacidade profissional, a nulidade da escritura de compra e venda no capítulo atinente à Área Institucional advém tão somente por se tratar de venda a non domino, em que o vendedor jamais poderia ter vendido a coisa, mas não constitui juízo de valor sobre a sua conduta.  É dizer: inobstante ter ocorrido uma venda a non domino, não há nenhuma afirmação ou indício mínimo de que a Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE LTDA tenha sido ludibriada. Afinal, repise-se, a compradora também possuía ciência da situação jurídica do imóvel – isto é, do domínio do Município – tanto assim que se obrigou por sua desafetação.

Essa assertiva é facilmente confirmável pelas próprias tratativas realizadas pelas partes antes da assinatura da escritura pública de compra e venda. Assim, por exemplo, no parágrafo quarto, cláusula terceira, do compromisso de compra e venda ajustado em 10 de junho de 2011, havia a seguinte previsão:

"Parágrafo quarto. Caso a desafetação da área institucional e a liberação do lote 'F' não se concretizar até 15/08/2011 o presente contrato fica automaticamente rescindido, livre de ônus para ambas as partes, sem necessidade de notificação judicial ou extrajudicial, salvo novo acordo no prazo máximo e improrrogável de 30 trinta dias, por vontade expressa da PROMISSÁRIA COMPRADORA."

Posteriormente, foi firmado um aditivo contratual, em 27 de julho de 2011, em que novamente a desafetação é questão central. Veja-se a sua cláusula primeira:

"CLÁUSULA PRIMEIRA: As partes pactuam de forma expressa a alteração do prazo para a obtenção da desafetação da área institucional, que será 20/01/2012. Altera-se ainda, a consequência da não obtenção da desafetação da área institucional no prazo ora pactuado que ao invés de implicar na resolução do contrato celebrado, resultará na redução do preço conforme estabelecido na cláusula terceira abaixo e manutenção da mencionada área no patrimônio da PROMITENTE VENDEDORA. De igual modo, exclui-se a condição resolutiva."

Após, foi ultimada a escritura pública de compra e venda que deu ensejo à propositura da presente demanda, em que a parte ré decide por assumir o risco do negócio quanto à desafetação do imóvel, abrindo mão da rescisão contratual que estava prevista nos instrumentos particulares anteriormente assinado pelas partes.

É claro, assim, que a ré sabia da situação jurídica do imóvel Área Institucional, assumindo os riscos pela desafetação. Se a escritura no capítulo da venda a non domino é nula – como já esclarecido acima – isto não retira o fato de que a compradora sabia da realidade jurídica da Área Institucional, o que é reafirmado pelas tratativas prévias à escritura. Além disso, a escritura pública, ao se referir ao art. 91 da LOM, apenas reafirma os riscos assumidos pela compradora, afinal o referido dispositivo prevê claramente que eventual permuta “poderá” ser realizada. Isto é, há sempre a possibilidade do Município decidir não ser o caso de permuta e preferir – como fez no caso concreto – leiloar a área em licitação pública.

Realmente, o fato de, em 2014, ter arrematado o bem em licitação realizada pela Prefeitura do Município do Salvador só evidencia o fracasso da desafetação por permuta projetada pelas partes, isto é, uma projeção de investimento mal realizada. Mais claramente: a empresa assumiu os riscos do negócio que, no caso específico, não veio a dar integralmente certo.

Nessa linha de intelecção, assim como seria enriquecimento sem causa a Investpar receber R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais) por uma área que não era sua (Área Institucional), também é enriquecimento ilícito a Garibaldi Lodge Empreendimentos deixar de pagar o valor remanescente referente à Fração F. Ora, o contrato foi assinado entre as partes, tendo sido fixado o valor de R$ 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais) e só foi pago o importe de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais). É devido, portanto, o valor faltante (R$ 1.500.000,00).

Bem por isso, não é possível considerar quitado o negócio jurídico firmado entre as partes, uma vez que deve a Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda adimplir o valor restante devido pelo imóvel chamado “Fração F”.

Por esse mesmo raciocínio, a Investpar também não deve ser condenada a indenizar a Garibaldi Lodge Empreendimentos por qualquer suposto dano material, afinal, repise-se, o custo superior da desafetação advém do risco do negócio assumido pela compradora.

Isto posto, no cerne da questão trazida no apelo, conclui-se que a condenação fixada pelo juízo de origem deve ser minorada para R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais), referente ao valor remanescente devido pela “Fração F”, afastando-se a condenação relativa à “Área Institucional”.

Honorários sucumbenciais em favor da Cosbat Empreendimentos Imobiliários Ltda e América Construção e Engenharia Ltda:

Sustentam as litisconsortes passivas, também recorrentes, que o importe da condenação fixado pelo juízo de origem em razão da sua exclusão do polo passivo da demanda foi diminuta, sem a observância das regras previstas nos parágrafos 2º e 6º do art. 85 do CPC. In verbis:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

[...]

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

[...]

§ 6º Os limites e critérios previstos nos §§ 2º e 3º aplicam-se independentemente de qual seja o conteúdo da decisão, inclusive aos casos de improcedência ou de sentença sem resolução de mérito.

Em linha de princípio, de fato os parâmetros estatuídos no parágrafo segundo devem ser observados; todavia, isto não ocorre de maneira absoluta, em especial quando a aplicação indiscriminada da regra levar à manifesta violação do princípio da proporcionalidade.

No caso concreto, é o que ocorre. Com efeito, o juízo de origem condenou a Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda a indenizar a autora no importe de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) que, como observado no item anterior, foi minorado para R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais), sem a devida atualização e incidência de juros de mora.

Se prevalecer o raciocínio da ora recorrente, apenas os honorários sucumbenciais para duas litisconsortes passivas alcançariam o valor de R$ 1.200.000,00 (hum milhão e duzentos mil reais), isto é, muito próximo do valor principal da condenação. Ainda mais, caso se aplicasse o mesmo raciocínio para todos os litisconsortes passivos excluídos, a condenação em honorários alcançaria a monta de R$ 2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos mil reais), superior, portanto, à condenação principal.

Estar-se-ia diante de situação de manifesta violação do princípio da proporcionalidade, considerando não só a discussão de fundo da demanda, como, também, o próprio trabalho exercido pelos causídicos na espécie. Ora, no que atine aos litisconsortes passivos declarados partes ilegítimas, a defesa limitou-se à apresentação da contestação, sem dilação probatória, vindo, após, o juízo declarar sua ilegitimidade passiva na sentença. Assim, a condenação requerida violaria o princípio da proporcionalidade duplamente, por (i) ultrapassar o valor da condenação principal; e (ii) não condizer com a extensão do trabalho realizado, à luz dos parâmetros estabelecidos no parágrafo segundo do art. 85 do CPC.

Em tais casos, procede-se da forma como atuou o juízo de origem, aplicando, analogicamente, o parágrafo 8º do art. 85 do CPC, que diz:

§ 8º Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º.

Correta, portanto, a sentença vergastada, quando fixa equitativamente os honorários em favor de cada litisconsorte excluído, sendo que o importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) se mostra razoável e proporcional ao caso concreto.

Conclusão da Apelação Principal:

Após a análise de todos os argumentos aventados, infere-se que deve ser dado parcial provimento ao recurso principal, para minorar o valor da condenação para R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais), referente ao valor remanescente devido pela “Fração F”, afastando-se a condenação relativa à “Área Institucional”.

Apelação adesiva da Investpar – Investimentos e Participações Ltda:

No recurso adesivo, por sua vez, a parte autora sustenta, em síntese: (i) a correção monetária deve incidir desde a data da assinatura da escritura pública de compra e venda, e não desde a citação; (ii) a legitimidade passiva das sócias da ré principal para responder à presente demanda, dada a demora excessiva para construir o empreendimento por parte da Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda, justificando-se a desconsideração da personalidade jurídica; (iii) honorários sucumbenciais foram incorretamente fixados pelo juízo a quo, uma vez que as contestações da GD Construtora Ltda e da Viva Realizações Imobiliárias Ltda seriam idênticas, não cabendo a condenação individualizada dos honorários; da mesma forma, há repetição parcial nas alegações da Cosbat Empreendimentos Ltda com a contestação apresentada pela América Construção e Engenharia Ltda, daí porque, da mesma forma, não deveria ter havido a condenação individual nos honorários de sucumbência.

Estabelecida essa sinopse, passo à análise das matérias suscitadas.

Correção monetária:

Possui razão a recorrente quando sustenta que a correção monetária deve incidir desde a assinatura da escritura pública de compra e venda, quando foi fixado originalmente o valor da área adquirida.

Em verdade, nota-se que o juízo de origem claramente confunde os institutos dos juros de mora – em que há acréscimo patrimonial, e só incide após a constituição do devedor em mora – e da correção monetária, que não significa aumento do valor, mas tão somente a sua manutenção ao longo do tempo. Tanto é assim que o Código Civil prevê que apenas os juros de mora incidem desde a citação (quando a parte é constituída em mora). Veja-se:

Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

A correção monetária, repise-se, não decorre da mora, mas sim da própria necessidade de manter o valor atualizado ao longo do tempo. Sobre o tema, trago à colação didático julgado do STJ:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O LUCRO - CSSL. CORREÇÃO MONETÁRIA . BASE DE CÁLCULO. LEI 7.689/88. [...] 2. A correção monetária posto não ser um plus que se acrescenta, mas um minus que se evita, não traduz acréscimo patrimonial, por isso que sua aplicação não gera qualquer incremento no capital, mas tão-somente restaura dos efeitos corrosivos da inflação. [...] (f) a correção monetária não traduz acréscimo patrimonial. Sua aplicação não gera qualquer incremento no capital, mas tão-somente o restaura dos efeitos corrosivos da inflação. Por este prisma, não há como fazer incidir, sobre a mera atualização monetária, Imposto de Renda, sob pena de tributar-se o próprio capital. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 877.511/PB, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 06/11/2008, DJe 03/12/2008)

Na quadra analisada, a atualização do valor pela inflação se dá desde o momento em que ele foi fixado, isto é, desde a assinatura da escritura pública. Desde então, o valor foi sendo corroído pela inflação, daí porque é fácil a conclusão que a correção monetária deve incidir desde então.

Sem dúvida que deve ser acolhida a pretensão autoral para que, sobre o valor da condenação referente à Fração F (1.500.000,00) incida correção monetária desde a assinatura da escritura pública de compra e venda pelas partes, sendo que o índice adotado é o indicado pelo juízo e não impugnado pelas partes: INCC.

Ilegitimidade passiva das sócias da ré principal:

Por outro lado, procedeu com acerto a sentença quando reconheceu a ilegitimidade passiva das sócias da ré principal (Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda.).

Evidentemente, só se justificaria a responsabilização direta das sócias caso presente uma das hipóteses que justifica a desconsideração da personalidade jurídica. Ora, em se tratando de relação jurídica cível, a desconsideração é regida pela Teoria Maior, que exige a configuração do desvio de finalidade ou da confusão patrimonial. Veja-se o art. 50 do Código Civil, que esclarece ainda mais a matéria a partir da redação dada pela chamada “MP da Liberdade Econômica”:

Art. 50.  Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, desconsiderá-la para que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares de administradores ou de sócios da pessoa jurídica beneficiados direta ou indiretamente pelo abuso. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

§ 1º  Para os fins do disposto neste artigo, desvio de finalidade é a utilização da pessoa jurídica com o propósito de lesar credores e para a prática de atos ilícitos de qualquer natureza. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

§ 2º Entende-se por confusão patrimonial a ausência de separação de fato entre os patrimônios, caracterizada por: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

I - cumprimento repetitivo pela sociedade de obrigações do sócio ou do administrador ou vice-versa; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

II - transferência de ativos ou de passivos sem efetivas contraprestações, exceto os de valor proporcionalmente insignificante; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

III - outros atos de descumprimento da autonomia patrimonial. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

§ 3º  O disposto no caput e nos §§ 1º e 2º deste artigo também se aplica à extensão das obrigações de sócios ou de administradores à pessoa jurídica. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

§ 4º  A mera existência de grupo econômico sem a presença dos requisitos de que trata o caput deste artigo não autoriza a desconsideração da personalidade da pessoa jurídica. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

§ 5º  Não constitui desvio de finalidade a mera expansão ou a alteração da finalidade original da atividade econômica específica da pessoa jurídica. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Aliás, o próprio Código Civil já descreve não só as hipóteses de cabimento da desconsideração da personalidade jurídica, como também o conceito de desvio de finalidade e de confusão patrimonial.

Certo é que caberia à parte autora, para fundamentar a desconsideração almejada, demonstrar concretamente que há abuso da personalidade jurídica da Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda. É dizer: compete à parte que requer a desconsideração demonstrar o preenchimento de uma das hipóteses de cabimento. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. ART. 50 DO CÓDIGO CIVIL. REQUISITOS. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. [...] 2. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a desconsideração da personalidade jurídica a partir da Teoria Maior (art. 50 do Código Civil) exige a comprovação de abuso, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial, pelo que a mera inexistência de bens penhoráveis ou eventual encerramento irregular das atividades da empresa não justifica o deferimento de tal medida excepcional. 3. A falta de integralização do capital da sociedade limitada também não pode ser considerada como fundamento suficiente para a desconsideração da personalidade jurídica. [...] (AgInt no AgInt no AREsp 1593637/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021)

No caso concreto, o pleito autoral se fundamenta, exclusivamente, no fato de, até a presente data, o empreendimento programado pela ré principal não ter sido construído nos terrenos adquiridos.

A mera demora, porém, não é suficiente para caracterizar o desvio de finalidade ou a confusão patrimonial, ainda mais quando há justificativas concretas para a demora. No caso, como já esclarecido quando da análise do apelo principal, após a assinatura da escritura pública de compra e venda, a desafetação da chamada “Área Institucional”, indevidamente vendida pela autora, só veio a ocorrer anos depois e, ainda assim, não houve a imediata liberação para a Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda.

Além disso, não se pode desconsiderar que, entre 2011 e a presente data, houve substancial modificação do cenário do mercado imobiliário. De um aquecimento desproporcional em 2011 – que ocasionou, anos depois, no abarrotamento de demandas judiciais – veio uma fase de profunda estagnação em tal setor econômico. A Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda firmou os contratos em 2011, mas só teve acesso à Área Institucional anos depois, quando o cenário econômico era distinto.

Esse contexto, vale destacar, não afasta o direito – já reconhecido – da parte autora receber o valor a que tem direito pela Fração F, uma vez que não pode ficar indefinidamente à mercê da espera da construção do empreendimento para receber o que tem direito; todavia, é mais um elemento a demonstrar que, ao menos no presente momento, não há fundamento para proceder à desconsideração da personalidade jurídica.

Em síntese, inexistindo desvio de finalidade ou confusão patrimonial, não há fundamento para realizar a desconsideração da personalidade jurídica, sem prejuízo de, posteriormente, no cumprimento de sentença da obrigação de pagar, a parte autora apresentar novos elementos, concretos e contemporâneos, que demonstre o cabimento da medida.

Honorários sucumbenciais:

Por fim, não possui razão a parte autora quando defende que o juízo de origem se equivocou ao fixar honorários sucumbenciais em favor de cada ré excluída do polo passivo da demanda.

Não se pode olvidar, inicialmente, que os honorários sucumbenciais são direito do advogado, conforme prevê o art. 85, §14, do CPC em vigor:

§ 14. Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial.

Havendo acompanhamento processual e elaboração de defesa – ainda que deficiente – será cabível a fixação de honorários sucumbenciais. A extensão e a complexidade do trabalho não interferem no direito em si, mas sim no valor que será devido.

O fato da GD Construtora Ltda e da Viva Realizações Imobiliárias Ltda apresentarem contestações semelhantes não afasta o direito dos causídicos respectivos aos honorários sucumbenciais decorrentes do acolhimento da tese da ilegitimidade passiva.  Ora, da leitura das contestações ID 16806474 e ID 16806509, percebe-se que tais litisconsortes passivas foram defendidas por advogados distintos. Se houve cópia da defesa do outro, isto não interfere no direito aos honorários, inerente ao acompanhamento processual. Repise-se que eventual deficiência na peça processual apresentada não afeta o direito ao recebimento dos honorários, mas tão somente o valor cabível.

Nessa mesma linha de intelecção, inobstante a Cosbat Empreendimentos Ltda ter sido defendida pelo mesmo causídico da América Construção e Engenharia Ltda não interfere, no caso, em condenação autônoma dos honorários, considerando que foram apresentadas contestações distintas, a partir de estratégia de defesa montada para cada litisconsorte. Ora, nesse caso, o advogado teve trabalho distinto para rés diferentes, sendo cabível, portanto, a fixação autônoma de honorários.

Nesse contexto, está correta a sentença que, ao excluir 4 (quatro) litisconsortes do polo passivo da demanda, por considerá-las ilegítimas para responderem à presente demanda, fixa condenação autônoma de honorários advocatícios para cada defesa apresentada pelo respectivo causídico.

Conclusão do recurso adesivo:

À vista do exposto, voto no sentido de prover parcialmente o recurso adesivo, exclusivamente para reformar a sentença no capítulo atinente à correção monetária, determinando a sua incidência desde a data da assinatura da escritura pública de compra e venda (30 de novembro de 2011).

Redistribuição dos ônus sucumbenciais:

Após a análise integral do recurso de apelação, observa-se que a sentença foi parcialmente modificada no capítulo atinente à condenação da Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda, minorando-se a condenação de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), para 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais). Trata-se de diminuição significativa, que não é compensada pela determinação de incidência da correção monetária desde a escritura pública de compra e venda firmada entre as partes.

Consequentemente, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca na ação proposta pela Investpar – Investimentos e Participações Ltda., ficando a autora e a ré Garibaldi Lodge condenadas a pagar, cada uma, 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários de sucumbência de 12% (doze por cento) do respectivo proveito econômico em favor do advogado da parte ex adversa.

Em relação à demanda reconvencional, a sentença de improcedência foi mantida integralmente, razão pela qual é cabível a majoração dos honorários sucumbenciais em favor do causídico da Invespar para 12% (doze por cento) do valor da causa reconvencional fixada pelo juízo a quo no despacho ID 16806659, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, considerando o trabalho recursal realizado.

Conclusão

Diante do esquadrinhado, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento à apelação principal interposta por Garibaldi Lodge Empreendimentos SPE Ltda e Outros, para, mantendo a conclusão pela procedência parcial da demanda principal, minorar o valor da condenação fixada na sentença para R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais). Por outro lado, mantém-se a improcedência integral da demanda reconvencional.

Em relação à apelação adesiva, após afastadas as preliminares, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento, para determinar a incidência da correção monetária sobre o valor da condenação acima fixado desde a assinatura da escritura pública de compra e venda firmada entre as partes, mantendo-se a sentença nos demais aspectos.

Julga-se prejudicado o recurso horizontal ID 17180053. 

Salvador/BA, 3 de setembro de 2021.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR21