PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ10

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Lote 01 Empreendimentos S.A. contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (BA), nos autos de ação de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel cumulada com restituição integral dos valores pagos e indenização por danos materiais e morais, ajuizada por Danilo Borges Danta.

2. O autor adquiriu lote no empreendimento denominado “Verana Residencial I”, mediante contrato firmado em novembro de 2013, no qual as vendedoras assumiram a obrigação de concluir as obras de infraestrutura no prazo estimado de 24 meses, prorrogáveis por mais 12 meses. Contudo, transcorrido o prazo contratual máximo, o empreendimento permaneceu sem a infraestrutura prometida, inviabilizando o uso do imóvel.

3. A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a resolução contratual por culpa das rés, condenando-as à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de mora, bem como à indenização por danos morais fixada em R$ 6.000,00.

II. Questão em discussão
4. A controvérsia recursal consiste em verificar: (i) a legislação aplicável à resolução do contrato, diante da existência de alienação fiduciária; (ii) a responsabilidade pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento; e (iii) o cabimento da restituição integral dos valores pagos, bem como das indenizações por lucros cessantes e danos morais.

III. Razões de decidir
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, não sendo afastada pela existência de garantia fiduciária.
6. A tese fixada no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça aplica-se apenas às hipóteses de resolução contratual decorrente de inadimplemento do comprador, não incidindo quando a rescisão resulta de descumprimento contratual imputável ao vendedor.
7. O prazo previsto no art. 18, V, da Lei nº 6.766/1979 regula relação administrativa entre o loteador e o ente público, não se sobrepondo ao prazo contratual assumido perante o consumidor, mais específico e benéfico.
8. Demonstrado o atraso substancial na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento, configura-se inadimplemento contratual das rés, legitimando a resolução do contrato por culpa exclusiva das vendedoras.
9. Em tais hipóteses, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo consumidor, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.
10. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo material ao comprador, sendo cabível a indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor.
11. O atraso excessivo na entrega do empreendimento, prolongado por vários anos além do prazo contratual, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.
12. O valor fixado a título de danos morais mostra-se adequado aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
13. Mantida a sentença, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese
14. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: “1. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta ou de lote com infraestrutura enseja resolução contratual por culpa da vendedora, com restituição integral das parcelas pagas. 2. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo material ao comprador, sendo devida a indenização por lucros cessantes durante o período de mora. 3. O atraso excessivo na entrega do empreendimento pode configurar dano moral indenizável.”

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8030110-90.2021.8.05.0001, em que figuram, como apelantes, MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A, e, como parte apelado, DANILO BORGES DANTAS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, _____ de ____________ de 2026.

Presidente

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator 

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ10

Trata-se de Recurso De Apelação com pedido de efeito suspensivo interposto pelo MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A, contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (BA), nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E CONCESSÃO DE MEDIDA LIMINAR, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES, E POR DANOS MORAIS, autuada sob o nº 8030110-90.2021.8.05.0001, movida por DANILO BORGES DANTA, que julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (ID. 100043140): 

“(...)”  Posto isto, julgo PROCEDENTE o pedido, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, referente à aquisição do imóvel Lote n.º 01, situado na quadra n.º 22, comercialmente identificado como “VERANA RESIDENCIAL I”, que pertence ao LOTEAMENTO VIVEA NOVA CAMAÇARI; b) condenar a parte ré à devolução ao autor do montante de R$ 93.877,97 (noventa e três mil oitocentos e setenta e sete reais e noventa e sete centavos), correspondente ao valor total pago (ID n° 97143932), que deve ser restituído de uma só vez, corrigido monetariamente desde a data dos desembolsos pelo IPCA, acrescido de juros de mora mensais de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, até o termo da Lei 14.905/24, quando deverá obedecer ao parâmetro previsto no parágrafo 1º do art. 406 do Código Civil;  c) condenar a parte ré ao pagamento dos lucros cessantes no período compreendido entre novembro de 2015 até a data de ingresso da presente demanda, 22/03/2021, cujo valor mensal deve ser calculado em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor contratual do bem, qual seja, R$ 213.357,14 (duzentos e treze mil trezentos e cinquenta e sete reais e quatorze centavos), atualizado pelo IPCA e acrescido de juros de mora mensais nos termos do parágrafo 1º do art. 406 do Código Civil, desde a citação até o efetivo pagamento; d) condenar as rés, em solidariedade ao pagamento a título de indenização pelos danos morais o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), em favor da parte autora, atualizado pelo IPCA e com incidência de juros de mora mensais nos termos do parágrafo 1º do art. 406 do Código Civil, ambos a partir do arbitramento até o efetivo pagamento.  Diante da sucumbência, condeno a parte ré em solidariedade ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação nos termos do art. 85 do CPC. P. R. I.”

Insatisfeitas com o resultado, MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Lote 01 Empreendimentos S.A. interpuseram o presente recurso de Apelação (ID. 100043155). 

Em suas razões recursais, argumenta, preliminarmente, que a ação visa encobrir a mora do próprio autor, que estaria sem realizar pagamentos desde novembro de 2017. Sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a prevalência da Lei 9.514/1997, por se tratar de contrato com alienação fiduciária em garantia, invocando o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095.

No mérito, as apelantes afirmam que não houve atraso na entrega da obra. Argumentam que a Lei 6.766/1979 estabelece uma estimativa de execução de projetos com duração de quatro anos, prorrogáveis por mais quatro anos, e que o Município de Camaçari teria prorrogado o prazo de entrega.  Justificam o decurso do tempo com base nas negociações necessárias para a implementação da via de acesso ao empreendimento junto à Concessionária Bahia Norte S.A. e ao poder público municipal. 

Questionam, ainda, a condenação ao pagamento de lucros cessantes, sob a alegação de que não há presunção de prejuízo em lotes não edificados, e rechaçam a condenação por danos morais, classificando o evento como mero dissabor contratual. 

Pedem o provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais.

O autor apresentou suas Contrarrazões (ID. 100043161), refutando detalhadamente as teses das apelantes. 

O feito foi regularmente distribuído à Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, cabendo-me a relatoria.

É o que importa circunstanciar.

Devolvo os autos à Secretaria da Câmara, com o presente relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a existência de previsão regimental para realização de sustentação oral (RITJBA, art. 187, I).

Salvador (BA), data da assinatura eletrônica.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ10

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de Recurso De Apelação com pedido de efeito suspensivo interposto pelo MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A, contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (BA), nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E CONCESSÃO DE MEDIDA LIMINAR, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES, E POR DANOS MORAIS, autuada sob o nº 8030110-90.2021.8.05.0001, movida por DANILO BORGES DANTA, que julgou procedentes os pedidos iniciais. 

A controvérsia apresentada nos autos cinge-se a verificar a responsabilidade pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento "Verana Residencial I", a legislação aplicável para o desfazimento do negócio jurídico, a possibilidade de restituição integral dos valores pagos, e o cabimento das indenizações por lucros cessantes e danos morais.

Pois bem. A principal linha de defesa das empresas apelantes repousa na alegação de que a relação firmada entre as partes deve ser regida de forma exclusiva e estrita pela Lei 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de coisa imóvel, invocando a tese fixada no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.

Contudo, a argumentação das recorrentes não se sustenta. A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, enquadrando-se o autor no conceito de consumidor final e as empresas rés no conceito de fornecedoras, nos exatos termos delineados pelos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 

A existência de um pacto adjeto de alienação fiduciária não afasta, por si só, as normas protetivas do consumidor, especialmente quando o motivo da resolução contratual não é a inadimplência financeira do comprador, mas sim a falha na prestação do serviço por parte das vendedoras.

O Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

A simples leitura da tese vinculante demonstra que ela é aplicável exclusivamente nas hipóteses em que o comprador (devedor fiduciante) deixa de honrar com o pagamento das parcelas e pretende a resolução do contrato. O caso dos autos é fundamentalmente diferente: a resolução do contrato foi requerida pelo autor com base no descumprimento do prazo de entrega das obras de infraestrutura por parte das próprias vendedoras (credoras fiduciárias).

Não se pode utilizar as regras restritivas da alienação fiduciária, criadas para proteger o crédito imobiliário em caso de inadimplência do comprador, como um escudo para blindar as construtoras das consequências de sua própria mora na entrega do empreendimento. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência firme no sentido de que a Lei 9.514/1997 não se aplica quando a rescisão decorre de culpa da vendedora. 

O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia compartilha desse mesmo entendimento em casos idênticos envolvendo o mesmo empreendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS . PEDIDO DE SOBRESTAMENTO DO FEITO até o julgamento do TEMA 1.069 STJ. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ainda que submetido aos ditames da Lei nº 9 .514/97, que rege a alienação fiduciária. NÃO ENTREGA do empreendimento no TEMPO APRAZADO. descumprimento CONTRATUAL DAS CONSTRUTORAS. Rescisão . Cabimento. Restituição integral de todos os valores pagos pelo autor. Súmula 543 do STJ. JUROS MORATÓRIOS . RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO A QUO. CITAÇÃO. Art . 405 do CÓDIGO CIVIL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1 . Verifica-se que não é possível a suspensão do feito até o julgamento final do Tema 1.095 do STJ, já que a questão aborda situação de contexto de rescisão de contratos de alienação fiduciária com entrega futura de imóveis decorrente de mero desinteresse ou inadimplemento do adquirente, e não em caso de mora contratual por parte da Construtora, como é o caso dos autos. 2. A relação jurídica estabelecida entre as partes, por força do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que celebraram entre si, configura relação de consumo, artigos 2º e 3º do CDC . 3. O contrato firmado entre as partes foi assinado em 23/11/2013, logo, a parte acionada teria até 23/11/2016 para entregar o bem, porém, até a data do ingresso desta demanda, as acionadas não cumpriram tal obrigação, ficando evidenciado o descumprimento contratual, restando legítimo o direito do autor em desfazer o negócio. 4. A rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da Construtora, ensejando a devolução imediata e integral de todos os valores pagos pelo comprador, sem qualquer retenção, conforme enunciando da Súmula 543 do STJ . 5. Em se tratando de responsabilidade contratual, tendo em vista que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, tendo como objeto a aquisição de um bem imóvel, os juros de mora devem incidir a partir da data da citação, nos moldes do art. 405 do Código Civil. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8074825-57.2020.8 .05.0001, em que figuram como parte apelante LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA . e como parte apelado IGOR LIMA LEONEL. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. (TJ-BA - APL: 80748255720208050001 16ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR, Relator.: ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 02/02/2022)

Sendo assim, afasto a aplicação das regras de alienação extrajudicial da Lei 9.514/1997 e mantenho o caso sob o manto do Código de Defesa do Consumidor e das regras gerais de resolução contratual por inadimplemento do Código Civil.

Ademais, as empresas apelantes argumentam que não houve atraso na obra, baseando-se no prazo de quatro anos, prorrogáveis por mais quatro, estabelecido no artigo 18, inciso V, da Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). A referida tese não encontra amparo legal no âmbito das relações de consumo.

O prazo estipulado na Lei 6.766/1979 regula a relação de direito administrativo entre a loteadora e o Município, fixando um limite máximo para a execução do cronograma físico perante o ente público. Esse prazo genérico e de natureza administrativa não substitui, não anula e nem se sobrepõe ao prazo de entrega específico e mais benéfico que as loteadoras assumiram expressamente perante os consumidores no instrumento particular de compra e venda.

A Cláusula "2.1.3", alínea "E", do contrato firmado entre as partes (ID. 100042337) estabeleceu, de forma clara, o prazo estimado para a execução das obras de infraestrutura em 24 meses, prorrogáveis por 12 meses em caso de força maior: 

“(...)” (E) Prazo estimado para execução das obras de infraestrutura: 24 (vinte e quatro) meses, de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Macapá - AP, podendo ser prorrogado por 12 (doze) meses, ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados, nos termos do Código Civil. “(...)”

Considerando que o contrato foi assinado em novembro de 2013 e que houve a emissão do Alvará inicial em julho de 2013, o prazo máximo para a entrega, já computada a prorrogação, encerrou-se em 2016. Além disso, as próprias rés enviaram um comunicado oficial ao autor (ID. 100042339) informando que a data de conclusão seria em outubro de 2015.

A tentativa das apelantes de justificar o atraso de vários anos com base na dificuldade de obtenção de licenças, desapropriações municipais ou negociações com a concessionária da rodovia (Bahia Norte S.A.) para a construção do acesso ao loteamento também não lhes socorre. Tais eventos configuram o chamado fortuito interno, inerente aos riscos da atividade empresarial de incorporação e loteamento, não podendo ser repassados ao consumidor como justificativa para o descumprimento contratual.

A argumentação de que o autor deixou de pagar as parcelas a partir do final de 2017 e, por isso, estaria em mora, não inverte a culpa pela rescisão. Quando o autor suspendeu os pagamentos, às empresas rés já se encontravam em flagrante mora há anos.

Portanto, o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva das rés é fato incontroverso e comprovado nos autos, o que fundamenta o direito do autor à resolução do contrato.

Confirmada a culpa exclusiva das vendedoras pelo fracasso do negócio jurídico, a consequência natural da resolução do contrato é o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução integral de todos os valores desembolsados pelo consumidor.

A tese das apelantes de que fariam jus à retenção de percentuais a título de custos administrativos e despesas é totalmente descabida em cenários de culpa da construtora. Aplica-se ao caso, de forma vinculante, o teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula  543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Sendo a culpa exclusiva da Apelante, a restituição deve ser integral (R$93.877,97) e imediata (parcela única), exatamente como determinado na sentença. 

As apelantes se insurgem, ainda, contra a condenação ao pagamento de lucros cessantes, argumentando tratar-se de lote de terreno não edificado e invocando julgamentos recentes que afastariam a presunção de dano material nessas hipóteses quando ocorre a resolução do contrato.

Em casos de atraso na entrega de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos. A privação do uso do bem, seja para moradia ou para auferir renda, gera um prejuízo que dispensa prova específica, sendo indenizável.

A jurisprudência do STJ é clara ao reconhecer que, mesmo em caso de resolução contratual, o promitente comprador faz jus à indenização pelos lucros cessantes advindos da impossibilidade de fruição do imóvel durante o período de mora e, no meu sentir, a opção pela rescisão do contrato não afasta o direito à reparação dos prejuízos sofridos durante o período em que o promitente vendedor se manteve inadimplente.

Com efeito, a indenização por lucros cessantes recompõe o que o comprador "razoavelmente deixou de lucrar" (art. 402 do Código Civil), sem configurar enriquecimento sem causa, pois se refere ao período anterior à rescisão, quando o contrato ainda estava em vigor e a mora já se verificava.

Nesse sentido, colaciono julgados desta Corte e do STJ:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA . APELAÇÃO IMPROVIDA. I – Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou a apelante ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária. II - Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial . Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. III - O aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, sendo evidente o dano moral. Fixação do quantum indenizatório a título de danos morais em consonância os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e precedentes desta corte . IV - Recurso conhecido e não provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0579306-50.2017.8 .05.0001, em que figuram como apelante BRF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado ROBERTO VINAL MEIRELES e outro. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes das Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. (TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, Data de Julgamento: 29/08/2013, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE IMOBILIÁRIO COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DO RÉU/APELANTE. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. FORTES CHUVAS E PANDEMIA DA COVID-19. IRRELEVÂNCIA . LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS . POSSIBILIDADE. QUANTIFICAÇÃO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL) REAIS QUE ATENDE AOS POSTULADOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO DESPROVIDO. I – A discussão gira em torno do alegado descumprimento contratual pela empresa apelante, relativo à aquisição de uma unidade imobiliária pela apelada, cuja entrega não se operou conforme previsão contratual. II – Analisando o contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, verifica-se que a apelada adquiriu o “Lote 18, da Quadra 05, do Loteamento Portal Residence II, com área total de 146.20 metros quadrados” . A avença foi firmada em 07/04/2018 e, nos termos das cláusulas 15.2 e 16.1, o prazo para a entrega do terreno, com as obras de infraestrutura prometidas, foi fixado em 24 meses, contatos a partir de 04/2018, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. (ID . 54268093). Dessa forma, evidente que o imóvel, com as obras de infraestruturas realizadas, deveria ser entregue impreterivelmente até outubro de 2020, contudo, até a data do ajuizamento da ação (23/04/2021), o contrato não havia sido cumprido por parte do apelante. III – Em que pese o recorrente ter suscitado que não deu causa ao inadimplemento, porque o atraso na entrega do empreendimento decorreu das fortes chuvas na região ou da pandemia do coronavírus, não logrou êxito em comprovar as teses como excludentes de responsabilidade. Consoante já alocado acima, o prazo fatal para a entrega do imóvel, incluída a tolerância, era outubro de 2020 . Nada obstante, analisando-se a data de ajuizamento da ação (23/04/2021) e o arcabouço fotográfico colacionado (ID. 54268096), constata-se que não foram realizadas quaisquer obras de infraestrutura previstas no contrato. Desse modo, não é possível admitir que os alegados eventos impediram o andamento das obras de infraestrutura, quando o seu início esteva previsto para abril de 2018, ou seja, pelo menos vinte e quatro meses antes. IV – Quanto aos lucros cessantes, sabe-se o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização durante o período de mora do vendedor, sendo presumido o prejuízo do comprador, razão pela qual é irrelevante o fato de que se trata de lote imobiliário . Nesses termos, são cabíveis os lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel atualizado por mês (e fração) de atraso, no período após o fim do prazo de tolerância (outubro de 2020), até a data da efetiva rescisão contratual, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde quando deveriam ter sido pagos, bem assim de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. V – Em relação aos danos morais, o atraso na entrega do imóvel deu causa ao sentimento de frustração e de preocupação, causando inegável sofrimento psicológico. Desse modo, a fixação de danos morais em favor da autora, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se afigura razoável e proporcional aos danos sofridos, decorrentes do atraso excessivo na entrega da obra, e compatível com o que tem arbitrado este Órgão jurisdicional . SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do recurso de Apelação Cível nº 8000981-35.2021 .8.05.0229, tendo como apelante LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA, e como apelada, ANA ZILDA REALE DOS SANTOS VILELA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator . Sala das sessões,. DES.(A) PRESIDENTE DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/01/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE . AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2 . O atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis. Precedentes. 3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1817304 SP 2019/0154175-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2023)

Assim, entendo que deve ser mantida a referida condenação. 

No que concerne aos danos morais, é cediço que o simples descumprimento contratual, em regra, não gera abalo extrapatrimonial indenizável. Contudo, a jurisprudência faz uma ressalva para os casos em que o atraso na entrega do imóvel se revela excessivo, exorbitando os limites do aceitável e invadindo a esfera da dignidade do consumidor.

No caso dos autos, a promessa de entrega do empreendimento esgotou-se em 2015. O autor ajuizou a ação no ano de 2021, ou seja, quase seis anos após a data prevista, período durante o qual o loteamento permaneceu sem a infraestrutura necessária e sem viabilidade de uso. Uma espera tão extensa e frustrante não pode ser qualificada como um mero dissabor cotidiano. A expectativa depositada na aquisição de um imóvel demanda planejamento financeiro e familiar que foram severamente abalados pela inércia e pela falta de transparência das apelantes.

A condenação em danos morais é, portanto, devida. 

Quanto ao valor fixado pelo Juízo de primeiro grau, no montante de R$6.000,00 (seis mil reais), entendo que o mesmo atende perfeitamente aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 

A quantia é suficiente para compensar o sofrimento suportado pelo consumidor, sem causar enriquecimento ilícito, e, ao mesmo tempo, cumpre a finalidade pedagógica e punitiva da medida, alertando as empresas rés sobre a necessidade de aprimorar a prestação de seus serviços.

Saliente-se que as razões ora expostas encontram-se em consonância com o entendimento já adotado por este Tribunal em situações análogas envolvendo o mesmo empreendimento, conforme se verifica dos precedentes a seguir colacionados:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR . PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual. Atraso injustificado na entrega do imóvel . Culpa das empresas rés. Restituição integral dos valores pagos. Aplicação da cláusula penal em favor do consumidor. Danos morais configurados . Falha na prestação de serviço. Dever de indenizar. Quantum indenizatório de R$ 5.000,00 . MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Alegações e provas novas em sede recursal caracterizam inovação recursal e não podem ser admitidas . 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel ultrapassou o prazo estipulado. Houve inadimplemento contratual por parte das apelantes, gerando direito à rescisão e devolução integral dos valores pagos. 3 . A cláusula penal pode ser aplicada em favor do consumidor prejudicado, desde que não cumulada com lucros cessantes. 4. A demora injustificada configura dano moral, sendo razoável o valor fixado em R$ 5.000,00, observados os princípios da proporcionalidade e darazoabilidade . 5. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n .º 8014079-63.2019.8.05 .0001, em que figuram como apelantes MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros e como apelados LUCIANO GONCALVES DA SILVA e outros. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em acolher a preliminar, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Sala de Sessões, data registrada no sistema . Presidente Des. Antônio Maron Agle Filho Relator (TJ-BA - Apelação: 80140796320198050001, Relator.: ANTONIO MARON AGLE FILHO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 04/02/2025)

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA CONTRATUAL DE ENTREGA SEM CLAREZA – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUFICIENTE PARA CORRIGIR POSSÍVEIS CONTRATEMPOS - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA – PRESTAÇÕES MENSAIS PAGAS POR ANOS APÓS O FIM DO PRAZO DE ENTREGA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM SUA TOTALIDADE QUE SE MANTÉM – SUMULA 543 DO STJ - REVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL – INCIDÊNCIA NO CASO CONCRETO – ENTENDIMENTO FIXADO PELO STJ NO JULGAMENTO DOS TEMAS 970 E 971 DO STJ – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – ESPECIFICIDADES DO CASO – MANUTENÇÃO - JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXAÇÃO CONFORME JURISPRUDÊNCIA - APELO IMPROVIDO 1. Cuida-se de mais um dos casos de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, tendo as partes firmado o contrato para aquisição de lote de terreno, com força em alienação fiduciária em garantia e que não foi entregue pela apelante. 2. Não se sustenta a alegação da parte acionada que a ação buscaria encobrir a inadimplência da própria autoria, que já estaria em débito meses antes do ingresso com a ação, na medida em que a prova dos autos demonstra promessa de entrega do empreendimento no ano de 2016, tendo a própria acionada admitido que os pagamentos foram mantidos até outubro/2019, mesmo sem conclusão do empreendimento ou recebimento do imóvel objeto do contrato, restando evidente que, no caso concreto, a inadimplência foi da vendedora, não incidindo no caso concreto a tese do TEMA 1.095 do STJ. 3. O contrato de compra e venda foi firmado pelas partes em 23/11/2013, com prazo de entrega de 24 meses, prorrogáveis por mais 12 meses, na forma da cláusula “2.1.3”, alínea “(E)”, contante do ID 81345876 - Pág. 5 destes autos, o que elevaria o prazo final de entrega para 23/11/2019. 4. Os imprevistos alegados pela parte recorrente com força na infraestrutura, que teriam sido ocasionados, pela Municipalidade não podem afligir ao direito da autoria na medida em que cabe a acionada gerir o negócio proposto e adotar medidas corretivas administrativamente e até judicialmente para que o empreendimento seja entrega na forma contratada. 5. A existência da lei 6.766/79, que prevê prazo de quatro anos para conclusão das obras de infraestrutura, prorrogáveis por mais quatro, não se sustenta quando o empreendedor / loteador, por vontade própria, reduz estes prazos conforme aconteceu no contrato firmado entre as partes e em análise. 6. A cláusula de entrega não é clara e demonstra formato ilegal por permitir a terceiro influência no cumprimento do contrato firmado entre as partes, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos, conforme entendimento já firmado nesta Corte de Justiça por suas cinco Câmaras Cíveis. 7. No que se refere a inversão da cláusula penal prevista no contrato em desfavor do consumidor, a matéria foi decidida nos TEMAS 970 e 971, não havendo ressalvas quanto a aplicação ou não da inversão da multa em caso de pedido de rescisão do contrato e que se mostra justa, porque fundo da questão a rescisão do negócio jurídico passa, no caso concreto, pela discussão contratual e as cláusulas que o envolvem. 8. Deve ser mantida a obrigação de devolução de IPTU e taxas condominiais no caso concreto, visto que o imóvel não foi entregue a parte autora, conforme entendimento do STJ que infirma que “4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.” (AREsp: 2439838 SP).   9. Apelo improvido, majorando os honorários advocatícios devidos exclusivamente pela parte apelante para 15% (quinze por cento) do valor da condenação corrigido, na forma do art. 85, §11º do CPC. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8062779-36.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros e como apelada DAVI SANDES SOBRAL. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator.      Salvador, . ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8062779-36.2020.8.05.0001,Relator(a): MAURICIO KERTZMAN SZPORER,Publicado em: 03/07/2025 )

Diante do exposto, entendo que a sentença deve ser mantida integralmente.

Por fim, considerando o não provimento do apelo, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte autora, em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Tendo o Juízo de origem fixado os honorários em 15% sobre o valor da condenação, procedo à sua majoração para o patamar máximo de 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação.

Com base em tais fundamentos, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo a sentença em todos os seus termos. Por consequência, majoro os honorários advocatícios em mais 2% (dois por cento), totalizando 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

Sala das Sessões, _____ de ____________ de 2026.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 Relator