PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. APLICAÇÃO DO TEMA 971 DO STJ. REDUÇÃO DO VALOR DO DANO MORAL APRECIADA. REJEIÇÃO.

I. Caso em exame

1. Tratam-se de Embargos de declaração opostos pela construtora contra acórdão que a condenou ao pagamento de indenização por danos morais e de multa contratual (com base no Tema 971 do STJ), em razão da demora na baixa de hipoteca de imóvel quitado pelos adquirentes.

II. Questão em discussão

2. A aplicação do Tema 971 do STJ foi fundamentada na sua ratio decidendi, que visa restabelecer o equilíbrio em contratos de adesão por meio da inversão de cláusulas penais unilaterais. A decisão não foi omissa, pois interpretou o precedente de forma teleológica, aplicando-o à mora da construtora na baixa do gravame, conduta que impediu o pleno exercício da propriedade pelos adquirentes.

3. A rejeição do pedido principal de exclusão dos danos morais implica, por consequência lógica, a rejeição do pedido subsidiário de redução do valor. A fundamentação do acórdão, que reconheceu a gravidade da situação e a frustração das expectativas dos consumidores, é suficiente para justificar tanto a condenação quanto o montante arbitrado.

4. Os embargos de declaração não são a via adequada para a rediscussão do mérito ou para manifestar mero inconformismo com a interpretação adotada pelo julgador.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso rejeitado.

Tese de julgamento: "1. A ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil impede o acolhimento dos embargos de declaração, sendo vedada a utilização deste recurso para a mera rediscussão do julgado e revisão de teses expressamente rechaçadas, inclusive para fins de prequestionamento."

Dispositivos relevantes citados: Art. 1.022 do Código de Processo Civil.

            Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0574334-03.2018.8.05.0001, em que figuram como embargante VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e como embargados DANIEL VIANNA RAMOS e CARINA RIBEIRO VIDAL.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e REJEITAR os embargos de declaração, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema

PRESIDENTE

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 14 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração (ID 98462262) opostos por VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em face do acórdão que deu provimento ao apelo dos Autores, ora Embargados, e negou provimento ao recurso da Ré, ora Embargante, com a seguinte ementa:

[…]

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS SIMULTÂNEOS. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ATRASO NA BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS RÉS CONFIGURADA. DANO MORAL EVIDENCIADO. SITUAÇÃO CONCRETA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recursos de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando solidariamente as demandadas ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de danos morais, para cada autor, excluindo a aplicação da multa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) apurar a configuração de dano moral indenizável em razão do atraso na baixa da hipoteca e, por fim, (ii) a pertinência da inversão de cláusula penal em contrato de adesão. III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A condenação por danos morais deve ser mantida, pois a demora na baixa da hipoteca, de responsabilidade das rés, impediu a autora de exercer sua propriedade de forma absoluta, frustrando expectativas legítimas, situação que ultrapassa mero aborrecimento e configura lesão à esfera extrapatrimonial.

4. Tema 971 do STJ (aplicação bilateral das cláusulas contratuais em sede de contratos de adesão). Tratando-se de contrato bilateral de adesão e inexistindo cláusula penal em favor do aderente, é devida a idêntica sanção à parte adversa, em respeito ao equilíbrio das obrigações contratuais, ao princípio da isonomia dos contratantes e da boa fé objetiva. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do autor provido. Recurso da ré não provido. Tese de julgamento: 1. A demora na baixa de hipoteca que impede a revenda de imóvel configura dano moral indenizável quando demonstrada a frustração de legítimas expectativas do proprietário.

Em seus embargos (ID 98462262), a parte ré, VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., sustenta que o acórdão incorreu em omissão sobre dois pontos cruciais. Primeiramente, alega que o julgado não realizou o devido distinguishing em relação ao Tema 971 do STJ, pois a tese firmada se aplicaria apenas a casos de atraso na entrega do imóvel, e não ao descumprimento da obrigação de baixar a hipoteca, como no caso dos autos.

Defende que este argumento, levantado em suas contrarrazões, não foi devidamente enfrentado. Subsidiariamente, aponta omissão quanto ao seu pedido de redução do quantum indenizatório a título de danos morais, argumentando que o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) é desproporcional e que o acórdão não fundamentou a manutenção de tal montante.

Intimados, os Embargados apresentaram contrarrazões (ID 99203927), defendendo a inexistência de quaisquer vícios no acórdão.

Sustentam que a aplicação do Tema 971 foi devidamente justificada pela necessidade de reequilíbrio contratual e que o valor dos danos morais foi mantido de forma razoável.

Argumentam, ao final, que o recurso possui caráter manifestamente protelatório, pugnando pela aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do CPC.

O Banco Santander, embora intimado, não apresentou manifestação, conforme certificado no ID 101204379.

É o relatório.

Em cumprimento do art. 931 do Código de Processo Civil, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que não se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC, c/c art. 187, §1º, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça da Bahia.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conforme evidenciado no relatório, tratam-se de Embargos de Declaração opostos por VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em face do acórdão que deu provimento ao apelo dos Autores, ora Embargados, e negou provimento ao recurso da Ré, ora Embargante.

Conheço do recurso porque presentes os requisitos de admissibilidade.

Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os Embargos de Declaração são cabíveis quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade ou contradição, ou quando for omitido ponto sobre o qual devia pronunciar-se o juiz ou tribunal, ou para corrigir erro material.

Assim, possuem os embargos contornos delimitados, servindo, precipuamente, ao aprimoramento da decisão, sendo de rigor a sua rejeição, não ocorrendo nenhuma das hipóteses legais que o fundamentem, quais sejam, obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

A Embargante aponta a existência de duas supostas omissões no acórdão, que passo a analisar de forma individualizada.

A Embargante argumenta que o julgado foi omisso por não ter realizado o necessário distinguishing ao aplicar o Tema 971 do STJ, que trata da inversão da cláusula penal nos casos de atraso na entrega do imóvel, a uma situação fática distinta, qual seja, o atraso na baixa do gravame hipotecário.

Contudo, não assiste razão à Embargante.

O acórdão embargado, ao analisar a questão, fundamentou a aplicação do referido tema não em uma identidade fática absoluta, mas na mesma razão de decidir (ratio decidendi) que orientou a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. O voto condutor (ID 88926376) foi explícito ao afirmar:

[…] Note que tratando-se de contrato bilateral de adesão e inexistindo cláusula penal em favor do aderente, é devida a idêntica sanção à parte adversa, em respeito ao equilíbrio das obrigações contratuais, ao princípio da isonomia dos contratantes e da boa fé objetiva.

(trecho do ID 88926376)

Dessa forma, o que se extrai do julgado é que a aplicação do Tema 971 não decorreu de uma simples subsunção automática, mas de uma interpretação teleológica do precedente. O pilar central da tese é o restabelecimento da comutatividade e da equidade em contratos de adesão, nos quais as penalidades são, não raro, estipuladas de forma unilateral em benefício do fornecedor.

No caso dos autos, a cláusula 19.02 do contrato estabelecia um prazo de 90 dias para a liberação da hipoteca após a quitação. O descumprimento dessa obrigação por parte da construtora, que se estendeu por quase dois anos (ID 88687424, ID 88687621), foi o fato gerador do inadimplemento. Por outro lado, a cláusula 12.04 previa uma multa de 10% sobre o valor do imóvel caso o adquirente se mostrasse moroso em efetivar a escrituração.

O julgado entendeu que a inércia da construtora em baixar o gravame hipotecário, ato que era condição indispensável para a outorga da escritura, equivale funcionalmente à mora contratual, justificando a inversão da penalidade prevista para a mora do comprador. A decisão, portanto, enfrentou a questão de fundo, concluindo que a lógica de proteção ao consumidor e de equilíbrio contratual, que anima o Tema 971, era perfeitamente aplicável à hipótese.

O que a Embargante pretende, sob o pretexto de omissão, é, na verdade, a rediscussão do acerto da interpretação conferida por esta Câmara ao precedente do STJ, o que extrapola os limites dos embargos de declaração. O julgado não foi omisso; apenas adotou tese contrária aos interesses da recorrente.

A Embargante também alega que o acórdão foi omisso por não ter se manifestado sobre seu pedido subsidiário de redução do valor da indenização por danos morais.

Mais uma vez, a irresignação não prospera.

A apelação da Embargante (ID 88687722) pleiteava, como pedido principal, a exclusão total da condenação por danos morais. Subsidiariamente, requeria a sua redução. O acórdão, ao negar provimento ao recurso da ré, analisou a questão da responsabilidade civil e concluiu pela manutenção da condenação, por entender que a situação vivenciada pelos autores ultrapassou o mero dissabor.

O voto condutor destacou expressamente que:

[…] a insegurança no pleno exercício da propriedade, além da impossibilidade de alienar o imóvel a terceiro em razão da ausência de baixa da hipoteca, cuja responsabilidade incumbia às rés. Tal situação perdurou por mais de ano e diversos meses, período em que a apelada permaneceu obrigada a arcar com encargos tributários e condominiais, à limitação do uso pleno do bem e à violação de legítimas expectativas. Circunstâncias essas que, indubitavelmente, superam o mero aborrecimento cotidiano, impondo-se o dever de indenizar pelos danos extrapatrimoniais causados.

(trecho do ID nº 88926376)

Ao negar provimento ao apelo da ré e manter a condenação, o Colegiado, de forma implícita, mas inequívoca, rejeitou tanto o pedido principal de exclusão da indenização quanto o pedido subsidiário de sua minoração. A fundamentação apresentada para justificar a manutenção da condenação serve, igualmente, para justificar a manutenção do quantum fixado em primeira instância, considerado adequado diante da gravidade e da duração da conduta lesiva.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que não há omissão quando o julgado, ao decidir a questão principal, logicamente afasta as teses subsidiárias incompatíveis. O que se percebe é, novamente, o inconformismo da Embargante com o valor arbitrado, matéria de mérito que não pode ser reexaminada na via estreita dos aclaratórios.

Os Embargados requerem a aplicação da multa por embargos protelatórios, prevista no artigo 1.026, § 2º, do CPC.

Embora os argumentos da Embargante não configurem, de fato, os vícios de omissão, contradição ou obscuridade, mas sim uma tentativa de rediscutir o mérito, entendo que, por ora, não restou caracterizado o dolo processual ou o intuito manifestamente protelatório a ponto de justificar a imposição da penalidade.

O recurso, ainda que tecnicamente inadequado para os fins pretendidos, articula suas teses sob a roupagem de vícios processuais, o que afasta, ao menos em um primeiro momento, a aplicação da sanção.

Pelas razões indicadas, voto no sentido de REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora