PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS SIMULTÂNEOS. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ATRASO NA BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS RÉS CONFIGURADA. DANO MORAL EVIDENCIADO. SITUAÇÃO CONCRETA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recursos de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando solidariamente as demandadas ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de danos morais, para cada autor, excluindo a aplicação da multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) apurar a configuração de dano moral indenizável em razão do atraso na baixa da hipoteca e, por fim, (ii) a pertinência da inversão de cláusula penal em contrato de adesão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A condenação por danos morais deve ser mantida, pois a demora na baixa da hipoteca, de responsabilidade das rés, impediu a autora de exercer sua propriedade de forma absoluta, frustrando expectativas legítimas, situação que ultrapassa mero aborrecimento e configura lesão à esfera extrapatrimonial.

4. Tema 971 do STJ (aplicação bilateral das cláusulas contratuais em sede de contratos de adesão). Tratando-se de contrato bilateral de adesão e inexistindo cláusula penal em favor do aderente, é devida a idêntica sanção à parte adversa, em respeito ao equilíbrio das obrigações contratuais, ao princípio da isonomia dos contratantes e da boa fé objetiva

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do autor provido. Recurso da ré não provido.

Tese de julgamento:

1. A demora na baixa de hipoteca que impede a revenda de imóvel configura dano moral indenizável quando demonstrada a frustração de legítimas expectativas do proprietário.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0574334-03.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante DANIEL VIANNA RAMOS e outros (2) e como apelada QUEIROZ GALVAO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2).

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e, no mérito, DAR PROVIMENTO ao apelo dos autores e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS , nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, data registrada no sistema

                             PRESIDENTE

Desa. Maria da Purificação da Silva 

RELATORA

 PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

DAR PROVIMENTO ao recurso DOS AUTORES, e, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU.UNÂNIME

Salvador, 16 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Tratam-se de apelações cíveis simultâneas interpostas pelos autores DANIEL VIANNA RAMOS e CARINA RIBEIRO VIDAL e pelo réu VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, contra sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Adjudicação Compulsória e Cancelamento de Hipoteca, com pedido de tutela de evidência, julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial, nos seguintes termos:

[…]

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido dos autores para:

I - Ratificar a tutela antecipada concedida, determinando que as rés Queiroz Galvão S.A. e Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda. outorguem a escritura pública definitiva de compra e venda em favor dos autores no prazo de 15 dias, sob pena de multa fixa de R$ 30.000,00;

II - Declarar a ineficácia da hipoteca constituída em favor do Banco Santander perante os autores e determinar o cancelamento do gravame no registro de imóveis;

III - Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor a título de danos morais, corrigidos monetariamente e com juros desde a citação.

Condenar as rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da condenação.

P.R.I.

Acrescento apenas que os autores e uma das rés opuseram Embargos de Declaração, que foram parcialmente acolhidos, nos seguintes termos:

[…]

Ante o exposto, ao tempo em que ACOLHO os embargos de declaração de ID Nº 470089639 e para suprir a omissão para julgar improcedente o pedido de aplicação de multa.

ACOLHO parcialmente os aclaratórios de ID Nº 470096662 para REVOGAR, ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE, a obrigação fixada em sentença que as rés Queiroz Galvão S.A. e Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda. outorguem a escritura pública definitiva de compra e venda em favor dos autores, nos termos da fundamentação supra, ficando a tutela antecipada confirmada nos demais termos.

Este decisum para a integrar a sentença embargada para os devidos fins, ficando esta mantida em seus demais termos.

Nas suas razões recursais, os autores afirmaram merecer reforma a sentença.

Afirmaram que a malfadada hipoteca só veio a ser baixada pelos réus em março/2020 (1 ano e 3 meses após a propositura da ação e 1 ano e 10 meses após a quitação do contrato pelos consumidores ora apelantes).Ocorre que o contrato de adesão firmado entre os consumidores e os Réus previa a aplicação de multa de 10% do valor do contrato por eventualidade do atraso da escrituração por culpa do adquirente (cláusula 12.04), silenciando de forma abusiva e ilícita em sentido contrário, ou seja, em caso de atraso na escrituração por culpa do fornecedor, que foi o que ocorreu no caso presente.

Sustentam que o entendimento adotado afronta de forma flagrante ao que determina a tese fixada no julgamento do Tema 971 do STJ (aplicação bilateral das cláusulas contratuais em sede de contratos de adesão), impondo-se a condenação dos réus na multa contratual de 10% em consequência da inobservância do prazo para outorga da escritura em nome dos Adquirentes.

Pediram pelo provimento do recurso para reconhecer a bilateralidade da cláusula 12.04 do contrato sub judice à luz do art. 47 do CDC e tese firmada pelo STJ no âmbito do Tema 971, tudo com vistas a condenar os apelados, SOLIDARIAMENTE, dado que todos integram a cadeia de consumo e se encontram atrelados ao contrato por força da cláusula 20.04, ao pagamento da multa contratual de 10% do valor do contrato (cláusula 12.04), isso em função do atraso lesivo, absurdo e injustificado na escrituração do bem objeto da avença em nome dos adquirentes ora Apelantes, por culpa exclusiva dos apelados, isso por força da manutenção indevida de ônus hipotecário pelo período de 1 ano e 10 meses após a quitação do bem, quando o contrato determinava a observância do prazo máximo de 90 dias após a quitação para fins da devida baixa da hipoteca e escrituração, também nos termos da cláusula 19.02 do contrato.

Igualmente insatisfeito, o réu VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL interpôs recurso.

Defendeu a inexistência do dever de indenizar, diante da inocorrencia de prejuízos concretos.

Pediu pelo provimento do recurso para excluir a obrigação de indenizar.

As partes apresentaram contrarrazões aos recursos.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como mencionado no relatório, tratam-se de apelações cíveis simultâneas interpostas pelos autores DANIEL VIANNA RAMOS e CARINA RIBEIRO VIDAL e pelo réu VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, contra sentença que, que nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Adjudicação Compulsória e Cancelamento de Hipoteca, com pedido de tutela de evidência, julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial, ratificando a tutela antecipada concedida, determinando que as rés Queiroz Galvão S.A. e Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda. outorguem a escritura pública definitiva de compra e venda em favor dos autores no prazo de 15 dias, sob pena de multa fixa de R$ 30.000,00; declarando a ineficácia da hipoteca constituída em favor do Banco Santander perante os autores e determinar o cancelamento do gravame no registro de imóveis; condenando as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor a título de danos morais, corrigidos monetariamente e com juros desde a citação; e julgou improcedente o pedido de aplicação de multa contratual de 10% em consequência da inobservância do prazo para outorga da escritura.

Por força de Embargos de Declaração opostos pelos autores e parte ré , acolhidos pelo MM. Juiz, houve modificaçãol da sentença quanto ao pedido de aplicação de multa, julgando-o improcedente bem como revogando a obrigação da parte ré de outorgar a escritura publica definitiva de compra e venda em favor dos autores.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação.

No caso em tela, os autores relataram que adquiriram uma unidade imobiliária no empreendimento denominado Condomínio Hemisphere 360º, identificado como unidade 902, Torre J, sendo o contrato  firmado para compra de imóvel na planta, tendo sido integralmente quitado pelos autores em maio de 2018, incluindo o pagamento do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos (ITIV).

Aduziu que, em virtude da manutenção de hipoteca sobre o imóvel – cuja baixa apenas ocorreu 1 ano e 10 meses após a quitação do bem –, sofreram abalo psicológico, especialmente considerada a incerteza da concretização do seu direito de propriedade plena, pleiteou indenização por danos morais, além da aplicação da multa contratual prevista exclusivamente para o comprador em caso de atraso.

O juízo de origem, reconheceu a responsabilidade civil das demandadas, condenando-as ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, para cada autor, contudo, julgou improcedente o pedido de aplicação da multa.

Não há o que ser modificado na sentença que reconheceu a responsabilidade solidária das rés, incluindo a apelante, pelos danos morais experimentados pela autora, em decorrência da excessiva demora em dar baixa na hipoteca incidente sobre o imóvel.

Embora o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.078, tenha firmado o entendimento de que “o atraso, por parte de instituição financeira, na baixa de gravame de alienação fiduciária no registro de veículo não caracteriza, por si só, dano moral in re ipsa”, podendo-se cogitar, em tese, da aplicação analógica ao presente caso — que versa sobre gravame incidente sobre bem imóvel —, o dano moral restou, na hipótese concreta, suficientemente demonstrado.

Com efeito, a insegurança no pleno exercício da propriedade, além da impossibilidade de alienar o imóvel a terceiro em razão da ausência de baixa da hipoteca, cuja responsabilidade incumbia às rés. Tal situação perdurou por mais de ano e diversos meses, período em que a apelada permaneceu obrigada a arcar com encargos tributários e condominiais, à limitação do uso pleno do bem e à violação de legítimas expectativas. Circunstâncias essas que, indubitavelmente, superam o mero aborrecimento cotidiano, impondo-se o dever de indenizar pelos danos extrapatrimoniais causados. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NA PET NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE BAIXA DA HIPOTECA . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas caracterizadoras da lesão extrapatrimonial . 2. Na hipótese, as instâncias de origem apontaram atraso de aproximadamente dois anos no cumprimento da obrigação da recorrente em proceder à transferência da propriedade do imóvel objeto da lide e da própria baixa da hipoteca, de modo que a frustração da legítima expectativa do recorrido extrapolou o mero aborrecimento resultante do descumprimento contratual, acarretando significativa violação ao direito da personalidade, situação que comporta a compensação por danos morais. Precedentes. 3 . Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt na PET no AREsp: 2127363 RJ 2022/0142055-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2023)

Quanto à aplicação da tese fixada no julgamento do Tema 971 do STJ (aplicação bilateral das cláusulas contratuais em sede de contratos de adesão), impõe-se a condenação dos réus na multa contratual de 10% em consequência da inobservância do prazo para outorga da escritura em nome dos Adquirentes.

Note que tratando-se de contrato bilateral de adesão e inexistindo cláusula penal em favor do aderente, é devida a idêntica sanção à parte adversa, em respeito ao equilíbrio das obrigações contratuais, ao princípio da isonomia dos contratantes e da boa fé objetiva. Neste sentido, a jurisprudência:

E M E N T A – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C DANOS – PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – AFASTADA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – VALIDADE DAS CLÁUSULAS QUE ESTABELECEM PRAZOS PARA ENTREGA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE DE EXTENSÃO DA MULTA MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES DESPENDIDOS COM ALUGUEL DE IMÓVEL – NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. 1 – Há observância do princípio da adstrição pela sentença que condena na medida daquilo que foi efetivamente pedido pelo autor. 2 – Não há ilegalidade na fixação de prazos específicos para a entrega de imóvel nas hipóteses de aquisição "na planta", devendo-se apenas observar a razoabilidade do lapso estabelecido. 3 – Tratando-se de contrato bilateral de adesão e inexistindo cláusula penal em favor do aderente, segundo entendimento já pacificado, é devida a idêntica sanção às requeridas, em respeito ao equilíbrio das obrigações contratuais, ao princípio da isonomia dos contratantes e da boa fé objetiva . 4 – Havendo pedido de restituição de valores despendidos com aluguel de imóvel ante o atraso na entrega do apartamento, é ônus do autor comprovar os efetivos dispêndios. 5 – Recurso da requerida parcialmente provido. Recurso do autor desprovido.

(TJ-MS - Apelação Cível: 0831114-57 .2013.8.12.0001 Campo Grande, Relator.: Des . Vladimir Abreu da Silva, Data de Julgamento: 13/06/2017, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/06/2017)

Assim, sendo permitido ao consumidor se beneficiar de cláusula penal estabelecida de forma unilateral, o descumprimento contratual gera para os autores o reconhecimento da aplicação da multa.

Ante o exposto, VOTO sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso DOS AUTORES, para impor a condenação dos réus na multa contratual de 10% em consequência da inobservância do prazo para outorga da escritura em nome dos Adquirentes, em aplicação bilateral das cláusulas contratuais em sede de contratos de adesão e, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU.

Em razão da sucumbência recursal, majoro em 2% (dois por cento) o percentual dos honorários advocatícios.

Sala de Sessões, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relator