PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 50%. COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA A TERCEIROS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição de unidade no empreendimento Adorato Cabula; (ii) condenar a incorporadora à restituição de 75% dos valores pagos; e (iii) declarar nula a cláusula de retenção de 50% do montante pago em caso de rescisão. A ré apelou pleiteando a aplicação da cláusula contratual de retenção de 50% e a exclusão da comissão de corretagem do montante a ser restituído, por ter sido paga a terceiros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se os valores pagos a título de comissão de corretagem devem integrar a base de cálculo da restituição; e (iii) determinar o montante efetivamente recebido pela incorporadora para fins de aplicação da cláusula de retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de retenção de 50% revela-se válida nos contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme autoriza o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64.

4. A rescisão contratual decorreu da inadimplência do promitente comprador, o que configura hipótese de resolução contratual por culpa do adquirente, legitimando a aplicação da cláusula penal no limite legal de 50%.

5. A comissão de corretagem foi paga diretamente à empresa de intermediação e não à incorporadora, não havendo obrigação de restituição do valor por parte desta, nos termos do Tema 939 do STJ.

6. O valor efetivamente recebido pela incorporadora foi de R$ 17.000,00, de modo que a retenção de 50% deve incidir exclusivamente sobre esse montante, com exclusão da quantia de R$ 10.000,00 paga a título de corretagem.

7. Diante da sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes, mantendo-se os honorários advocatícios em 10%, com suspensão da exigibilidade em relação ao autor beneficiário da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, § 5º; Lei nº 4.591/64, arts. 31-A a 31-F; CPC, arts. 85, § 14, 86 e 98, § 3º.

Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no REsp 2110077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024;
TJ-BA, Apelação Cível nº 8067850-48.2022.8.05.0001, Rel. Des. Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, j. 19.12.2023, DJe 24.01.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8093625-02.2022.8.05.0001, em que é apelante JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e apelado MARCELO GOMES DA PAZ.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido em parte. Unânime.

Salvador, 25 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de sentença proferida no Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenar a ré a restituir ao autor 75% dos valores por ele efetivamente pagos, devidamente corrigidos pelo INCC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, e declarar nula a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão.

Irresignada, a parte ré, em suas razões de ID 78942029 defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja aplicada a retenção dos valores pagos no percentual estabelecido de 50% e sejam declaradas válidas todas as cláusulas contratuais.

Sustenta que a apelada ajuizou ação de rescisão contratual alegando ter firmado, em 24/08/2019, contrato de promessa de compra e venda de unidade do empreendimento Adorato Cabula pelo preço de R$ 309.724,30. Relata que a autora pagou R$ 22.000,00 mas, com a pandemia, atrasou prestações a partir de junho de 2020, acumulando débito de R$ 31.145,84, e requereu rescisão por considerar abusiva a retenção de 50%.

Argumenta que há contradição na sentença ao fixar retenção de 25%, pois, tratando-se de empreendimento sob regime de patrimônio de afetação, a aplicação da retenção de 50% é legal, não apenas contratual. Invoca a Lei nº 13.786/2018 (Nova Lei de Distrato), que no artigo 67-A, §5º, estabelece que quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, é admitida retenção de até 50% da quantia paga.

Aduz que o contrato foi celebrado após a vigência da Lei 13.786/2018 (28/12/2018), sendo aplicável o novo regramento. Cita jurisprudência do STJ no sentido de que nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%. Invoca os princípios da força cogente do contrato e do pacta sunt servanda.

Quanto ao valor pago, alega erro material, sustentando que o apelado juntou comprovantes de pagamento direto à apelante de apenas R$ 17.000,00, sendo que R$ 10.000,00 foram pagos a título de comissão de corretagem diretamente à empresa de intermediação. Argumenta que o juízo não observou adequadamente os comprovantes, mantendo retenção sobre R$ 22.000,00 quando deveria ser sobre R$ 17.000,00. Cita a tese firmada no STJ quanto à validade da transferência da comissão de corretagem ao comprador quando previamente informada.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos:

"aplicar a retenção dos valores pagos pelo Apelado no percentual estabelecido de 50% (cinquenta por cento) e demais deduções previstas na Cláusula Vigésima Terceira, parágrafo segundo, calculado sobre ditos valores pagos a título de preço, conforme previsão contratual e legal, excluindo o valor pago a título de comissão de corretagem à empresa de intermediação; declarar válidas todas as cláusulas existentes no contrato firmado entre as partes; condenar a parte Apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais."

A parte apelante opôs Embargos de Declaração, os quais foram acolhidos para sanar omissão quanto à alegação de improcedência liminar do pedido de reembolso de comissão de corretagem, rejeitando a questão prejudicial por ausência de pedido correlato na inicial, mantendo os demais termos da sentença.

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões, conforme ID 78942036.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data registrada no sistema.

É o relatório.

RM07

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, passo a julgá-lo.

Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenar a ré a restituir ao autor 75% dos valores efetivamente pagos e declarar nula a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão.

Na origem, a parte apelada ingressou com ação de rescisão contratual postulando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado em 24/08/2019 para aquisição de unidade residencial do empreendimento Adorato Cabula, sob alegação de impossibilidade de pagamento devido à pandemia e abusividade da cláusula de retenção de 50%.

O juízo a quo acolheu parcialmente a pretensão sob fundamento de que, embora o empreendimento esteja sob regime de patrimônio de afetação, seria razoável fixar o percentual de retenção em 25% dos valores efetivamente pagos.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso pugnando a aplicação da retenção de 50% dos valores pagos e correção do valor efetivamente pago à incorporadora.

Assim, tem-se que a controvérsia recursal cinge-se ao exame da aplicabilidade da retenção de 50% em empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação, do valor efetivamente pago à incorporadora e da restituição de comissão de corretagem paga a terceiros.

Com esse delineado, passo ao exame das questões.

Da aplicação da Lei nº 13.786/2018 e retenção de 50%

É incontroverso que o empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme previsto nos arts. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64, como disposto no contrato de promessa de compra e venda.

O Congresso Nacional editou a Lei nº 13.786/2018 (Nova Lei de Distrato), que fixou, no artigo 67-A, §5º, a validade da cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

O dispositivo legal tem aplicação direta aos contratos celebrados após a vigência da Nova Lei de Distrato, considerando que esta passou a ter vigência em 28/12/2018, tendo sido o contrato firmado em 24/08/2019.

A finalidade do § 5º do art. 67-A da Lei 4.591/64 é manter um volume maior de recursos junto à construtora e vinculados ao empreendimento, evitando-se maiores desfalques que ponham em risco a conclusão da obra.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018, assim redigido:

“Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

No caso dos autos, restou demonstrado que a rescisão se deu por inadimplência da parte apelada a partir de junho/2020, caracterizando rescisão por culpa do comprador, justificando a aplicação da cláusula de retenção de 50% prevista no contrato e com amparo legal.

Assim, não há abusividade na cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, percentual equivalente ao patamar máximo admitido pela Lei 4.591/64 para empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação. A propósito:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8067850-48.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: DJALMA CRUZ SANTOS Advogado (s): BARBARA DOURADO GONÇALVES APELADO: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Advogado (s): AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA registrado (a) civilmente como AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, CYNTHIA MARIA TAVARES FALCÃO, KARITA KATARINE SODRE LOPES ACORDÃO APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N.º 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO. PREVISÃO DE MULTA DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) SOBRE O VALOR PAGO PELO IMÓVEL. ART. 67-A, § 5.º, DA LEI N.º 4.591/1964. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 86, CAPUT, C/C ARTS. 85, § 14, E 98, § 3.º, DO CPC. SENTENÇA ALTERADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada, visando a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária. 2. A partir da análise dos autos, resta incontroverso que o autor/ apelante e sua ex-cônjuge, Sra. Elisangela Souza Oliveira, firmaram, em 15/07/2017, “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Residencial como Coisa Futura e Outros Pactos”, no importe de R$ 286.605,00 (duzentos e oitenta e seis mil e seiscentos e cinco reais), visando a aquisição do apartamento n.º.408, Torre B, bem como 01 vaga de garagem coberta, n.º 442, localizada no pavimento G5, no Edifício Adorato Cabula. 3. Outrossim, observa-se que, em 10/10/2008, o apelante se divorciou, tendo assinado, em 31/07/2020, “Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos e Obrigações”, em que recebeu todos os direitos e deveres relativos ao imóvel, passando a condição de único promitente comprador. 4. No mencionado “Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos e Obrigações”, consta-se ainda, no item 02.2.1, que a incorporação imobiliária em questão encontra-se submetida ao regime de patrimônio de afetação. 5. Nesse contexto, cumpre destacar, ab initio, que, por o “Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos e Obrigações” ter sido celebrado em 2020, aplicam-se a este as regras insculpidas na Lei n.º 13.786/2018, a qual altera as Leis n.º 4.591/1964, e n.º 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. 6. Consoante previsão do mencionado dispositivo normativo, em seu art. 67-A, § 5.º, quando a incorporação imobiliária estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, é admitido o desfazimento do contrato, sendo válida, para tal caso, a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor total pago a título de preço do imóvel pelo adquirente ao incorporador. 7. Assim, depreende-se que, in casu, não há qualquer abusividade ou nulidade na cláusula vigésima terceira do “Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos e Obrigações”, a qual estabelece, na alínea a do parágrafo segundo, multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o montante pago pelo cessionário/apelante, em caso de resolução do contrato por inadimplemento do pagamento. 8. Vislumbra-se, todavia, que o magistrado primevo equivocou-se ao não admitir a rescisão do contrato, com a aplicação da referida multa, uma vez que tal medida atende a regra do art. 67-A, § 5.º, da Lei n.º 4.591/1964. 9. Isto posto, modifica-se a sentença vergastada para rescindir o contrato de compra e venda firmado entre os litigantes, com a imposição de pena convencional de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago pelo apelante pelo imóvel. 10. Diante do provimento parcial do apelo do autor e observância ao art. 86, caput, do Código de Processo Civil, fixa-se a verba honorária em 10% (dez por cento), a ser paga por cada litigante, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC), suspensa a exigibilidade, no entanto, em relação ao apelante, em razão da concessão do benefício da gratuidade da justiça (art. 98, § 3.º, do CPC). (TJ-BA - Apelação: 80678504820228050001, Relator.: JOANICE MARIA GUIMARÃES DE JESUS, Data de Julgamento: 19/12/2023, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/01/2024)

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1 . Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no REsp: 2110077 SP 2023/0414220-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

Do valor efetivamente pago à incorporadora

Dos comprovantes de pagamento acostados aos autos, constata-se que o montante efetivamente recebido pela apelante, a título de sinal, foi de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais), discriminado da seguinte forma: R$ 2.000,00 (dois mil reais), em 31/08/2019 (ID 85969885 – fl. 18), e R$ 15.000,00 (quinze mil reais), por meio de transferência eletrônica (TED) realizada em 24/08/2020 (ID 85969885 – fl. 27).

No que concerne à quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), relativa à comissão de corretagem, verifica-se que tal valor foi quitado diretamente em favor da empresa responsável pela intermediação, conforme recibos datados de 24/08/2019 e 10/09/2019 (ID 85969885 – fls. 17 e 21). Por essa razão, referido montante não integra a base de cálculo para fins de restituição.

O juízo de origem não observou adequadamente esta distinção, computando indevidamente no valor total os R$ 10.000,00 pagos a título de comissão de corretagem à empresa de intermediação.

Conforme Tema 939 dos Recursos Repetitivos do STJ, a incorporadora detém legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porém isso não significa que deva restituir valores que não recebeu.

No presente caso, a comissão de corretagem foi paga diretamente à empresa de intermediação, não integrando os valores recebidos pela incorporadora, razão pela qual deve ser excluída do cálculo da retenção.

Portanto, a retenção de 50% deve incidir sobre os R$ 17.000,00 efetivamente pagos à incorporadora, excluindo-se os valores pagos a título de comissão de corretagem à empresa de intermediação.

Conclusão:

Isso posto, VOTO NO SENTIDO DE DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO para reformar parcialmente a sentença, aplicando a retenção de 50% dos valores efetivamente pagos à incorporadora (R$ 17.000,00), com exclusão dos valores pagos a título de comissão de corretagem à empresa de intermediação.

Em razão da sucumbência recíproca, redistribuir os ônus sucumbenciais, fixando-os na proporção de 60% (sessenta por cento) para o autor, por ter decaído na maior parte dos pedidos, e 40% (quarenta por cento) para a construtora, mantendo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida em favor do autor.

É o voto.

Salvador, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

RELATOR

                                                                                    PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

RM07