PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Agravo de Instrumento. Decisão agravada que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência em ação de obrigação de fazer, na qual o autor pretende compelir o réu a providenciar a transferência da inscrição municipal n.º 981.324-1, bem como dos débitos vinculados, para seu nome, sob alegação de ter alienado o imóvel correspondente ao pavimento térreo mediante contrato particular de compra e venda. O juízo de primeiro grau indeferiu a tutela provisória ao fundamento de que não foi possível constatar, em análise perfunctória, a ocorrência de desmembramento das unidades imobiliárias, permanecendo o autor como proprietário do pavimento térreo no cadastro municipal. A tutela provisória de urgência, prevista no artigo 300 do CPC, exige a demonstração cumulativa de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Trata-se de medida excepcional que demanda a presença inequívoca de ambos os requisitos. A probabilidade do direito não restou suficientemente demonstrada em cognição sumária. O contrato particular de compra e venda, por si só, não opera a transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. A existência de inscrições municipais distintas para o pavimento térreo e o primeiro pavimento suscita dúvidas quanto à regularidade do desmembramento das unidades autônomas. O cadastro fiscal municipal tem finalidade meramente tributária e não se confunde com o registro imobiliário, não sendo suficiente para comprovar a regularidade do desmembramento nos termos da legislação urbanística e registral. O perigo de dano não restou configurado. A responsabilização do autor por tributos incidentes sobre o imóvel alienado decorre de sua própria inércia em providenciar a regularização da alienação mediante o devido registro. A notificação de débitos de IPTU e a possível inscrição em cadastro de inadimplentes não configuram situação de urgência, tratando-se de consequência previsível do inadimplemento de obrigações tributárias. A negativa de alvará para funcionamento de negócio constitui prejuízo ao réu, e não ao autor, não justificando a concessão da medida em favor deste último. O indeferimento da tutela provisória não impede o regular prosseguimento do feito, permitindo a necessária instrução probatória para decisão definitiva sobre a pretensão deduzida. Decisão mantida. Agravo de Instrumento improvido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JOSE RAIMUNDO ALVES em face de decisão interlocutória (ID. 491752810) proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos do processo de número 8127138-53.2024.8.05.0001, no sentido de indeferir o pedido de tutela provisória formulado pelo agravante.

Em suas razões recursais (ID. 81438849), o agravante defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja determinada a imediata transferência da inscrição municipal n.º 981.324-1, bem como dos débitos vinculados ao referido cadastro, para o nome do agravado.

Alega o agravante que ajuizou a ação originária em face do agravado em razão da recusa deste em providenciar a transferência da titularidade de imóvel urbano junto ao cadastro imobiliário do Município de Salvador, mesmo após ter adquirido o referido bem por meio de contrato particular de compra e venda devidamente formalizado.

Sustenta que a probabilidade do direito está comprovada pela existência de transação de compra e venda do imóvel firmado entre o agravante e o agravado, tendo este último reconhecido a posse e uso do bem em fase de contestação, sendo, portanto, fato incontroverso.

Argumenta que o perigo de dano é iminente, pois, permanecendo o imóvel registrado em seu nome junto à Prefeitura de Salvador, continua sendo indevidamente responsabilizado por tributos e demais encargos incidentes sobre o bem, além de poder ser inscrito junto à dívida pública, o que caracteriza prejuízo concreto e de difícil reparação. Tal situação encontra-se evidenciada pela negativa de obtenção de alvará para o funcionamento de negócio do agravado, conforme comprovam a declaração juntada ao processo principal e a notificação de existência de débitos referentes ao IPTU do imóvel vendido (ID 463159791 e 463159788).

Aduz que a resistência do agravado em cumprir sua obrigação contratual implica em abuso de direito e enriquecimento ilícito, violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Afirma que, embora o magistrado tenha fundamentado a decisão no fato de que "não foi possível constatar, em análise perfunctória, a ocorrência de desmembramento das unidades imobiliárias, e que o agravante continua constando como proprietário do pavimento térreo", tal afirmação não se sustenta. Isso porque o agravado juntou ao processo comprovação da existência de inscrições imobiliárias distintas para o pavimento térreo (de posse do agravado - inscrição 981324-1 - ID 463159793) e do primeiro pavimento (de posse do agravante - inscrição 981325-0 - ID 463159805).

Pontua que, diferentemente do aduzido na decisão impugnada, o agravante é possuidor do primeiro pavimento e não do pavimento térreo, conforme defendido na petição inicial e reconhecido na contestação.

Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, reputando presentes os seus requisitos. Ao final, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "1. O recebimento e processamento do presente Agravo de Instrumento, com a formação do instrumento conforme dispõe o art. 1.017 do CPC; 2. A concessão de tutela antecipada recursal, nos termos do art. 1.019, I, para determinar a imediata transferência da inscrição municipal e dos débitos correspondentes para o nome do Agravado; 3. Ao final, o provimento definitivo deste recurso, para que seja reformada a decisão agravada, concedendo-se a tutela de urgência conforme pleiteada na petição inicial; 4. A intimação do Agravado para apresentar contrarrazões, se assim desejar."

Em Decisão de ID nº 81817536, foi indeferido o efeito suspensivo pleiteado.

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID. 83425907).

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 08 de outubro de 2025.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência formulado na petição inicial.

Na origem, a parte autora ingressou com ação de obrigação de fazer postulando a transferência da inscrição municipal n.º 981.324-1, bem como dos débitos vinculados ao referido cadastro, para o nome do réu, sob alegação de que alienou o imóvel correspondente ao pavimento térreo ao réu por meio de contrato particular de compra e venda, mas este se recusa a providenciar a transferência da titularidade junto ao cadastro imobiliário do Município de Salvador.

O juízo a quo indeferiu a tutela provisória sob fundamento de que não foi possível constatar, em análise perfunctória, a ocorrência de desmembramento das unidades imobiliárias, e que o autor continua constando como proprietário do pavimento térreo.

Irresignado, o agravante interpôs o presente recurso pugnando a reforma da decisão com base nas razões de fato e direito anteriormente relatadas.

Assim, tem-se que a controvérsia recursal cinge-se ao exame da (i) presença dos requisitos autorizadores da tutela provisória de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A tutela provisória de urgência está disciplinada no artigo 300 do Código de Processo Civil, que estabelece seus requisitos de forma cumulativa:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Trata-se, portanto, de medida excepcional, que exige a demonstração simultânea de dois requisitos essenciais: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

A probabilidade do direito não se confunde com certeza jurídica. Exige-se, contudo, a apresentação de elementos que, em cognição sumária, permitam ao julgador vislumbrar razoável chance de êxito da pretensão deduzida em juízo. Já o perigo de dano pressupõe a demonstração de que a espera do provimento definitivo poderá causar prejuízo irreparável ou de difícil reparação à parte requerente.

No caso em exame, embora o agravante tenha juntado aos autos contrato particular de compra e venda do imóvel, bem como documentos que comprovam a existência de inscrições municipais distintas para o pavimento térreo e o primeiro pavimento, não ficou suficientemente demonstrada, em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito invocado.

Com efeito, a pretensão do autor volta-se à transferência compulsória da inscrição municipal do imóvel para o nome do réu, fundamentando-se exclusivamente em contrato particular de compra e venda. Ocorre que tal contrato, por si só, não tem o condão de operar a transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A própria existência de duas inscrições municipais distintas – uma para o pavimento térreo (981324-1) e outra para o primeiro pavimento (981325-0) – suscita dúvidas quanto à regularidade do desmembramento das unidades autônomas, circunstância que demanda dilação probatória incompatível com o rito sumaríssimo da tutela de urgência.

Ademais, não há nos autos elementos suficientes que demonstrem que o desmembramento foi regularmente aprovado pelo Município de Salvador, com a consequente individualização das unidades autônomas, requisito indispensável para que cada pavimento possa ter titularidade jurídica própria e autônoma.

A mera existência de inscrições cadastrais distintas perante o fisco municipal não equivale, necessariamente, à comprovação de que as unidades foram regularmente desmembradas nos termos da legislação urbanística e registral aplicável. O cadastro fiscal tem finalidade meramente tributária e não se confunde com o registro imobiliário, que é o instrumento adequado para conferir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos relacionados a bens imóveis.

Nesse contexto, a alegação do agravante de que o agravado reconheceu a posse e uso do bem em contestação não supre a ausência de prova robusta acerca da regularidade da transação imobiliária e do desmembramento das unidades.

Quanto ao perigo de dano, também não restou suficientemente demonstrado. Embora o agravante alegue estar sendo indevidamente responsabilizado por tributos incidentes sobre o imóvel alienado, tal situação decorre de sua própria inércia em providenciar a regularização da alienação mediante o devido registro junto ao Cartório de Imóveis competente.

A notificação do Município de Salvador acerca da existência de débitos de IPTU e a menção à possível inscrição no CADIM (Cadastro Informativo Municipal) não configuram, por si sós, situação de urgência apta a justificar a antecipação da tutela jurisdicional. Trata-se de consequência previsível e natural do inadimplemento de obrigações tributárias, que pode ser evitada mediante o pagamento dos débitos ou a adoção das providências necessárias à regularização da situação cadastral.

Além disso, eventual inscrição em cadastro de inadimplentes pode ser contestada administrativamente ou mesmo judicialmente por meio dos instrumentos processuais adequados, não caracterizando dano irreparável ou de difícil reparação que justifique a concessão da tutela de urgência.

Ressalte-se que a negativa de alvará para funcionamento de negócio do agravado também não configura dano iminente ao agravante, mas sim ao próprio agravado, que é quem pretende explorar atividade comercial no imóvel. Eventual prejuízo ao agravado em decorrência da não obtenção do alvará não se confunde com prejuízo ao agravante e, portanto, não justifica a concessão da medida em favor deste último.

A decisão agravada, portanto, encontra-se em perfeita consonância com os requisitos legais estabelecidos para a concessão da tutela provisória de urgência, tendo o magistrado a quo fundamentado adequadamente o indeferimento da medida com base na necessidade de melhor instrução probatória acerca da regularidade do desmembramento das unidades imobiliárias e da efetiva titularidade do bem.

Ademais, cumpre destacar que o indeferimento da tutela provisória não impede o regular prosseguimento do feito, oportunidade em que será realizada a necessária instrução probatória, permitindo-se ao julgador, munido de elementos mais robustos, proferir decisão definitiva acerca da pretensão deduzida pelo autor.

A tutela provisória, pela sua própria natureza, é medida excepcional, que deve ser concedida apenas quando inequivocamente presentes os requisitos legais. Em caso de dúvida, deve prevalecer a manutenção do status quo ante, evitando-se a concessão de provimentos jurisdicionais precipitados que possam causar prejuízos irreversíveis ou de difícil reversão.

No presente caso, a ausência de elementos suficientes para a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano recomenda a manutenção da decisão agravada, devendo a pretensão do autor ser apreciada em sede de cognição exauriente, após a devida instrução probatória.

Por fim, registro que eventual reforma da decisão agravada nesta fase processual, sem a adequada instrução probatória, poderia ocasionar situação de difícil reversão, caso ao final se conclua pela improcedência do pedido formulado na ação originária, o que justifica ainda mais a manutenção do decisum vergastado.

Isso posto, nega-se provimento ao Agravo de Instrumento, mantendo integralmente a decisão agravada.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA