PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E URBANÍSTICO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO ADMINISTRATIVO CONDOMINIAL. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM. DIVISÃO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO. MÓDULOS-BASE. DEFINIÇÃO DA ÁREA URBANIZÁVEL LÍQUIDA. ANÁLISES DE PARECERES TÉCNICOS E ESTUDOS DE SOBREPOSIÇÃO CARTOGRÁFICA. COMPLEXIDADE TÉCNICA. NECESSIDADE DE APROFUNDAMENTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

1. O julgamento do mérito do agravo de instrumento pelo colegiado importa na perda superveniente do objeto do agravo interno interposto contra a decisão monocrática que apreciou o pedido de tutela de urgência recursal.

2. As preliminares de inovação recursal, perda do objeto e ofensa à dialeticidade devem ser rejeitadas, uma vez que a controvérsia principal reside na validade da deliberação do conselho de administração sobre o potencial construtivo, sendo a realização de assembleia mero desdobramento fático.

3. A concessão de tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

4. No caso concreto, a definição do potencial construtivo das subglebas com base na área urbanizável líquida, em conformidade com o Plano Diretor condominial de 2001 e a Convenção de Condomínio, envolve matéria de alta complexidade técnica e ambiental, incompatível com a cognição sumária própria da via recursal do agravo de instrumento.

5. A aparente divergência entre as normas internas do condomínio e a legislação urbanística municipal superveniente (Lei Complementar nº 1.873/2023 e Lei nº 1.874/2023 de Camaçari) demanda dilação probatória ampla e aprofundada na origem, sob o crivo do contraditório, o que afasta a probabilidade do direito alegado pela parte autora.

6. Inexistindo prova de ilegalidade na deliberação do conselho de administração, e diante do risco de dano reverso decorrente da paralisação de empreendimentos de terceiros de boa-fé, impõe-se a manutenção da decisão que indeferiu a medida liminar.

7. Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8028500-17.2026.8.05.0000.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao AGRAVO DE INSTRUMENTO e julgar PREJUDICADO o AGRAVO INTERNO, pelas razões expostas no Voto do Relator.

Sala de Sessões,

PRESIDENTE

Relator Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por VVJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, em face de decisão que, nos autos da Ação Anulatória de Ato Administrativo Condominial nº 8005218-27.2026.8.05.0039, indeferiu seu pedido de tutela de urgência.

Relata a Recorrente que é legítima proprietária da Gleba 19A, integrante do Condomínio Busca Vida, e que o Conselho de Administração do réu, em reunião realizada em 04 de dezembro de 2025, deliberou de forma desproporcional a repartição do potencial construtivo da gleba originária nº 19.

Diz que lhe foi atribuído o potencial de 31,26 módulos, enquanto as subglebas vizinhas 19B e 19C receberam, respectivamente, 80,35 e 55,38 módulos, embora sua área física seja superior.

Sustenta que a deliberação condominial se fundamentou em Plano Diretor interno de 2001, instrumento privado que não poderia se sobrepor ao novo regime urbanístico municipal instituído pela Lei Complementar nº 1.873/2023 (PDDU-S) e pela Lei Municipal nº 1.874/2023 (Código Urbanístico) de Camaçari.

Aduz que o ato foi praticado sem transparência, diante da recusa de exibição dos estudos técnicos que o embasaram, e que a divisão configura confisco indireto de seu potencial edificatório.

Buscou a concessão de tutela de urgência recursal para suspender a eficácia da deliberação e impedir a votação da matéria em Assembleia Geral Extraordinária.

A antecipação da tutela recursal foi indeferida por decisão monocrática, contra a qual a Agravante interpôs Agravo Interno.

O Agravado apresentou contrarrazões ao agravo de instrumento, arguindo preliminares de inovação recursal, perda superveniente do objeto e ofensa à dialeticidade, e, no mérito, defendeu a regularidade da deliberação com base no critério da área urbanizável líquida.

A Agravante se manifestou sobre as preliminares suscitadas.

É o breve relatório. Determino a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 24 de junho de 2026.

 Des. Manuel Carneiro Bahia de Araújo 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como relatado, trata-se de Agravo de Instrumento contra provimento que, nos autos da Ação Anulatória de Ato Administrativo Condominial nº 8005218-27.2026.8.05.0039, indeferiu a tutela de urgência pleiteada pela parte Autora.

De início, analisam-se as preliminares suscitadas pelo Agravado nas contrarrazões.

A preliminar de inovação recursal não merece acolhimento. O objeto central da demanda é a validade da deliberação do Conselho de Administração de 04/12/2025, que definiu a divisão do potencial construtivo da Gleba 19. A menção à Assembleia Geral Extraordinária designada para o dia 17/05/2026 constitui mero fato superveniente utilizado para demonstrar o perigo de dano, não alterando a causa de pedir ou o pedido formulado na petição inicial de primeiro grau.

A prefacial de perda superveniente do objeto também deve ser rejeitada. Embora a data da referida assembleia já tenha transcorrido, a utilidade do provimento jurisdicional persiste, pois a pretensão principal visa suspender os efeitos da deliberação administrativa que serve de base para o fracionamento das subglebas, cujos efeitos continuam a incidir sobre o direito de propriedade da Agravante.

A preliminar de ofensa à dialeticidade igualmente não prospera, uma vez que a Agravante impugnou os fundamentos da decisão de primeiro grau, defendendo a necessidade de aplicação das leis municipais de 2023 em detrimento do regulamento interno de 2001.

Por fim, diante do julgamento do mérito do agravo de instrumento pelo colegiado neste ato, resta prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão monocrática que indeferiu a liminar recursal.

Adentrando à matéria controvertida, de logo se define que a cognição recursal se limita à análise de juridicidade ou não da medida antecipatória indeferida, vedada a incursão aprofundada e definitiva no mérito da ação originária, pena de supressão de instância.

Sobre a realidade dos autos, a concessão de tutela de urgência, conforme o artigo 300 do Código de Processo Civil, exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso concreto, a controvérsia reside no critério de distribuição do potencial construtivo da Gleba 19. A Agravante defende que a divisão deve ser proporcional à área total de sua gleba. O Condomínio, por sua vez, sustenta que as normas internas (Plano Diretor de 2001 e Convenção) estabelecem como critério a área urbanizável líquida, ou seja, a parcela do terreno efetivamente passível de construção, após a exclusão de áreas de preservação permanente e outras restrições ambientais.

Nesse contexto, a decisão monocrática que indeferiu a antecipação da tutela recursal, revelou-se prudente ao destacar que a controvérsia possui natureza eminentemente técnica, envolvendo a interpretação conjunta de normas urbanísticas municipais, critérios ambientais e disposições internas do condomínio.

A definição da área urbanizável de cada subgleba e a compatibilização entre o Plano Diretor de 2001 e as Leis Complementares Municipais nº 1.873/2023 e nº 1.874/2023 de Camaçari exigem dilação probatória ampla e aprofundada na origem. Os novos documentos trazidos pela Agravante, como os pareceres técnicos de IDs 105401743 e 105401728 (autos do recurso), apenas evidenciam a complexidade técnica da matéria e a necessidade de instrução processual sob o crivo do contraditório, providência incompatível com a cognição sumária própria da tutela de urgência.

Ademais, o perigo de dano irreparável não se mostra caracterizado, pois eventuais deliberações tomadas em assembleia são reversíveis e podem ser anuladas caso se comprove ilegalidade ao final do processo. Por outro lado, a concessão da medida liminar revela risco de dano reverso, pois implicaria a paralisação de empreendimentos regularmente desenvolvidos por terceiros de boa-fé.

Dessa forma, a decisão do juízo de primeiro grau, ao indeferir a liminar por considerar necessária a dilação probatória, se mostra consentânea com a realidade dos autos.

Posta assim a questão, Voto pelo desprovimento do Agravo de Instrumento para manter a decisão agravada em todos os seus termos, julgando prejudicado o Agravo Interno. Intimem-se. Informe-se ao juízo de origem.

Arquivem-se com baixa ao trânsito em julgado.

Salvador/BA, 24 de junho de 2026.

 Des. Manuel Carneiro Bahia de Araújo 

Relator