PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Direito do consumidor. Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Incorporação imobiliária. Propaganda enganosa. Empreendimento não concluído conforme divulgado. Desvalorização do imóvel. Indenização devida.

A questão em discussão consiste em saber se houve descumprimento contratual e propaganda enganosa por parte da incorporadora, que justifiquem o pagamento de indenização por danos materiais e morais ao adquirente do imóvel no empreendimento Horto Bela Vista.

A prova pericial produzida nos autos demonstrou que o empreendimento não foi entregue conforme prometido na propaganda, caracterizando publicidade enganosa e descumprimento das obrigações contratuais assumidas pela incorporadora.

O laudo técnico confirmou a existência de divergências qualitativas entre o memorial descritivo e o empreendimento efetivamente entregue, bem como a não conclusão de itens fundamentais prometidos, como hotel e torres comerciais.

A execução faseada do empreendimento, sem prazo determinado para conclusão das demais etapas, configura prática abusiva vedada pelo art. 39, XII, do Código de Defesa do Consumidor.

A desvalorização do imóvel restou comprovada pela perícia, que concluiu que caso todas as etapas previstas tivessem sido concluídas, haveria melhor valorização do bem no momento da venda.

Os danos morais são devidos em razão da quebra de expectativa legítima do consumidor e dos transtornos causados pela não entrega do empreendimento conforme prometido.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0563414-67.2018.8.05.0001; Recorrente: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA; Recorrido: FRANCISCO SALES GONÇALVES DE CARVALHO FILHO: ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, na conformidade do relatório e dos votos proferidos neste julgamento.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação cível interposta por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA contra sentença proferida pela 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais e morais.

Francisco Sales Gonçalves de Carvalho Filho adquiriu unidade imobiliária no empreendimento Horto Bela Vista, pelo valor de R$ 505.350,36. Alegou que a incorporadora prometeu empreendimento de alto padrão com diversas facilidades, incluindo clube, hotel, torres comerciais e áreas de lazer, que não foram entregues conforme divulgado.

A sentença condenou a ré ao pagamento de indenização por danos materiais de 10% sobre o valor do imóvel e danos morais de R$ 20.000,00.

A apelante sustenta inexistência de descumprimento contratual, alegando previsão de entrega faseada do empreendimento, ausência de desvalorização do imóvel e teoria do adimplemento substancial.

O apelado apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de ação que comporta sustentação oral, nos termos do art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA,  de  de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Preliminarmente, analiso a questão suscitada pelo recorrido acerca do não conhecimento do recurso por alegada ausência de dialeticidade.

O recurso de apelação deve impugnar especificamente os fundamentos da sentença recorrida (art. 1.010, III, CPC). O princípio da dialeticidade recursal exige que o recorrente indique, de forma clara e precisa, os pontos da decisão com os quais não concorda e as razões de seu inconformismo.

No caso, embora as razões recursais reproduzam em parte argumentos da contestação, elas atacam diretamente os fundamentos da decisão recorrida, demonstrando especificamente os equívocos apontados no julgado de origem. A eventual coincidência entre argumentos defensivos e recursais decorre da continuidade lógica da linha de defesa, não configurando ofensa ao princípio da dialeticidade.

Conheço do recurso.

MÉRITO 

1. Da propaganda enganosa e descumprimento contratual 

O caso versa sobre relação de consumo envolvendo aquisição de unidade imobiliária no empreendimento Horto Bela Vista. É incontroverso que a apelante divulgou amplamente o projeto como um "megaempreendimento voltado para o segmento de alta renda", prometendo diversas facilidades e comodidades que não foram integralmente entregues.

A prova pericial foi categórica ao demonstrar que o empreendimento não foi entregue conforme prometido na campanha publicitária. O laudo técnico confirmou inequivocamente:

a) Ausência de construção do Hotel Quality Horto Bela Vista, previsto para inauguração em 2014; b) Não execução de dois edifícios comerciais que estavam previstos para conclusão em 2011; c) Divergências qualitativas significativas entre o memorial descritivo e o empreendimento efetivamente entregue; d) O empreendimento não pode ser considerado como de "alta renda" conforme divulgado na propaganda.

A execução por fases, sem prazo determinado para conclusão das demais etapas, configura prática abusiva expressamente vedada pelo art. 39, XII, do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe "deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério".

O Código de Defesa do Consumidor estabelece em seu art. 30 que "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado".

Jurisprudência consolidada do STJ: 

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROPAGANDA ENGANOSA. VINCULAÇÃO À OFERTA. A publicidade deve corresponder exatamente ao que foi oferecido, sob pena de configurar propaganda enganosa. A vinculação do fornecedor aos termos da oferta é princípio basilar das relações de consumo (art. 30 do CDC). O simples fato de o contrato prever a possibilidade de alterações no projeto não exime o incorporador de cumprir o que foi especificamente prometido na campanha publicitária. (REsp 1.308.830/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 08/05/2014).

2. Da desvalorização do imóvel e quantificação dos danos materiais 

A questão da desvalorização do imóvel foi tecnicamente analisada através de perícia especializada, que concluiu de forma precisa que "caso todas as etapas previstas tivessem sido concluídas, conforme previsto pelo empreendimento Horto Bela Vista e com base no comportamento do mercado imobiliário no período de 2018, no momento da venda da unidade habitacional do Autor, haveria melhor valorização de liquidez".

O perito foi ainda mais específico ao afirmar que o empreendimento, apesar de lançado como um "grande empreendimento", não se enquadra "nesse presente momento como um megaempreendimento voltado para o segmento de alta renda".

A fixação da indenização por danos materiais em 10% do valor do imóvel não é arbitrária, mas encontra respaldo na análise técnica realizada e nos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade. O percentual considera a extensão do dano comprovado pericialmente e a diferença entre o prometido e o efetivamente entregue.

A desvalorização configurou dano emergente ao autor, que adquiriu o imóvel por R$ 505.350,36 e posteriormente o vendeu por R$ 600.000,00, valor aquém do esperado para um empreendimento com todas as características prometidas.

Jurisprudência do TJ-BA: 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE REJEITADA. MÉRITO. VINCULAÇÃO DO PROPONENTE À PROPOSTA. PUBLICIDADE ENGANOSA. DESCUMPRIMENTO DA CONSTRUÇÃO ALEGADA NA PROPAGANDA. LAUDO PERICIAL QUE COMPROVA INEXECUÇÃO DA OBRA. DESVALORIZAÇÃO DO PREÇO EFETIVAMENTE PAGO. Pela ausência dos espaços prometidos no empreendimento constantes da propaganda, resta caracterizada a publicidade enganosa conforme o art. 37, § 1º do Código de Defesa do Consumidor. Ao anunciar a estrutura do empreendimento, o fornecedor fica vinculado ao seu efetivo cumprimento. O descumprimento gerou a desvalorização no valor das unidades condominiais, sendo ato ilícito indenizável. (TJ-BA, APL 0529064-53.2018.8.05.0001, Rel. Des. Roberto Maynard Frank, 4ª Câmara Cível, j. 15/06/2022).

3. Da inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial 

A apelante sustenta subsidiariamente a aplicação da teoria do adimplemento substancial, alegando que a maior parte do empreendimento foi entregue. Tal tese não merece acolhida.

A teoria do adimplemento substancial tem aplicação restrita e não se adequa às peculiaridades dos contratos de incorporação imobiliária, especialmente quando há propaganda enganosa e descumprimento de elementos essenciais do projeto.

Como já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, "a teoria do adimplemento substancial deve ser aplicada com parcimônia, especialmente em contratos que envolvem direitos básicos do consumidor e quando há quebra de confiança decorrente de propaganda enganosa".

Jurisprudência consolidada do TJ-BA: 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALIMENTOS. No caso de contrato de promessa de compra e venda, o atraso na entrega do imóvel impede que o promitente comprador usufrua de qualquer parcela ou fração da unidade imobiliária. O descumprimento da cláusula de tolerância para a entrega do bem implica em inadimplemento integral do contrato, sendo inviável a discussão acerca do adimplemento substancial. (TJ-BA, AC 0017465-91.2016.8.07.0001, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8ª Turma Cível, j. 05/08/2020).

4. Dos danos morais

Os danos morais são devidos em razão da quebra de expectativa legítima do consumidor, dos transtornos causados pela não entrega do empreendimento conforme prometido e da necessidade de o autor vender o imóvel por valor inferior ao esperado.

A aquisição de imóvel representa, para a maioria das pessoas, o maior investimento de suas vidas, envolvendo planejamento financeiro de longo prazo e expectativas legítimas quanto à qualidade e características do bem adquirido.

No caso, o autor comprovou que se viu obrigado a vender o imóvel e se mudar novamente em razão das discrepâncias entre o prometido e o entregue, situação que extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

O valor fixado em R$ 20.000,00 mostra-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a capacidade econômica das partes, a extensão do dano e o caráter punitivo-pedagógico da indenização.

Jurisprudência do STJ sobre danos morais em incorporação:

EMENTA: DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL ARBITRADO EM VALOR DIMINUTO. MAJORAÇÃO. Incontroverso o inadimplemento contratual, compete à parte desidiosa indenizar o contratante vulnerável pelos danos morais decorrentes do atraso da obra. Os transtornos causados por alterações climáticas ordinárias e por suposta escassez de mão de obra não justificam o retardo do cronograma em período superior a um ano. Aborrecimentos e preocupações que suplantam as chateações do cotidiano e devem traduzir efetiva compensação pelos danos morais iniquamente impingidos aos adquirentes da unidade imobiliária. (AgRg no AREsp 138.497/RS, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 24/04/2012, DJe 08/05/2012).

Jurisprudência recente do TJ-BA:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. Os transtornos causados pelo atraso na entrega de imóvel, especialmente quando há propaganda enganosa, superam o mero dissabor cotidiano e justificam a reparação por danos morais. A privação dos proprietários em usufruir da área comum do condomínio conforme prometido configura dano moral indenizável. (TJ-BA, APL 5020025-25.2021.8.05.0051, Rel. Des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, j. 06/06/2023).

5. Da inversão do ônus da prova e aplicação do CDC

Tratando-se de relação de consumo, a inversão do ônus da prova é medida que se impõe, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, dada a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência técnica do consumidor frente à incorporadora.

A apelante, na qualidade de fornecedora de serviços, tinha o ônus de comprovar que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais e que as informações veiculadas na propaganda correspondiam à realidade do empreendimento entregue. Não se desincumbiu de tal ônus.

6. Jurisprudência recente dos Tribunais Superiores

O tema encontra amplo respaldo na jurisprudência mais recente dos Tribunais Superiores:

STJ - Recurso Especial recente:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Nos contratos de incorporação imobiliária que envolvam relação de consumo, a aplicação da teoria do adimplemento substancial deve ser vista com reservas, mormente quando verificada a má-fé do fornecedor ou propaganda enganosa. 2. A não entrega tempestiva de unidade habitacional acarreta ao comprador danos de natureza moral, pois afeta sua programação de vida e suas legítimas expectativas. 3. Recurso especial conhecido e provido em parte. (REsp 1.736.803/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13/03/2021, DJe 18/03/2021).

STF - Repercussão Geral:

EMENTA: DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. A proteção do consumidor, como direito fundamental (art. 5º, XXXII, CF), deve ser efetivada nas relações de incorporação imobiliária, assegurando-se o cumprimento da oferta e da publicidade (art. 30, CDC). (RE 636.331/RJ, Rel. Min. Luiz Fux, Plenário, Repercussão Geral, j. 23/05/2022, DJe 15/06/2022).

7. Aplicação específica ao caso concreto

No caso em análise, todos os requisitos para a responsabilização da incorporadora estão presentes:

a) Conduta ilícita: propaganda enganosa e descumprimento contratual comprovados; b) Dano: desvalorização do imóvel e transtornos morais demonstrados; c) Nexo causal: relação direta entre a conduta da ré e os prejuízos do autor; d) Culpa: negligência no cumprimento das obrigações assumidas.

A sentença de primeiro grau analisou corretamente todos os elementos probatórios, especialmente o laudo pericial, e aplicou adequadamente o direito ao caso concreto.

DISPOSITIVO

Por essas razões, baseado nos fundamentos expostos e na jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores e deste Tribunal, nego provimento à apelação.

Condeno ainda a apelante ao pagamento das custas do recurso e honorários advocatícios da fase recursal, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §1º, do CPC.

É como voto.

Salvador/BA,  de de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora