PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SUBSTITUIÇÃO DE PORTARIA PRESENCIAL POR SISTEMA REMOTO. ALTERAÇÃO MATERIAL DO REGIMENTO INTERNO. NECESSIDADE DE QUÓRUM QUALIFICADO. INOBSERVÂNCIA. CONVOCAÇÃO GENÉRICA. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por condomínio edilício contra decisão que, em ação anulatória de deliberação assemblear, deferiu tutela de urgência para determinar a abstenção da implementação de sistema de portaria eletrônica aprovado em assembleia geral ordinária por 10 votos favoráveis contra 9 contrários, com suspensão dos efeitos de eventual contrato firmado e cominação de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a deliberação assemblear que substituiu a portaria presencial por sistema remoto constitui mero ato de gestão administrativa, sujeito à maioria simples, ou alteração material do Regimento Interno, sujeita ao quórum qualificado de 2/3 das frações ideais previsto na Convenção Condominial; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para manutenção da tutela de urgência que determinou a suspensão dos efeitos da deliberação assemblear.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Regimento Interno do condomínio, em seu Capítulo IV, Seção III, disciplina o serviço de portaria em termos que pressupõem a presença física de vigilantes, atribuindo à portaria funções incompatíveis com operação exclusivamente remota.

4. A substituição integral da portaria presencial pelo sistema remoto contraria materialmente disposições expressas do Regimento Interno, configurando, independentemente da denominação que se lhe atribua, verdadeira alteração de seu conteúdo normativo, a atrair a exigência de quórum qualificado de 2/3 das frações ideais prevista na Cláusula 13ª, §1º, “b”, da Convenção Condominial.

5. A jurisprudência consolidada reconhece que convenção condominial e regimento interno possuem natureza normativa e somente podem ser modificados por ato formalmente regular, não se admitindo alteração tácita ou informal.

6. A convocação assemblear com pauta genérica referente à “portaria eletrônica” compromete o direito de informação prévia dos condôminos ausentes, sobretudo diante da magnitude das mudanças propostas, que incluíam dispensa de funcionários e reestruturação integral do sistema de segurança.

7. A medida liminar é plenamente reversível, sendo o alegado prejuízo financeiro do agravante compensável ao final, enquanto o perigo de dano inverso é concreto, diante do risco de assinatura de contratos de longo prazo, demissão de funcionários e consolidação de situação fática de difícil reversão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A substituição integral da portaria presencial por sistema de portaria remota configura alteração material do regimento interno quando as normas condominiais pressupõem a atuação presencial de vigilantes e funcionários.

2. A deliberação assemblear que altera materialmente o regime de segurança previsto no regimento interno exige observância do quórum qualificado estabelecido na convenção condominial.

3. A convocação assemblear genérica, sem informação suficiente sobre a dimensão das alterações propostas, compromete a validade da deliberação por violação ao direito de informação dos condôminos.

4. A tutela de urgência deve ser mantida quando a implementação imediata da deliberação impugnada puder consolidar situação fática de difícil reversão e potencial insegurança jurídica.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.333 e 1.334, III; Convenção Condominial, Cláusula 13ª, §1º, “b”.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 5016683-23.2020.8.13.0702, Rel. Des. Lúcio de Brito, 15ª Câmara Cível, j. 09.03.2023; TJ-DFT, AI nº 0714372-43.2020.8.07.0000, Rel. Des. Hector Valverde, 5ª Turma Cível, j. 02.09.2020. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8030094-66.2026.8.05.0000, em que figura como agravante o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DIAMOND e, como agravados, DILTON COUTINHO FONSECA JUNIOR E OUTROS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, (data registrada no sistema).

PRESIDENTE

Desa. Maria da Purificação da Silva

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 16 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DIAMOND contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo de Direito da Vara competente da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da Ação Anulatória de Deliberação Assemblear nº 8011778-56.2026.8.05.0080, ajuizada por DILTON COUTINHO FONSECA JUNIOR E OUTROS, deferiu tutela de urgência, nos seguintes termos:

[...]

Ante o exposto, presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA, ficando determinado ao acionado:

a) a abstenção imediata de praticar qualquer ato tendente a implementar a portaria eletrônica, notadamente assinar contratos, autorizar instalações ou dispensar funcionários;

b) na hipótese de o contrato já ter sido assinado, que sejam imediatamente suspensos todos os seus efeitos, devendo o condomínio se abster de realizar qualquer pagamento, repasse financeiro ou autorizar o início dos serviços pela empresa contratada.

O descumprimento desta decisão implicará na incidência de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 50.000,00.

Nas suas razões recursais, o agravante narra que os agravados ajuizaram a ação originária com o objetivo de suspender a implementação do sistema de portaria eletrônica aprovado em Assembleia Geral Ordinária realizada em 09/03/2026, na qual o item correspondente foi aprovado por 10 votos favoráveis e 9 contrários. Argumenta que o juízo de origem entendeu que a medida configuraria alteração do Regimento Interno do condomínio, exigindo quórum qualificado de dois terços das unidades, motivo pelo qual deferiu a tutela de urgência para impedir sua implementação.

Defende ter havido equívoco no enquadramento jurídico adotado pelo magistrado singular, argumentando que a implementação da portaria eletrônica constitui ato de gestão administrativa ou, subsidiariamente, benfeitoria útil, para as quais a Cláusula 13ª da Convenção e o Código Civil autorizam a aprovação por maioria dos presentes em segunda convocação. Assevera que a deliberação assemblear foi legítima, tendo observado o quórum necessário, razão pela qual não poderia ser invalidada.

Alega, ainda, que a decisão agravada acarreta prejuízos financeiros ao condomínio, ao impedir a adoção de solução tecnológica mais econômica, destacando a significativa redução de custos entre o modelo de portaria presencial e o sistema remoto, com impacto direto nas taxas condominiais suportadas pelos moradores. Acrescenta que a proposta contratual apresentada pela empresa responsável pela portaria eletrônica não demanda investimento inicial e contempla modernização e manutenção dos equipamentos, configurando medida vantajosa para a coletividade.

Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, sob o argumento de urgência, diante do risco de prejuízo financeiro decorrente da manutenção da decisão agravada, bem como o provimento do agravo de instrumento para reformar integralmente a decisão interlocutória, validando a deliberação assemblear e autorizando a implementação do sistema de portaria remota.

Na decisão de ID 104844099, foi indeferido o pedido de efeito suspensivo recursal.

A parte agravada apresentou contrarrazões no ID 106593258, sustentando a manutenção integral da decisão agravada, argumentando que a deliberação assemblear padece de nulidade absoluta por dois vícios insanáveis, quais sejam, a convocação genérica, em violação ao art. 1.354 do Código Civil, bem como a inobservância do quórum qualificado de 2/3 das frações ideais previsto na Cláusula 13ª, §1º, “b”, da Convenção Condominial.

Afirma que a substituição integral da portaria presencial pelo sistema remoto contraria materialmente os arts. 18 e 19 do Regimento Interno, registrado em Cartório de Registro de Títulos e Documentos, configurando alteração tácita do documento normativo, vedada pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Aduz que a convocação de reunião posterior para “esclarecimentos” com a empresa, sete dias após a assembleia, constitui confissão tácita de que a deliberação ocorreu sem informação prévia e adequada.

Aduz que o perigo de dano dos agravados é concreto e de difícil reparação, ao passo que o alegado prejuízo financeiro do agravante é mera economia futura não realizada, plenamente compensável ao final. Pugna, por fim, pelo desprovimento do agravo.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, VIII, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

      Salvador, (data registrada no sistema).

Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como mencionado no relatório, trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DIAMOND contra decisão interlocutória que, nos autos da Ação Anulatória de Deliberação Assemblear nº 8011778-56.2026.8.05.0080, ajuizada por DILTON COUTINHO FONSECA JUNIOR E OUTROS, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar a abstenção da implementação do sistema de portaria eletrônica aprovado em Assembleia Geral Ordinária de 09/03/2026 e a suspensão dos efeitos de eventual contrato assinado, sob pena de multa diária.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Na exordial, a parte autora aduziu que, em Assembleia Geral Ordinária realizada em 09/03/2026, foi aprovada, por 10 votos a 9, a substituição do serviço de portaria com vigilância humana por um sistema de portaria remota. Sustentaram que a deliberação padeceria de nulidade absoluta por dois vícios fundamentais: (i) a generalidade da pauta de convocação, que se limitou a indicar "c) Portaria eletrônica", sem especificar a real dimensão da proposta, violando o direito à informação prévia; e (ii) a inobservância do quórum qualificado de dois terços dos condôminos, exigido pela Convenção (para alteração do Regimento Interno, o qual seria tacitamente modificado pela mudança no sistema de segurança.

Assim, a controvérsia central reside em definir a natureza jurídica da deliberação assemblear que aprovou a substituição da portaria presencial pelo sistema de portaria remota: se constitui mero ato de gestão administrativa – para o qual bastaria a maioria simples dos presentes em segunda convocação – ou se representa efetiva alteração do Regimento Interno, exigindo o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) das frações ideais previsto na Cláusula 13ª, §1º, alínea "b", da Convenção Condominial.

Pois bem.

Não se olvida que a busca por eficiência administrativa e equilíbrio financeiro são deveres inerentes à gestão condominial. Decerto, também, que a assembleia de condôminos é soberana para deliberar sobre os interesses da coletividade, inclusive sobre a modalidade de prestação de serviços.

Ocorre que da leitura sistemática do Regimento Interno do Condomínio Residencial Diamond (ID 104723105, fl. 09 e seguintes) evidencia que o modelo de portaria presencial integra a própria estrutura normativa do documento. O Capítulo IV (Das Normas de Segurança), Seção III (Do Sistema e Medidas de Segurança), disciplina o serviço de portaria em termos que pressupõem a presença física de vigilantes.

Com efeito, o art. 18 determina que a segurança “deverá ser exercida por empresa idônea, prestadora de serviço de segurança e zeladoria”, com ênfase na manutenção de “quadro de vigilantes fixo em ambos os períodos” (§1º), ao passo que o art. 19 confere à portaria a responsabilidade pela guarda e distribuição de correspondências, função que pressupõe a presença física de funcionários. Os arts. 20 a 25 complementam esse regramento, estabelecendo obrigações e vedações que refletem, invariavelmente, um modelo de controle de acesso dependente da atuação humana presencial.

Nesse contexto, a substituição integral da portaria presencial pelo sistema remoto não implica apenas uma mudança na forma de execução do serviço, mas verdadeira alteração do conteúdo normativo do Regimento Interno, na medida em que modifica as obrigações e a estrutura de funcionamento da portaria como originalmente disciplinadas no documento. A distinção entre “ato de gestão” e “alteração normativa” não pode ser traçada de forma puramente abstrata: quando o ato deliberado contraria ou substitui disposição expressa do Regimento, configura-se, materialmente, uma alteração deste, independentemente da denominação que se lhe atribua.

Portanto, a exigência do quórum qualificado de 2/3 das frações ideais, nos termos da Cláusula 13ª, §1º, “b”, da Convenção Condominial, revela-se adequada e fundamentada, afastando a plausibilidade da tese central do agravante.

Reforça essa conclusão a jurisprudência consolidada no sentido de que a convenção condominial e o regimento interno possuem natureza normativa e somente podem ser modificados por ato formalmente regular, não sendo admitida alteração tácita, informal ou contrária aos preceitos legais. Não pode, portanto, a deliberação de maioria simples ser instrumento hábil para, à revelia das exigências formais previstas no próprio documento condominial, suprimir disposições normativas regularmente estabelecidas e registradas.

Nesse sentido: 

EMENTA: AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA - CONDOMÍNIO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO - QUÓRUM - CONVENÇÃO - INOBSERVÂNCIA - NULIDADE - RECONHECIMENTO - MANUTENÇÃO. - Nos termos dos arts. 1.333 e 1 .334, III, do Código Civil, é a convenção de condomínio a norma interna de observância obrigatória entre os condôminos, por meio da qual se estabelecem tanto a forma de convocação das assembleias condominiais, como os quóruns para fins de deliberações a serem nelas decididas - Constando da convenção do condomínio a necessidade de observância de um quórum especial para fins de aprovação da destituição do síndico, não sendo este observado quando da realização da Assembleia Geral Extraordinária realizada para tal fim, o reconhecimento de sua nulidade se impõe.

(TJ-MG - AC: 50166832320208130702, Relator.: Des.(a) Lúcio de Brito, Data de Julgamento: 09/03/2023, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/03/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIRETORIA. MANDATO . PRAZO. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE . 1. A Convenção do Condomínio constitui lei entre as partes, e deve ser observada para se assegurar a higidez das escolhas da comunidade. 2. A possibilidade de prorrogação do mandato da diretoria do Condomínio deve estar prevista na convenção condominial, submetida à aprovação dos condôminos, e/ou deve decorrer de alguma cláusula prevista em convenção que a autorize . 3. Eventual prática costumeira em sentido diverso não enseja a validade o ato. 4. Agravo de instrumento provido .

(TJ-DF 07143724320208070000 DF 0714372-43.2020.8.07 .0000, Relator.: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 02/09/2020, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/09/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Ademais, como inclusive pontuado na decisão agravada, a convocação para discutir "Portaria eletrônica" (ID 551137408, dos auto de origem) revela-se, à primeira vista, genérica, podendo ter induzido em erro os condôminos ausentes, que não tiveram a oportunidade de avaliar a real magnitude da mudança — que incluía a dispensa de funcionários e a reestruturação completa da segurança — para decidir sobre a importância de sua participação. A convocação de uma reunião posterior para "esclarecimentos" com a empresa contratada (ID 551141561, daqueles autos) reforça a tese de que a deliberação ocorreu sem o fornecimento prévio e adequado de informações, o que compromete a formação de uma vontade consciente e informada da coletividade.

Outrossim, a medida liminar concedida revela-se plenamente reversível, uma vez que o alegado prejuízo financeiro suportado pelo agravante, decorrente da manutenção da portaria presencial, é passível de eventual compensação futura, caso a demanda principal seja julgada improcedente. Por outro lado, o perigo de dano inverso é evidente e concreto, pois a suspensão da liminar permitiria a imediata implementação de uma medida baseada em ato assemblear cuja legalidade se discute, podendo resultar na assinatura de contratos de longo prazo com instalação dos equipamentos, na demissão de funcionários e na criação de uma situação fática de difícil e onerosa reversão, gerando instabilidade e insegurança jurídica para toda a massa condominial.

Assim, a análise do perigo da demora, quando confrontados os riscos de ambas as partes, milita em favor da manutenção da decisão agravada, já que a preservação do status quo ante protege situação fática mais facilmente reversível do que a implementação prematura e potencialmente inválida do novo sistema.

Acresce, ainda, que o argumento econômico deduzido pelo agravante, embora ostente apelo retórico, não se sobrepõe à exigência de observância das formalidades convencionais. A diferença de custos entre os modelos de portaria, conforme demonstrada nas previsões orçamentárias acostadas, representa, neste momento, mera expectativa de economia futura não realizada, e não dano atual e concreto. Em sentido oposto, a eventual implementação imediata do sistema remoto importaria, conforme ressaltado pelos agravados, a rescisão antecipada do contrato vigente com a empresa terceirizada de portaria — com incidência de multa rescisória — além da celebração de novo contrato com vigência de 24 (vinte e quatro) meses junto à empresa Controller, conforme a Proposta nº 294 Rev.2 anexada, consolidando situação fática cuja reversão, ao final da demanda, mostrar-se-ia ainda mais onerosa para a coletividade condominial.

Cumpre registrar, por fim, que a soberania assemblear, invocada pelo agravante, não se confunde com poder absoluto: ela se exerce nos limites da Convenção e do Regimento que a instituem e disciplinam. A assembleia, ainda que em segunda convocação, não pode, por maioria simples, deliberar com número inferior àquele exigido pela própria Convenção para matérias específicas, sob pena de subversão da hierarquia normativa interna do condomínio e violação ao princípio da segurança jurídica das relações condominiais.

Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a decisão agravada.

Sala de Sessões, (data registrada no sistema).

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora