PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM COBRANÇA. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA EM PRIMEIRO GRAU. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI 8.245/91. FUNDAMENTO EXCLUSIVO DA TUTELA LIMINAR. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS QUE NÃO DESCARACTERIZA O FUNDAMENTO AUTÔNOMO DA LIMINAR. EXISTÊNCIA DE FIANÇA QUE NÃO IMPEDE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. APLICAÇÃO DO INCISO VIII, NÃO DO INCISO IX. CAUÇÃO COMO REQUISITO LEGAL OBRIGATÓRIO. ALEGAÇÃO DE RESCISÃO UNILATERAL SUPERVENIENTE QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PROVIDO.

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de despejo por denúncia vazia cumulada com cobrança, sob o fundamento de que o contrato seria garantido por fiança, aplicando-se o óbice do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91.

2. O pedido de tutela de urgência pode ter por fundamento exclusivo a denúncia vazia, mesmo que a ação principal cumule pedido de cobrança, não se confundindo o fundamento específico da liminar com o mérito da causa.

3. A cumulação de pedidos de despejo por denúncia vazia e cobrança de débitos não descaracteriza o fundamento autônomo da tutela emergencial requerida, sob pena de subversão do sistema processual e afronta aos princípios da celeridade e economia processual.

4. Para concessão de liminar de despejo por denúncia vazia em contrato não residencial, exige-se: (i) término da vigência contratual com prorrogação por prazo indeterminado; (ii) notificação para desocupação; (iii) propositura da ação em até 30 dias; (iv) prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91.

5. A existência de fiança no contrato somente impede a concessão de liminar nas hipóteses do art. 59, § 1º, IX (despejo por inadimplência em contrato sem garantia), não se aplicando ao despejo por denúncia vazia previsto no inciso VIII do mesmo dispositivo.

6. A jurisprudência consolidada distingue as hipóteses de despejo por inadimplência (inciso IX) e despejo por denúncia vazia (inciso VIII), sendo que apenas na primeira a garantia contratual constitui óbice à liminar.

7. A caução prevista no art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91 constitui requisito legal obrigatório para concessão da liminar, não podendo ser dispensada sem observância do comando normativo, devendo o deferimento ficar condicionado à sua prestação.

8. A alegação de rescisão unilateral superveniente formulada pelas agravadas demanda dilação probatória incompatível com a cognição sumária da tutela de urgência, não constituindo óbice ao deferimento da medida.

9. Estando demonstrados os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo por denúncia vazia, impõe-se a reforma da decisão agravada, condicionada à prestação de caução.

10. Agravo de instrumento conhecido e provido. Agravo interno prejudicado pelo julgamento de mérito.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº. 8015906-05.2025.8.05.0000, em que figuram como Agravante TRATOCAR VEÍCULOS E MÁQUINAS S/A e como Agravadas HELIA FIGUEIREDO RIOS e VITÂNIA FIGUEIREDO RIOS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de Agravo de Instrumento, na forma do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 1 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por TRATOCAR VEÍCULOS E MÁQUINAS S/A contra decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia c/c Cobrança de Obrigações Principais e Acessórias n. 8170324-29.2024.8.05.0001, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora.

Na origem, a agravante sustenta que as agravadas são locatárias dos Boxes 25 e 26 do estabelecimento denominado "Shopping da Gente", situado na Avenida Antônio Carlos Magalhães, n. 4591, Parque Bela Vista, Salvador/BA. Alega que os contratos de locação foram celebrados em 27/03/2019, com prazo de 60 meses, tendo se encerrado em 27/03/2024, passando a viger por prazo indeterminado.

Aduz que, nos termos do art. 57 da Lei 8.245/91, foi enviada notificação de denúncia vazia em 30/09/2024, concedendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Sustenta que, não havendo desocupação espontânea, ajuizou a ação de despejo em 13/11/2024, dentro do prazo legal de 30 dias.

A MM. Juíza de primeiro grau indeferiu a liminar com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91, ao fundamento de que o contrato possui garantia por fiança na pessoa de Vitânia Figueiredo Rios, circunstância que impediria a concessão da medida, conforme precedentes colacionados na decisão.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta que: a) o fundamento da liminar é exclusivamente a denúncia vazia, não a inadimplência; b) aplica-se o art. 59, § 1º, VIII, não o inciso IX; c) a existência de fiança é irrelevante para o despejo por denúncia vazia; d) estão preenchidos todos os requisitos legais; e) a caução é dispensável ante o valor do débito superior a três meses de aluguel.

Por decisão monocrática, indeferimos o pedido de tutela de urgência recursal, ao fundamento de que a ação não teria por fundamento exclusivo o termo do prazo da locação, mas também a inadimplência, e que o contrato seria garantido por fiança.

Inconformada, a agravante interpôs agravo interno contra referida decisão.

As agravadas apresentaram contrarrazões ao agravo de instrumento, alegando, em suma, que: a) em julho de 2024 foi apresentado termo de rescisão unilateral do contrato; b) não estão mais na posse dos boxes; c) a relação contratual foi encerrada; d) é impossível o despejo pleiteado; e) deve ser mantida a decisão agravada.

Em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo, preparo devidamente recolhido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Preliminarmente, em razão do julgamento de mérito do presente agravo de instrumento, fica prejudicado o agravo interno interposto contra decisão monocrática desta Relatoria.

Urge salientar que a cognição desta Corte está limitada ao exame do cabimento da decisão interlocutória impugnada, em razão das restrições cognitivas do agravo de instrumento, as quais, em regra, impedem a incursão aprofundada e definitiva no mérito da ação originária, sob pena de incorrer em indevido prejulgamento e, por conseguinte, de suprimir instância jurisdicional. Assim, indispensável é, neste julgamento, aferir, tão somente, se a decisão está em consonância com a legislação brasileira e com a jurisprudência pacificada pelos Tribunais Superiores.

A controvérsia central do presente recurso reside em verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da medida liminar de despejo por denúncia vazia, tema que demanda análise aprofundada da sistemática da Lei 8.245/91 e da distinção fundamental entre as modalidades de despejo liminar previstas no art. 59, § 1º, da referida lei especial.

De plano, impõe-se esclarecer questão fundamental que permeia toda a controvérsia: não se pode confundir o fundamento específico do pedido de tutela de urgência com o mérito da ação principal. Embora a demanda cumule pedidos de despejo por denúncia vazia e cobrança de valores em aberto, circunstância aliás comum na prática forense locatícia, isso não descaracteriza o fundamento autônomo da tutela emergencial requerida. A compreensão adequada dessa distinção é essencial para a correta aplicação da Lei do Inquilinato, evitando-se interpretações que conduzam ao esvaziamento dos instrumentos processuais colocados à disposição do locador para a retomada do imóvel.

Como bem observado pela agravante, aceitar entendimento contrário implicaria verdadeira subversão do sistema processual, pois obrigaria o locador a ajuizar duas ações distintas para a mesma relação contratual - uma exclusivamente para o despejo por denúncia vazia e outra para a cobrança dos valores devidos -, o que afrontaria diretamente os princípios constitucionais da celeridade processual, economia processual e efetividade da jurisdição, todos consagrados no art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal, que assegura a todos, no âmbito judicial e administrativo, a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.

A jurisprudência nacional se alinha nesse sentido, reconhecendo que a cumulação de pedidos não impede a análise autônoma dos requisitos da liminar, conforme se verifica do seguinte precedente do Tribunal de Justiça do Paraná:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DECISÃO RECORRIDA QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR – REFORMA – CONTRATO NÃO RESIDENCIAL PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO – OCORRÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA QUE NÃO AFASTA O CABIMENTO DA DENÚNCIA VAZIA NO CASO EM TELA – NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 59, § 1º, INCISO VIII, DA LEI Nº 8.245/1991 – REQUISITOS DEVIDAMENTE PREENCHIDOS – ENCAMINHAMENTO DE NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO NO PRAZO DE TRINTA DIAS – AJUIZAMENTO DA DEMANDA DENTRO DO TRINTÍDIO POSTERIOR AO TÉRMINO DO PERÍODO CONCEDIDO PARA SAÍDA DO IMÓVEL – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – DESPEJO LIMINAR DEFERIDO – RECURSO PROVIDO (TJPR - 18ª C. Cível - 0004279-76.2021 .8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J . 19.07.2021) (TJ-PR - AI: 00042797620218160000 Curitiba 0004279-76.2021 .8.16.0000 (Acórdão), Relator.: Denise Kruger Pereira, Data de Julgamento: 19/07/2021, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/07/2021).

O art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91 estabelece, de forma cristalina, os requisitos para concessão de liminar de despejo por denúncia vazia em contratos não residenciais, dispondo que "Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;". Trata-se de norma de natureza processual especial que visa conferir efetividade ao direito potestativo do locador de denunciar o contrato de locação por prazo indeterminado, conforme previsto no art. 57 da mesma lei, que preceitua que "O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação".

Da minuciosa análise dos autos, verifico que todos os requisitos legais se encontram cabalmente demonstrados. Primeiramente, cuida-se de contrato de locação não residencial, uma vez que os Boxes 25 e 26 destinam-se ao exercício de atividade comercial no estabelecimento denominado "Shopping da Gente", conforme se extrai dos contratos juntados aos autos, circunstância que afasta qualquer dúvida quanto à natureza não residencial da locação. Em segundo lugar, resta incontroverso o término do prazo contratual, porquanto os contratos foram celebrados em 27/03/2019, com prazo determinado de 60 meses, tendo expirado regularmente em 27/03/2024, passando automaticamente a viger por prazo indeterminado, nos exatos termos do art. 56 da Lei 8.245/91, que estabelece que "Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso".

Em terceiro lugar, foi devidamente enviada notificação extrajudicial de denúncia vazia em 30/09/2024, concedendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária, conforme documentos juntados aos autos, atendendo-se rigorosamente ao comando do art. 57 da Lei do Inquilinato. A notificação extrajudicial constitui pressuposto processual específico para o exercício do direito potestativo de denúncia vazia, não podendo ser dispensada ou suprida por outros meios, uma vez que representa a materialização da vontade do locador em não prosseguir com a relação locatícia. Por fim, a ação foi ajuizada em 13/11/2024, rigorosamente dentro do prazo de 30 dias contados do término do prazo concedido para desocupação voluntária (30/10/2024), demonstrando a tempestividade da demanda e o atendimento ao requisito temporal previsto no inciso VIII do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91.

O equívoco da decisão agravada reside na aplicação indevida do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91, quando o caso se enquadra perfeitamente no inciso VIII do mesmo dispositivo. A distinção entre essas duas modalidades de despejo liminar é fundamental para a correta aplicação da lei especial e merece ser analisada com a devida profundidade. O inciso IX refere-se especificamente ao despejo por inadimplência em contrato desprovido de garantia, estabelecendo que se concederá liminar para desocupação nas ações que tenham por fundamento exclusivo "a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo". Já o inciso VIII, aplicável ao caso em exame, trata do despejo por denúncia vazia decorrente do término do prazo da locação não residencial, sem qualquer referência à existência ou inexistência de garantias contratuais.

A existência de fiança no contrato, portanto, somente constitui óbice à concessão de liminar nas hipóteses do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91, que trata especificamente do despejo por inadimplência em contrato desprovido de garantia. No caso dos autos, o fundamento da liminar é a denúncia vazia do contrato por prazo indeterminado (inciso VIII), não a inadimplência (inciso IX), razão pela qual a garantia contratual não impede a concessão da medida.

Este é o entendimento consolidado na jurisprudência, inclusive desta Corte, conforme se verifica do seguinte precedente:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8001108-73.2023.8 .05.9000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: WASHINGTON LUIS SANTANA SILVA Advogado (s): OSNI DA SILVA SANTOS AGRAVADO: TREVO DERIVADOS DE PETROLEO LTDA Advogado (s):LUCIANO BRITO COTRIM ACORDÃO EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA . CONTRATO DE ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO REFERENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO ATÉ TRINTA DIAS DEPOIS DE VENCIDO O PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA . CONCESSÃO LIMINAR DE DESPEJO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. NÃO PROVIMENTO. 1 . Para o deferimento da liminar de despejo, no caso de denúncia vazia em contratos de locação não residencial, é necessário o cumprimento dos requisitos previstos no § 1º e inciso VIII do art. 59 da Lei 8.245/91, quais sejam: prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, notificação do locatário e o ajuizamento da ação de despejo até trinta dias depois de vencido o prazo para desocupação voluntária. 2 . O autor, ora agravado, ajuizou ação de despejo em face do agravante, referente a contrato de locação comercial (id. 336180039) e procedeu ao depósito no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel (id. 339336496), notificou o locatário (id. 336180041), bem como ajuizou a ação de despejo até trinta dias depois de vencido o prazo para desocupação voluntária . 3. Logo, verifica-se que não merece qualquer reparo a decisão de primeiro grau, que determinou a concessão liminar do despejo do agravante, diante da presença dos requisitos autorizadores previstos no § 1º e inciso VIII do art. 59 da Lei 8.245/91 . Agravo de instrumento improvido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8001108-73.2023.8 .05.9000 em que é agravante WASHINGTON LUIS SANTANA SILVA e agravado TREVO DERIVADOS DE PETROLEO LTDA. Acordam os M.M . Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, e o fazem de acordo com o voto de sua relatora. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80011087320238059000, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, Data de Julgamento: 13/09/2023, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/08/2024).

No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu:

LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE . ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94 . ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA . DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. 1. O rol previsto no art . 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida . 2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão . 3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12 .112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância. 4 . Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1207161 AL 2010/0150779-2, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/02/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/02/2011).

Quanto à alegação das agravadas de que teria havido rescisão unilateral em julho de 2024, com apresentação de termo e devolução dos imóveis, tal questão demanda dilação probatória incompatível com a cognição sumária própria da tutela de urgência. A alegação de rescisão consensual ou unilateral superveniente constitui matéria de defesa que deve ser analisada no curso da instrução processual, mediante produção de prova oral e documental, não podendo ser acolhida em sede de cognição sumária sem o devido contraditório e ampla defesa. Ademais, verifica-se dos autos que a notificação de denúncia vazia foi regularmente enviada em setembro de 2024, com recepção pelas agravadas, circunstância que, por si só, evidencia que a posse ainda era exercida à época, independentemente de eventuais tratativas anteriores de devolução do imóvel.

A análise aprofundada de alegada rescisão consensual deve ser reservada para a instrução processual, não constituindo óbice ao deferimento da medida liminar, que se funda em requisitos objetivos comprovados documentalmente.

Quanto à caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, cumpre observar que constitui requisito legal expresso para a concessão da liminar de despejo por denúncia vazia, não podendo ser simplesmente dispensada sem observância do comando normativo. O dispositivo é claro ao estabelecer que se "Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel". Trata-se de exigência imperativa que visa garantir eventual reparação de danos ao locatário em caso de reforma da decisão liminar.

Dessarte, no caso concreto, a agravante não efetivou o depósito da caução, mas requereu subsidiariamente autorização para fazê-lo, demonstrando reconhecer tratar-se de requisito legal.

Assim, em observância ao comando legal e considerando que a própria agravante formulou pedido alternativo nesse sentido, o deferimento da liminar deve ficar condicionado à prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, podendo a agravante, posteriormente, requerer sua dispensa mediante demonstração de que o débito locatício supera significativamente tal montante.

Ante o exposto, verificando que estão cabalmente demonstrados todos os requisitos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91, e que a decisão agravada aplicou equivocadamente o inciso IX do mesmo dispositivo, impõe-se a reforma do decisum para deferir a tutela de urgência postulada, condicionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, em observância ao comando legal expresso. A interpretação sistemática da Lei do Inquilinato, aliada à jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, não deixa margem para dúvidas quanto ao cabimento da liminar de despejo por denúncia vazia nas circunstâncias específicas dos autos, sendo imperiosa a concessão da medida para preservar a efetividade do direito material do locador, respeitados os requisitos legais estabelecidos.

Ex positis, voto pelo PROVIMENTO do Agravo de Instrumento, para reformar a decisão agravada e deferir a liminar de despejo, condicionada à prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, determinando-se, após o depósito, a desocupação dos Boxes 25 e 26 no prazo de 15 (quinze) dias, ficando prejudicado o agravo interno pelo julgamento de mérito, nos termos do art. 1.021, § 5º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora