PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA DE ÁREA COMUM CONDOMINIAL. POSSE DECORRENTE DE MERA TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E DE PRAZO LEGAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA INTEGRLAMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Condomínio Lignano Sabbiadoro contra sentença que julgou procedente pedido de usucapião extraordinária formulado pela empresa Icosonal Empreendimentos de Engenharia Ltda – Epp, reconhecendo a aquisição da propriedade de imóvel com área de 125m², localizado em área comum do Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro, em Salvador/BA, com base em posse exercida desde 2010, supostamente contínua, mansa, pacífica e com a intenção de ser proprietária da área (animus domini).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela não produção de prova testemunhal e depoimento pessoal requeridos pelo apelante; (ii) determinar se estão preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, notadamente a presença do animus domini, a natureza da posse exercida sobre área comum condominial e o decurso do prazo aquisitivo legal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgamento antecipado da lide, com fundamento no art. 355, inciso I, do CPC, é válido quando os elementos constantes dos autos se mostram suficientes para a formação do convencimento do juízo, sendo legítimo o indeferimento de provas consideradas desnecessárias ou protelatórias, não configurando cerceamento de defesa.

4. A planta do empreendimento (ID 91207829) demonstra que a construção ocupou integralmente a área do terreno, constituindo condomínio edilício composto por unidades autônomas com frações ideais posteriormente comercializadas no mercado de consumo. A referida planta indica, ainda, o espaço identificado como “Garagem 3”, com área de 672,20 m² e 23 vagas, sem qualquer subdivisão apta a individualizar ou desmembrar a área de 86 m² que a empresa apelada ocupou no ano de 2010.

5. Nesse contexto, a garagem do imóvel em questão é parte integrante do empreendimento residencial “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro”, vendido aos adquirentes pela empresa apelada sem qualquer separação física que permita o reconhecimento de fração autônoma correspondente ao espaço em litígio.

6. Por conseguinte, a utilização do espaço destinado a vagas de garagem por terceiros exige autorização expressa na convenção condominial (art. 1.331, §§ 1º e 2º, do Código Civil), cuja inexistência afasta a alegação de posse mansa e pacífica formulada pela empresa apelada. As atas das assembleias gerais realizadas em 2010 e 2011 (ID 91207830, fls. 02 e 08) revelam que a ocupação mencionada ocorreu por mera tolerância dos condôminos, circunstância que inviabiliza a constituição do animus domini necessário à usucapião.

7. Ainda que a empresa apelada sustente que a área por ela ocupada “não compôs parte do projeto arquitetônico do empreendimento concluído Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” (ID 91206016, fl.03), a análise dos elementos constantes dos autos conduz, de forma inequívoca, à conclusão de que a área em questão corresponde a espaço comum do referido empreendimento. Por essa razão, o seu desmembramento para constituição de unidade autônoma revela-se inviável sem a anuência expressa dos condôminos.

8. Além disso, mostra-se incompatível reconhecer usucapião sobre área comum do “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” em favor da empresa apelada, considerando que esta mesma empresa anteriormente alienou o empreendimento aos atuais condôminos apelantes. Tal alienação é diametralmente oposta à intenção de ser dona da área (animus domini), evidenciando que a permanência da apelada no local decorreu unicamente de tolerância do condomínio recorrente, o que afasta a incidência da prescrição aquisitiva reconhecida na decisão de primeiro grau.

9. O pagamento de contas de água, energia e IPTU é um ato compatível com diversas naturezas de posse que não levam à usucapião, como a posse de um locatário, de um comodatário ou de um mero detentor.

10. O cadastramento tributário individual do imóvel, realizado apenas em 2018, não configura, por si só, exercício de posse ad usucapionem, e, ainda que fosse considerado marco inicial, não transcorreu o prazo aquisitivo mínimo de 10 (dez) anos previsto no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil.

11. A usucapião extraordinária exige prova inequívoca da posse contínua, mansa, pacífica e com a intenção de ser dono, não sendo admitida quando a origem da posse é precária, tampouco quando fundada em mera tolerância, como no caso dos autos.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso conhecido e provido. Sentença integralmente reformada.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208, 1.228, §1º, 1.238, caput e parágrafo único, e 1.331, §§ 1º e 2º; CPC, arts. 355, I, 370, parágrafo único, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2230818/RO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 29.05.2023, DJe 01.06.2023; STJ, AgInt no AREsp 2008958/GO, T4, j. 03.10.2022, DJe 21.10.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso de apelação cível nº 8127135-06.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante CONDOMÍNIO LIGNANO SABBIADORO e como apelada ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA – EPP.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01/239/M

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONDOMÍNIO LIGNANO SABBIADORO contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da Vara Dos Feitos da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária tombada sob o nº 8127135-06.2021.8.05.0001, ajuizada por ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA – EPP.

Adoto o relatório da sentença, destacando que os pedidos foram julgados procedentes, nos seguintes termos (ID. 91207859):

“(…) Quanto ao caráter manso e pacífico da posse é de se registrar de logo que o requisito representa tão somente a inexistência de ação judicial que torne a coisa litigiosa. As condutas materiais do proprietário que demonstrem sua eventual resistência à posse não excluem tal característica (…) a tese da inicial segundo a qual os debates internos em assembéia condominial excluiriam o caráter pacífico da posse, portanto, não é capaz de surtir tal efeito. Quanto à continuidade da posse, aduz o réu que a suspensão do uso por determinados períodos nos anos de 2018 a 2020 implicaria suspensão da posse, de igual modo, não pode prevalecer. Isto porque, ante a concepção da posse no código civil, a sua existência independe do poder físico constante sobre a coisa, remanescendo ainda que por determinado período o possuidor não o exerça. Nestes termos, ainda que, de fato, não tenha sido realizada atividade empresarial no imóvel nos períodos indicados, não há na contestação nem mesmo a alegação de qualquer circunstância que demonstre a efetiva perda da posse pelo requerente com posterior recuperação (…) A tese da existência de comodato sobre o imóvel é invocada pelo requerido com o objetivo de inquinar a posse do autor de injusta por precariedade, alegando que, por tal vício jamais convalescer, não seria possível a aquisição da propriedade por usucapião (…) ainda que a posse seja sempre precária, e portanto injusta, ela poderá implicar usucapião a partir do momento em que o caráter inicialmente subordinado da posse se transmude em posse autônoma por meio de atos concretos do detentor no sentido de resistir ao direito do possuidor indireto. É o fenômeno da interversio possessionis (…) não há controvérsia nos autos de que o autor tem exercido sobre o bem atividades empresariais conforme alegado na inicial e reconhecido em contestação (…) ao menos desde a referência constante nas atas assembleares juntadas aos autos, a última datada de 24/08/2011, é notório que o requerente atua na posse mansa e pacífica do bem com animus domini, concluindo até o ajuizamento do feito, em 08/11/2021, prazo superior ao mínimo legal de 10 anos (…) Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para DECLARAR em favor de ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA EIRELI - EPP a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária do imóvel com área privativa atual de 125m² (após ampliação da área privativa original de 86m²), localizado na Rua Aratuba, nº 49, Parque Bela Vista de Brotas, Salvador/BA, CEP 40.286-040, individualizado na inscrição municipal nº 937.586-1, registrado na matrícula 12.996 perante o Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador. Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Esta sentença servirá como título para registro da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, depois do trânsito em julgado.”.

Os Embargos de Declaração opostos pela ré (ID. 91207862) foram rejeitados, conforme sentença constante no ID. 91207867.

Em suas razões recursais (ID. 91207871), o apelante, CONDOMINIO LIGNANO SABBIADORO, alega, preliminarmente, o cerceamento de defesa, tendo em vista que “(…) requereu expressamente a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal do representante legal da parte autora, com a finalidade de comprovar a real natureza da posse exercida pela Apelada, notadamente sua precariedade decorrente de comodato verbal e a efetiva interrupção da posse entre os anos de 2018 a 2020. Entretanto, o MM. Juízo a quo, ao proferir a r. sentença de ID 485113789, entendeu tratar-se de matéria estritamente de direito, dispensando a dilação probatória e julgando o feito apenas com base em documentos. Tal decisão suprimiu do Apelante a oportunidade de demonstrar, por meio das provas requeridas, fatos essenciais à sua defesa, especialmente aqueles que poderiam infirmar a tese de posse contínua, pacífica e com animus domini sustentada pela Apelada.”.

No mérito, defende que “Desde o início, a utilização da área discutida sempre se deu a título precário, em decorrência de comodato verbal, concedido apenas para instalação de stand de vendas das unidades do Edifício Lignano Sabbiadoro. As atas de assembleias condominiais (ID 211838880) comprovam que, em diversas oportunidades, a ocupação foi debatida e considerada indevida pelos condôminos, o que afasta a caracterização de posse mansa e pacífica (…) Cumpre ressaltar que o ônus da prova incumbia ao autor (art. 373, I, CPC). No entanto, inexiste nos autos qualquer documento que demonstre ato inequívoco de oposição da Apelada ao condomínio, apto a caracterizar a transmudação da posse.”.

Argumenta que “(…) constam dos autos documentos que demonstram que a Apelada desocupou o espaço em diversos períodos, chegando a retirar equipamentos e até a ter o fornecimento de energia elétrica suspenso (…) A ausência de atos de conservação ou de permanência no imóvel, somada à paralisação das atividades no período de 2018 a 2020, descaracteriza a posse contínua, requisito essencial previsto no art. 1.238 do Código Civil.”.

Pontua que “(…) O espaço em questão trata-se de área comum condominial, cuja ocupação irregular jamais poderia ser considerada atividade produtiva legítima ou função social da posse. Admitir que o uso indevido de área de condomínio, sem autorização dos condôminos e em afronta ao direito de propriedade, possa ser considerado exercício de função social, representa verdadeiro prêmio ao esbulho, em completa deturpação da ratio legis. Portanto, ainda que se considerasse a posse da Apelada, o prazo aquisitivo aplicável deveria ser de 15 anos, não tendo transcorrido tempo suficiente para a aquisição por usucapião.”.

Aduz que “No caso dos autos, não há qualquer prova da realização de obra relevante, tampouco da prestação de serviços de caráter produtivo no local. O imóvel foi utilizado apenas como sede da construtora, sem que se tenha demonstrado qualquer destinação voltada à habitação ou a outro fim socialmente útil (…) Logo, é indevida a aplicação do prazo reduzido, devendo incidir o prazo ordinário de 15 anos previsto no caput do art. 1.238 do Código Civil.”.

Sustenta que “Conforme se verifica da Certidão de Dados Cadastrais expedida pela SEFAZ/Salvador, constante no processo sob o ID 485113793, a referida inscrição foi lançada apenas em 01/01/2018, estando vinculada ao imóvel objeto da demanda), ou seja, somente a partir deste momento o bem passou a ter existência jurídica autônoma no registro de imóveis. Antes disso, a área era parte integrante do terreno matriculado em nome do incorporador, sem destinação individualizada e, portanto, insuscetível de usucapião na forma do art. 1.238 do Código Civil (…) a criação recente dessa inscrição individualizada comprova justamente o contrário do que pretende a Apelada: longe de demonstrar posse antiga e contínua, evidencia que até 2018 não havia sequer identificação cadastral própria do imóvel junto ao fisco municipal (…) a inscrição nº 937586-1 não pode ser utilizada como marco comprobatório da posse anterior a 2018, tampouco como elemento suficiente para caracterizar o animus domini ou a função social da posse. O que ela revela, na verdade, é a recente regularização tributária, não a existência de posse mansa e pacífica ao longo dos 15 anos exigidos pelo art. 1.238 do Código Civil.”.

Destaca que “(…) mesmo que se admitisse a posse da Apelada, o prazo aquisitivo somente poderia ser contado a partir de 2018. Considerando a propositura da ação em 2021, é juridicamente inviável o reconhecimento da usucapião, seja sob o prazo ordinário (15 anos), seja sob o excepcional (10 anos).”.

Consigna que “Ao contrário do que concluiu a sentença (ID 485113789), não estão presentes os requisitos exigidos para o reconhecimento da usucapião extraordinária (…) A ocupação do imóvel sempre se deu a título precário, em razão de comodato verbal, jamais convertida em animus domini. Ademais, a posse não se mostrou ininterrupta, havendo períodos de abandono entre 2018 e 2020 devidamente apontados pelo Apelante, o que inviabiliza o preenchimento do prazo legal. Ainda que assim não fosse, a aplicação do prazo reduzido de 10 anos revelou-se indevida, pois o uso irregular de área condominial para fins empresariais não pode ser equiparado a função social legítima da posse (…) Assim, verifica-se que nenhum dos requisitos da usucapião foi devidamente comprovado, razão pela qual impõe-se a reforma integral da sentença, com o consequente julgamento de improcedência da ação.”.

Ao final, requer “1. Preliminarmente, o reconhecimento do cerceamento de defesa, com a consequente anulação da sentença de ID 485113789, a fim de que os autos retornem à Vara de origem para reabertura da instrução processual, oportunizando-se a produção das provas requeridas pelo Apelante (IDs 365182197 e 360006460), especialmente a prova testemunhal e o depoimento pessoal do representante legal da Apelada; 2. No mérito, caso ultrapassada a preliminar, o provimento da Apelação para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedente o pedido de usucapião extraordinária, diante da inexistência de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, bem como da ausência de preenchimento do prazo aquisitivo previsto no art. 1.238 do Código Civil; 3. Subsidiariamente, na remota hipótese de manutenção da sentença, que seja afastada a aplicação do prazo reduzido do art. 1.238, parágrafo único, do CC, reconhecendo-se a O de que o termo inicial do prazo aquisitivo somente poderia ocorrer a partir de 2018, ano da inscrição individualizada do imóvel sob o nº 937586-1, razão pela qual não se encontra preenchido o prazo legal exigido, sob nenhuma das hipóteses do art. 1.238 do Código Civil. 4. A condenação da Apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC, majorando-se a verba honorária em grau recursal, nos moldes do §11 do referido dispositivo.”.

A apelada apresentou contrarrazões no ID. 91207874, alegando que “(…) compete ao juiz indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias. É exatamente o caso da prova pretendida pelo Apelante (…) o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, é medida que se impõe quando o juízo entende que a matéria controvertida é exclusivamente de direito, ou que os elementos constantes dos autos são suficientes para o imediato julgamento da demanda (…) não há que se falar em cerceamento de defesa, motivo pelo qual a preliminar levantada pela Apelante deve ser rejeitada de plano”.

Sustenta que “(…) Não há qualquer documento hábil ou sequer declaração formalizada que comprove a existência desse comodato (…) Não prospera a alegação do Apelante de que atas de assembleias condominiais (ID 211838880) comprovariam a ausência de posse mansa e pacífica, porquanto tratam de meros registros administrativos e manifestações de condôminos em âmbito assemblear, sem qualquer eficácia jurídica para infirmar a natureza da posse exercida (…) A simples insatisfação de alguns condôminos, consignada em atas assembleares, não equivale a oposição judicial ou turbação de fato, não se prestando a descaracterizar a posse mansa e pacífica.”.

Pontua que “(…) a alegação de precariedade exige prova cabal da origem precária da posse, o que não ocorreu neste caso. Ao contrário, mesmo que tivesse existido uma origem precária, é plenamente admitida a interversão da posse quando a parte passa a exercer a posse com animus domini e de forma ostensiva, mansa e pacífica”

Destaca que “(…) manteve-se no imóvel por todo período, sem oposição do Apelante assim como intervenção judicial, como se não bastasse, o Apelado realizou diversas melhorias no imóvel, sem qualquer embargo, ocupando-o com finalidade empresarial legítima e recolhendo tributos, fatos que caracterizam o animus domini de maneira inequívoca, tudo cabalmente comprovado nos autos com documentos incontroversos (…) Eventual paralisação temporária das atividades, inclusive por questões econômicas, não representa abandono, tampouco interrupção possessória. Registre-se que jamais o Embargado desocupou o imóvel, até porque exerce a sua atividade empresarial há mais 10 anos.”.

Argumenta que “(…) não houve nenhum ato de esbulho, turbação, ou medida judicial praticado pela Apelante no período mencionado. Pelo contrário, o imóvel continuava sob o domínio fático e jurídico da Apelada, que nunca foi privada no longo exercício de sua posse.”.

Defende que “A empresa não apenas ocupou, mas exerceu função social relevante, cumprindo a finalidade do art. 5º, XXIII, da CF e art. 1.228, §1º, do CC (…) o imóvel em questão foi utilizado de maneira contínua pela Apelada como sede da sua construtora, com funcionamento efetivo por mais de 10 anos, repita-se, mais de 10 anos servindo como base administrativa, comercial e de atendimento ao público.”.

Consigna que “(…) juntou aos autos prova documental a exemplo do documento - Embasa (id 154875935) a concessionária declarou expressamente que em atenção à correspondência encaminhada pela Apelada, informamos que constam no Sistema Comercial, faturas de água emitidas ao imóvel situado na RUA ARATUBA, 49, BROTAS - SALVADOR, 40.279-040, matrícula 103111913 em nome de ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA, onde a execução da ligação foi feita em 08/11/2010 (…) A atuação da Apelada no local sempre foi ativa, visível e com função econômica clara, inclusive com geração de empregos e arrecadação de tributos.”.

Sustenta que “(…) a alegação de que a Apelada não realizou obras ou serviços produtivos, também não se sustenta diante do conjunto probatório (…) há documentos nos autos juntados com a inicial que demonstram a instalação de estrutura física no local, o funcionamento empresarial e a manutenção contínua do espaço, comprovados por fotos, plantas e documentações anexadas aos autos, o que já é suficiente para demonstrar a utilização produtiva do imóvel, nos moldes do art. 1.238, parágrafo único, do CC.”.

Argumenta que “A tentativa de fixar o início da posse apenas com base na inscrição municipal de 2018 distorce completamente o conceito jurídico de posse e sua prova, o que é altamente descabido e merece ser rechaçado de plano. A posse independe de registro imobiliário ou inscrição cadastral. A usucapião é um instituto que corrige justamente a ausência de título formal, tendo como base a realidade fática da ocupação e do exercício dos poderes inerentes à propriedade.”.

Ao final, requer “a) Diante do exposto, postula a apelada que se digne este Colegiado a julgar pelo não provimento do recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença de 1º grau; b) Requer ainda, a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §11, do CPC.”.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível para inclusão em pauta, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, registrando a possibilidade de sustentação oral pelas partes, nos termos do art. 937, inc. I, do mesmo diploma legal, c/c art. 187, inc. I, do Regimento Interno do TJBA.

Salvador, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, destacando que o condomínio apelante comprovou o recolhimento integral das custas no ID 91207873.

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONDOMÍNIO LIGNANO SABBIADORO contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária tombada sob o nº 8127135-06.2021.8.05.0001, ajuizada por ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA – EPP, declarou em favor da empresa autora, ora apelada, a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária do imóvel com área privativa atual de 125m² (após ampliação da área privativa original de 86m²), localizado na Rua Aratuba, nº 49, Parque Bela Vista de Brotas, Salvador/BA, CEP 40.286-040, individualizado na inscrição municipal nº 937.586-1, registrado na matrícula 12.996 perante o Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador, e condenou o réu, ora apelado, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de cerceamento de defesa, arguida pelo condomínio apelante em suas razões.

Consoante o princípio do livre convencimento motivado, o juiz é o destinatário final da prova, cabendo-lhe determinar as provas necessárias ao julgamento e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos exatos termos do art. 370 do Código de Processo Civil:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.”

No caso em tela, a controvérsia instaurada versa sobre matéria eminentemente de direito, qual seja, a aquisição de bem imóvel por usucapião. A produção de prova testemunhal, como pretendia o apelante, mostra-se desnecessária, pois a questão a ser dirimida não era se havia ou não ocupação, mas se tal ocupação poderia, legalmente, gerar a aquisição da propriedade.

Dessa forma, agiu com absoluto acerto o magistrado de primeiro grau ao proceder ao julgamento antecipado do mérito, conforme autoriza o art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que a matéria controvertida não demandava a produção de outras provas. A decisão, longe de configurar cerceamento de defesa, prestigiou os princípios da celeridade e da economia processual, entregando a tutela jurisdicional de forma fundamentada.

Isto posto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada pelo condomínio apelante.

Passando ao exame do mérito, verifica-se que a controvérsia se limita à análise acerca da possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária no caso concreto.

A usucapião representa forma de aquisição originária da propriedade pelo exercício de posse mansa e pacífica, por período de tempo determinado pela lei.

A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, é uma forma de aquisição da propriedade que independe de justo título e boa-fé. Para que seja configurada, é necessário o preenchimento de 03 (três) requisitos fundamentais: a posse ininterrupta e sem oposição (mansa e pacífica), o decurso do prazo de 15 (quinze) anos, e a presença do animus domini, que é a intenção de possuir o imóvel como se seu fosse.

O prazo da usucapião extraordinária pode ser reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. A ausência de qualquer um desses requisitos impede o reconhecimento da aquisição da propriedade por essa modalidade.

Da análise dos autos, verifica-se que a empresa autora, ora parte apelada, sustenta que até 05/12/2007 figurava como proprietária do imóvel matriculado sob o nº 12.996 perante o Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador. No referido terreno, a referida parte desenvolveu projeto de incorporação imobiliária destinado à construção do empreendimento residencial denominado “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro”, cujo registro de incorporação foi efetivado em 22/12/2008. Concluído o empreendimento em 2010, teria permanecido sem qualquer destinação específica uma área remanescente de 86,00 m², não integrada ao uso comum dos condôminos.

Alega a apelada que, depois de finalizada a construção, a área residual permaneceu desocupada e sem função social, tendo sido ocupada irregularmente por moradores de rua. Sustenta que, em setembro de 2010, após a saída dessas pessoas, passou a exercer a posse diretamente sobre o espaço, assumindo o controle e utilização exclusiva do local, com instalação de estrutura física para servir como escritório.

Ainda segundo a empresa recorrida, desde então exerce posse mansa, pacífica, contínua e incontestada sobre os 86,00 m² situados na Rua Aratuba, nº 49, Parque Bela Vista, Brotas, Salvador/BA, pelo período de aproximadamente 11 (onze) anos, tendo promovido melhorias e destinado o espaço ao desempenho de atividade econômica. Com base nisso, defende estarem preenchidos os requisitos legais previstos no art. 1.238 do Código Civil, requerendo o reconhecimento da usucapião extraordinária.

O réu, ora apelante, por sua vez, sustenta que a posse exercida pela apelada era precária, decorrente de um comodato verbal (empréstimo gratuito), o que descaracteriza o animus domini, ou seja, a intenção de ser dono, requisito essencial para a usucapião. Além disso, a posse da apelada não teria sido contínua e ininterrupta, havendo alegações de abandono do imóvel entre 2018 e 2020. Argumenta também ser indevida a aplicação do prazo reduzido de 10 (dez) anos, pois o uso do imóvel como sede de uma construtora não configura a função social de moradia ou atividade produtiva exigida por lei, devendo ser aplicado o prazo geral de 15 (quinze) anos, que não foi cumprido.

Outro argumento apresentado pelo apelante é a inexistência de um marco inicial válido para a contagem do prazo da usucapião antes de 2018. A individualização do imóvel perante o município, com inscrição fiscal própria, ocorreu apenas em janeiro de 2018. Antes disso, a área não tinha existência jurídica autônoma, o que impediria o início da contagem do prazo. Dessa forma, considerando a propositura da ação em 2021, o tempo de posse seria insuficiente para configurar a usucapião, seja pela regra de 10 ou de 15 anos. Por fim, a apelação pede a anulação da sentença por cerceamento de defesa, para que seja permitida a produção de mais provas.

Da análise do conjunto fático/probatório exposto pelos litigantes, constata-se que a documentação que instrui a petição inicial demonstra que o empreendimento “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” foi construído sob um terreno com área total de 1.207,00 m², na Rua Aratuba, nº 49, Parque Bela Vista, Brotas, Salvador/BA, e registrado sob a matrícula nº 12.996 no Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador/BA, conforme certidão juntada ao ID 91207790.

A planta do empreendimento (ID 91207829) demonstra que a construção ocupou integralmente a área do terreno, constituindo condomínio edilício composto por unidades autônomas com frações ideais posteriormente comercializadas no mercado de consumo. A referida planta indica, ainda, o espaço identificado como “Garagem 3”, com área de 672,20 m² e 23 vagas, sem qualquer subdivisão apta a individualizar ou desmembrar a área de 86 m² que a empresa apelada ocupou no ano de 2010.

Nesse contexto, a garagem do imóvel em questão é parte integrante do empreendimento residencial “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro”, vendido aos adquirentes pela empresa apelada sem qualquer separação física que permita o reconhecimento de fração autônoma correspondente ao espaço em litígio.

Por conseguinte, a utilização do espaço destinado a vagas de garagem por terceiros exige autorização expressa na convenção condominial, cuja inexistência afasta a alegação de posse mansa e pacífica formulada pela empresa apelada. As atas das assembleias gerais realizadas em 2010 e 2011 (ID 91207830, fls. 02 e 08) revelam que a ocupação mencionada ocorreu por mera tolerância dos condôminos, circunstância que inviabiliza a constituição do animus domini necessário à usucapião. A propósito, dispõe o art. 1.331, §§ 1º e 2º, do Código Civil:

“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Ainda que a empresa apelada sustente que a área por ela ocupada não “não compôs parte do projeto arquitetônico do empreendimento concluído Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” (ID 91206016, fl.03), a análise dos elementos constantes dos autos conduz, de forma inequívoca, à conclusão de que a área em questão corresponde a espaço comum do referido empreendimento. Por essa razão, o seu desmembramento para constituição de unidade autônoma revela-se inviável sem a anuência expressa dos condôminos.

Além disso, mostra-se incompatível reconhecer usucapião sobre área comum do “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” em favor da empresa apelada, considerando que esta mesma empresa anteriormente alienou o empreendimento aos atuais condôminos apelantes. Tal alienação é diametralmente oposta à intenção de ser dona da área (animus domini), evidenciando que a permanência da apelada no local decorreu unicamente de tolerância do condomínio recorrente, o que afasta a incidência da prescrição aquisitiva reconhecida na decisão de primeiro grau.

A situação dos autos enquadra-se justamente na hipótese do art. 1.208 do Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.”(g.n.)

Sobre o tema, eis a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMARCATÓRIA NA ORIGEM. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. MERA DETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. NÃO IMPUGNADO ESPECIFICAMENTE. SÚMULA 182 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO E PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Discussão sobre preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária.

2. "Se não se identificar posse com ânimo de dono, acrescido do despojamento da propriedade, que qualifica a posse, o exercício de fato sobre a coisa não servirá à aquisição da propriedade" (REsp 1.644.897/SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta turma, julgado em 19.3.2019, DJe de 7.05.2019).

3. No que tange ao animus domini, exige-se que o autor detenha efetivamente a posse do bem, e não a mera detenção. Isso, porque, a detenção ou mera tolerância do proprietário no uso do bem por outrem não levam à posse apta e legítima a ensejar a declaração de usucapião (como assim se denomina de posse ad usucapionem).

4. No caso em questão, o Tribunal de origem concluiu que a posse da ora agravante, na verdade, teria decorrido de atos de mera tolerância do proprietário com o uso do bem.

5. Por isso, concluir em sentido diverso - a fim de verificar se houve preenchimento dos requisitos e que os atos exercidos não foram de mera tolerância do proprietário para que haja possibilidade de se declarar a usucapião e, por consequência, verificar o acerto ou não da demarcação realizada pelas instâncias de origem - claramente demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que seria vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ.

6. Nos termos do entendimento desta Corte Superior, não se conhece do recurso pela alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, tendo em vista que, aplicada a Súmula 7/STJ quanto à alínea a, fica prejudicada a divergência jurisprudencial,

7. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp: 2230818 RO 2022/0329617-2, Relator: MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/06/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Consoante dispõe o art. 1.208 do Código Civil de 2002, os atos de mera permissão não ensejam a aquisição originária de propriedade, tendo em vista que se trata de posse precária, com o condão de afastar o ânimo de dono, caracterizando, portanto, a parte como mera detentora.

2. No caso concreto, o Tribunal a quo não afastou somente a prescrição aquisitiva, mas também a posse ad usucapionem, exercida com animus domini, consignando expressamente que o ora recorrente agia como mero detentor do imóvel, sendo a posse exercida precariamente em razão da existência de comodato verbal, não havendo, portanto, comprovação de transmutação do caráter da posse.

3. Esta Corte Superior entende que não é possível rever a análise do Tribunal a quo acerca da presença dos requisitos para a aquisição da propriedade pela usucapião, sem a perquirição do substrato fático-probatório presente nos autos, situação que, na hipótese vertente, encontra óbice na Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2008958 GO 2021/0338889-4, Data de Julgamento: 03/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022)

Registre-se, por oportuno, que o pagamento de contas de água, energia e IPTU é um ato compatível com diversas naturezas de posse que não levam à usucapião, como a posse de um locatário, de um comodatário ou de um mero detentor.

Neste prisma, os atos praticados pela empresa apelada não foram suficientes para romper a relação de precariedade com o proprietário de forma inequívoca, ostensiva e com oposição direta desde o ano de 2010.

O instituto da interversio possessionis que lastreia a sentença de mérito é uma medida excepcional e não pode ser presumida. Ela exige uma prova robusta e inequívoca de que o detentor (comodatário, locatário, etc.) praticou um ato que exteriorizou, para o proprietário, a sua intenção de se tornar dono, transformando a posse, não bastando simples permanência no imóvel ou atos de conservação.

Quanto a esse aspecto, apenas em 2018 a empresa apelada procedeu ao cadastramento da área comum do edifício como sala não residencial junto à Prefeitura Municipal de Salvador, conforme demonstra a “Certidão de Dados Cadastrais Utilizados para Cálculo do IPTU 2021”, juntada ao ID 91207782. Trata-se do único ato com potencial para revelar, de forma objetiva, a intenção da recorrida de se afirmar proprietária da área em questão.

Assim, e ainda que fosse considerado o referido cadastramento, a apelada não atenderia ao requisito temporal de 10 (dez) anos exigido pelo art. 1.238, parágrafo único, do CPC, para a aquisição da propriedade por usucapião:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Conclui-se, portanto, que, seja em razão de a empresa apelada exercer a posse apenas por mera tolerância do condomínio recorrente, seja pelo não atendimento do prazo de 10 (dez) anos previsto no art. 1.238, parágrafo único, do CPC, impõe-se a reforma integral da sentença de mérito que reconheceu, em favor da apelada, a aquisição da propriedade do imóvel por usucapião extraordinária.

Por fim, diante da inversão do ônus da sucumbência, cabe à autora, ora apelada, o pagamento da verba honorária no percentual de 10% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, além do adimplemento integral das custas processuais, restando suspensa a exigibilidade, em razão da concessão da assistência judiciária gratuita.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, a fim de que sentença de mérito seja integralmente reformada, julgando-se totalmente improcedentes os pedidos realizados pela empresa apelada na petição inicial da presente ação de usucapião.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01/239/M