PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO COM GARANTIA DE FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR. AUSÊNCIA DE PERICULUM IN MORA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de despejo liminar formulado em ação de despejo por falta de pagamento, fundada em contrato de locação comercial que contém garantia por fidejussória. O Agravante sustenta a ineficácia da fiança, alegando tratar-se de simulação e de violação à boa-fé objetiva, pois o fiador seria, de fato, o verdadeiro locatário. Requer, portanto, o reconhecimento da inexistência efetiva da garantia e a consequente concessão da liminar de desocupação.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a possibilidade de concessão de despejo liminar, em sede de tutela provisória recursal, quando o contrato de locação está formalmente garantido por fiança, mas o locador alega que essa garantia é simulada e ineficaz, pretendendo a desconstituição da garantia para fins de incidência da exceção legal prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

III. Razões de decidir

3. O art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato estabelece, de forma taxativa, que o despejo liminar é cabível apenas quando o contrato estiver desprovido de garantia, seja por inexistência, extinção ou exoneração.

4. No caso concreto, é incontroverso que o contrato contém cláusula expressa de fiança, o que, por si só, afasta a possibilidade de despejo liminar, consoante a jurisprudência pacífica dos tribunais pátrios.

5. A alegação de simulação ou ineficácia da fiança exige ampla dilação probatória e contraditório pleno, não sendo possível desconstituir garantia formalmente válida em sede de cognição sumária, sob pena de violação à segurança jurídica.

6. Além disso, não se vislumbra o requisito do periculum in mora, pois o locador, mesmo diante do inadimplemento desde junho de 2023, somente ajuizou a ação em julho de 2025, revelando ausência de urgência.

7. A existência de ação consignatória previamente ajuizada pode configurar prejudicialidade externa, conforme o art. 313, V, “a”, do CPC, recomendando a preservação da decisão de origem.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: 1. “É incabível a concessão de despejo liminar em contrato de locação garantido por fiança, ainda que se alegue a ineficácia da garantia, quando ausente prova inequívoca e indispensável dilação probatória.” 2. “A ausência de urgência decorrente da inércia prolongada do locador inviabiliza a concessão de tutela provisória de despejo.”

Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, IX; CPC, arts. 300 e 313, V, “a”; CC, art. 422.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AI nº 2709149-39.2022.8.13.0000, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 12.09.2023; TJ-BA, AI nº 8007558-37.2021.8.05.0000, Rel. Des. Maurício Kertzman Szporer, j. 06.07.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento 8043639-43.2025.8.05.0000, em que é Agravante ESPÓLIO DE RAFAEL JOSÉ DE ARAÚJO, representado pelo seu inventariante Raimundo José de Araújo, e Agravados JURANDIR MARTINS GOMES e MM PIZZARIA DELICATESSEN COMÉRCIO VAREJISTA DE ALIMENTOS LTDA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

Presidente

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela antecipada recursal, interposto pelo ESPÓLIO DE RAFAEL JOSÉ DE ARAÚJO, devidamente representado pelo seu inventariante Raimundo José de Araújo, contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança e Rescisão Contratual (Processo nº 8004373-41.2025.8.05.0229).

Nas suas recursais, o agravante sustenta a tese de que a fiança seria ineficaz e de má-fé, sob a alegação de que o fiador Jurandir Martins Gomes é, na verdade, o locatário de fato.

Para corroborar esta alegação, junta provas, incluindo a comprovação de que o primeiro e único aluguel foi pago pelo Sr. Jurandir Martins Gomes, que ele respondeu pela empresa locatária em notificações da Vigilância Sanitária e que a MM Pizzaria, inclusive por meio de procuração em seu favor, o constituiu como representante na Ação de Consignação em Pagamento (Processo nº 8008894-97.2023.8.05.0229).

Aduz que essa conduta do fiador configura flagrante litigância de má-fé e violação à boa-fé objetiva, visto que o Sr. Jurandir teria simulado a garantia para dificultar o despejo liminar.

O Agravante requereu, portanto, a declaração da inexistência da garantia contratual e, consequentemente, a concessão da tutela de urgência recursal para a imediata desocupação do imóvel, com base no risco de dano decorrente do abandono e da má conservação, que enseja até problemas de saúde pública.

O pedido de antecipação de tutela recursal foi indeferido.

Intimado, o agravado não apresentou contrarrazões.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo o processo à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, com a possibilidade de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937, IX, do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

É o relatório.

Salvador,

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

A controvérsia deste agravo se concentra na possibilidade de o Tribunal, em sede de tutela provisória recursal, conceder o despejo liminar em uma ação fundada em falta de pagamento, quando existe no contrato de locação a previsão formal de garantia fidejussória, mas o locador alega que essa garantia é simulada ou ineficaz por violação ao princípio da boa-fé objetiva, demandando, de fato, a desconstituição dessa garantia para se enquadrar na exceção legal.

Analisando os termos da decisão agravada e as razões apresentadas pelo Agravante, que reitera os pedidos de imediata desocupação e aponta a alegada má-fé do fiador transformado em locatário de fato, entendo que a decisão de primeiro grau deve ser integralmente mantida em seus fundamentos, tal como já adiantado na decisão que indeferiu a tutela recursal.

O requisito legal para a concessão liminar do despejo por falta de pagamento é taxativo e objetivo, conforme disposto no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, que autoriza a medida desde que o contrato esteja "desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo".

No caso em análise, não há controvérsia acerca da inserção da fiança como garantia do contrato, conforme disposto na Cláusula Décima Segunda do instrumento, que arrola Jurandir Martins Gomes como fiador na locação firmada entre o agravante e a MM Pizaria Delicatessen Comércio Varejista de Alimentos LTDA, representada por Amanda Rafaela Suzart Santos Nery e Maria das Graças Lima Gomes (id 511408320 – autos de origem).

Assim, não é cabível a medida liminar em contrato de locação garantido por fiança, conforme o seguinte julgado:

EMENTA: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR DE DESPEJO. REQUISITOS DISPOSTOS NO ARTIGO 59, § 1º, DA LEI Nº 8 .245/91. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. DECISÃO MANTIDA . 1. Nos termos do art. 59, § 1º, da lei nº 8.245/91, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação . 2. Evidenciando nos autos que o contrato de locação está garantido por fiança, descabe a concessão de liminar de despejo. 3. Recurso conhecido e não provido (...)(TJ-MG - AI: 27091493920228130000, Relator.: Des .(a) Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 12/09/2023, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/09/2023)

A despeito da argumentação do Agravante e da documentação que apresenta indícios de que o fiador possa ser, na substância dos fatos, o verdadeiro locatário – mormente as negociações preliminares, o pagamento do primeiro aluguel e a representação ativa em outra demanda judicial (Ação Consignatória nº 8008894-97.2023.8.05.0229) –, esta é uma matéria que demanda dilação probatória e cognição exauriente.

A tese do Agravante sobre a ineficácia da fiança, pautada em alegações de simulação, fraude e violação da boa-fé objetiva, necessita ser devidamente apurada em primeira instância, sob o crivo do contraditório pleno.

Afrontaria a segurança jurídica permitir a desconstituição de uma garantia formalmente válida, com a consequente decretação de um despejo liminar de natureza coercitiva, com base unicamente em indícios que, embora fortes, exigem a manifestação dos Agravados e a produção de outras provas na fase de instrução.

Conforme já destacado pelo Agravante em suas próprias razões, a boa-fé objetiva (Art. 422 do Código Civil) impõe deveres de lealdade e probidade, e a violação desses preceitos pode gerar consequências como a resolução contratual, mas a declaração de que a fiança é ineficaz por simulação ou confusão de figuras jurídicas transcende o âmbito da cognição sumária e precária do agravo de instrumento.

A análise aprofundada das circunstâncias que envolvem o venire contra factum proprium e a má-fé contratual deve ser reservada para momento processual adequado para a valoração das provas e o deslinde da controvérsia fática complexa.

Ademais, tampouco se evidencia o requisito do periculum in mora, indispensável à concessão da tutela de urgência na forma do art. 300 do Código de Processo Civil. Embora as fotografias apresentadas e os e-mails da Vigilância Sanitária atestem o abandono e o mau uso do imóvel, gerando riscos de saúde pública e prejuízos materiais, o próprio Agravante revelou ter convivido com o inadimplemento desde junho de 2023.

Ao optar por ajuizar a ação de despejo somente em julho de 2025, o lapso temporal de vinte e cinco meses de inércia ou tolerância com o descumprimento contratual é suficiente para mitigar o caráter de urgência da medida.

Acrescente-se a isso a informação da existência de ação de consignação em pagamento ajuizada desde dezembro de 2023, tramitando por dependência no juízo de origem, que pode ensejar prejudicialidade externa, nos termos do artigo 313, V, do CPC, consoante o seguinte julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - DEFERIMENTO DO PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR - AÇÕES RENOVATÓRIA E DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO AJUIZADAS ANTERIORMENTE E PENDENTES DE JULGAMENTO - PREJUDICIALIDADE EXTERNA - NECESSÁRIA SUSPENSÃO DA TRAMITAÇÃO DA AÇÃO DE DESPEJO - INTELIGÊNCIA DA ALÍNEA A, DO INCISO V DO ART. 313 DO NCPC - PRECEDENTES - AGRAVANTE QUE DESENVOLVE A ATIVIDADE DE HOSPITAL E/OU DE ESTABELECIMENTO DE SAÚDE - NECESSÁRIA OBSERVÂNCIA DO § 3º DO ART. 63 DA LEI 8 .245/91 - DECISÃO REFORMADA. 1. Em que pese inexistir conexão entre as demandas - renovatória de aluguel, consignação em pagamento e despejo -, a jurisprudência pátria caminhou no sentido do reconhecimento de prejudicialidade externa entre estas, posto que eventual decisão proferida na renovatória poderá conflitar com outra proferida na de despejo, que poderá ter afastado o preenchimento dos requisitos necessários ao seu processamento, em virtude de eventual decisão proferida na ação de consignação em pagamento. Inteligência da alínea a, do inciso V do art . 313 do NCPC, que preleciona que suspende-se o processo quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente. 2. Ademais, no art. 53 c/c art . 63 da Lei 8.245/91, o legislador pretendeu proteger as entidades hospitalares e estabelecimentos de saúde, ao limitar o direito de retomada do locatário. 3. Agravo provido, decisão reformada (TJ-BA - AI: 80075583720218050000, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2021).

Portanto, a manutenção da decisão agravada se impõe pela ausência do requisito objetivo legal previsto na Lei do Inquilinato (existência formal da fiança) e pela falta do requisito de urgência (ausência de periculum in mora iminente, dada a inércia precedente do locador), além de a matéria fática de desconstituição da garantia exigir instrução probatória e a existência de possível prejudicialidade externa.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento.

Dê-se ciência ao juízo da causa e, após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Salvador,

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator