PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

                                         EMENTA

Apelação Cível. Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Obrigação de Fazer. Locação não residencial. Inadimplemento. Pandemia da Covid-19. Ausência de prova de onerosidade excessiva. Encargos moratórios. Previsão contratual. Sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual, condenação ao pagamento de aluguéis, além de obrigação de fazer consistente na restauração de parede modificada sem autorização da locadora. Concedida gratuidade de justiça à apelante com efeitos ex nunc, considerando a hipossuficiência financeira demonstrada por meio dos extratos bancários. A pandemia da COVID-19, embora caracterize evento extraordinário e imprevisível, não afasta a obrigação contratual sem prova inequívoca de onerosidade excessiva. A apelante não demonstrou redução de faturamento ou incapacidade financeira apta a justificar o inadimplemento. O aluguel de setembro de 2021 é devido, tendo em vista que o imóvel foi desocupado em 13/09/2021, antes do vencimento fixado para 15/09/2021, sendo exigível o valor proporcional ao período de ocupação. A instalação de forno a lenha sem autorização da locadora configura descumprimento da cláusula contratual que veda modificações no imóvel, subsistindo o dever de restauração. A multa moratória de 10% e os juros de 0,03% ao dia não se revelam abusivos, porquanto expressamente pactuados. Apelação Cível improvida. Sentença mantida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8014034-71.2021.8.05.0039 em que figura como apelante MARIA NAZARE COSTA SANTOS e, como apelada, ASSOCIACAO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento à apelação interposta por MARIA NAZARE COSTA SANTOS pelas razões a seguir expostas.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,  de 2026.

                                                   PRESIDENTE

                               DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

                                                       RELATOR

                                        PROCURADOR DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARIA NAZARE COSTA SANTOS contra Sentença prolatada pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Acidente de Trabalho de Camaçari/BA que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis Vencidos e Vincendos e Obrigação de Fazer c/c Tutela de Urgência tombada sob o nº 8014034-71.2021.8.05.0039, ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE em face da ora apelante, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos constam, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para: A)declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art.9º, II e III, da Lei 8.245/91, tornando definitiva a liminar de despejo; B) condenar a parte ré ao pagamento dos alugueis vencidos até a propositura da ação e os vencidos no decorrer do processo até a efetiva desocupação do imóvel (ID180995058), valores que, desde os respectivos vencimentos, devem ser atualizados monetariamente (INPC/IBGE) e acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, até o efetivo pagamento; C) condenar a parte ré na obrigação de fazer consistente na restauração da parede na qual foi instalado o forno a lenha sem autorização do locador, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$200,00 (duzentos reais) limitada a 30 (trinta) dias. Por conseguinte, extingo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Sucumbente, condeno a ré ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios”

Posteriormente, os embargos de declaração opostos por ASSOCIACAO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE foram parcialmente acolhidos na decisão de ID 95003984 para incluir na sentença “a incidência da multa de até 10% (dois por cento) sobre o valor do débito, que também deve ser acrescido de juros (0,03% ao dia), na forma prevista no contrato”.

Irresignada, MARIA NAZARE COSTA SANTOS interpôs recurso de apelação no ID 95003985.

Aduz que “A Apelante requer, desde já, a concessão do benefício da justiça gratuita, por não possuir condições de arcar com as custas processuais, recursais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento, conforme prevê o art. 98 do Código de Processo Civil”.

Afirma que “Atualmente, a Recorrente encontra-se sem emprego, sem fonte de renda fixa, vivendo às custas de familiares para suprir suas necessidades básicas, como comprovam os demonstrativos de sua conta bancária. Ademais, a Apelante passou a sofrer com uma inflamação crônica no braço, levando-a gastar suas economias com o tratamento de saúde.”

Alega que “A sentença de primeiro grau incorreu em erro ao desconsiderar o impacto da pandemia de COVID-19, um evento de força maior e imprevisível, sobre a relação contratual.”

Justifica que “Diante das severas restrições, a Apelante buscou alternativas para sobrevivência do negócio, como a implementação do sistema de delivery, mas a clientela permaneceu reduzida e insuficiente para a cobertura das despesas fixas, sobretudo os aluguéis, gerando o acúmulo de dívidas.”

Reforça que “É, portanto, incoerente e injusto que se exija o pagamento integral dos aluguéis por um período em que o imóvel não pôde ser utilizado para a finalidade contratada, por razões alheias à vontade da Apelante”.

Reconhece que “Cabe sublinhar que todos os débitos de aluguéis até fevereiro de 2020 foram devidamente quitados. A inadimplência apontada refere-se ao período da pandemia, quando a Apelante estava legal e materialmente impossibilitada de exercer suas atividades.”

Pondera que “Ainda que não acolhida a tese de inexigibilidade dos alugueis durante a pandemia, deve ser reduzido o valor da condenação, com o afastamento da cobrança desproporcional da multa de 10% e dos juros, limitando-se a cobrança aos alugueis vencidos antes de março/2020 e após julho/2021, quando houve efetivo retorno das atividades, excluindo-se o período em que a própria Apelada impediu o uso do imóvel.”

Ressalta que “De outro lado, a r. sentença também condenou a Apelante a proceder à restauração da parede na qual havia sido instalado um forno a lenha. Entretanto, tal determinação não pode subsistir. As adaptações realizadas pela Apelante foram feitas com o consentimento da então gestão responsável pelo condomínio Apelado”.

Firme nestas razões, pleiteia a reforma da sentença para que seja declarada a improcedência da pretensão autoral. Subsidiariamente, na hipótese de manutenção da condenação, requer a exclusão do aluguel de setembro/2021 e da aplicação de multa e juros, bem como seja afastada a obrigação de restauração da parede na qual foi instalado o forno a lenha.

Devidamente intimada, ASSOCIACAO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE não apresentou contrarrazões ao recurso de apelação, conforme consta na certidão de ID 95003992.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015. 

Salvador/BA, 9 de janeiro de 2026.

 Des. José Cícero Landin Neto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Em primeira análise, cumpre examinar o requerimento da apelante acerca da concessão do benefício da gratuidade da justiça.

Em consonância com o disposto no art. 98, caput, do CPC/2015, “A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei”.

Conforme entendimento do STJ, mesmo que seja admitido o requerimento a qualquer tempo, o benefício da gratuidade da justiça somente poderá possuir efeitos ex nunc, não sendo possível retroagir para alcançar encargos processuais anteriores, in verbis:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PEDIDO FORMULADO EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OMISSÃO. DEFERIMENTO, COM EFEITO EX NUNC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. 1. O Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que, "embora a parte interessada possa, a qualquer tempo, formular pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, eventual deferimento pelo Juiz ou Tribunal somente produzirá efeitos quanto aos atos processuais relacionados ao momento do pedido ou os posteriores a ele, não sendo admitida, portanto, sua retroatividade" (AgRg nos EREsp 1.502.212/SC, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Corte Especial, DJe de 14/6/2019). 2. Embargos de declaração acolhidos, apenas para imprimir efeito ex nunc à gratuidade de justiça concedida ao ora embargado.

(EDcl no AgInt no AREsp n. 2.778.237/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.)

Em razão disso, considerando a hipossuficiência financeira efetivamente demonstrada por meio dos extratos bancários (ID´s 95003986, 95003987, 95003988), concede-se à apelante o benefício pleiteado da gratuidade de justiça, com efeito ex-nunc.

Superadas tais considerações, passo à análise do mérito recursal.

Conforme delineado no relatório, a controvérsia dos autos cinge-se ao exame da extensão da responsabilidade da apelante pelos aluguéis inadimplidos, bem como pelos reparos no imóvel em decorrência do contrato de locação não residencial firmado entre as partes.

Quanto a isso, o juízo a quo declarou a procedência da pretensão autoral, considerando comprovada a inadimplência, além do descumprimento da obrigação de entregar o imóvel nas condições originais, razão pela qual, além da rescisão contratual, condenou a apelante ao pagamento dos aluguéis devidos, bem como ao cumprimento de obrigação de fazer referente à restauração da parede modificada sem autorização da apelada.

Salienta-se que o Código de Processo Civil se refere à prova como instrumento voltado à formação do convencimento do julgador com vista ao provimento que lhe incumbe alcançar às partes. Diante disso, quanto ao regular o dever de produção da prova pela parte, assim dispõe:

Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Em que pese haja situações excepcionais que autorizem a relativização da regra supracitada (e até mesmo a inversão do ônus da prova), em regra, cabe ao autor produzir prova dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu dos que alegar que visem obstar, modificar ou extinguir estes.

In casu, a apelada colacionou aos autos o contrato de locação objeto da lide (ID 95003206), bem como planilha detalhada do débito (ID 95003947), na qual constam os valores individualizados dos aluguéis vencidos no período de fevereiro de 2020 a setembro de 2021, com indicação dos respectivos vencimentos e montantes devidos.

A propósito, em análise às razões recursais, constata-se que a apelante não nega a referida dívida, apenas afirma que a inadimplência teria decorrido dos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19, alegando redução de faturamento e impossibilidade de adimplir os aluguéis pactuados no mencionado período.

Com efeito, cabia à apelante demonstrar, de forma inequívoca, a existência dos pagamentos dos valores alegados, a fim de afastar a caracterização da mora e elidir a responsabilidade pelo débito, ônus do qual não se desincumbiu.

Quanto a isso, no que tange à irresignação recursal baseada na pandemia da COVID-19, faz-se necessária a analise sob a ótica do disposto no artigo 317 do Código Civil, o qual autoriza a revisão de contratos quando fatos imprevisíveis configurem desproporcionalidade entre o valor pactuado e às circunstâncias do momento vivenciado, in verbis:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Ocorre que, embora seja possível, em tese, enquadrar a pandemia como evento imprevisível, a sua consideração para efeitos de mitigação das obrigações contratuais exige prova inequívoca de efetivo desequilíbrio econômico apto a justificar o descumprimento do instrumento contratual.

Quanto a isso, este E. Tribunal de Justiça da Bahia já firmou entendimento no sentido de que a pandemia da COVID-19, embora considerada como imprevisível, não afasta, por si só, a exigibilidade das obrigações contratuais, sendo indispensável prova concreta da alegada onerosidade excessiva apta a justificar a revisão das condições originalmente pactuadas. Veja-se:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível APELAÇÕES CÍVEIS: 8017821-28.2021.805.0001 e 8004444-87 .2021.805.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: JORGE MARIO DE SOUZA E SILVA Advogado (s): RAIMUNDO JORGE DE ALMEIDA APELADO: JOSE MANOEL GARRIDO CAMBESES FILHO Advogado (s):TIAGO BRAZAO DOS SANTOS PESSOA ACORDÃO EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . APELAÇÕES CÍVEIS. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. PROCESSOS CONEXOS. LOCAÇÃO COMERCIAL . AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . MORA CARACTERIZADA. APELAÇÕES DESPROVIDAS. [...] 5. A pandemia da COVID-19, embora caracterize fato extraordinário, exige prova concreta da alteração da base econômica do contrato, como redução de faturamento ou incapacidade financeira, o que não foi demonstrado nos autos [...] Tese de julgamento: 1. A negativa de produção de provas não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório documental é suficiente para o julgamento do mérito; 2. O inadimplemento reiterado do aluguel, mesmo diante de cláusula de tolerância, caracteriza mora locatícia; 3. A pandemia da COVID-19 não afasta a obrigação contratual sem prova inequívoca de onerosidade excessiva.

(TJ-BA - Apelação: 80178212820218050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/06/2025)

No caso em exame, o apelante não trouxe aos autos qualquer documento capaz de comprovar a alegada redução de faturamento ou outro elemento apto a demonstrar que o valor do aluguel configurou-se como excessivo/ incompatível com sua capacidade de pagamento no período pandêmico a fim de justificar o inadimplemento discutido.

Assim, considerando a ausência de prova hábil a afastar a mora locatícia, impõe-se a manutenção da sentença no que tange à condenação da apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos até a propositura da ação, bem como daqueles que se venceram no decorrer do processo até a efetiva desocupação do imóvel.

Inclusive, no que tange ao pedido de exclusão do aluguel de setembro de 2021 sob o argumento de que o valor foi indevidamente incluído na planilha de débitos já que o imóvel teria sido desocupado antes do vencimento da mensalidade, também não assiste razão à apelante.

Isto porque, conforme se extrai do Termo de Entrega das Chaves (ID 95003945), o imóvel foi efetivamente desocupado em 13/09/2021, ao passo que o vencimento do aluguel referente ao referido mês estava fixado para o dia 15/09/2021, sendo, portanto, admissível a cobrança correspondente ao período em que a apelante permaneceu na posse do bem.

Assim, considerando que a planilha apresentada contempla valor proporcional aos dias em que a apelante permaneceu na posse do imóvel durante o mês de setembro de 2021, não há razões para determinar a exclusão da referida parcela, tendo em vista a obrigação de pagamento do aluguel correspondente ao período efetivamente usufruído nos termos pactuados.

Acerca da condenação à obrigação de fazer referente à restauração do imóvel, extrai-se da análise do instrumento contratual (ID 95003206) que a cláusula 8ª veda expressamente a realização de qualquer obra, modificação, instalação, adaptação ou benfeitoria sem prévia autorização por escrito da locadora, o que não restou comprovado pela apelante.

Assim, considerando que a instalação do forno a lenha sem a devida anuência configura descumprimento contratual, resta configurado o dever de reparação do imóvel, sendo correta a condenação imposta na sentença no que tange à restauração da parede alterada.

No que tange à alegada abusividade da multa contratual de 10% e dos juros compensatórios de 0,3%, também não há razões para a reforma da r. sentença, uma vez que tais encargos foram expressamente pactuados em na cláusula 6ª do instrumento contratual para a hipótese de mora no pagamento.

Nesse mesmo sentido, posicionam-se os precedentes deste E. Tribunal de Justiça da Bahia no julgamento de casos análogos:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0501929-32.2016.8 .05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: MARIA CONCEICAO SOUZA DE SANTO ANTONIO DE JESUS - ME Advogado (s): HELDO ROCHA LAGO APELADO: CESAR AUGUSTO QUEIROZ NERY Advogado (s):ANDRE LUIZ NOGUEIRA LEAL, JOSE LEMOS DOS SANTOS NETO ACORDÃO APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO . COBRANÇA EXCESSIVA. ALUGUERES E ENCARGOS. PROVA DO ADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA . ÔNUS QUE CABIA AO DEVEDOR. ART. 373, II, DO CPC. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS . INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO. PACTUAÇÃO EXPRESSA. POSSIBILIDADE . RESTITUIÇÃO DAS DESPESAS. INDEVIDA. SÚMULA 355 DO STJ. APELO NÃO PROVIDO . SENTENÇA MANTIDA. O ônus probandi do pagamento compete ao devedor, razão pela qual a falta de provas acerca do adimplemento de alugueres contratualmente firmados e seus acessórios possibilita a condenação da ré ao pagamento do débito. Não acarreta o direito de indenização a introdução de benfeitorias em imóvel objeto de locação se não estiverem comprovadas as alegadas despesas efetuadas, bem como se inexistir a demonstração de autorização do locador para tanto. Tratando-se de contrato de locação, não se mostra abusiva a previsão de incidência de multa moratória no patamar pactuado, em caso de inadimplência quanto ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios . Não se mostra abusiva a previsão de incidência de multa equivalente ao saldo contratual vigente à época, conforme previsto contratualmente.

(TJ-BA - Apelação: 05019293220168050229, Relator.: EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 03/02/2022)

AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEL . SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SÓCIA DA EMPRESA ACOLHIDA. A PARTE NÃO FIGURA COMO FIADORA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO . ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DE ENCARGOS REFERENTE AOS ATRASOS NOS PAGAMENTOS. MULTA DE 10% E JUROS DE 1% AO MÊS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA COBRANÇA. [...] Em relação a abusividade das cláusulas referentes a juros e multa em razão da inadimplência, entendo que a alegação não merece acolhimento. A cláusula 8.1 do contrato versa sobre a incidência de juros e multa no caso de atraso no pagamento dos aluguéis, vejamos: 8 .1- O pagamento dos aluguéis e encargos após a data de vencimento, os (a) LOCATÁRIO (A-S) ao pagamento da multa compensatória no valor de 10 % (dez por cento) sobre o valor do débito em atraso, além de juros à razão de 1% (um por cento) ao mês, mais correção monetária do período, como o que desde já concorda e que será cobrável inclusive por via execução judicial. Assim, está previsto contratualmente multa de 10% sobre o valor do aluguel, além de juros de 1% ao mês, em razão do atraso. No caso, não antevejo abusividade dos encargos previstos, vez que os valores estão dentro dos usualmente previstos em contratos de aluguel. Vejamos jurisprudência acerca do tema: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE - ALUGUEIS E DEMAIS ENCARGOS - INADIMPLÊNCIA - MULTA MORATÓRIA - REDUÇÃO - DESCABIMENTO . A legislação consumerista não se aplica ao contrato de locação regido pela Lei nº 8.245/91. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. A multa moratória de 10%, livremente convencionada entre as partes, não é abusiva ou desproporcional, não se mostrando excessiva ao ponto de legitimar o pleito de sua redução, deduzido pelo locatário inadimplente . (TJ-MG - AC: 10000181103748001 MG, Relator.: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 21/02/2019, Data de Publicação: 21/02/2019) [...] Assim, entendo pelo não acolhimento da alegação de abusividade dos encargos inerentes ao atraso nos pagamentos dos aluguéis previstos contratualmente.

(TJ-BA - Recurso Inominado: 00422113320238050001, Relator: ELIENE SIMONE SILVA OLIVEIRA, QUINTA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 19/06/2024)

Por tudo o quanto exposto, nega-se provimento ao presente recurso de apelação interposto por MARIA NAZARE COSTA SANTOS, mantendo-se a sentença recorrida.

Ante a sucumbência recursal, fixa-se a verba honorária no importe de 15% sobre o valor da condenação, majorando o percentual fixado em sentença em razão do trabalho adicional desenvolvido, decorrente da interposição do recurso em apreço, assim como dispõe o art.  85, parágrafo 11, do CPC/15, considerando à suspensão da exigibilidade para a apelante em decorrência da concessão da gratuidade de justiça (com efeito ex nunc) deferida em sede de recursal, conforme estabelece o art. 98, §3º, do CPC.

Salvador/BA, 9 de janeiro de 2026.

 Des. José Cícero Landin Neto 

Relator