PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

 DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

 Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença, que acolheu impugnação e determinou o cancelamento da penhora de imóvel, sob o fundamento de se tratar de bem de família.

II. Questão em discussão

 A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel de propriedade exclusiva do fiador em contrato de locação, mesmo sendo este utilizado como residência familiar.

III. Razões de decidir

 O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1.127 da repercussão geral (RE nº 1.307.334/SP), firmou tese no sentido da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador, tanto em contratos de locação residencial quanto comercial.

A exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990, permite a penhora do único imóvel residencial do fiador, em razão da garantia firmada por livre e espontânea vontade.

No caso concreto, os documentos acostados comprovam que o imóvel pertence exclusivamente ao fiador Gildázio Alves da Silva, não sendo demonstrada copropriedade com a locatária.

A jurisprudência do STF e do TJBA tem reiteradamente reconhecido a possibilidade da penhora nesse contexto, em consonância com o direito à livre iniciativa, autonomia privada e o princípio da boa-fé.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos do Agravo de Instrumento nº 8001963-18.2025.8.05.0000, em que figura como agravante Ciclo Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda., e como agravado Gildázio Alves da Silva.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, pelas razões adiante explanadas.

MM-02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento nº 8001963-18.2025.8.05.0000, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Ciclo Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda. contra decisão interlocutória proferida nos autos do Cumprimento de Sentença nº 0009023-94.2009.8.05.0274. O processo tramita perante a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

A decisão agravada acolheu a impugnação ao cumprimento de sentença, reconhecendo a impenhorabilidade de imóvel e determinando o cancelamento da penhora realizada, sob o fundamento de que o bem seria destinado à moradia, caracterizando-se como bem de família, protegido pelo art. 6º da Constituição Federal.

A agravante sustenta a legalidade da penhora com base no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90, que permite a penhora de bem de família quando este for objeto de fiança em contrato de locação. Alega que o imóvel em questão pertence exclusivamente ao fiador Gildázio Alves da Silva e não à locatária Geruza Ribeiro da Silva, conforme documentação anexada aos autos.

A agravante requer a atribuição de efeito suspensivo ao agravo e, ao final, a reforma da decisão agravada para manter a penhora do imóvel.

Contrarazões Id. 77772813.

Feito distribuído, por sorteio, à colenda Quarta Câmara Cível, tocando-me a relatoria.

Inclua-se em Pauta de julgamento (art. 931 do CPC).

É o Relatório.

Salvador, data lançada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Substituta de 2º Grau – Relatora 

 MM-02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, conheço do recurso.

Quanto ao mérito, a controvérsia gira em torno da possibilidade de penhora de imóvel residencial pertencente ao fiador em contrato de locação.

O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 1.127 (RE nº 1.307.334/SP), firmou entendimento de que "é constitucional a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial", entendimento esse que possui efeito vinculante.

No caso concreto, conforme documentação juntada aos autos, o imóvel pertence exclusivamente ao agravado Gildázio Alves da Silva, que figura como fiador no contrato de locação, e não há comprovação de copropriedade com a locatária.

De acordo com os documentos analisados, a questão da penhorabilidade do bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação foi amplamente discutida e decidida pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento do Tema 1.127, conforme o Recurso Extraordinário nº 1.307.334/SP. O STF firmou o entendimento de que "é constitucional a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial". Este entendimento possui efeito vinculante, o que significa que deve ser observado por todos os tribunais e juízes no Brasil, conforme o artigo 927 do Código de Processo Civil.

“CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL . PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO . 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art . 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8 .245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8 .245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”. 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990 . Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato . 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé . Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado . 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. (STF - RE: 1307334 SP 2061577-47 .2020.8.26.0000, Relator.: ALEXANDRE DE MORAES, Data de Julgamento: 09/03/2022, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 26/05/2022).”

A legislação pertinente, especificamente o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990, estabelece uma exceção à regra geral de impenhorabilidade do bem de família, permitindo a penhora em casos de fiança em contrato de locação. Este dispositivo legal foi interpretado pelo STF de forma a permitir a penhora do bem de família do fiador, mesmo que este seja o único imóvel do fiador e utilizado como residência.

No caso concreto mencionado, onde o imóvel pertence exclusivamente ao agravado Gildázio Alves da Silva, que figura como fiador no contrato de locação, a jurisprudência do STF confere validade à penhora, não sendo aplicável a regra geral de impenhorabilidade, dada a exceção legal. 

O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJBA) possui diversas decisões que abordam a questão da penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação.

A decisão do TJBA reafirma a validade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, seja residencial ou comercial, conforme o entendimento do STF no Tema 1.127. A decisão menciona que a penhora é válida nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/1990.

“PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8051437-60.2022.8 .05.0000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: JANE GLADY RIBEIRO DUQUE e outros (2) Advogado (s): ANTONIO AUGUSTO ANDRADE ALBUQUERQUE, EIDER DA SILVA SANTOS, LUIZ DA LUZ AGRAVADO: CIDADE PATRIMONIAL S/A Advogado (s):ELISA GRADIN VIANNA FRUGONI, JOAO CARLOS VIEIRA DA SILVA TELLES registrado (a) civilmente como JOAO CARLOS VIEIRA DA SILVA TELLES, LEONARDO DIAS DA SILVA TELLES, RENATO DA COSTA LINO DE GOES BARROS registrado (a) civilmente como RENATO DA COSTA LINO DE GOES BARROS, VIDA CATARINA SILVA VASCONCELOS ACORDÃO EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARGUIÇÃO DE IMPENHORABILIDADE NA EXECUÇÃO DO BEM DE FAMÍLIA. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO, DETERMINANDO A PENHORA DO IMÓVEL . TEMA REPETITIVO 1.091 DO STJ. TEMA REPETITIVO 1.127 DO STF . SÚMULA 549 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 . A Agravada celebrou em 01/06/2015, junto a AMEANIMAIS CLÍNICA VETERINÁRIA E PET SHOP LTDA-ME contrato de locação de imóvel para fins não residenciais, figurando as demais agravantes na condição de fiadores. 2. A sentença resolutiva de mérito decretou a procedência parcial dos pedidos autorais, condenando as partes Requeridas, ora Agravantes, ao adimplemento do quantum de R$ 118.090,63 (cento e dezoito mil, noventa reais e sessenta e três centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês até a data do efetivo pagamento, bem como custas processuais e honorários de sucumbência arbitrados na ordem de 10% (dez por cento), sob o valor da condenação . 3. Em pesquisa própria, a parte Requerente/Agravada, encontrou um imóvel residencial de titularidade dos Requeridos/Agravantes Jane Glady Ribeiro Duque e Renato Araújo Duque, qual seja, a unidade imobiliária localizada na Avenida Luiz Viana Filho, 124, Cond. Vila dos Flamboyants, Bloco VIII, apto 202 A, Subdistrito de Itapuã, Salvador, Bahia, CEP 41730-145, e registrado no Cartório do 3º Ofício de Registro de Imóveis da Capital sob a matrícula n. 37 .682, ID Num. 256456818 e 256456897. 4. Em decisão, sob ID . Num. 256457165, o Juízo a quo determinou a penhora do imóvel pertencente as partes Agravantes, nos termos vindicados pela Agravada. 5. Sob o fundamento de que o imóvel residencial objeto da constrição judicial transmutar-se-ia em bem de família, e, portanto, impenhorável, nos termos do entabulado no Art . 1º da lei 8.009/90, bem como que no caso em baila a fiança dada no contrato de locação não observou os requisitos estampados no Art. 819, do Código Civil brasileiro, pugnaram os Agravantes pela declaração da nulidade da penhora havida no referido imóvel, sob ID Num. 267519666 . 6. O Juízo a quo decidiu do seguinte modo: “Dessa maneira, INDEFIRO o pedido do executado, ao mesmo tempo que determino a expedição do termo de penhora do imóvel, conforme requerido na petição de id 279010935.” 7. O STJ julgou o tema repetitivo 1 .091 firmando a tese considerando que, "É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990 ." 8. O STF julgou o tema repetitivo 1.127, firmando a tese que determina que: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial." 9 . A Súmula 549 do STJ estabelece que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.” 10. Neste sentido, inexistem razões para a modificação da decisão agravada, visto que está em conformidade com as jurisprudências do país, seguindo adequadamente as normas jurídicas. 11 . Ex positis, voto pelo NÃO PROVIMENTO do presente Agravo de Instrumento, mantendo a decisão vergastada por seus próprios fundamentos. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8051437-60.2022 .8.05.0000, em que figuram como apelante JANE GLADY RIBEIRO DUQUE e outros (2) e como apelada CIDADE PATRIMONIAL S/A. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NO MÉRITO NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Agravo de Instrumento interposto, mantendo-se incólume a Decisão vergastada, nos termos do voto do relator . Sala das Sessões, de de 2023. Presidente Francisco de Oliveira Bispo Juiz convocado - Substituto de 2º Grau Relator Procurador (a) de Justiça. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80514376020228050000, Relator.: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO, Data de Julgamento: 18/10/2023, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/11/2023).”

O TJBA, em consonância com precedentes do STF e STJ, decidiu pela possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, destacando a constitucionalidade do artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90.

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTO POR HERDEIRO – PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA PASSÍVEL DE CONHECIMENTO A QUALQUER TEMPO – DEFERIMENTO - INEXISTÊNCIA DE OFENSA À COISA JULGADA NOS EMBARGOS À EXECUÇÃO DO QUAL NÃO FOI PARTE - FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULA EXPRESSA DE VIGOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR – POSSIBILIDADE – CONSTITUCIONALIDADE DO ARTIGO 3º, INCISO VII, DA LEI 8.009 /90 – PRECEDENTES DO STJ E STF – RECURSO PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA PARA MANTER A PENHORA SOBRE O BEM OBJETO DO PROCESSO. 1. É possível requerimento de assistência judiciária gratuita a qualquer tempo e grau de jurisdição necessária apenas a simples alegação de insuficiência de recursos para arcar com o pagamento das custas e honorários de processo, sem o prejuízo próprio e da família . 2. Na forma do art. 472, do CPC, "A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não beneficiando, nem prejudicando terceiros." pelo que há de se reconhecer o direito, em tese, do apelado em insurgir-se contra a penhorado bem do qual é herdeiro . 3. O contrato firmado pelos genitores do apelado contém cláusula expressa que prevê a continuidade da obrigação dos fiadores pelo contrato mesmo após o prazo inicialmente estabelecido e até a efetiva entrega das chaves. 4. Conforme fixado pelo STF " ...a penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8 .245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da Republica" ( RE n. 407.688) . 5. Recurso que se dá provimento para reformar a sentença mantendo a penhora lançada sobre o bem discutido nos autos. 6. Ônus sucumbencial que se reverte e cuja cobrança resta suspensa na forma do artigo 11, da lei 1060/50, em virtude do deferimento da gratuidade da justiça . (Classe: Apelação,Número do Processo: 0330621-98.2014.8.05 .0001, Relator (a): Maurício Kertzman Szporer, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 26/03/2015 ). (TJ-BA - APL: 03306219820148050001, Relator.: Maurício Kertzman Szporer, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 26/03/2015).”

Nesta decisão, o TJBA manteve a penhora sobre o imóvel de propriedade do fiador, alinhando-se com a jurisprudência do STF que permite a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação.

“PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8017846-15.2019.8 .05.0000 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível AGRAVANTE: NILO CARREIRO HERMIDA Advogado (s): CLAUDIO MARCOS RICL DA SILVA OLIVEIRA AGRAVADO: EDUARDO DE ANDRADE VEIGA Advogado (s):EVANIO MASCARENHAS VIANA ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IRRESIGNAÇÃO CONTA DECISÃO DO JUIZ SINGULAR QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE MANTENDO A PENHORA SOBRE O IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO AGRAVANTE . POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. A exceção de pré-executividade é instrumento criado pela doutrina e jurisprudência para que o devedor possa se defender em ação executória, com o fim de suspendê-la sob o argumento de uma nulidade processual. In casu, o magistrado singular indeferiu a exceção por entender ser legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art . 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990, precedente, inclusive, da Corte Superior, consagrada em sede de recurso repetitivo. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 8017846-15.2019 .8.05.0000 , da Comarca de Salvador, em que é Agravante NILO CARNEIRO HERMIDA e Agravado EDUARDO DE ANDRADE VEIGA ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, e assim o fazem pelas razões adiante expostas. Salvador. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80178461520198050000, Relator.: CASSINELZA DA COSTA SANTOS LOPES, Data de Julgamento: 25/11/2019, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/12/2019).”

Essas decisões demonstram que o TJBA tem seguido o entendimento do STF sobre a penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação, aplicando a exceção prevista na Lei 8.009/1990.

Do exposto, VOTO no sentido de DAR-LHE PROVIMENTO para manter a penhora sobre o imóvel do fiador, reformando a decisão agravada.

É o VOTO.

SALVADOR, SALA DAS SESSÕES,    DATA LANÇADA NO SISTEMA.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

MM-02