PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Conselho da Magistratura
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000089-18.2024.8.05.0231 |
| Órgão Julgador: Conselho da Magistratura |
| APELANTE: VALEC ENGENHARIA CONSTRUCOES E FERROVIAS S/A |
| Advogado(s): HAROLDO REZENDE DINIZ |
| APELADO: FERNANDA MACHADO DE ASSIS |
| Advogado(s): FERNANDA MACHADO DE ASSIS |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Cinge-se a controvérsia ao exame da legitimidade das exigências formuladas pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis, Hipotecas, Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas da Comarca de São Desidério/BA, para o registro de desapropriação promovida pela Apelante, VALEC ENGENHARIA CONSTRUCOES E FERROVIAS S/A.
No caso em exame, a nota devolutiva apresentou, dentre outras, a exigência de comprovação de quitação do CCIR e do ITR do imóvel.
O Magistrado primevo, ao apreciar a Suscitação de Dúvida, julgou procedente o procedimento, mantendo a exigência de apresentação dos documentos, o que motivou a interposição do presente Recurso de Apelação.
Inicialmente, cumpre rechaçar a preliminar de nulidade suscitada.
A Apelante sustenta a nulidade absoluta do procedimento de dúvida e da sentença, sob o fundamento de que o procedimento teria sido deflagrado por quem não detinha procuração válida outorgada pela expropriante, circunstância que contaminaria todos os atos processuais subsequentes.
Saliente-se, no entanto, que a dúvida registral constitui-se como procedimento de índole administrativa cuja finalidade precípua é submeter ao controle do juízo competente a legalidade das exigências formuladas pelo Oficial, sem instaurar verdadeira lide entre partes antagônicas.
O eixo do procedimento é, pois, a qualificação registral do título, e não propriamente a composição de conflito entre interessados.
Nesse contexto, a representação formal das partes não se rege pela mesma rigidez que se exige no processo contencioso judicial. A atuação do sujeito que provoca a apreciação da exigência formulada pelo registrador, quando decorre de vínculo técnico ou funcional com a pessoa jurídica interessada e é posteriormente assumida ou sucedida por representantes indiscutivelmente legitimados, configura típica hipótese de irregularidade sanável, e não de nulidade insanável.
No caso concreto, verifica-se que o profissional que atuou na origem o fez em contexto de longa e reiterada vinculação com o ente expropriante, praticando diversos atos em seu nome ao longo do procedimento expropriatório e perante o registro imobiliário, sempre em convergência com o interesse objetivo da pessoa jurídica.
Em seguida, a própria expropriante passou a se manifestar de forma inequívoca nos autos, por meio de representantes habilitados, assumindo diretamente a defesa de suas pretensões e dando continuidade ao recurso de apelação ora em julgamento.
Não se vislumbra, no entanto, colisão entre a atuação daqueles que promoveram a dúvida registral e os interesses da recorrente, verificando-se, apesar das alegações constantes na peça de insurgência, verdadeira ratificação posterior da atuação inicial.
Soma-se a isso o princípio da instrumentalidade das formas, positivado no ordenamento pátrio, segundo o qual não se declara nulidade sem demonstração de prejuízo. A Apelante foi regularmente intimada, apresentou razões recursais amplas e detalhadas, teve seus argumentos examinados e não aponta qual teria sido, concretamente, o dano decorrente da suposta irregularidade inicial de representação no âmbito de um procedimento de natureza administrativa.
Em outras palavras, ainda que se admitisse alguma imperfeição formal na deflagração da dúvida, tal vício não comprometeu a validade do procedimento nem impediu a plena participação da interessada, o que afasta a pretendida nulidade.
Relativamente à necessidade de apresentação de CCIR é dever do Oficial de Registro de Imóveis proceder à qualificação registral e exigir os documentos que forem necessários para proceder ao registro.
O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR encontra-se previsto nos §§ 2º e 3º do art. 46 da Lei n. 4.504/1964, que assim dispõem:
Art. 46. O Instituto Brasileiro de Reforma Agrária promoverá levantamentos, com utilização, nos casos indicados, dos meios previstos no Capítulo II do Título I, para a elaboração do cadastro dos imóveis rurais em todo o país, mencionando:
§ 2º Os cadastros serão organizados de acordo com normas e fichas aprovadas pelo Instituto Brasileiro de Reforma Agrária na forma indicada no regulamento, e poderão ser executados centralizadamente pelos órgãos de valorização regional, pelos Estados ou pelos Municípios, caso em que o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária lhes prestará assistência técnica e financeira com o objetivo de acelerar sua realização em áreas prioritárias de Reforma Agrária.
§ 3º Os cadastros terão em vista a possibilidade de garantir a classificação, a identificação e o grupamento dos vários imóveis rurais que pertençam a um único proprietário, ainda que situados em municípios distintos, sendo fornecido ao proprietário o certificado de cadastro na forma indicada na regulamentação desta Lei.
De seu turno, a Lei nº 6.015/73 é clara ao dispor acerca da necessidade de apresentação do CCIR para o registro de desapropriação na matrícula de imóvel. Por oportuno, trago à colação a redação dos arts. 167, I, 34 e 176, II, 3, “a”, do aludido diploma legal.
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
(...)
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.(Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
(...)
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001)
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
(grifou-se)
Assim, não obstante à argumentação da Apelante, verifica-se que a apresentação do CCIR constitui-se como requisito para o registro vindicado.
O fato de a desapropriação configurar modo originário de aquisição não elide a competência do registro de exigir a comprovação da regularidade cadastral da área que passará a integrar o patrimônio público. O caráter originário diz respeito à ruptura do vínculo jurídico com a cadeia aquisitiva anterior e à irrelevância de vícios pretéritos do domínio, mas não exonera o ente expropriante do dever de promover a adequada inscrição do bem ao fólio real, a partir da imissão na posse e da transferência do domínio.
O Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia, ao disciplinar especificamente as desapropriações de imóveis rurais, consagra essa diretriz ao atribuir ao expropriante a obrigação de apresentar o CCIR relativo à área desapropriada, em seu nome, como condição para o registro. Trata-se de norma que harmoniza o direito registral com a legislação agrária e confere concretude ao dever de fiscalização cadastral.
Nessas condições, mostra-se correta a exigência de apresentação do CCIR em nome do ente expropriante e relativo à área desapropriada.
No que se refere ao ITR, o art. 21 da Lei n. 9.393/1996 exige a comprovação de seu pagamento, referente aos cinco últimos exercícios, para prática dos atos de averbação e registro previstos nos arts. 167 e 168 da Lei dos Registros Públicos, sob pena de os serventuários que não observarem a exigência se tornarem solidariamente responsáveis pelo imposto e seus acréscimos legais, in verbis:
Art. 21. É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 ( Lei dos Registros Publicos), observada a ressalva prevista no caput do artigo anterior, in fine.
Parágrafo único. São solidariamente responsáveis pelo imposto e pelos acréscimos legais, nos termos do art. 134 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Sistema Tributário Nacional, os serventuários do registro de imóveis que descumprirem o disposto neste artigo, sem prejuízo de outras sanções legais.
Como visto, o registro da desapropriação encontra-se previsto no art. 167, I, 34, da Lei n. 6.015/1973 e, portanto, está submetido à supratranscrita regra, de modo que, para sua realização, é obrigatória a comprovação do pagamento do ITR.
Ademais, estabelece o art. 289 da Lei de Registro Público que:
Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.
Ora, o registro da sentença de desapropriação de imóvel rural – ato enquadrável no rol do art. 167 da Lei nº 6.015/73 – está sujeito, em regra, à demonstração da quitação do ITR referente aos últimos exercícios, sob pena de responsabilização solidária do oficial, caso proceda ao registro sem a devida verificação.
A circunstância de se tratar de desapropriação por utilidade pública, ainda que traduza relevante interesse social, não afasta a incidência das normas de fiscalização tributária aplicáveis aos atos registrais.
Nesse sentido, o art. 1.061, § 1º, do CNP-BA, ao exigir do expropriante a apresentação do ITR relativo à área desapropriada, em seu nome, corrobora o regime legal de colaboração entre o Registro de Imóveis e a Administração tributária, disciplinado no art. 21 da Lei nº 9.393/96 e no art. 289 da Lei nº 6.015/73. Vejamos a redação do aludido dispositivo:
Art. 1.061. Em relação aos imóveis rurais, para a realização de quaisquer atos registrais inerentes à desapropriação não será obrigatória a regularização ou apresentação de certidões referentes ao Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) junto ao INCRA ou ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) junto à Receita Federal do Brasil, no que tange às obrigações tributárias do expropriado e à área expropriada.
§ 1º O requerente deverá apresentar o CCIR e ITR em relação à área expropriada, em nome da Entidade Expropriante, ainda que haja isenção da obrigação tributária principal.
Desse modo, também no tocante ao ITR é legítima a exigência formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Reconhecida a legalidade das exigências referentes ao CCIR e ao ITR, cumpre perquirir se, à luz do art. 1.061, § 2º, do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia, é possível admitir a apresentação diferida da documentação pelo ente expropriante.
O mencionado dispositivo, inserido em capítulo dedicado à qualificação dos títulos relativos a desapropriações e a outros atos que envolvam imóveis rurais, autoriza, em hipóteses específicas, que a comprovação da regularidade cadastral e fiscal seja completada em momento posterior, mediante fixação de prazo e condições pelo juízo competente, sem obstar, de imediato, o aperfeiçoamento do registro.
Tal disciplina decorre da necessidade de compatibilizar, de um lado, a exigência de estrita observância das normas fiscais e cadastrais, e, de outro, a realidade de grandes empreendimentos públicos – como o que ora se examina –, nos quais a multiplicidade de imóveis atingidos e a escala das obras podem tornar inviável a apresentação imediata de todos os documentos de cada área individualmente considerada, sob pena de se paralisar, por formalismo excessivo, a efetivação de políticas públicas relevantes.
Nesse contexto, afigura-se adequada a solução de manter, em sua integralidade, a exigência de regularidade cadastral e fiscal – porquanto fundada em texto expresso de lei federal e nas normas de organização judiciária e de serviço extrajudicial do Estado –, mas admitir que o ente expropriante apresente o CCIR e os comprovantes de quitação do ITR em momento posterior, na forma do art. 1.061, § 2º, do CNP-BA que dispõe nos seguintes termos:
Art. 1.061. Em relação aos imóveis rurais, para a realização de quaisquer atos registrais inerentes à desapropriação não será obrigatória a regularização ou apresentação de certidões referentes ao Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) junto ao INCRA ou ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) junto à Receita Federal do Brasil, no que tange às obrigações tributárias do expropriado e à área expropriada.
(...)
§ 2º. Na hipótese em que o interessado não obtiver o CCIR e ITR em relação à área expropriada, estas documentações poderão ser apresentadas de forma diferida, limitada à prática do próximo ato de averbação ou registro
Com isso, preservam-se: (a) a legalidade estrita da atividade de registro; (b) a função fiscalizatória que a legislação tributária atribui aos oficiais de registro; e (c) a razoabilidade e eficiência na condução de empreendimentos de infraestrutura de grande porte, evitando que a rigidez temporal da exigência inviabilize o cumprimento de decisões expropriatórias já transitadas em julgado.
Conclusão
Ante o exposto, voto no sentido de rejeitar a preliminar suscitada e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, tão somente para consignar que a exigência de apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e da comprovação de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), em nome do ente expropriante, poderá ser cumprida de forma diferida, nos termos do art. 1.061, § 2º, do CNP-BA, mantidas, no mais, as exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis e a sentença objurgada.
Salvador/BA, 3 de dezembro de 2025.
Corregedor das Comarcas do Interior - Conselho de magistratura
Relator