PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR CONEXÃO REJEITADA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA VÁLIDA. LEGITIMIDADE DO ESPÓLIO REPRESENTADO PELA INVENTARIANTE. DIREITO DE USO EM CONDOMÍNIO HEREDITÁRIO INAPLICÁVEL ÀS RELAÇÕES NEGOCIAIS COM TERCEIROS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela Panificadora LHL Ltda - ME contra sentença que julgou procedente ação de despejo por denúncia vazia ajuizada pelo Espólio de Aurora Ribeiro de Goes, determinando a desocupação de imóvel comercial situado na Av. Amélia Amado, nº 322, loja-D, Centro, Itabuna-BA.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há nulidade da sentença por julgamento por juízo incompetente em razão de conexão com ação renovatória; (ii) saber se a notificação premonitória foi válida; (iii) saber se o espólio possui legitimidade para promover ação de despejo quando um dos herdeiros é sócio majoritário da empresa locatária; e (iv) saber se há direito de uso do imóvel pelo herdeiro/sócio majoritário em razão do condomínio hereditário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alegada conexão entre a ação de despejo e a ação renovatória não configura nulidade, pois a ação renovatória já havia sido julgada e transitado em julgado em setembro de 2021, enquanto o presente processo foi sentenciado em outubro de 2024. Nos termos do art. 55, § 1º, do CPC, não há conexão com demanda já julgada.

4. A notificação premonitória foi regularmente entregue e recebida no endereço do imóvel contratado, conforme comprovado pelo aviso de recebimento. O fato de ter sido recebida por pessoa diversa do representante legal da empresa não a torna inválida, especialmente quando há posterior contranotificação pela apelante, demonstrando inequívoco conhecimento do ato.

5. O espólio possui legitimidade para promover a ação de despejo, pois a inventariante, na qualidade de administradora e representante do espólio, tem o direito e o dever de administrar e preservar o patrimônio do espólio, conforme previsto no art. 618, inciso I, do CPC. O fato de um dos herdeiros ser sócio da empresa locatária não altera a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes.

6. O direito de uso previsto no art. 1.314 do Código Civil refere-se ao condômino em relação aos demais condôminos, não se aplicando às relações negociais estabelecidas pelo espólio com terceiros. A circunstância de o herdeiro pagar aluguéis configura cumprimento de obrigação contratual assumida pela pessoa jurídica, mantendo-se íntegra a relação locatícia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Preliminar rejeitada. Recurso não provido, majorando os honorários advocatícios para 13% (treze por cento) sobre o valor da causa.

Tese de julgamento:  "1. Não há conexão entre ação de despejo e ação renovatória já julgada e transitada em julgado. 2. A notificação premonitória é válida quando regularmente entregue no endereço do imóvel, ainda que recebida por pessoa diversa do representante legal, desde que comprovado o conhecimento do ato. 3. O espólio possui legitimidade para promover ação de despejo, independentemente de um dos herdeiros ser sócio da empresa locatária, pois a inventariante tem o dever de administrar o patrimônio do espólio."

______________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 55, § 1º, e 618, I; CC, art. 1.314; Lei nº 8.245/1991, art. 57.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n. 8004802-07.2021.8.05.0113, da Comarca de Itabuna, em que é apelante PANIFICADORA LHL LTDA - ME e apelado ESPÓLIO DE AURORA RIBEIRO DE GOES e outros.

A C O R D A M os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível  do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, REJEITAR A PRELIMINAR e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do relatório e voto da Relatora.

Sala das Sessões,   

Presidente

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda         

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

Procurador (a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

REJEITAR A PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO à Apelação -Unânime

Salvador, 22 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela PANIFICADORA LHL LTDA - ME em face de sentença (ID. 467505082) proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidentes de Trabalho da Comarca de Itabuna, que julgou procedentes os pedidos autorais na ação de despejo por denúncia vazia ajuizada pelo ESPÓLIO DE AURORA RIBEIRO GÓES.

Em suas razões recursais (ID. 75847886), a apelante apresenta preliminar de nulidade da sentença ao argumento de que o julgamento foi proferido por juízo incompetente em face da presença de prevenção, afirmando que existe conexão com a Ação Renovatória de Locação Não Residencial de nº 8000559-20.2021.8.05.0113, pois os fatos que embasam a pretensão do espólio são os mesmos da ação renovatória, debatendo as mesmas partes e a mesma ocupação do imóvel. Aduz que a referida ação tramita na 3ª Vara das Relações de Consumo Cível e Comercial da Comarca de Itabuna, distribuída em 15/02/2021, enquanto o presente feito somente foi distribuído em 03/09/2021, sendo inegável a necessidade de reunião dos processos, visto que há risco de decisões conflitantes, sendo cristalina a prevenção do Juízo da 3ª Vara, nos moldes do art. 59 do CPC.

No mérito, a apelante alega que o sócio majoritário da empresa, Sr. Hosanah José Góes Ribeiro, que detém 99% do capital social da empresa apelante, é herdeiro e coproprietário do imóvel objeto da demanda, haja vista estar o bem pendente de partilha no inventário em curso, e, portanto, a ocupação do imóvel por parte do herdeiro e sócio da apelante ocorre na condição de condomínio, contando com a aquiescência do anterior inventariante, e sem oposição dos demais herdeiros, exceto da inventariante. 

Argumenta que o valor do aluguel vem sendo pago rigorosamente em dia, inclusive via depósito judicial autorizado em sentença de consignação em pagamento nos autos da Ação Consignatória n. 0503446-03.2014.8.05.0113. 

Aduz que a ocupação do imóvel por um dos herdeiros não traz impedimento para a continuidade do inventário ainda pendente de solução, nem embaraça eventual partilha, não se registrando pedido de extinção do condomínio por parte do espólio ou de qualquer dos herdeiros. 

Invoca o art. 1.314 do Código Civil, sustentando que o coproprietário pode utilizar da coisa e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão e que, enquanto não for realizada a partilha dos bens da herança, constitui um todo indivisível regido pelas regras aplicáveis ao condomínio, nos termos do art. 1.791 do Código Civil. 

A apelante sustenta ainda a ausência de notificação premonitória regular, argumentando que o documento apontado pelo espólio apelado como notificação premonitória vem assinado por terceira pessoa totalmente estranha ao contrato, não é sócia ou preposta da empresa acionada, não observando os requisitos legais para viabilizar o exercício de seu alegado direito na modalidade de despejo por denúncia vazia e, sendo pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular para a propositura e procedência da ação de despejo por denúncia vazia, e sua ausência acarreta a extinção do feito.

Quanto à natureza do contrato de locação, a apelante sustenta que se trata de contrato por prazo determinado estabelecido entre as partes com vigência entre 31/07/2012 até 31/07/2021, sendo que somente a partir desta data poderia ser admitido como por prazo indeterminado. Argumenta que, considerando a Ação Renovatória anteriormente ajuizada desde 15 de fevereiro de 2021, é indiscutível a manutenção das cláusulas contratuais de forma hígida com todos os efeitos, inclusive com a permanência da apelante no imóvel. 

Com isso, pede que seja concedido efeito suspensivo e, no mérito o provimento ao recurso para que sejam acatadas as preliminares de nulidade da sentença recorrida, ou seja reformado o julgado, julgando improcedente a Ação de Despejo, mantendo a apelante na ocupação do imóvel.

Em contrarrazões (ID. 75847890), o apelado sustenta que deve ser negado o pedido de efeito suspensivo, pois não há amparo legal, invocando o art. 58, inc. V, da Lei nº 8.245/91, que expressamente dispõe que os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Quanto à conexão e preliminar de nulidade da sentença, sustenta que a ação de nº 8000559-20.2021.8.05.0113 foi sentenciada desde 24/03/2022, sendo extinta sem resolução do mérito, havendo trânsito em julgado, não havendo falar em reunião de processos, nos termos do § 1º do art. 55 do Código de Processo Civil. 

Sustenta que a apelante confunde pessoa física com jurídica, sendo irrelevante o fato de o Sr. Hosanah ser um dos herdeiros e sócio da empresa apelante. 

Quanto à notificação premonitória, argumenta que as afirmações da apelante não condizem com a verdade dos fatos, pois o AR foi entregue à Sra. Daniela dos Santos Ribeiro, filha do Sr. Hosanah, um dos sócios da apelante e que, ademais, enviou contranotificação ao apelado, respondendo à notificação prévia, comprovando a sua ciência. Requer seja negado provimento ao recurso.

É O RELATÓRIO com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 17 de julho de 2025

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda         

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

A5

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como visto, trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela PANIFICADORA LHL LTDA - ME em face de sentença (ID. 467505082) que julgou procedentes os pedidos autorais na ação de despejo por denúncia vazia ajuizada pelo ESPÓLIO DE AURORA RIBEIRO GÓES.

Na origem, a parte autora ingressou com ação ordinária de despejo postulando a declaração de rescisão do contrato de locação verbal firmado com a ré e a determinação de desocupação do imóvel comercial situado na Av. Amélia Amado, nº 322, loja-D, Centro, Itabuna-BA, sob alegação de que não possui mais interesse na continuidade da locação, tendo promovido notificação extrajudicial concedendo prazo de 30 dias para desocupação espontânea, que restou infrutífera.

O Juízo a quo acolheu a pretensão autoral sob fundamento de que estavam presentes os requisitos para a procedência da ação de despejo por denúncia vazia, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/91, tendo restado comprovado que o contrato de locação vigorava por prazo indeterminado, houve notificação prévia pelo locador manifestando o desinteresse na continuidade da locação com concessão de prazo de 30 dias para desocupação, e transcorreu o prazo sem a desocupação voluntária do imóvel.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso pugnando a reforma da sentença com base na alegação de nulidade por julgamento por juízo incompetente em razão de conexão com ação renovatória, irregularidade da notificação premonitória, e direito de permanência no imóvel em razão de condomínio hereditário.

Assim, tem-se que a controvérsia recursal cinge-se ao exame da (i) alegada nulidade da sentença por julgamento por juízo incompetente em face de conexão processual; (ii) validade da notificação premonitória; (iii) legitimidade do espólio para promover ação de despejo quando um dos herdeiros é sócio majoritário da empresa locatária; e (iv) caracterização do direito de uso do imóvel pelo herdeiro/sócio majoritário em razão do condomínio hereditário.

Em relação à alegada conexão entre a ação de despejo e a ação renovatória nº 8000559-20.2021.8.05.0113, com consequente nulidade da sentença por julgamento por juízo incompetente, não merece acolhimento a preliminar suscitada.

Compulsando-se aqueles autos, constata-se que foi sentenciado e transitou em julgado em setembro de 2021, enquanto que o presente processo foi sentenciado em outubro de 2024.

Consoante preconiza o art. 55 do Código de Processo Civil, "reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir", destacando-se, no § 1º do mesmo artigo, que o reconhecimento da conexão entre demandas determina a reunião dos processos para julgamento conjunto, salvo se um deles já houver sido julgado, razão pela qual não há falar em nulidade da sentença, impondo-se a rejeição da preliminar.

Assim, não há falar em nulidade, considerando a impossibilidade de reputar-se conexa à demanda já julgada como previsto no art. 55, § 1º, CPC. PRELIMINAR REJEITADA.

Ressalta-se que, apesar de na referida ação renovatória ter restado reconhecida a inadequação da via eleita por inaplicáveis as disposições dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, ante a natureza jurídica de contrato de arrendamento e não locação, razão pela qual foi o feito extinto sem resolução do mérito, no caso concreto é despicienda esta distinção, mesmo porque os requisitos para o despejo pressupõem, além dos requisitos de transcurso do prazo final do contrato e manifestação de vontade de não renovação, a necessidade de regular notificação premonitória. Em um caso ou outro, estão comprovados os requisitos para o despejo ou a reintegração de posse do imóvel em favor do espólio proprietário como visto.

Seja considerando a relação como locação (nos termos do art. 57 da Lei 8.245/91), seja entendendo tratar-se de arrendamento comercial com término do prazo contratual, o resultado prático é o mesmo: o direito do proprietário à retomada do imóvel mediante notificação prévia e observância do prazo legal, pressupostos devidamente atendidos no caso dos autos.

Em relação à alegada invalidade da notificação premonitória, requisito para o despejo, a análise dos autos demonstra que a notificação foi regularmente entregue e recebida no endereço do imóvel contratado, conforme comprovado pelo aviso de recebimento constante dos autos, e o fato de ter sido recebida por pessoa diversa do representante legal da empresa não a torna inválida, especialmente quando há posterior manifestação da própria apelante por meio de contranotificação, demonstrando inequívoco conhecimento do ato, conforme documento juntado pelo autor em réplica, evidenciando inequivocamente que teve conhecimento da manifestação de vontade do locador em denunciar o contrato.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a notificação premonitória constitui pressuposto essencial para a ação de despejo por denúncia vazia e, no caso dos autos, restou devidamente comprovada a regularidade da notificação, não havendo qualquer vício que comprometa sua eficácia.

Conforme precedente do STJ: "Logo, recebidas as missivas nos logradouros onde os inquilinos confessadamente possuem domicílio, válida a notificação premonitória, sendo prescindível que a missiva seja subscrita pelo próprio contratante, conforme orientação sedimentada neste e. sodalício (...) Por outro lado, remansosa jurisprudência se firmou no sentido de que a pretensão de despejo, relação jurídica de natureza pessoal, prescinde de prova do domínio. Sendo válida a notificação premonitória comprovadamente entregue no endereço residencial dos inquilinos e no imóvel objeto de contrato de locação e, ainda, prescindindo a pretensão de despejo por denúncia vazia de prova do domínio por parte do locador, é caso de se manter integralmente a r. sentença de primeiro grau." (STJ - AREsp: 1184123 SP 2017/0261098-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 26/04/2019)

A questão levantada pela apelante de que o sócio majoritário da empresa ré é herdeiro e coproprietário do imóvel não impede o exercício do direito do espólio locador de promover a ação de despejo, certo que a inventariante, na qualidade de administradora e representante do espólio, tem não apenas o direito, mas também o dever de administrar e preservar o patrimônio do espólio, conforme previsto no art. 618, inciso I, do Código de Processo Civil.

Assim, enquanto não houver partilha, o imóvel permanece como bem do espólio, sendo a inventariante a pessoa legitimada para representá-lo ativa e passivamente em juízo.

O fato de um dos herdeiros ser sócio da empresa locatária não altera a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes, que permanece sendo entre pessoas distintas - de um lado o espólio e de outro a empresa -, de forma que as questões relativas à divisão hereditária e aos direitos dos herdeiros sobre o imóvel devem ser discutidas no processo de inventário, não impedindo o exercício regular do direito do locador.

Ademais, o direito de uso previsto no art. 1.314 do Código Civil refere-se ao condômino em relação aos demais condôminos, não se aplicando às relações negociais estabelecidas pelo espólio com terceiros.

A circunstância de o herdeiro pagar aluguéis não configura exercício do direito de condômino, mas sim cumprimento de obrigação contratual assumida pela pessoa jurídica da qual é sócio, mantendo-se íntegra a relação locatícia e o direito do espólio à retomada do imóvel.

In casu, o espólio autor, representado pela inventariante, na qualidade de proprietário do imóvel, pretende a restituição da posse do bem, tendo o juízo de origem entendido devidamente comprovados os requisitos para o despejo nos moldes pleiteados, constatado o transcurso do prazo contratual, a manifestação do proprietário por meio da inventariante, a regularidade da notificação prévia e a ausência de desocupação voluntária, razão pela qual foi decretado o despejo nos termos do art. 57 da Lei de Locações.

Na ação de despejo por denúncia vazia não se discute a motivação do locador para encerrar a relação locatícia, bastando sua manifestação de vontade e o cumprimento dos requisitos legais, conforme pacífica jurisprudência.

Os argumentos da apelante não se mostram suficientes para infirmar os fundamentos da sentença recorrida, que analisou adequadamente a questão e aplicou corretamente o direito à espécie.

Diante do exposto,  voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO à Apelação e, com fundamento no art. 85, §11º do CPC/2015, sopesados os critérios legais, especialmente a moderada complexidade da causa, a exitosa atuação do advogado e o tempo exigido pelo serviço nesta instância, majora-se  para 13% (treze por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença.

Sala das Sessões,

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda         

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

A5