PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. DÉBITOS CONDOMINIAIS. APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO N. 886/STJ. PREVALÊNCIA DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL E DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE O POSSUIDOR. DISPENSA DE JUSTO TÍTULO OU REGISTRO. NULIDADE DA CITAÇÃO. VÍCIO TRANSRESCISÓRIO. COMPROVAÇÃO DE QUE A PROPRIETÁRIA NÃO RESIDIA NO LOCAL. ART. 239 E ART. 248, §4º, DO CPC. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COBRANÇA DEVIDA DO REAL POSSUIDOR. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO. MERO INCONFORMISMO. PREQUESTIONAMENTO ATENDIDO. RECURSO NÃO ACOLHIDO. ADVERTÊNCIA DE MULTA. ART. 1.026, §2º, DO CPC.

I. Caso em Exame

1. Trata-se de Embargos de Declaração opostos por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAÇA RESIDENCIAL contra acórdão que deu provimento à Apelação Cível interposta por JULIETA MARIA CARDOSO PALMEIRA para reconhecer a nulidade da citação e a ilegitimidade passiva da Apelante, extinguindo o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

II. Questão em Discussão

2. Cinge-se a controvérsia em verificar a existência de omissão no acórdão, notadamente quanto: (i) à ausência de justo título para comprovar a transação imobiliária e afastar a responsabilidade propter rem do proprietário registral (art. 1.245, CC); (ii) à validade da citação em condomínio (art. 248, §4º, CPC) e o dever de atualização cadastral (art. 77, V, CPC); (iii) ao risco de enriquecimento sem causa (art. 884, CC); e (iv) à necessidade de manifestação expressa para fins de prequestionamento do Tema 886/STJ.

III. Razões de Decidir

3. O acórdão embargado não incorreu em omissão, mas aplicou de forma expressa a tese vinculante do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmada no Tema Repetitivo n. 886, segundo a qual o que define a responsabilidade pelos débitos condominiais é a relação jurídica material com o imóvel (posse) e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, e não o registro formal.

4. O julgado demonstrou que o condomínio tinha ciência inequívoca da posse exercida por terceiro (Florisvaldo Conceição Vieira), inclusive por ter ajuizado ação executiva anterior contra este, o que, nos termos da alínea 'c' do Tema 886/STJ, afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor (proprietária registral), tornando irrelevante a exigência de "justo título".

5. A nulidade da citação foi corretamente declarada com base no art. 239 do CPC, pois a presunção de validade do art. 248, §4º, do CPC foi derruída por prova robusta (certidão de Oficial de Justiça) que atestava a não residência da ré no local, sendo a citação ato processual viciado, de natureza transrescisório. O dever de atualização cadastral não convalida ato citatório comprovadamente falho.

6. O reconhecimento da ilegitimidade passiva não gera enriquecimento sem causa (art. 884, CC), uma vez que a dívida propter rem subsiste e pode ser cobrada do possuidor de fato, o real devedor.

7. O intuito do recurso é a manifesta rediscussão do mérito e o prequestionamento de teses que foram expressa ou implicitamente rechaçadas pelo Acórdão, o que é vedado pela via eleita. O prequestionamento está atendido pela análise da matéria de fundo.

IV. Dispositivo

8. Embargos de Declaração não acolhidos. Advertência de multa por reiteração de recurso protelatório, nos termos do art. 1.026, parágrafo único, do CPC.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO na APELAÇÃO CÍVEL nº 0515017-11.2017.8.05.0001, em que figuram como Embargante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAÇA RESIDENCIAL e Embargada JULIETA MARIA CARDOSO PALMEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em REJEITAR os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, __ de ___________ de 2025.

Presidente

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator

Procurador(a)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAÇA RESIDENCIAL em face do acórdão (ID. 89496700) proferido pela Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, que deu provimento à apelação interposta por JULIETA MARIA CARDOSO PALMEIRA para declarar a nulidade da citação, reconhecer a sua ilegitimidade passiva e extinguir o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Em suas razões recursais (ID. 90255965), o embargante sustenta que o acórdão incorreu em omissão relevante ao deixar de se manifestar sobre questões essenciais ao deslinde da controvérsia, notadamente quanto: (i) à ausência de justo título que comprove a transação do imóvel; (ii) à alegada validade da citação postal realizada no endereço constante dos autos; (iii) à responsabilização do proprietário registral frente à natureza propter rem da obrigação condominial; (iv) ao risco de enriquecimento sem causa por parte do possuidor de fato do imóvel; e (v) à ausência de elementos que configurassem, no caso concreto, a “ciência inequívoca” exigida para aplicação do Tema 886/STJ.

Aduz o embargante que a decisão embargada afastou a legitimidade passiva da recorrida com base em alegada posse exercida por terceiro (Florisvaldo Conceição Vieira), e ciência do condomínio quanto a tal situação, sem, contudo, exigir a demonstração do justo título da transação nem tampouco considerar que a recorrida permanece como proprietária registral do imóvel. Defende que a mera alegação de venda, desacompanhada de instrumento contratual idôneo, não poderia ensejar o reconhecimento da ilegitimidade passiva, especialmente diante da natureza propter rem da obrigação condominial.

Argumenta, ainda, que o v. acórdão deixou de considerar a validade da citação realizada no endereço do imóvel, onde a correspondência foi recebida por funcionário da portaria, conforme art. 248, §4º, do CPC, e que a embargada não poderia se beneficiar da própria omissão em manter atualizado seu endereço perante os órgãos competentes, à luz do art. 77, V, do mesmo diploma legal.

Alega, por fim, que a exclusão da responsabilidade da proprietária registral, sem a devida formalização da transação e sem qualquer garantia de adimplemento pelo terceiro possuidor, acarreta risco de enriquecimento sem causa, afrontando o art. 884 do Código Civil. Requer, assim, manifestação expressa sobre os pontos suscitados, com vistas ao prequestionamento dos arts. 485, VI, 248, §4º e 77, V, do CPC, bem como dos arts. 884 e 1.245 do Código Civil, para eventual interposição de recurso aos Tribunais Superiores.

Ao final, o embargante formulou os seguintes pedidos:

“Ante o exposto, requer sejam conhecidos e providos os presentes Embargos de Declaração, para que sejam sanadas as omissões apontadas, com manifestação expressa acerca:

• sobre a tese da necessidade de comprovação da transação imobiliária por justo título para a configuração da "ciência inequívoca" do condomínio, bem como sobre a responsabilidade do proprietário registral que não regulariza a situação do imóvel, para fins de prequestionamento da matéria.

• a ausência de justo título e da consequente responsabilidade do proprietário registral (arts. 1.245 CC e 373, II, CPC);

• da interpretação do art. 485, VI, CPC;

• da validade da citação postal à luz do art. 248, §4º, CPC, combinado com o dever do art. 77, V, CPC;

• do risco de enriquecimento sem causa (art. 884 CC);

• da necessidade de distinção na aplicação do Tema 886/STJ.”

Em contrarrazões (ID. 90843109), a embargada JULIETA MARIA CARDOSO PALMEIRA pugna pelo não acolhimento dos embargos, ao argumento de que estes não identificam qualquer omissão, contradição ou obscuridade no decisum.

Sustenta que o acórdão recorrido apreciou devidamente todas as questões suscitadas, com base em provas constantes dos autos, reconhecendo a nulidade da citação e a sua ilegitimidade passiva à luz do Tema 886/STJ. 

Alega que o condomínio tinha plena ciência da posse exercida por terceiro, inclusive tendo ajuizado anteriormente ação de execução em face deste, o que afasta a exigência de justo título para configuração da “ciência inequívoca”. 

Aduz, ainda, que a ausência de citação válida impede a subsistência dos atos processuais subsequentes, inclusive eventual responsabilização pecuniária, devendo ser mantido o acórdão por seus próprios fundamentos.

É o que importa circunstanciar.

Relatados os autos, os restituo à Secretaria, determinando a sua inclusão em pauta para julgamento, nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador (BA), 2 de outubro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

Os EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAÇA RESIDENCIAL são tempestivos e cumprem os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual SÃO CONHECIDOS.

O embargante sustenta que o acórdão (ID. 89496700) incorreu em omissão ao deixar de analisar questões que considera essenciais, notadamente a ausência de "justo título" para comprovar a transação imobiliária e a consequente responsabilidade do proprietário registral, além da validade da citação por meio de funcionário de portaria e do risco de enriquecimento sem causa.

Impende registrar que os embargos de declaração não se prestam a revisar o mérito da decisão, mas sim a integrar o julgado quando presente um dos vícios taxativamente previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, obscuridade, contradição ou erro material). A pretensão do embargante, contudo, revela mero inconformismo com o resultado desfavorável, buscando uma nova análise de fatos e provas já exaustivamente ponderados.

O embargante argui omissão do acórdão por não ter exigido a comprovação da transação imobiliária por meio de "justo título" (art. 1.245, CC, e 373, II, CPC) para fins de reconhecimento da ciência inequívoca e exclusão da responsabilidade da proprietária registral, Sra. JULIETA MARIA CARDOSO PALMEIRA

Tal argumento carece de fundamento jurídico, porquanto contraria frontalmente a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.345.331/RS, cadastrado como Tema 886, de natureza vinculante, como bastante claro e expressamente decidido no acórdão embargado. 

O precedente em questão estabelece que:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE . CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação .b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) - grifos inseridos

É cristalino que a própria tese do STJ dispensa o formalismo do registro e a prova do justo título (contrato levado a registro ou, no caso, contrato formal) para a definição da responsabilidade. O que prevalece é a realidade fática da posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a ocupação por terceiro.

O acórdão embargado (ID. 89496700) demonstrou, com base nas provas dos autos, que o condomínio (embargante) tinha plena ciência de que o Sr. Florisvaldo Conceição Vieira era o possuidor, inclusive por já ter ajuizado ação executiva anterior contra este. Este fato processual constitui, por si só, a "ciência inequívoca" exigida pelo Tema 886/STJ, tornando irrelevante a discussão sobre a prova formal do negócio jurídico subjacente.

O acolhimento da ilegitimidade passiva da proprietária registral, portanto, não decorreu de omissão, mas de aplicação precisa e mandatória de precedente vinculante, rechaçando implicitamente a tese da necessidade de prova registral ou formal, por ser contrária à ratio decidendi do Tema 886/STJ.

Ademais, o argumento de que o caso deveria ser distinguido (distinguishing) do Tema 886/STJ pela ausência de prova formal da venda é inadmissível, visto que a própria inexigibilidade de registro ou título formal é o elemento central da tese consolidada.

O Tribunal de Justiça da Bahia, alinhado ao STJ, tem reiteradamente aplicado este entendimento, aceitando a comprovação da ciência inequívoca por diversos meios, não se limitando a documentos formais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS . RESPONSABILIDADE. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . PROMITENTE VENDEDORA COMO PROPRIETÁRIA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. Controvérsia. LEGITIMIDADE passiva. aplicabilidade do tema 886 do stj . RESP 1.345.331/RS. IMISSÃO NA POSSE . CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO A POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. COMPROVAÇÃO. RELATÓRIO DE INANDIMPLÊNCIA. BOLETO DE COBRANÇA . RECONHECIMENTO NA EXORDIAL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. RECONHeCIMENTO E PAGAMENTO DO PRINCIPAL DA DÍVIDA PELO PROMITENTE COMPRADOR. ILEGITIMIDADE RECONHECIDA . extinção do processo sem resolução do mérito especificamente em relação à Agravante. consectários legais da dívida. art. 92 do CC . aplicação da tese firmada NO Tema 677 pelo STJ. RESPONSABILIADE DO PROMITENTE COMPRADOR. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO POR EQUIDADE . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento de n. 8041748-55.2023 .8.05.0000, em que são Agravante e Agravada as partes acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso manejado, e o fazem de acordo com o voto do Relator . PRESIDENTE Alberto Raimundo Gomes Dos Santos Juiz De Direito Substituto De 2º Grau – Relator PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80417485520238050000, Relator.: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/08/2024)

Portanto, a ilegitimidade passiva foi corretamente reconhecida, nos termos do art. 485, VI, do CPC, o que esgota a discussão.

O embargante aponta omissão quanto à análise da validade da citação postal (art. 248, §4º, CPC) e do dever da parte de manter o endereço atualizado (art. 77, V, CPC).

Embora o art. 248, §4º, do CPC presuma a validade da citação em condomínios edilícios quando recebida por funcionário da portaria, o acórdão explicitou que tal presunção foi derruída pela prova robusta em sentido contrário. O julgado se baseou em certidão anterior de Oficial de Justiça que atestou que a proprietária não mais residia no local. A fé pública da certidão, ato processual anterior à citação impugnada, prevalece sobre a presunção legal, demonstrando que o condomínio (Embargante) tinha ciência de que a Apelante não seria encontrada naquele endereço.

A nulidade da citação foi declarada por ser vício transrescisório, que macula toda a relação processual e pode ser reconhecido mesmo depois de transcorrido o prazo da ação rescisória, de tão gravoso que é, ofendendo as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, nos termos do art. 239 do CPC. Este fundamento é autônomo e, por si só, conduz à anulação da sentença e de todos os atos subsequentes, razão pela qual o acórdão não se omitiu, mas decidiu com base em um pressuposto processual de ordem pública.

O dever de atualização do endereço (art. 77, V, CPC), de fato, existe; contudo, a sua inobservância não tem o condão de convalidar um ato citatório que, além de comprovadamente falho, foi realizado em endereço onde o próprio autor (condomínio) sabia que a ré não residia. O princípio da boa-fé processual é recíproco.

A alegação de omissão quanto ao risco de enriquecimento sem causa (art. 884, CC) também não prospera. A decisão embargada extinguiu o processo sem resolução de mérito em relação à Sra. Julieta Maria Cardoso Palmeira, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por reconhecer sua ilegitimidade passiva.

Ao extinguir o feito, o acórdão não extinguiu a obrigação propter rem, mas apenas a exigibilidade do crédito contra a parte ilegítima. A dívida condominial subsiste e pode ser validamente cobrada do possuidor de fato (Sr. Florisvaldo), contra quem o embargante já ajuizara ação anterior. Inexiste, portanto, qualquer óbice à satisfação do crédito. O risco de enriquecimento sem causa do possuidor deve ser combatido pela via processual adequada, o que afasta a omissão.

Por fim, a pretensão de prequestionamento dos artigos 1.245, 884 do CC e 373, II, 485, VI, 248, §4º e 77, V do CPC, bem como do Tema 886/STJ, foi plenamente atendida.

O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, já consolidou o entendimento de que a mera alusão a dispositivos legais e o propósito de prequestionamento não obrigam o julgador a se manifestar exaustivamente sobre todos os argumentos apresentados, desde que os fundamentos da decisão sejam suficientes para a integral solução da controvérsia (prequestionamento implícito). 

O presente voto e o acórdão embargado abordaram a matéria de fundo e todos os dispositivos legais e jurisprudenciais pertinentes, rechaçando ou acolhendo as teses envolvidas, o que satisfaz o requisito do prequestionamento para fins de interposição de Recurso Especial ou Extraordinário.

DISPOSITIVO:

Diante do exposto, e em face da ausência de quaisquer dos vícios descritos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO aos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GRAÇA RESIDENCIAL, mantendo-se integralmente o acórdão embargado (ID. 89496700), por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Considerando o manifesto intuito de rediscutir o mérito da causa e a natureza não integrativa do presente recurso, advirto o embargante, nos termos do parágrafo único do art. 1.026 do Código de Processo Civil, de que a reiteração de embargos protelatórios ensejará a aplicação de multa.

É como voto.

Sala de sessões, __ de _________ de 2025. 

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator