PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8151127-25.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. |
| Advogado(s): KARITA KATARINE SODRE LOPES, TENILLE MATIAS CAVALCANTE, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES |
| APELADO: JOANE SILVA DOS SANTOS |
| Advogado(s): ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO registrado(a) civilmente como ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO |
1. Do chamamento do feito à ordem
Inicialmente, de modo antecedente à análise dos requisitos de admissibilidade e do mérito recursal, impõe-se o chamamento do feito à ordem para corrigir uma questão de regularidade de representação processual que consta nos autos.
Verifica-se a necessidade imperiosa de desconsiderar e tornar sem efeito o despacho correspondente ao ID 95182691. O referido ato judicial tratou de questões relacionadas à representação da parte autora, tendo como base uma petição anterior (ID 94634315) na qual a advogada da consumidora, Dra. Onilde Cavalcante de Andrade Carvalho, manifestou interesse em renunciar aos poderes que lhe foram outorgados, requerendo a reserva de honorários contratuais e sucumbenciais.
Contudo, a análise detalhada do andamento processual posterior demonstra de forma inequívoca que a referida patrona continuou a atuar regularmente no presente feito em nome da parte autora. A comprovação mais evidente dessa continuidade na representação técnica é a apresentação das contrarrazões ao recurso de apelação, juntada no ID 94635314, assinada digitalmente pela própria advogada em data bastante posterior à sua comunicação inicial de renúncia. O sistema jurídico exige a estabilidade da representação e a proteção dos atos processuais praticados de boa-fé. Se a advogada, apesar de uma comunicação inicial de desligamento, opta por permanecer atuando e pratica o ato essencial de defesa da sua cliente na fase recursal, entende-se que houve a desistência tácita da renúncia apresentada anteriormente, mantendo-se plenamente hígida e válida a sua procuração e a sua atuação no processo.
Portanto, chamo o feito à ordem para reconhecer a plena regularidade da representação processual da apelada pela referida advogada e determinar que o despacho de ID 95182691 seja integralmente desconsiderado, não produzindo quaisquer efeitos práticos ou processuais no deslinde desta controvérsia.
2. Dos pressupostos de admissibilidade e da preliminar arguida
O recurso de apelação é tempestivo, adequado à espécie e encontra-se devidamente preparado com o recolhimento das custas recursais, preenchendo todos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido por este órgão colegiado.
A apelante, em suas razões, formula pedido preliminar de extinção do processo, sem resolução do mérito, com base no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, alegando que a parte autora não teria promovido o recolhimento tempestivo das custas processuais iniciais, mesmo após o indeferimento da gratuidade da justiça integral e a concessão de parcelamento pelo juízo singular.
Esta preliminar não merece prosperar. A análise do processamento do feito em primeiro grau demonstra que o juízo conduziu o processo de forma regular até a prolação da sentença de mérito. O encerramento da fase de conhecimento com a prolação de sentença que adentra o mérito da causa pressupõe a superação de eventuais irregularidades sanáveis quanto ao recolhimento de custas no momento inicial. A jurisprudência contemporânea, fundamentada nos princípios da primazia da resolução do mérito, da economia processual e da instrumentalidade das formas, orienta que a ausência de pagamento das custas iniciais não deve levar à extinção do processo na fase recursal se o juízo de origem permitiu o seu processamento e julgou o mérito da pretensão. Eventual saldo devedor referente a custas processuais que não tenha sido devidamente recolhido pela parte poderá ser objeto de cobrança e execução pelas vias administrativas e judiciais próprias pelo Estado ao final do processo. Dessa forma, rejeito a preliminar de extinção do feito suscitada pela apelante.
3. Do mérito recursal: Da repactuação válida do prazo de entrega e da inexistência de mora
Superadas as questões procedimentais, passo à análise aprofundada do mérito da demanda, que se concentra em determinar se houve, de fato, descumprimento contratual por parte da construtora decorrente de atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pela consumidora.
A controvérsia fática e jurídica deste processo exige a análise detalhada e conjugada de dois instrumentos contratuais distintos, porém intimamente interligados pela mesma operação econômica: o contrato particular de promessa de compra e venda firmado diretamente entre a consumidora e a construtora, e o contrato de financiamento imobiliário firmado posteriormente entre a consumidora, a instituição financeira (Caixa Econômica Federal) e a construtora, na qualidade de interveniente.
A sentença de primeiro grau fundamentou sua conclusão condenatória sob a premissa de que o prazo de entrega estabelecido na promessa de compra e venda original não poderia ser modificado pelo contrato de financiamento, considerando que eventuais novos prazos estipulados pela instituição bancária não aproveitariam à construtora.
Com o devido respeito ao entendimento manifestado pelo juízo de origem, a detida e rigorosa análise das provas documentais constantes dos autos conduz a uma conclusão diametralmente oposta, exigindo a reforma integral da decisão.
O direito civil e contratual brasileiro é fundamentado no princípio da autonomia da vontade e na liberdade de contratar, limitados apenas pelas normas de ordem pública e pelos preceitos de proteção ao consumidor. A boa-fé objetiva, consagrada no artigo 422 do Código Civil, exige que os contratantes guardem, tanto na conclusão quanto na execução do contrato, um comportamento de lealdade, transparência e coerência.
No caso em exame, restou incontroverso que o contrato de promessa de compra e venda inicial estipulava a data de agosto de 2021 para a conclusão da obra, admitindo o acréscimo da cláusula de tolerância temporal. No entanto, o desenrolar da relação negocial não parou nessa primeira assinatura. A prova documental demonstra com absoluta clareza que as partes se reuniram novamente para viabilizar a quitação do saldo devedor do imóvel por meio de crédito bancário. Em 15 de dezembro de 2021, a consumidora assinou o "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento", documento de ID 434913336 e 434913340.
Este novo documento não é um mero acessório burocrático, mas sim um contrato autônomo, bilateral e de extrema relevância, que substitui obrigações anteriores e consolida a forma final de pagamento e o cronograma do empreendimento para fins de liberação de recursos. Neste contrato de financiamento, devidamente assinado pela autora da ação, previu-se expressamente na cláusula "B4" e demais itens vinculados ao cronograma de execução, um novo prazo para a conclusão das obras e entrega do empreendimento. O novo prazo acordado e chancelado pela assinatura da compradora estendeu o limite de conclusão para dezembro de 2022.
A questão jurídica fundamental é: pode o contrato de financiamento repactuar o prazo de entrega da obra? A resposta, amparada pelas provas deste processo específico, é afirmativa. A consumidora não é terceira estranha ao contrato de financiamento; ela é a parte principal, a mutuária. Ao assinar um novo documento que prevê um cronograma de obra dilatado, a adquirente manifestou, de forma livre, consciente e documentada, a sua concordância com a alteração do prazo originalmente estabelecido na promessa de compra e venda. A repactuação do prazo de entrega não ocorreu de forma unilateral ou oculta por parte da construtora. A alteração foi materializada em um contrato formal, lido, compreendido e assinado pela compradora no momento da obtenção do crédito imobiliário.
Ignorar a assinatura da consumidora no contrato de financiamento que altera o prazo de entrega representaria uma ofensa direta ao princípio da vinculação dos contratos e à vedação do comportamento contraditório ("venire contra factum proprium"). Não é razoável nem juridicamente aceitável que a parte assine um documento concedendo um novo prazo para a conclusão da obra a fim de viabilizar a liberação do seu crédito habitacional e, posteriormente, recorra ao Poder Judiciário para exigir multas e indenizações com base no prazo do contrato anterior, que ela mesma concordou em modificar.
A prova documental constante dos autos indica que, efetivamente, a parte autora concordou com a repactuação do novo prazo para entrega do imóvel. A aceitação do novo cronograma constitui uma repactuação contratual válida, afastando a aplicação do prazo originário.
Estabelecida a premissa inafastável de que o prazo válido e exigível para a entrega da unidade habitacional passou a ser o estipulado no contrato de financiamento (dezembro de 2022), passa-se à verificação da ocorrência de mora fática da construtora.
A análise dos documentos de entrega revela que a expedição do "Habite-se" ocorreu em 07 de outubro de 2022. Na sequência, a entrega efetiva das chaves e a imissão da autora na posse do imóvel foram consolidadas através do "Termo de Recebimento de Chaves e Aceitação da Obra" assinado em 10 de novembro de 2022.
O confronto entre a data limite do prazo repactuado (dezembro de 2022) e a data da entrega efetiva das chaves (10 de novembro de 2022) demonstra, sem qualquer margem para dúvidas, que a construtora apelante cumpriu a sua obrigação principal de forma tempestiva. A entrega do imóvel ocorreu inclusive de forma antecipada em relação ao fim do novo prazo que havia sido aceito pela compradora.
Inexistindo a ultrapassagem do prazo contratualmente estabelecido e repactuado pelas partes, descaracteriza-se completamente a figura da mora ou do inadimplemento contratual por parte da construtora. A empresa agiu de acordo com as balizas temporais fixadas no último instrumento contratual válido firmado entre as partes.
4. Do afastamento das penalidades contratuais e da indenização por danos morais
A constatação de que o imóvel foi entregue tempestivamente, dentro do prazo validamente repactuado com a consumidora, tem o condão de derrubar todos os pilares que sustentaram a condenação imposta na sentença de primeiro grau.
A pretensão de recebimento da multa contratual moratória (cláusula 5.1), que prevê o pagamento de percentual sobre o valor do imóvel por mês de atraso, tem como pressuposto fático e jurídico absoluto a configuração da mora da construtora. Trata-se de cláusula penal de natureza acessória, que somente ganha eficácia jurídica diante do descumprimento da obrigação principal no prazo ajustado. Como ficou sobejamente demonstrado que não houve atraso, pois a entrega se deu em novembro de 2022 diante de um prazo que se estendia até dezembro de 2022, não existe fato gerador que autorize a incidência da referida penalidade. Dessa forma, a condenação ao pagamento da multa contratual deve ser totalmente afastada.
Pelo mesmo raciocínio lógico e jurídico, a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 não pode subsistir. A responsabilidade civil, seja no âmbito do Código Civil (artigos 186 e 927), seja na esfera das relações de consumo, exige a demonstração inequívoca de uma conduta ilícita ou de uma falha na prestação do serviço que gere dano à vítima. O ato ilícito apontado na petição inicial foi o alegado atraso irrazoável na entrega do bem imóvel.
Ao se reconhecer a validade da repactuação do prazo e a entrega tempestiva das chaves, o alicerce da suposta conduta ilícita desaparece. A construtora exerceu regularmente o seu direito e cumpriu os prazos estabelecidos no contrato de financiamento anuído pela autora. Sem ato ilícito, sem descumprimento de prazos contratuais, rompe-se o nexo de causalidade e extingue-se qualquer dever de reparação civil. Não há que se falar em violação aos direitos da personalidade, angústia ou frustração de expectativa em razão de atraso na entrega, simplesmente porque o atraso, sob a ótica dos documentos firmados e válidos, nunca existiu.
Cabe ressaltar que a longa narrativa da inicial sobre a angústia de aguardar por anos a entrega do imóvel perde força diante do ato voluntário da própria consumidora em assinar um documento que postergou oficialmente e legitimamente essa mesma data de entrega. Portanto, a reforma da sentença para afastar a condenação por danos morais é medida que se impõe para restaurar a correta aplicação do direito aos fatos provados no processo.
Tendo em vista que a argumentação baseada na validade da repactuação do prazo através do contrato de financiamento é suficiente para afastar integralmente a mora e julgar improcedentes os pedidos da parte autora, torna-se desnecessário o aprofundamento ou a manifestação exaustiva deste órgão julgador sobre a tese subsidiária da apelante referente à ocorrência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19. O cumprimento tempestivo do novo prazo torna inócua a discussão sobre causas excludentes de responsabilidade para um atraso que juridicamente não ocorreu.
5. Da inversão do ônus da sucumbência
Com a reforma integral da sentença e a decretação de improcedência de todos os pedidos formulados pela autora da demanda, ocorre a alteração completa do panorama da sucumbência. A apelante (construtora) sagra-se totalmente vencedora em sua tese defensiva.
Consequentemente, a parte autora, ora apelada, deve arcar integralmente com as custas, despesas processuais e com os honorários advocatícios em favor dos patronos da empresa apelante. O percentual dos honorários deve ser fixado de forma a remunerar condignamente o trabalho desenvolvido pelos profissionais ao longo de toda a tramitação do feito, em ambas as instâncias.
6. Conclusão
Diante de todo o exposto, considerando a robusta prova documental que demonstra a anuência expressa da adquirente com o novo prazo de conclusão da obra estipulado no contrato de financiamento, e constatando-se a entrega das chaves antes do escoamento deste novo prazo, impõe-se a reforma da decisão de piso.
Por essas razões e por tudo mais que dos autos consta, VOTO no sentido de CONHECER do recurso de apelação e DAR-LHE PROVIMENTO, para reformar integralmente a sentença recorrida e julgar TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por Joane Silva dos Santos.
Em razão da sucumbência total da parte autora, condeno-a ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos da apelante JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda., os quais fixo em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.
É como voto.
Certificado o trânsito em julgado da presente decisão, devolvam-se os autos para o juízo de origem com imediata baixa na distribuição.
Salvador,
Desembargador Manuel Carneiro Bahia de Araújo
Relator