PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: REEXAME NECESSÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ITIV/ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. PRECEDENTE VINCULANTE STJ. TEMA 1.113. REMESSA CONHECIDA. SENTENÇA CONFIRMADA.

I. Caso em exame

1. Reexame necessário de sentença que concedeu mandado de segurança impetrado por Escola de Formação e Aperfeiçoamento Profissional Pierre Fauchard contra o Secretário da Fazenda do Município de Salvador, objetivando o recolhimento do ITIV/ITBI sobre imóvel com base no valor declarado na transação (R$155.412,03), em detrimento do Valor Venal Atualizado (VVA) estabelecido unilateralmente pelo Município.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se o Município de Salvador pode utilizar o Valor Venal Atualizado (VVA), previsto no art. 117, § 1º, da Lei Municipal 7.186/2006, como base de cálculo do ITIV/ITBI, em substituição ao valor declarado no negócio jurídico de compra e venda do imóvel.

III. Razões de decidir

3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), fixou tese vinculante estabelecendo que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção juris tantum de corresponder ao valor venal do bem, em face do princípio da boa-fé objetiva.

4. A prévia adoção de valor de referência pela Administração (VVA) configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, representando arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

5. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente, preservando-se, contudo, o direito de instauração de processo administrativo contraditório para revisão da base de cálculo declarada.

IV. Dispositivo e tese

6. Remessa necessária conhecida. Sentença confirmada integralmente.

Tese de julgamento: "1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. 2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). 3. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente."

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, arts. 35, 38 e 148; Lei Municipal 7.186/2006, art. 117, § 1º; Lei 12.016/2009.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Remessa Necessária nº 8176079-34.2024.8.05.0001, sendo Remetente o Juízo de Direito da 13ª Vara da Fazenda Pública de Salvador e Interessados Município de Salvador e Escola de Formação e Aperfeiçoamento Profissional Pierre Fauchard, ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer do reexame necessário e integrar a sentença.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente / Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de remessa necessária em mandado de segurança impetrado por Escola de Formação e Aperfeiçoamento Profissional Pierre Fauchard em face de ato do Secretário da Fazenda do Município de Salvador.

Adota-se o relatório da sentença de id 92322354, acrescentando que a ordem foi concedida com a seguinte parte dispositiva:

“Ante ao exposto, com fulcro nos artigos 5°, inciso LXIX da CF, artigo 148 do CTN e com base no julgamento do Recurso Repetitivo, Tema 1.113 do STJ, CONCEDO A SEGURANÇA pleiteada para, confirmando parcialmente a tutela de urgência deferida na Decisão de Id. 476059340, assegurar ao Impetrante que proceda o pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), tendo por base de cálculo o valor da transação de Compra e Venda constante do contrato anexado aos autos de R$ 155.412,03 (cento e cinquenta e cinco mil, quatrocentos e doze reais e três centavos), devidamente corrigido pelo IPCA desde a data do contrato.

Sem custas, em razão da natureza do Ente Federativo, devendo, entretanto, proceder a restituição das custas antecipadas pelos impetrantes. 

Ciência ao Ministério Público.

Recorro de Ofício desta decisão para reexame necessário, por força do disposto no art. 14, §1º da Lei nº 12.016/09.

Publique-se. Intime-se.” (id 92322354)

Não houve recurso das partes, conforme certidão de id 92322365.

A Procuradoria da Justiça pugnou pela desnecessidade de intervenção no feito.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade dos advogados das partes de realizarem sustentação oral.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, a remessa necessária deve ser conhecida.

A sentença merece ser confirmada.

Trata-se de reexame necessário de sentença proferida em mandado de segurança, que concedeu a ordem para reconhecer o direito líquido e certo em favor da Impetrante Escola de Formação e Aperfeiçoamento Profissional Pierre Fauchard ao recolhimento de ITIV/ITBI com base de cálculo fixada no valor da compra e venda de imóvel.

O imposto sobre transmissão de bens imóveis "entre vivos" (ITIV ou ITBI) tem previsão geral na Constituição Federal, que atribuiu aos Municípios a competência para exigi-lo:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

No caso concreto, a controvérsia jurídica diz respeito ao cálculo do tributo sobre a transferência por compra e venda do imóvel (LOTE DE TERRENO PRÓPRIO de nº 26 (vinte e seis) da Quadra 08, inscrito no Censo Imobiliário Municipal sob nº 023.893-7, do futuro Loteamento Chácara Perseverança, no Cabula, no Subdistrito de Santo Antônio, atual Subdistrito de São Caetano, zona urbana desta Capital, registrado com o nº 35.085 de matrícula no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas desta Capital, e, a CASA de nº 27 (vinte e sete) de porta, inscrita no Censo Imobiliário Municipal sob nº 023.903-8, situada na Rua Thomaz Gonzaga, Pernambués, no Subdistrito de São Caetano, zona urbana desta Capital, registrado sob de nº 78.180 de matrícula no 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas desta Capital.), tendo a sentença decidido que deve ser considerado o valor da alienação – R$155.412,03 (cento e cinquenta e cinco mil quatrocentos e doze reais e três centavos) e não o Valor Venal Atualizado (VVA) estabelecido unilateralmente pelo Município.

Nesse contexto, a decisão de mérito deve ser confirmada, uma vez que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Repetitivo nº 1.937.821/SP – Tema Repetitivo nº 1.113) sedimentou o entendimento no sentido de que a base de cálculo do ITIV está vinculada ao valor de transmissão do imóvel, sendo que aquela quantia declarada na transação goza de presunção de veracidade, não estando autorizado ao fisco o direito de arbitrar previamente a base de cálculo unilateralmente.

Confira-se:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1937821 SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 24/02/2022, DJe 03/03/2022)

No presente caso, a aplicação do VVA (Valor Venal Atualizado) pelo Município de Salvador, previsto no art. 117, § 1º, da Lei Municipal 7.186/2006, constitui exatamente a conduta vedada pelo STJ no Tema 1.113, qual seja, o arbitramento prévio da base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pela Administração.

O valor declarado na transação imobiliária (R$155.412,03) goza da presunção juris tantum de corresponder ao valor venal do bem, conforme princípio da boa-fé objetiva, e sua correção somente pode ser questionada mediante instauração de processo administrativo contraditório, nos termos do art. 148 do CTN.

A sentença atacada corretamente reconheceu a eficácia vinculante do precedente firmado no Tema 1.113, bem como a ilegalidade da conduta municipal em utilizar o VVA como base de cálculo do ITIV/ITBI, preservando, ainda, o direito da Fazenda Municipal de instaurar o procedimento revisional adequado.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer da remessa necessária e confirmar integralmente a sentença.

Inexiste previsão legal para a majoração de condenação em honorários advocatícios no caso de confirmação de sentença em reexame necessário.

Por fim, advirto às partes de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

 Relator