PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500435-51.2018.8.05.0201 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA |
| Advogado(s): ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, SIMONE SEIXLACK VALADARES PASSOS, TATIANA CASAES CHACARA, VANESSA DE CASTRO CAVALCANTI |
| APELADO: ALEXANDRE SERGIO FERREIRA e outros |
| Advogado(s): ADRIANO PEREIRA MAIA, FABIO HORDONES DA ROCHA |
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÕES DE INFRAESTRUTURA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela Recorrente VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, inexistência de danos morais e invalidade da cláusula penal. A pretensão consiste na reforma da sentença que condenou ao pagamento de restituição de valores, danos morais e cláusula penal, sob o fundamento de ter entregue o lote e cumprido a parte essencial do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial em contrato de promessa de compra e venda com descumprimento das obrigações de infraestrutura; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual configurou danos morais indenizáveis; (iii) verificar o termo inicial dos juros moratórios; (iv) estabelecer a possibilidade de retenção de valores do IPTU.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A teoria do adimplemento substancial pressupõe cumprimento da prestação principal do contrato, sendo inaplicável quando o inadimplemento compromete a finalidade essencial do negócio, como ocorre na hipótese dos autos, conforme disposto no art. 475 do Código Civil. 4. O Auto de Vistoria realizado em maio de 2023, oito anos após o prazo pactuado, comprovou total ausência de infraestrutura básica, caracterizando inadimplemento absoluto que inviabilizou a finalidade habitacional do lote adquirido pelos Apelados. 5. O atraso desarrazoado de oito anos na execução das obras, somado à impossibilidade de fruição do bem, configura circunstância excepcional apta a ensejar reparação por dano moral, extrapolando os limites do mero dissabor contratual, nos termos do art. 6º, VI, do CDC. 6. A rescisão sendo imputável exclusivamente à vendedora, os juros moratórios incidem desde a citação, não se aplicando o Tema 1.002/STJ, que se refere especificamente aos casos de rescisão por iniciativa do comprador.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A teoria do adimplemento substancial é inaplicável em contratos de promessa de compra e venda quando o inadimplemento das obrigações de infraestrutura compromete a finalidade essencial do negócio.
O atraso excessivo na entrega de imóvel com completa ausência de infraestrutura básica configura circunstância excepcional apta a ensejar reparação por dano moral.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, art. 6º, VI; CC, art. 475; CPC, arts. 85, §11, 240, 336 e 405. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.202.506/RJ, REsp 1.881.806/SP, AgInt no AREsp 2128645/RS, AgInt no AREsp 2456343/RJ; STJ, Súmula 543.
Exsurgem dos autos a tempestividade da Apelação, bem como o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade, merecendo, por conseguinte, ser conhecido.
Trata-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, danos morais e cláusula penal ajuizada por ALEXANDRE SÉRGIO FERREIRA e CARLOS AUGUSTO DE SOUZA em face de VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com o objetivo de rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote na cidade de Porto Seguro/BA, em razão do inadimplemento das obrigações de infraestrutura por parte da Requerida.
O Julgador primevo julgou a ação procedente (id. 67183695), condenando a ré à restituição de R$ 97.851,83, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais para cada autor, à aplicação da cláusula penal de 5% e aos ônus sucumbenciais.
Cinge-se a controvérsia à (i) aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial; (ii) configuração de danos morais por inadimplemento contratual; (iii) termo inicial dos juros moratórios; (iv) possibilidade de retenção de valores relativos ao IPTU; e (v) validade da cláusula penal aplicada.
Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram, em 29 de janeiro de 2013, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, tendo por objeto unidade situada no empreendimento Residencial Miramar, localizado no Município de Porto Seguro/BA.
Esse instrumento inicial previu a obrigação da compromissária vendedora de entregar o lote devidamente urbanizado, com a implantação de infraestrutura básica mínima, como rede de água, esgoto, energia elétrica e pavimentação.
Posteriormente, em 07 de novembro de 2014, as partes firmaram aditivo contratual, redefinindo a unidade adquirida, e, por fim, em 30 de maio de 2017, foi celebrado novo contrato, substituindo a unidade originalmente pactuada, agora com valor global de R$ 224.256,04 e cláusulas que reiteravam a obrigação de entrega de lote regularizado, com previsão de implantação de infraestrutura essencial no prazo razoável necessário à conclusão das obras do loteamento.
A obrigação da Ré de realizar a infraestrutura básica restou evidenciada não apenas nos contratos particulares firmados entre as partes, mas também no Termo de Compromisso de Obras firmado com o Município de Porto Seguro em 26 de abril de 2013, o qual estabeleceu, de forma expressa, o prazo de 24 meses para a conclusão das obras, contados da data de assinatura (id. 220151068 – autos originários).
Logo, indubitável que o prazo para entrega das obras de infraestrutura que se encerraria em 26 de abril de 2015, não foi cumprido.
Assim, malgrado a Recorrente defenda a aplicação da teoria do adimplemento substancial, sob o fundamento de que houve entrega do lote e execução da parte essencial do contrato, tal argumento não merece acolhimento.
Com efeito, cediço que a teoria do adimplemento substancial pressupõe o cumprimento da prestação principal do contrato, sendo inaplicável quando o inadimplemento compromete a finalidade essencial do negócio, como ocorre na hipótese dos autos.
No ponto, impede salientar que o Auto de Vistoria (id. 67183662 – autos do 2º grau), lavrado em maio de 2023, ou seja, oito anos após o prazo convencionado para conclusão das obras, constatou a total ausência de rede de abastecimento de água, sistema de esgoto incompleto, vias internas com pavimentação precária, além da inexistência de áreas de lazer e portaria inacabada, retratando verdadeiro abandono do empreendimento e descumprimento frontal das obrigações contratuais.
Ademais, o art. 475 do Código Civil dispõe que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". Tal disposição normativa reforça o direito dos Apelados à resolução contratual e à reparação pelos prejuízos suportados.
No presente caso, restou amplamente comprovado que a Apelante não dotou o empreendimento da infraestrutura mínima necessária, o que inviabilizou completamente a finalidade habitacional do lote adquirido pelos Apelados, frustrando a legítima expectativa de utilização do bem para fins residenciais.
Da análise do extrato de pagamentos (id. 220151069 – autos originários), verifica-se que os Apelados despenderam o montante de R$ 97.851,83, o que corresponde a 43,63% do valor total do contrato (id.220151064 – autos originários), sem qualquer contrapartida minimamente adequada por parte da Apelante, evidenciando o inadimplemento absoluto da prestação principal.
Corroborando o entendimento, os arestos:
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO PROMITENTE- COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. A teoria do adimplemento substancial visa a impedir que o credor se escuse de receber a prestação ou de cumprir a contraprestação sob o argumento de que a prestação do devedor não foi cumprida de acordo com o pactuado, quando, na verdade, o descumprimento foi de pouca monta. Busca-se preservar o contrato, sempre que a prestação executada estiver próxima do resultado final. A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige: (i) cumprimento da maior parte da obrigação; (ii) boa-fé do devedor; e (iii) possibilidade de compensação do credor pelos danos sofridos. No caso de contrato de promessa de compra e venda, o atraso na entrega do imóvel impede que o promitente comprador usufrua de qualquer parcela ou fração da unidade imobiliária. O descumprimento da cláusula de tolerância para a entrega do bem implica em inadimplemento integral do contrato, sendo inviável a discussão acerca do adimplemento substancial. Recurso especial provido. (STJ - REsp 1.202.506/RJ - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão - Quarta Turma - Data de Julgamento: 18/08/2011 - Data de Publicação: DJe 25/08/2011)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. No caso de contrato de promessa de compra e venda, o atraso na entrega do imóvel impede que o promitente comprador usufrua de qualquer parcela ou fração da unidade imobiliária. O descumprimento da cláusula de tolerância para a entrega do bem implica em inadimplemento integral do contrato, sendo inviável a discussão acerca do adimplemento substancial. (TJDFT - Acórdão 1272845 - Relator: Des. James Eduardo Oliveira - 6ª Turma Cível - Data de Julgamento: 13/11/2019)
Por outro lado, quanto aos danos morais, a Apelante sustenta que o inadimplemento contratual, por si só, não ensejaria reparação, por não configurar ofensa à esfera extrapatrimonial dos Apelados.
Contudo, tal alegação não se sustenta diante das circunstâncias excepcionais demonstradas nos autos. Considere-se, ainda, que o atraso desarrazoado de oito anos na execução das obras, somado à impossibilidade de fruição do bem adquirido pelos Apelados, extrapola os limites do mero dissabor contratual.
Quanto ao tema, observa-se que tal direito foi regulamentado pelo art. 6º, VI, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
"Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos."
Da leitura do dispositivo legal supracitado, verifica-se que o CDC assegura expressamente a reparação de danos morais nas relações de consumo. Resta claro, portanto, que a conduta negligente da Apelante, evidenciada pela completa paralisação das obras essenciais e pelo descaso demonstrado ao longo de quase uma década, configura circunstância excepcional apta a ensejar reparação por dano moral.
Na hipótese em análise, a frustração do projeto familiar de moradia, aliada à privação do capital investido por período superior a oito anos, caracteriza dano que supera em muito o mero aborrecimento cotidiano.
Nessa esteira, a jurisprudência:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. PARALISAÇÃO COMPLETA DA OBRA. IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO. Na hipótese de grave inadimplemento do contrato, consubstanciada na completa paralisação da construção, caracteriza uma circunstância fática extraordinária suficiente à configuração do dano moral indenizável. A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, somada à impossibilidade de fruição do bem por período prolongado, extrapola o mero dissabor cotidiano. Recurso especial parcialmente provido. STJ - REsp 1.881.806/SP - Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino - Terceira Turma - Data de Julgamento: 23/02/2021 - Data de Publicação: DJe 25/02/2021
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. Não há que se falar em abalo moral indenizável quando não foi invocado nenhum fato extraordinário que tenha ofendido o âmago da personalidade do recorrido. O simples atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral, devendo estar presente circunstância excepcional que evidencie a gravidade da conduta do agente.STJ - REsp 1.640.085/RJ - Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze - Terceira Turma - Data de Julgamento: 06/12/2016 - Data de Publicação: DJe 15/12/2016
De outra parte, diferentemente do que sustenta a Apelante, o valor da indenização fixado em R$ 10.000,00 para cada autor mostra-se compatível com a extensão do dano suportado, atendendo aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e ao caráter pedagógico da condenação.
No que se refere ao termo inicial dos juros moratórios, sustenta a Recorrente que sua incidência somente se daria a partir do trânsito em julgado, com base no Tema 1.002/STJ. A tese, contudo, não encontra guarida.
Ressalte-se que o referido precedente se aplica especificamente às hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador, com modificação da cláusula penal, situação que não se verifica nos autos.
Na hipótese, sendo a rescisão imputável exclusivamente à vendedora, os juros moratórios incidem desde a citação, nos termos dos arts. 405 do CC e 240 do CPC.
Considere-se, ainda, que se trata de responsabilidade contratual decorrente do inadimplemento da obrigação principal por parte da Apelante. Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO . CULPA EXCLUSIVA. CONSTRUTORA. ARTS. 489 E 1 .022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA . CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ . INVERSÃO. CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO . SÚMULA Nº 568/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ADQUIRENTES. VALORES PAGOS . COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO . 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ . 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. 4. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem . Incidência da Súmula nº 568/STJ. 5. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, conforme entendimento firmado nesta Corte Superior. 6 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2128645 RS 2022/0144135-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2024)
STJ - Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor".
No que tange ao pedido de retenção de valores relativos ao IPTU e taxas associativas, formulado pela Requerida em sua contestação, reiterado nas alegações finais e novamente ventilado em sede recursal, tal pretensão não merece acolhida. Embora a matéria tenha sido suscitada desde a fase de conhecimento, não foi objeto de reconvenção, o que inviabiliza sua apreciação autônoma, nos termos do art. 336 do CPC.
Não obstante, ainda que fosse superado tal óbice, tratando-se de rescisão contratual motivada por inadimplemento da própria promitente vendedora, revela-se descabida qualquer retenção de valores, sobretudo diante da ausência de fruição do imóvel pelos Apelados, em razão da inexecução da infraestrutura mínima essencial.
No que tange à cláusula penal de 5% estipulada em favor dos Apelados, a sua incidência mostra-se plenamente justificada, por refletir expressa previsão contratual pactuada entre as partes. Com efeito, a Cláusula 9ª do contrato dispõe, de forma inequívoca, acerca da obrigação da promitente vendedora ao pagamento da penalidade em caso de inadimplemento, razão pela qual deve ser mantida, nos moldes fixados na sentença. Confira-se:
"9) DA INFRAÇÃO CONTATUAL:
As partes estabelecem que em caso de inadimplemento de quaisquer das cláusulas e/ou condições deste contrato, sujeitar-se-á o contratante inadimplente ao pagamento à parte inocente de multa no montante equivalente a 5% sobre o valor total da presente negociação, corrigidos desde a presente data até a efetivação do pagamento". (id. 220151064 - autos originários)
Por derradeiro, diante do inadimplemento integral da obrigação, devidamente comprovado por prova técnica idônea, impõe-se a aplicação da cláusula penal pactuada, nos estritos termos do contrato.
Ressalte-se, ademais, que não há falar em bis in idem entre a penalidade contratual e a indenização por danos morais, porquanto se fundam em causas distintas: a primeira possui natureza compensatória, destinada a recompor os prejuízos materiais advindos da inexecução contratual; a segunda, de índole extrapatrimonial, visa reparar o abalo moral efetivamente suportado pelos Apelados.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive, reconhece a possibilidade de cumulação dessas verbas, desde que voltadas a tutelas jurídicas distintas, como no caso de atraso excessivo e descumprimento substancial da obrigação contratual:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA . CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. REVISÃO DA PREMISSA FÁTICA DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N .º 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel adquirido ainda durante a fase de construção não provoca, em regra, danos morais indenizáveis . No entanto, entende esta Corte pela caracterização do abalo moral quando se tratar de atraso excessivo, que ultrapassa o mero inadimplemento contratual.Precedentes. 2. No caso dos autos, eventual modificação da premissa fática do v . acórdão recorrido, quanto à ocorrência de atraso excessivo na entrega do bem, demandaria desta Corte, necessariamente, a revisão do conjunto fático-probatório da lide, providência que é vedada na estreita via do recurso especial. Aplicação da Súmula n.º 7 do STJ. 3. Não existe qualquer vedação à cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, porquanto tais verbas visam reparar lesões de natureza diversa: enquanto a cláusula penal tem por escopo reparar a parte lesada pelo adimplemento tardio da obrigação, a indenização por danos morais visa compensar a violação de um direito da personalidade que restou violado pelo ilícito contratual. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2456343 RJ 2023/0287297-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 09/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2024)
De tudo quanto asseverado, evidencia-se que a culpa exclusiva da Apelante pela rescisão contratual está cabalmente demonstrada, seja pelo atraso desarrazoado de oito anos, seja pela ausência de infraestrutura básica constatada em vistoria oficial (id. 67183662 - autos originários).
A conduta da Apelante, caracterizada pela inércia e descaso com os direitos dos consumidores, justifica não apenas a rescisão contratual, mas também o caráter pedagógico da condenação, especialmente considerando a existência de múltiplas ações judiciais envolvendo o mesmo empreendimento.
Por derradeiro, cumpre ajustar, de ofício, os honorários advocatícios. Ressalte-se que o Julgador a quo arbitrou os honorários advocatícios em 10% sobre o valor das condenações, a teor do quanto preconizado pelo art. 85, §2º, do CPC.
Todavia, cediço que o Tribunal, ao julgar recurso, majorará os sucumbenciais fixados anteriormente, levando em conta o trabalho adicional desenvolvido em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedada à Corte, no cômputo geral do estabelecimento de honorários devidos ao Patrono do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estatuídos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento (art. 85, §11, do CPC).
Assim, em aderência ao dispositivo retro, arbitro a verba honorária recursal em 5%, totalizando, consequentemente, o percentual de 15% sobre o valor da causa.
Diante do exposto, voto por negar provimento à Apelação, mantendo-se íntegra a sentença recorrida em todos os seus termos. Majoro os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente.
Des. Cláudio Césare Braga Pereira
Relator / Presidente
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