PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DA DECISÃO. MULTA DIÁRIA MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO EM RAZÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO PRINCIPAL.

I. CASO EM EXAME

1.       Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou o cumprimento de obrigação de fazer consistente na baixa do gravame hipotecário incidente sobre imóvel quitado pelos adquirentes.

2.       Sentença transitada em julgado condenou a parte agravante a promover a baixa do gravame e outorgar a escritura definitiva, obrigação que não foi cumprida sob alegação de impossibilidade financeira e atribuição da responsabilidade ao agente financeiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a agravante pode ser eximida do cumprimento da obrigação de fazer imposta por sentença transitada em julgado, sob a justificativa de dificuldades financeiras e da necessidade de transferência da responsabilidade ao banco financiador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A impossibilidade de cumprimento da obrigação não foi demonstrada pela agravante, que sequer pleiteou a gratuidade da justiça e efetuou o recolhimento do preparo recursal, fragilizando a alegação de insuficiência financeira.

5. O não cumprimento da obrigação viola a coisa julgada e contraria a Súmula 308 do STJ, que determina a baixa da hipoteca quando comprovado o adimplemento do preço pelo adquirente.

6. O argumento de transferência da responsabilidade ao banco financiador não subsiste, pois a instituição financeira não figura como parte no processo.

7. Em casos análogos, a jurisprudência pátria vem afastando a alegação de impossibilidade financeira e mantendo a obrigação de baixa do gravame, sob pena de astreintes.

8. A ausência de diligências concretas por parte da agravante para cumprir a obrigação imposta justifica a manutenção da multa diária fixada, respeitados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

9. Resta prejudicado o agravo interno em razão do julgamento definitivo da pretensão deduzida no recurso principal, substituindo-se a decisão de cunho interlocutório pelo acórdão lavrado pelo colegiado. 

IV. DISPOSITIVO

10. Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8066768-14.2024.8.05.0000, em que figuram como apelante OAS SPE-04 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e como apelada ROBERTO GIBSON FERREIRA COSTA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO e JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por OAS SPE-04 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. da decisão proferida pelo Juízo da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0509629-59.2019.8.05.0001 movido por ROBERTO GIBSON FERREIRA COSTA e outros, indeferiu pedido de suspensão da execução e intimou a parte executada a cumprir a obrigação de fazer, sob pena de multa diária, nos seguintes termos (Id. 451830901dos autos de origem):

“O pedido de suspensão da Execução até o julgamento do Agravo de Instrumento requerida na Petição de ID 450560698 já foi negada pela Instância Superior (ID 433088781), não havendo fato novo que mereça seu reexame por este Juízo de Primeiro Grau. 

Devido a insistência da parte Ré não cumprir a ordem exarada em Sentença com trânsito em julgado, de efetivar a baixa de hipoteca do imóvel de n.º 0414, do empreendimento Condomínio EVOLUTION BUSINESS, que se encontra registrado sob matrícula de n.º 121.892 no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA, bem como outorgar aos Autores a escritura definitiva de compra e venda dos imóveis, intime-se o(a) representante legal da parte Ré, por Oficial de Justiça, para, no prazo de 72 horas, cumprir integralmente a obrigação contida na Sentença. 

Em razão do descumprimento da ordem deste Juízo, fica estabelecida multa diária de R$2.000,00, até o máximo de R$100.000,00. ” 

Irresignada, a Executada interpôs o presente agravo de instrumento (Id. 72367824), alegando, em síntese, impossibilidade de cumprir a obrigação de fazer de promover a baixa na hipoteca do imóvel de nº 0414, objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com o Autor.

Sustenta que “não detém de poderes para realizar a baixa do gravame, primeiro porque este está registrado em favor de uma instituição financeira, segundo porque a Construtora encontra-se com débito aberto no que se refere ao pagamento do VMD (valor mínimo de desligamento da hipoteca). ”

Defende a necessidade de adjudicação compulsória do imóvel em questão para fins de cumprimento da obrigação de fazer mencionada.

Frisa que, se mantidos os efeitos da decisão agravada, sofrerá danos irreparáveis em razão da incidência de multa.

Ao final, pugna pela concessão de efeito suspensivo e pelo provimento do recurso em julgamento definitivo, para reformar a decisão agravada.  

O recurso foi distribuído para minha relatoria.

Indeferido o efeito suspensivo, ex vi da decisão de Id. 72914168.    

A parte agravada, embora regularmente intimada, deixou transcorrer o prazo legal sem se manifestar (Id. 77143370).

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 27 de fevereiro de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Já conhecido o recurso, nos termos da decisão de Id. 72914168.

 No mérito, conforme este relator já teve a oportunidade de consignar no julgamento dos agravos de instrumento n. 8010421-58.2024.8.05.0000 e n. 8027411-95.2022.8.05.0000, envolvendo as mesmas partes e oriundo do mesmo processo originário, cinge-se a controvérsia em aferir se a Agravante pode ser compelida a promover a baixa do grave hipotecário do imóvel em tela.

Da análise dos autos de origem (0509629-59.2019.8.05.0001), verifica-se que  Recorrente foi condenada por sentença (Id. 31021536, fls. 154/161) “à obrigação de conceder a baixa de hipoteca do imóvel de nº0414, do empreendimento Condomínio EVOLUTION BUSINESS, que se encontra registrado matrícula de nº 121.892 e encontra-se registrado no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador- Bahia, bem como outorgar aos autores a escritura definitiva de compra e venda dos imóveis acima referidos”.

Enfatize-se que essa sentença já transitou em julgado (Id. 31021536, fl. 173), não tendo a Ré, ora Agravante, interposto o cabível recurso de apelação para impugnar o decisum, limitando-se a atravessar sucessivas petições (Id. 31021536 fls. 174/176; fls. 182/184 e fls. 203/204) informando a suposta impossibilidade de cumprir a obrigação, sob a justificativa de insuficiência financeira para arcar com os custos necessários para a baixa na hipoteca, encargo que atribui ao Banco Bradesco, agente financiador da obra, pedindo a adjudicação compulsória do bem em favor dos Autores.

Atente-se, ainda, que o juízo sentenciante já se manifestou em relação a essas petições avulsas da Agravante, deixando claro que a “condenação não se mostra impossível de cumprimento, posto que a parte ré deve resolver junto ao agente financeiro a que deu o bem em garantia, a substituição da garantia por outra, liberando o imóvel do autor, nos termos da sentença transitada em julgado” (Id. 31021536, fl. 180).

Diante disso, num primeiro olhar, o pleito da Agravante soa como uma tentativa de transferir a responsabilidade no cumprimento de uma obrigação de fazer a si imposta – por sentença transitada em julgado - para a instituição bancária que sequer figura como parte neste processo, tampouco como terceiro interessado.

Assim, o acolhimento desse pedido aparentemente pode vir a implicar em violação da coisa julgada material, eis que o decisum é claro ao fundamentar que a Ré, por força do contrato firmado com os Autores, deve ser condenada ao cumprimento da obrigação impugnada, uma vez que “deixou de cumprir com uma das obrigações pactuadas à medida que não disponibilizou a escritura das unidades firmadas no contrato devido a hipoteca contraída junto à instituição financeira, embora os autores tivessem quitado os valores negociados antes da previsão de conclusão das obras prevista no capítulo IV às fls.46, bem como a cláusula 11.2”.

Nesse trilhar, restou consignado na sentença que foi demonstrado o adimplemento do preço pelos adquirentes perante a construtora, razão pela qual se determinou a baixa no gravame da hipoteca, a teor da súmula 308 STJ.

Reitere-se que a revisitação – e possível revisão – desse conteúdo decisório já não é mais possível nesta altura do processo, eis que, como dito, a Agravante não cuidou em manejar recurso de apelação, a tempo e modo, para questionar a condenação em testilha, ou mesmo para discutir a suposta responsabilização do agente financiador, o que tenta fazer agora através do presente Agravo de Instrumento, via inadequada para tanto.

Para além disso, também não se pode olvidar que, embora a Recorrente alegue a impossibilidade de cumprimento da obrigação porque supostamente não dispõe de recursos para arcar com os custos inerentes à operação de baixa na hipoteca, não trouxe respaldo probatório algum que, ao menos, indique essa alegada situação de precariedade financeira, ônus que lhe cabia demonstrar, ex vi do art. 373, II do CPC/15.

E mais, o fato de a Agravante sequer ter vindicado a concessão da gratuidade justiça, tendo espontaneamente recolhido o preparo recursal (Id. 57261531), também contradiz e fragiliza sua alegação de insuficiência de recursos financeiros para cumprir a obrigação de fazer determinada pela sentença.

Noutro giro, também por força do citado art. 373, II do CPC/15, incumbia à Agravante, enquanto devedora, comprovar que está, ao menos, diligenciando o cumprimento da obrigação de fazer ora hostilizada, a fim de fazer cessar a incidência da multa diária por descumprimento, mas não colacionou qualquer prova nesse sentido, seja nos autos de origem, seja no presente processo.

Inteiramente a propósito, negrite-se que - ao julgar caso muito semelhante ao presente, no qual a mesma empresa recorrente também alegava ser impossível o cumprimento da obrigação de proceder à baixa do grave hipotecário de imóvel devidamente quitado pelos adquirentes, por suposta hipossuficiência financeira e necessidade de transferir essa responsabilidade para o agente bancário financiador - este Sodalício negou provimento ao recurso interposto com esses mesmos fundamentos. Confira-se:

RECURSO INOMINADO EM SEDE DE EXECUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE BAIXA EM GRAVAME HIPOTECÁRIO. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER IMPOSTA. GERANDO MULTA QUE ALCANÇA O TETO DOS JUIZADOS. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO LANÇADA NESTA DECISÃO, DEVENDO AS ACIONADAS EFETIVAREM O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. ORDENOU A EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PARA LEVANTAMENTO DOS VALORES DEPOSITADOS PELAS ACIONADAS A TÍTULO DE PARCELAMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR (DANO MORAL). ORDENOU A EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ (PARA LEVANTAMENTO DO VALOR PENHORADO PARA PAGAMENTO DAS ASTREINTES. ORDENOU A INTIMAÇÃO DAS ACIONADAS PARA PAGAR O SALDO REMANESCENTE DAS ASTREINTES SOB PENA DE PENHORA ELETRÔNICA. MANUTENÇÃO DA MULTA, EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. AÇÃO NÃO É DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INEXISTÊNCIA DE PEDIDO NESSE SENTIDO. IMPOSSIBILIDADE DE AMPLIAÇÃO DOS LIMITES OBJETIVOS DA LIDE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Recorre o executado alegando que imediatamente após ser intimada a cumprir com a obrigação, sob pena de multa diária, as Recorrentes manifestaram a impossibilidade para tanto, tendo em vista que as empresas vinham passando por dificuldades econômicas que se acentuaram em razão da pandemia de COVID-19, tornando impossível às mesmas atender ao comando judicial à época, por não ter condições financeiras para diligenciar a baixa do gravame hipotecário.

(...)

Deve-se ressaltar, por oportuno, que incumbe à parte recorrente/devedora, comprovar o cumprimento da obrigação de fazer, haja vista tratar-se de fato extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Portanto, cabia a ré, na esteira do entendimento do juiz sentenciante, juntar aos autos prova de que fora cumprida a obrigação de fazer, contudo assim não o fez. Ora, demonstrado o adimplemento do preço pelo adquirente perante a construtora, o gravame da hipoteca é baixado, conforme entendimento delineado na súmula 308 STJ. A fixação da multa diária tem por finalidade a efetivação da tutela almejada, observados os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade, de forma a não importar em enriquecimento indevido da parte contrária. Hipótese em que fixada em montante adequado, considerando o tempo de tramitação da lide, os transtornos gerados e a proporcionalidade na situação em comento.

Na espécie, em que pese à justificação de impossibilidade de outorga da escritura definitiva em razão da dificuldade em suas finanças, especificamente relacionadas ao coronavírus, impõe-se às recorrentes, como contraprestação expressamente prevista no pacto em discussão, a baixa na hipoteca e outorga da escritura pública em favor do adquirente, em homenagem ao principio do pacta sunt servanda que permeia relações dessa natureza. Nessa esteira, correta a fixação de multa diária, a fim de compelir o recorrente ao cumprimento da obrigação.

Demais disso, insta registrar que, em momento algum, demonstrou o recorrente a promoção de qualquer diligência no sentido de buscar a baixa do gravame judicial incidente sobre o imóvel em discussão - devidamente quitado, insisto -, razão pala qual não pode agora, esquivar-se do ônus que lhe competia, muito menos transferi-lo à terceiros ou situações de declínio financeiro não comprovados.

(TJ-BA - RI: 01663532220178050001, Relator: ELIENE SIMONE SILVA OLIVEIRA, QUINTA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 05/10/2021)

Destarte, conclui-se pela insubsistência do pleito recursal.

Conclusão em sentido diverso, aliás, colidiria frontalmente com o entendimento já firmado por esta Primeira Câmara Cível no julgamento dos agravos de instrumento n. 8010421-58.2024.8.05.0000 e n. 8027411-95.2022.8.05.0000, cujas razões de decidir ora se encampou e reiterou integralmente, sob pena de manifesta insegurança jurídica e incoerência decisória, ao completo arrepio do art. 926 do CPC/15.    

Essa foi a conclusão anteriormente alcançada por este Relator quando da decisão monocrática que indeferiu o efeito suspensivo, a qual ora se encampa e reitera integralmente, tendo em vista que, do referido julgamento monocrático até o presente, não sobreveio nenhum novo elemento de convicção hábil a alterar o entendimento mencionado.

De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.

Dispositivo

Ante o exposto, confirmando decisão monocrática anterior, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo a decisão agravada na íntegra.

Em tempo, JULGO PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO interposto pela mesma Agravante no Id. 74500397, em razão do julgamento definitivo da pretensão deduzida no agravo de instrumento principal, substituindo-se a decisão de cunho interlocutório pelo presente acórdão lavrado pelo órgão colegiado.

É como voto.

Salvador/BA, 27 de fevereiro de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator