PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. AUSÊNCIA DE DESÍDIA DO CREDOR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE OBSERVADO. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO E DO POSSUIDOR. COMPROVAÇÃO DA DÍVIDA POR CONVENÇÃO, ATAS ASSEMBLEARES E PLANILHA DE DÉBITO. TERMO DE QUITAÇÃO GENÉRICO EMITIDO POR ADMINISTRADORA. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM. AUSÊNCIA DE PODERES ESPECÍFICOS PARA DAR QUITAÇÃO. ATO ULTRA VIRES. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 320 DO CÓDIGO CIVIL. ÔNUS DA PROVA DO PAGAMENTO. ART. 373, II, DO CPC. PRESCRIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO VINTENÁRIO DO CC/1916 E REDUÇÃO PARA PRAZO QUINQUENAL NO CC/2002.  TEMA 949 DO STJ. TERMO INICIAL NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO. AÇÃO AJUIZADA ANTES DO ESGOTAMENTO DO PRAZO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Rejeição das preliminares de inépcia da inicial e de prescrição intercorrente. Petição inicial que atende aos arts. 319 e 320 do CPC. Ausência de desídia do credor. Aplicação do entendimento consolidado do STJ no sentido de que o reconhecimento da prescrição intercorrente exige comprovação de inércia do exequente (AgInt no AREsp 2.740.937/RS e AgInt nos EDcl no AREsp 2.367.589/GO). Inaplicabilidade retroativa da sistemática introduzida pela Lei nº 14.195/2021.

2. Rejeição da preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal. Razões recursais que impugnam especificamente os fundamentos da sentença. Observância do art. 1.010, II e III, do CPC.

3. Obrigação condominial de natureza propter rem. Responsabilidade do titular do domínio ou possuidor pelo adimplemento das contribuições. Documentos essenciais devidamente juntados (convenção, atas assembleares e planilha de débito).

4. Termo de quitação genérico emitido por administradora do condomínio. Presunção relativa (juris tantum). Necessidade de comprovação de poderes específicos para dar quitação, nos termos do art. 1.348, VII, do Código Civil. Ausência de instrumento contratual ou procuração que autorize a administradora a praticar ato extintivo da obrigação. Ato ultra vires. Inobservância dos requisitos do art. 320 do Código Civil. Documento que não especifica período, natureza das cotas ou encargos quitados. Presunção afastada por prova contábil em sentido contrário.

5. Prescrição. Aplicação da regra de transição do art. 2.028 do Código Civil. Dívidas iniciadas sob a vigência do CC/1916 (prazo vintenário). Redução do prazo pelo CC/2002 para cinco anos (art. 206, §5º, I). Inexistência de transcurso de metade do prazo anterior até 11/01/2003. Termo inicial do novo prazo fixado na vigência do CC/2002. Ação ajuizada em 2006, antes do encerramento do prazo quinquenal. Prescrição afastada. Observância do Tema 949 do STJ e da jurisprudência consolidada.

6. Reforma parcial da sentença apenas para afastar o reconhecimento da prescrição das parcelas anteriores a agosto de 2001. Manutenção dos demais capítulos.

7. Majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

RECURSO DO RÉU CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO CONDOMÍNIO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos das Apelações Cíveis Simultâneas, nº. 0006164-94.2006.8.05.0150 (id. 86815675 e id. 86815676), em que figuram como apelante e apelada as partes acima relacionadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU, pelas razões a seguir expendidas no voto condutor. 

VII 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial ao recurso do Condomínio Chácaras do Rio Joanes e deu-se provimento ao recurso José Raymundo Ribeiro Dias. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Rafaela Souza Ribeiro e presente na sessão Dr. Manoel Joaquim Pinto Rodrigues da Costa.

Salvador, 21 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelações cíveis simultâneas interpostas nos autos da ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Chácaras do Rio Joanes em face de Medidata Informática S/A, posteriormente com inclusão de José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos no polo passivo, na qual se busca o pagamento de taxas condominiais relativas ao Lote 16 da Quadra B, referentes ao período de janeiro de 1996 a maio de 2006, cujo saldo foi apurado no valor de R$ 54.506,51.

Na origem, o condomínio alegou inadimplemento das contribuições condominiais e instruiu a inicial com documentos comprobatórios. A ré Medidata apresentou contestação, arguindo, em preliminar, a prescrição das parcelas compreendidas entre janeiro de 1993 e agosto de 2001. Após réplica, houve requerimento de inclusão de José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos como terceiro interessado, pedido que foi deferido, vindo este a apresentar contestação própria, na qual suscitou inépcia da inicial por ausência de causa de pedir, prescrição parcial das parcelas anteriores a agosto de 2001, prescrição intercorrente e, no mérito, inexistência de prova de aprovação das taxas em assembleia, bem como quitação integral do débito, juntando declaração expedida pela administradora do condomínio.

Proferida sentença em 19/03/2024 (ID 86815650), o Juízo julgou parcialmente procedente a ação, afastando a alegação de inépcia da inicial, por entender preenchidos os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, e reconhecendo a legitimidade passiva de José Raymundo, ao fundamento de que as taxas condominiais possuem natureza propter rem, sendo devidas tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor do imóvel, circunstância comprovada nos autos. No tocante à prescrição, reconheceu sua ocorrência de forma parcial, aplicando a regra de transição do art. 2.028 do Código Civil, e fixando o prazo quinquenal previsto no art. 206, §5º, I, do CC, nos termos do entendimento consolidado do STJ no Tema 949. Assim, declarou prescritas as parcelas anteriores a agosto de 2001, mantendo exigíveis as posteriores.

Afastou a prescrição intercorrente, por constatar que o autor diligenciou regularmente no curso do processo, inclusive promovendo diversas tentativas de citação do requerido, aplicando ainda a Súmula 106 do STJ quanto à demora imputável ao serviço judiciário. No mérito, reconheceu como comprovada a existência das taxas condominiais mediante atas e convenção juntadas com a inicial, e consignou que incumbia aos réus comprovar o pagamento, ônus do qual não se desincumbiram. Rejeitou a declaração de quitação apresentada, por ausência dos requisitos do art. 320 do Código Civil e por ter sido emitida por administradora sem comprovação de poderes específicos para representar o condomínio. Ao final, condenou os réus ao pagamento das taxas vencidas de agosto de 2001 a maio de 2006, bem como das parcelas vencidas no curso do processo, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da dívida, nos termos do dispositivo sentencial.

Ambas as partes opuseram embargos de declaração, os quais foram rejeitados integralmente, sob o fundamento de inexistência de omissão, contradição ou erro material, mantendo-se íntegra a sentença.

Irresignado, José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos interpôs apelação em 11/03/2025 (ID 86815676), sustentando que a sentença incorreu em error in judicando ao reconhecê-lo como devedor de obrigação inexistente. Reitera a tese de inépcia da inicial, ao argumento de que o condomínio não comprovou a aprovação das taxas condominiais em assembleia, nem demonstrou de forma clara a origem e finalidade das cobranças. Afirma que os valores exigidos carecem de certeza e liquidez, bem como que foi desconsiderada declaração de quitação emitida pela administradora do condomínio, que demonstraria inexistência de débito. Destaca, ainda, que parte significativa da pretensão foi reconhecida como prescrita, o que, segundo defende, fragilizaria toda a cobrança, pugnando pela extinção do feito sem resolução do mérito ou pela improcedência total da ação.

Apresentadas contrarrazões em 07/05/2025 (ID 86815681), o recorrido suscita, em preliminar, o não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, sustentando que o apelante limitou-se a reproduzir argumentos já deduzidos anteriormente, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença. No mérito, defende a manutenção integral do julgado, afirmando que restou devidamente comprovada a dívida, corretamente reconhecida a prescrição parcial e legitimamente afastada a quitação apresentada.

Posteriormente, o Condomínio Chácaras do Rio Joanes apresentou petição no segundo grau em 23/09/2025 (ID 90943800), rebatendo a preliminar de ausência de dialeticidade e sustentando que o recurso enfrentou diretamente os fundamentos da sentença, especialmente quanto ao marco inicial da prescrição e à aplicação da regra de transição do Código Civil.

Elaborei o presente relatório e, estando o feito em condições de julgamento, determinei inclusão em pauta.

Salvador/BA, 15 de abril de 2026.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Do logo, entendo presentes os requisitos de admissibilidade do presente recurso.

Trata-se de apelações cíveis simultâneas interpostas nos autos da ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Chácaras do Rio Joanes em face de Medidata Informática S/A, posteriormente com inclusão de José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos no polo passivo, na qual se busca o pagamento de taxas condominiais relativas ao Lote 16 da Quadra B, referentes ao período de janeiro de 1996 a maio de 2006, cujo saldo foi apurado no valor de R$ 54.506,51.

Historiando os fatos, a presente demanda trata de ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Chácaras do Rio Joanes em face de Medidata Informática S/A, posteriormente integrada por José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos, por meio da qual se busca o pagamento de taxas condominiais referentes ao Lote 16 da Quadra B, no período compreendido entre janeiro de 1996 e maio de 2006, cujo saldo devedor foi apurado no valor de R$ 54.506,51. Sustentou o condomínio que os demandados deixaram de adimplir regularmente as contribuições destinadas à manutenção das áreas comuns e dos serviços essenciais do empreendimento, apesar de reiteradas cobranças administrativas, motivo pelo qual requereu a condenação ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas no curso do processo, acrescidas de correção monetária, juros de mora e honorários advocatícios.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar os réus ao pagamento das taxas condominiais vencidas a partir de agosto de 2001 até maio de 2006, bem como das parcelas vencidas no curso da ação, com correção monetária desde o ajuizamento e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, reconhecendo, por outro lado, a prescrição das cotas anteriores a agosto de 2001, nos termos do art. 206, §5º, I, do Código Civil e do entendimento firmado pelo STJ no Tema 949, afastando a prescrição intercorrente, rejeitando as preliminares de inépcia da inicial e de ilegitimidade passiva, reconhecendo a natureza propter rem da obrigação condominial, desconsiderando a declaração de quitação apresentada por ausência dos requisitos do art. 320 do Código Civil e por falta de poderes da administradora para representar o condomínio, e, ao final, condenando os demandados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da dívida.

Irresignado apela José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos, sustentando, em essência, a inexistência de obrigação de pagamento das taxas condominiais cobradas, afirmando que o condomínio não comprovou a aprovação das contribuições em assembleia nem a origem dos valores exigidos, o que tornaria a cobrança inepta e destituída de certeza, além de defender que a declaração de quitação emitida pela administradora do condomínio seria prova suficiente da extinção do débito; argumenta, ainda, que o reconhecimento da prescrição parcial fragilizaria toda a pretensão autoral, pugnando pela extinção do feito sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, pela total improcedência da ação.

O condomínio, por sua vez, insurge-se contra o reconhecimento da prescrição das parcelas anteriores a agosto de 2001, sustentando que a sentença aplicou de forma equivocada o marco inicial do prazo prescricional, defendendo a incidência da regra de transição do art. 2.028 do Código Civil de 2002 em seu favor, de modo a afastar a prescrição das cotas mais antigas, mantendo-se, no mais, a validade da cobrança das taxas condominiais regularmente aprovadas e comprovadas nos autos.

Antes de adentrar o mérito, importa a apreciação das preliminares suscitadas pelas partes.

A preliminar de inépcia não merece acolhimento, uma vez que a inicial expôs de forma clara os fatos, os fundamentos jurídicos e o pedido, indicando o período de inadimplemento das taxas condominiais, o imóvel gerador da obrigação e o valor do débito, além de ter sido devidamente instruída com documentos aptos à formação do convencimento judicial, atendendo plenamente aos requisitos dos arts. 319 e 320 do Código de Processo Civil, inexistindo qualquer prejuízo ao exercício do contraditório ou da ampla defesa.

Também não prospera a alegação de prescrição intercorrente, porquanto não se verifica nos autos qualquer inércia relevante da parte autora capaz de caracterizar desídia processual. Ao contrário, o condomínio promoveu regularmente os atos necessários ao andamento do feito, inclusive diligenciando reiteradamente para a citação dos réus e cumprindo as determinações judiciais, o que afasta o reconhecimento da perda da pretensão executiva ou cognitiva pelo decurso do tempo.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o reconhecimento da prescrição intercorrente exige a efetiva comprovação da inércia do credor, o que não se verifica quando demonstrada a condução diligente do processo, nem tampouco se aplica às ações de conhecimento. Vide:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECUSRO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. COISA JULGADA. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. AUSÊNCIA DE DESÍDIA DO EXEQUENTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A alegação de ilegitimidade passiva, apesar de constituir matéria de ordem pública, deve ser suscitada na fase de conhecimento, sob pena de ser alcançada pela eficácia preclusiva da coisa julgada. Em sede de cumprimento de sentença, há ilegitimidade passiva se a execução for instaurada em face de pessoa não abarcada pelos elementos subjetivos do título judicial. 2. De acordo com o entendimento do STJ, "o reconhecimento da prescrição intercorrente exige a comprovação da inércia e da desídia do exequente" (AgInt no AREsp 2.595.147/SE, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 28/8/2024) . 3. No caso, o Tribunal de origem afastou a alegação de prescrição intercorrente, anotando que a parte exequente foi diligente na condução do feito, razão pela qual incide o óbice da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2740937 RS 2024/0339903-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/03/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 25/03/2025)

Por fim, afasta-se a preliminar de não conhecimento do recurso por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, uma vez que as razões de apelação enfrentam diretamente os fundamentos centrais da sentença, especialmente no que se refere à prescrição das parcelas e à comprovação da dívida condominial, devolvendo de forma adequada a matéria ao Tribunal, conforme exigem os incisos II e III do art. 1.010 do CPC, não se tratando de mera repetição genérica de argumentos, mas de impugnação específica dos pontos decididos.

Superadas as questões preliminares, passa-se ao exame do mérito.

No mérito, a controvérsia cinge-se à exigibilidade das taxas condominiais cobradas, à alegada ausência de aprovação assemblear das contribuições, à eficácia da declaração de quitação apresentada e à correção do reconhecimento da prescrição parcial. Como bem consignado na sentença, os encargos condominiais possuem natureza propter rem, recaindo sobre o titular do domínio ou possuidor do imóvel, sendo incontroversa nos autos a posse exercida pelo requerido, o que atrai sua responsabilidade pelo adimplemento das cotas. Ademais, a existência das taxas restou comprovada mediante a juntada da convenção e das atas assembleares, não tendo os réus demonstrado qualquer irregularidade nos valores exigidos.

Segue precedente que guarda similaridade com o caso em apreço:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002170-06.2014.8.17.0001 ÓRGÃO JULGADOR: 1ª Câmara Cível RELATOR: Desembargador Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima JUIZ PROLATOR: Kathya Gomes Veloso – 5ª Vara Cível da Capital – Seção A APELANTE: Banco Bradesco APELADO: Condomínio do Edifício Imperial Suítes EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. INADIMPLEMENTO. DOCUMENTOS ESSENCIAIS. ATA DE ASSEMBLÉIA. PLANILHA DE DÉBITO. DEVIDAMENTE JUNTADA. JUROS DE MORA A PARTIR DO DESCUMPRIMENTODA OBRIGAÇÃO. 1. As atas das assembleias juntamente com as planilhas de cálculos do débito são documentos hábeis a instruir a ação de cobrança referente à taxas condominiais. 2. Em se tratando de cobrança de taxas de condominiais, o termo inicial para a incidência dos juros de mora é o momento do descumprimento da obrigação, ou seja, a data do vencimento de cada prestação, sob pena de ensejar enriquecimento sem causa do inadimplente. 3. Apelação improvida.

(TJ-PE - Apelação Cível: 00021700620148170001, Relator: FABIO EUGENIO DANTAS DE OLIVEIRA LIMA, Data de Julgamento: 18/12/2024, Gabinete do Des. Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima (1ª CC))

Quanto à prescrição, destaca-se, in casu, a controvérsia deve ser solucionada à luz da regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002, uma vez que as taxas condominiais cobradas tiveram vencimento inicial ainda sob a vigência do Código Civil de 1916, que previa prazo prescricional de vinte anos, enquanto a ação de cobrança foi proposta já na vigência do novo Código, que passou a estabelecer o prazo quinquenal para pretensões dessa natureza, nos termos do art. 206, §5º, I, Código Civil.

Tal entendimento, posteriormente, foi consolidado em precedente vinculante no julgamento do REsp 1483930 DF (tema 949 do STJ), quando se definiu que "Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação". (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe de 1/2/2017.)

Nesse trilhar, consoante dispõe a norma de transição e a jurisprudência sobre o tema, quando, na data de entrada em vigor do Código Civil de 2002, não houver transcorrido mais da metade do prazo prescricional previsto na lei anterior, aplica-se o novo prazo, com início da contagem a partir de 11 de janeiro de 2003. No caso concreto, considerando que as dívidas mais antigas remontam ao ano de 1996, verifica-se que, até a entrada em vigor do novo diploma civil, haviam transcorrido aproximadamente sete anos, período inferior à metade do prazo vintenário anteriormente previsto, o que impõe a incidência do prazo prescricional de cinco anos.

Nessa hipótese, o termo inicial da contagem passa a ser a própria vigência do Código Civil de 2002, em 11 de janeiro de 2003, de modo que o prazo prescricional somente se encerraria em 11 de janeiro de 2008. Tendo a ação de cobrança sido ajuizada no ano de 2006, resta evidente que a pretensão foi exercida dentro do lapso temporal legalmente estabelecido, inexistindo que se falar em prescrição das taxas condominiais vencidas a partir de 1996.

Insta mencionar precedentes explicativo exarado pelo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EXECUÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA PARA AFASTAR O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que, iniciado o prazo prescricional na vigência do CC/1916 e havendo sua redução pelo CC/2002, aplica-se a regra de transição prevista no art . 2.028 do novo diploma, sendo o termo inicial da contagem do prazo o dia 11 de janeiro de 2003.2. O reconhecimento da prescrição intercorrente pressupõe a inércia do exequente por prazo superior ao da prescrição do direito material vindicado, o que não ocorreu na espécie. 2.1. A sistemática introduzida pela Lei n. 14 .195/2021, segundo a qual a prescrição intercorrente deixa de estar atrelada à inércia do credor e passa a ter como termo inicial a ciência da primeira tentativa infrutífera de localização do devedor ou de bens penhoráveis, não retroage, sendo somente aplicável a partir de sua publicação. Precedente. 3. Agravo interno desprovido .

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2367589 GO 2023/0164602-4, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 14/04/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 25/04/2025)

Dessa forma, à luz da correta aplicação da regra de transição do art. 2.028 do Código Civil, mostra-se indevido o reconhecimento da prescrição das parcelas mais antigas, devendo ser considerada íntegra a exigibilidade das contribuições condominiais objeto da demanda, porquanto o condomínio exerceu sua pretensão antes do escoamento do novo prazo prescricional quinquenal, devendo a sentença ser modificada nesse aspecto.

Contudo, no tocante à alegada quitação, assiste razão ao apelante José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos.

Embora a sentença tenha afastado a eficácia da declaração de quitação apresentada, sob o fundamento de ausência dos requisitos do art. 320 do Código Civil e de inexistência de comprovação de poderes específicos da administradora do condomínio, entendo que, no caso concreto, o documento acostado aos autos deve ser reputado válido e eficaz para comprovar a extinção do débito condominial discutido.

Nos termos do art. 320, do Código Civil, a quitação regular deve indicar o valor e a espécie da dívida, o nome do devedor ou de quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, além da assinatura do credor ou de seu representante. Ocorre que a própria norma admite que, ainda sem todos esses requisitos formais, a quitação poderá ser considerada válida se, de seus termos ou das circunstâncias do caso, resultar haver sido paga a dívida.

Assim, uma vez emitida a CND ou declaração de quitação, cria-se legítima expectativa de que os débitos anteriores à data nela indicada foram quitados ou inexistem. O condômino, de boa-fé, passa a poder confiar no documento emitido pela própria estrutura administrativa do condomínio, não sendo razoável exigir que mantenha indefinidamente todos os comprovantes mensais de pagamento relativos ao período anterior à certidão.

No caso, o termo de quitação foi emitido pela administradora do condomínio, pessoa jurídica que, no âmbito da gestão condominial, ordinariamente atua na cobrança, controle, emissão de boletos, recebimento de valores e administração financeira das contribuições condominiais. Desse modo, diante da aparência legítima de representação e da atuação regular da administradora perante os condôminos, deve ser preservada a confiança objetiva gerada no devedor que recebeu documento formal declarando a inexistência de pendências.

A boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil, impõe que sejam protegidas as legítimas expectativas criadas pela conduta das partes. Se o próprio condomínio, por meio de sua administradora, emitiu declaração de quitação, não se mostra razoável, posteriormente, desconsiderar tal documento em prejuízo do condômino, sem prova robusta de falsidade, erro, simulação, excesso de mandato conhecido pelo devedor ou qualquer vício capaz de retirar a validade do ato.

A quitação, nesse contexto, gera presunção favorável ao pagamento. Trata-se de presunção relativa, é certo, mas que somente poderia ser afastada por prova segura e convincente em sentido contrário. A mera existência de planilhas internas de cobrança ou registros unilaterais de inadimplência não se mostra suficiente para infirmar documento formal de quitação expedido pela própria estrutura administrativa do condomínio.

Além disso, deve-se observar que o condomínio não demonstrou, de forma concreta, que a administradora não possuía poderes para emitir o documento, nem comprovou que o apelante tinha ciência de eventual limitação interna de representação. Eventual irregularidade na relação interna entre condomínio, síndico e administradora não pode ser oposta ao condômino de boa-fé, que recebeu declaração de quitação emitida por quem se apresentava, perante terceiros, como responsável pela gestão financeira condominial.

A teoria da aparência, aplicada em harmonia com a boa-fé objetiva e com a segurança das relações jurídicas, recomenda que seja reconhecida a validade do termo de quitação quando o documento foi emitido por quem, na prática, exercia funções administrativas ligadas à cobrança e ao recebimento das contribuições condominiais. Portanto, trazia extensa credibilidade entre os condôminos.

Ademais, a conduta do condomínio de ajuizar e manter ação de cobrança de débitos condominiais relativos a período integralmente abrangido por declaração de quitação emitida por sua própria administradora configura evidente violação ao princípio da proibição do comportamento contraditório (venire contra factum proprium), desdobramento da boa-fé objetiva que impede que a parte adote condutas inconciliáveis entre si, frustrando a confiança depositada pelo outro sujeito da relação obrigacional.

Destarte, não se mostra juridicamente admissível que o condomínio, por intermédio de sua administradora financeira, declare formalmente a inexistência de débitos e, ato contínuo, promova a cobrança judicial desses mesmos valores. Essa contradição de comportamentos compromete a segurança jurídica e a lealdade que devem pautar as relações condominiais.

A tentativa de desconstituição dos efeitos da quitação por meio da declaração de retificação datada de 2 de setembro de 2023 (ID 86815648), assinada pelo síndico e pela administradora sob a alegação de "erro material" e "dificuldades operacionais na transição de gestão", não possui o condão de invalidar a quitação outorgada. Os desajustes administrativos internos ou a falta de comunicação entre a antiga e a nova administradora do condomínio constituem fatos de responsabilidade exclusiva do próprio condomínio, não podendo ser opostos para prejudicar o condômino de boa-fé que recebeu quitação formal de seus débitos.

Admitir a revogação unilateral de termo de quitação após o ato consumado, sob a simples justificativa de erro de parametrização ou equívoco gerencial, equivaleria a transferir ao condômino o risco da atividade administrativa do condomínio, gerando insustentável estado de insegurança jurídica.

Dessa forma, preenchidos os requisitos do art. 320, parágrafo único, do Código Civil, segundo o qual a quitação valerá ainda que sem todos os requisitos formais se de seus termos ou circunstâncias resultar haver sido paga a dívida, impõe-se o acolhimento da tese de quitação para declarar extinta a obrigação de pagamento das taxas condominiais cobradas na presente ação, impondo-se a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados pelo condomínio autor.

A jurisprudência tem reconhecido a eficácia da declaração de quitação emitida pela administradora do condomínio como prova apta a afastar a cobrança de cotas condominiais. Cito precedentes ilustrativo:

Direito processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Insurgência sobre questões decididas anteriormente, sem recurso . Preclusão ocorrida. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1 . Agravo de instrumento interposto pelo executado contra decisão pela qual, em execução de título extrajudicial, foi mantido o indeferimento da gratuidade da justiça e não conhecida alegação de quitação das cotas condominiais, sob fundamento de terem sido decididas anteriormente, além de rejeitados embargos à penhora de valores bloqueados. O recorrente requereu a reforma da decisão para concessão da justiça gratuita e o reconhecimento da quitação do débito com base em declaração juntada. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se houve preclusão em relação às questões suscitadas no recurso. III. Razões de decidir 3. No caso, se houve lesividade com o houve lesividade com o indeferimento do pedido de gratuidade de justiça e rejeição da tese de quitação das cotas condominiais com base na declaração de terceiro, emanou de decisão anterior, sem interposição de recurso pelo executado (ora agravante) . 4. Logo, houve a preclusão, sendo vedado à parte rediscutir as questões já decididas, nos termos do art. 507 do Código de Processo Civil ( CPC). 5 . A reiteração do pedido de gratuidade sem apresentação de fatos ou documentos supervenientes não afasta a preclusão. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso desprovido . Teses de julgamento: "1. A ausência de impugnação oportuna do indeferimento da gratuidade da justiça e do afastamento de alegação de quitação do débito acarreta preclusão temporal. 2. A mera reiteração de pedido, sem fatos ou documentos supervenientes, não autoriza a rediscussão da matéria já decidida ." _____ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 507. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 2.622 .212/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 01 .12.2025, DJEN 04.12.2025; TJSP, Agravo de Instrumento 2401667-48 .2025.8.26.0000, Relatora Rosangela Telles, j . 10/02/2026; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2102044-63.2023.8.26 .0000, Rel. Des. Adilson de Araujo, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 17 .05.2023.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20883156220268260000 Hortolândia, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 11/05/2026, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2026)

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO EMITIDA PELA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE DEVE SER MANTIDA . 1. Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais extraordinárias. 2. O proprietário do bem imóvel é responsável pelo pagamento das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, em razão da natureza propter rem da obrigação de contribuir com as despesas da copropriedade . 3. Inadimplência não comprovada ante a apresentação pela parte ré de declaração de quitação de cotas condominiais pela própria administradora do condomínio, em conformidade com o art. 333, II, do CPC. 4 . O argumento autoral de que a referida declaração pertence à unidade diversa da que é objeto da demanda não pode prosperar. Em que pese a existência de duas unidades denominadas "loja B" no condomínio, o documento de quitação faz alusão expressa à unidade de propriedade das rés. 5. Eventual equívoco na emissão da declaração de quitação não deve militar em desfavor do condômino .6. Ausência de citação da 2ª ré que não causou prejuízo às partes e em nada modificaria o julgado (pas de nullité sans grief). Precedentes do STJ.7 . Recurso que se nega provimento.

(TJ-RJ - APL: 01282409220068190001, Relator.: Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, Data de Julgamento: 27/09/2011, OITAVA CÂMARA CÍVEL)

Dessa forma, reconhecida a validade do termo de quitação apresentado, impõe-se concluir pela extinção do débito condominial objeto da demanda, razão pela qual deve ser reformada a sentença no ponto em que condenou os réus ao pagamento das taxas condominiais.

Por consequência, embora se mantenham os demais fundamentos relativos à rejeição das preliminares, à natureza propter rem da obrigação condominial, à inexistência de prescrição intercorrente e à aplicação da regra de transição do art. 2.028 do Código Civil quanto à prescrição, a existência de quitação válida impede a manutenção da condenação.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação interposto pelo Condomínio Chácaras do Rio Joanes e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO unicamente para afastar a pronúncia da prescrição das parcelas condominiais anteriores a agosto de 2001; CONHECER do recurso de apelação interposto por José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO para reformar a sentença de primeiro grau, acolhendo a tese de quitação integral do débito objeto da lide, com fundamento no art. 320, parágrafo único, do Código Civil e na teoria da aparência, julgando TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos autorais de cobrança de taxas condominiais formulados na petição inicia.

Diante da reforma integral do julgado e em atenção ao princípio da causalidade, inverter o ônus da sucumbência, condenando o Condomínio Chácaras do Rio Joanes ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono do réu José Raymundo Ribeiro Dias dos Santos, fixados pelo juízo de piso no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º, do Código de Processo Civil.

Sala das Sessões, 13 de abril de 2026.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR

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