PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. INDEFERIMENTO. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS E RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame 

1.                  Agravo de instrumento interposto contra decisão saneadora que, em ação de obrigação de fazer decorrente de vícios construtivos, indeferiu a gratuidade da justiça à agravante, rejeitou as prejudiciais de mérito de prescrição e decadência, e determinou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor com a inversão do ônus da prova.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a agravante, empresa em recuperação judicial com lucro líquido bilionário no exercício anterior, faz jus à gratuidade da justiça; (ii) verificar a ocorrência de prescrição ou decadência da pretensão autoral relativa aos vícios de construção; (iii) definir a aplicabilidade das normas consumeristas e a correção da inversão do ônus da prova.

III. Razões de decidir

3. O benefício da gratuidade da justiça para pessoas jurídicas exige prova cabal da impossibilidade de arcar com as despesas processuais (Súmula 481 do STJ). A existência de lucro líquido superior a um bilhão de reais em balanço recente afasta a alegação de hipossuficiência, independentemente de processo de recuperação judicial anterior.

4. O prazo de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil é de garantia. Uma vez manifestado o vício de solidez e segurança dentro desse interregno e notificado o construtor, a pretensão indenizatória ou de reparação por inadimplemento contratual submete-se ao prazo prescricional decenal (art. 205 do CC).

5. A relação entre o condomínio, que representa os interesses dos proprietários, e a incorporadora é de consumo. A inversão do ônus da prova é medida adequada diante da hipossuficiência técnica do condomínio frente à construtora, que detém o domínio sobre os projetos e a execução da obra.

6. A análise sobre a regularidade da entrega do empreendimento via "habite-se" não foi objeto da decisão agravada, o que impede seu exame sob pena de supressão de instância.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de declaração julgados prejudicados. Agravo de instrumento não provido.

Tese de julgamento: "1. A demonstração de lucro líquido vultoso em exercício financeiro recente afasta a presunção de hipossuficiência de pessoa jurídica para fins de concessão de gratuidade da justiça. 2. À falta de prazo específico no CDC, a pretensão de reparação por danos decorrentes de vícios de construção prescreve em dez anos, desde que o vício tenha se manifestado no prazo de garantia."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CC, arts. 205 e 618; CPC, art. 357; CDC, art. 6º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 481; STJ, AgInt no AREsp nº 2.355.896/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 18.12.2023; TJBA, Agravo de Instrumento nº 8001820-34.2022.8.05.0000, Rel. Marielza Maues Pinheiro Lima, j. 29.05.2018.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8035648-16.2025.8.05.0000, em que é agravante PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e agravado(s) Condomínio Residencial Ike.  

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em JULGAR PREJUDICADOS OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto condutor. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES contra a decisão saneadora que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais nº 0579250-17.2017.8.05.0001, ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL IKE, indeferiu o pedido de gratuidade da justiça formulado pela agravante, nos seguintes termos:

“(...) Em preliminar, a PDG Realty S/A solicitou o benefício da justiça gratuita, alegando dificuldades financeiras decorrentes de um processo de recuperação judicial. No entanto, considerando que a recuperação judicial foi encerrada há três anos e que a empresa retomou o lançamento de novos empreendimentos.

A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso LXXIV, determina que o Estado brasileiro tem o dever de prestar assistência judiciária integral e gratuita aos que comprovaram insuficiência de recursos, sendo a concessão da gratuidade da justiça uma das formas de concretizar desse preceito constitucional.

Em se tratando de pessoa natural, o Código de Processo Civil estabeleceu uma presunção de veracidade para a alegação de insuficiência de recursos deduzida exclusivamente por esse ente jurídico (art. 99, § 3º, CPC), que somente pode ser afastada diante da existência de elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão do direito. No caso das pessoas jurídicas não existe essa presunção, de modo que o deferimento do pedido está condicionado à comprovação da incapacidade financeira para custear as despesas do processo.

Note-se, ainda, que o novo regramento relacionado à gratuidade da justiça previsto no NCPC permite até mesmo a concessão parcial do benefício ou ainda a redução percentual das despesas processuais.

Ocorre que o afastamento da regra de antecipação das despesas e mormente o benefício da justiça gratuita, devem estar escorados na efetiva impossibilidade da parte de antecipar o seu pagamento, circunstância que, a toda e mais completa evidência, não está presente neste feito digital.

Ademais, não podendo o Estado abrir mão de sua receita tributária se quem está reclamando a providência do Poder Judiciário tem condição de suportá-la, de vez que, do contrário, ao fim e ao cabo, os demais contribuintes é que terminam sendo onerados.

Para além disso, é bem de ver que o benefício da justiça gratuita e mesmo o recolhimento de custas ao final do processo está reservado para aqueles que, de fato, são POBRES. Para aqueles cuja subsistência esteja inviabilizada pela exigência de recolhimento de custas, o que decerto não ocorre com a empresa demandante.

Portanto, indefiro o pedido de justiça gratuita por falta de comprovação de hipossuficiência atual.

Quanto a alegação do direito do autor de reclamar pelos vícios construtivos ter decaído, entendo por afastar a alegação de decadência e prescrição. Explico: os vícios são ocultos e foram detectados dentro do prazo de garantia quinquenal, e que a ação foi ajuizada dentro do prazo prescricional de cinco anos a partir da detecção dos vícios.

Neste sentido: (...)

Sem mais questões preliminares, passo aos fatos controversos.

A controvérsia principal reside na responsabilidade das rés pelos vícios construtivos apontados pelo autor, bem como na necessidade de reparação dos danos e indenização pelas despesas já realizadas pelo condomínio.

É nítida a relação de consumo entre o condomínio e as reclamadas.

A relação de consumo entre um condomínio e as empresas responsáveis pela venda e construção dos imóveis é fundamentada na aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Essa relação é caracterizada pela vulnerabilidade do consumidor, que no caso é representado pelo condomínio, frente às empresas fornecedoras de serviços e produtos, que são as incorporadoras e construtoras. O CDC é aplicável a essa relação devido à natureza de consumo da transação, onde o condomínio, ao adquirir os imóveis e utilizar os serviços de construção, se enquadra como consumidor final. As empresas fornecedoras, por sua vez, são consideradas fornecedoras de serviços e produtos, conforme definido pelo CDC. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça essa aplicação, reconhecendo que os consumidores, incluindo os condomínios, têm direito à proteção do CDC em casos de vícios de construção e outras falhas na prestação de serviços: (...)

Portanto, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece a responsabilidade objetiva das rés pelos vícios construtivos. A garantia quinquenal é aplicável aos vícios ocultos, contados a partir do momento em que foram detectados.

Quanto as provas, entendo que os documentos apresentados, incluindo laudos técnicos detalhados, documentação de manutenção realizada pelo condomínio e notificações extrajudiciais enviadas às rés, são suficientes para a análise do mérito.

Além disso, impõe-se a inversão do ônus da prova nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, já que há verossimilhança das alegações do autor, com a juntada de laudos técnicos detalhados e que as rés não apresentaram provas suficientes para contestar os vícios apontados, afasto a necessidade de prova pericial adicional.

Contudo, a inversão do ônus probatório não pode socorrer o autor quando for necessária a demonstração do fato constitutivo do seu direito, como prevê o art. 373, I, do CPC, devendo comprovar despesas realizadas para reparos emergenciais, e eventual existência de danos morais, o que será analisado no momento oportuno.

Declaro o feito saneado. (...)”

Em suas razões recursais (ID 84831335), a agravante sustenta, em síntese, que:

1.         faz jus à gratuidade da justiça por estar em processo de recuperação judicial e não possuir liquidez financeira;

2.         o direito do autor foi atingido pela decadência, pois a ação foi ajuizada após os prazos previstos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor (CDC);

3.         houve a expiração do prazo legal de garantia da obra, o que desonera a construtora de qualquer reparo;

4.         o juízo de origem desprezou o valor probatório do "habite-se", que é o documento oficial que atesta a entrega do empreendimento em condições regulares e conforme o projeto.

5.         é inaplicável o CDC e indevida a inversão do ônus da prova, pois não haveria hipossuficiência do condomínio para produzir as provas necessárias.

Ao final, requer a concessão da gratuidade da justiça e o provimento do recurso para reformar a decisão e extinguir o processo.

Em decisão monocrática (ID 85911642), foi indeferida a antecipação da tutela recursal.

Posteriormente, a agravante opôs embargos de declaração (ID. 91228437), alegando erro de premissa fática e omissão. Sustenta que a decisão anterior se baseou isoladamente em lucro contábil de 2023, ignorando prejuízos bilionários registrados em 2024 e 2025, além de demonstrativos que comprovam saldo zerado em suas contas operacionais. Requer a integração do julgado para que lhe seja concedido o benefício da gratuidade.

Em contrarrazões aos embargos de declaração (ID. 91889578), o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL IKÊ pugna pela rejeição do recurso. Alega, em suma, que: 1. a embargante não comprovou a alegada miserabilidade jurídica, requisito essencial para a concessão do benefício a pessoas jurídicas (Súmula 481 do STJ); 2. o fato de estar em recuperação judicial não implica, por si só, na isenção de custas; 3. a empresa mantém atividades vultosas e possui patrimônio apto a suportar os encargos processuais; e 4. os embargos possuem nítido caráter protelatório e buscam rediscutir matéria já decidida.

Intimada para se manifestar sobre o mérito deste recurso, a parte recorrida não apresentou contrarrazões ao agravo de instrumento.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso não é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, §2º, do RITJBA. 

Salvador/BA,    12   de  janeiro            de 2026. 

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Ab initio, deve-se considerar prejudicada a análise dos embargos de declaração opostos, em razão do julgamento colegiado do presente agravo de instrumento.  

Quanto à admissibilidade, mantenho o indeferimento da gratuidade da justiça. Embora a agravante esteja em recuperação judicial, a Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) exige que a pessoa jurídica prove a impossibilidade de pagar as despesas. Os documentos apresentados mostram um grupo econômico de grande porte que, apesar do processo de soerguimento, mantém operações ativas. A ausência de liquidez imediata não se confunde com a miserabilidade jurídica necessária para a isenção total de custas.

A propósito, ressalte-se que o benefício da Assistência Judiciária Gratuita foi instituído pela Lei 1.060/50 recepcionada pela Constituição Federal, em seu artigo 5º, LXXIV, o qual dispõe que "O Estado prestará assistência judiciária integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”.

Note-se que o referido dispositivo constitucional regulamentou as concessões indiscriminadas do benefício, que somente deve ser concedido àqueles que, realmente, não possuam condições de suportar as despesas processuais, o que, de fato, não restou demonstrado nos autos.

A assistência judiciária gratuita é um privilégio e, como tal, só se justifica em situações excepcionais, quando se trata de não afastar da tutela jurisdicional aqueles que são carentes de recursos, o que, efetivamente, seria atentatório aos princípios regentes do Estado Democrático de Direito.

Cumpre pontuar que referida benesse é passível de ser deferida também às pessoas jurídicas em situação de impossibilidade de custeio das despesas do processo, desde que comprovada, de modo inequívoco, a necessidade, consoante se infere do verbete da Súmula 481 do STJ, in verbis: “Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais."

Não se pode olvidar que o deferimento da gratuidade de justiça deve ser feito com parcimônia, em favor da parte que efetivamente não possua condições de arcar com as despesas do processo, sob pena de se onerar indevidamente a coletividade e encarecer ainda mais a prestação jurisdicional.

In casu, a agravante sustenta sua hipossuficiência com base no recente encerramento de sua recuperação judicial e na existência de um expressivo passivo. Contudo, em análise tangencial própria dessa fase, verifica-se que a documentação apresentada pela própria empresa recorrente contradiz a narrativa de dificuldade financeira.

 Com efeito, da análise da Escrituração Contábil Fiscal (ECF) referente ao período de 01/01/2023 a 31/12/2023 (ID 84832115), constata-se que a agravante apurou um Lucro Líquido antes do Imposto de Renda de R$ 1.243.188.953,24 (um bilhão, duzentos e quarenta e três milhões, cento e oitenta e oito mil, novecentos e cinquenta e três reais e vinte e quatro centavos).

Tal resultado financeiro, de notável magnitude, mostra-se incompatível com a alegação de insuficiência de recursos. O expressivo lucro líquido demonstra, de forma inequívoca, que a agravante possui plena capacidade de suportar as custas processuais sem comprometer sua saúde financeira.

 Destarte, ainda que a empresa tenha enfrentado um processo de recuperação judicial, encerrado em 14 de outubro de 2021, os resultados financeiros posteriores, ora analisados, revelam uma realidade econômica superveniente que afasta a presunção de hipossuficiência.

Sustenta a agravante que a decisão que indeferiu a gratuidade da justiça em sede de pedido de antecipação dos efeitos da tutela se apegou a lucros contábeis de 2023, ignorando prejuízos severos nos anos de 2024 e 2025 e o baixo saldo em contas bancárias.

Contudo, não assiste razão à recorrente. Conforme a Súmula 481 do STJ, já transcrita, a gratuidade para pessoa jurídica exige prova cabal da impossibilidade de arcar com os encargos. A existência de prejuízo contábil ou o fato de a empresa estar em recuperação judicial não induzem, por si só, à presunção de miserabilidade jurídica. No caso, a análise do balanço patrimonial e da estrutura do grupo econômico revela que a agravante possui ativos significativos e mantém operações vultosas, de modo que a alegada "asfixia financeira" não restou plenamente demonstrada para fins de isenção de custas. O montante das custas processuais frente ao capital social e à movimentação da empresa não justifica o benefício.

 Ademais, a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que o deferimento da recuperação judicial não implica, automaticamente, na concessão da gratuidade de justiça, persistindo o ônus da parte de comprovar a carência de recursos.

Veja-se o seguinte precedente do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PROVA DA INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS. REVISÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme a jurisprudência do STJ, a concessão do benefício de gratuidade da justiça à pessoa jurídica somente é possível quando comprovada a precariedade de sua situação financeira, inexistindo, em seu favor, presunção de insuficiência de recursos. 2. O direito à gratuidade da justiça da pessoa jurídica em regime de recuperação judicial depende da demonstração de sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. Precedentes. 3. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ). 4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem o revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 5. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou as provas dos autos para indeferir o pedido de justiça gratuita. Alterar tal conclusão é inviável em recurso especial. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2355896 SP 2023/0142610-4, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/12/2023)

Ainda nesse sentido:

AGRAVO DE INTRUMENTO. PESSOA JURÍDICA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. INDEFERIMENTO. MANUTENÇÃO DO DECISUM. 1 - Deferimento excepcional de justiça gratuita a pessoa jurídica. Imprescindível a prova de carência de recursos. 2 - Fato de a pessoa jurídica encontrar-se em situação de recuperação judicial, por si só, não lhe confere o direito ao benefício da justiça gratuita. Precedente do E. STJ. 3 - Documento adunado a estre recurso (index. 18 - fl . 19), denominado "Demonstrativo do resultado em 30 de abril, 31 de março de 2022 e 31 de dezembro 2021", evidenciando lucro líquido expressivo nos períodos indicados (respectivamente: R$ 38.846,80; R$ 570.366,32 e R$ 761.239,87). 4 - Hipossuficiência econômico-financeira não comprovada. 5- DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00420307920228190000 202200257789, Relator.: Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 20/07/2022, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 22/07/2022)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO FISCAL - PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO - SÚMULA 481 DO STJ - AUSÊNCIA DE PROVAS QUANTO À HIPOSSUFICIÊNCIA - RECUPERAÇÃO JUDICIAL - NÃO COMPROVAÇÃO - RECURSO DESPROVIDO. - Na esteira do enunciado da Súmula nº 481 do STJ, "faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". - O simples deferimento da recuperação judicial, por si só, não comprova a incapacidade da pessoa jurídica de direito privado em arcar com as custas e despesas processuais, sendo imprescindível, para tanto, a juntada de elementos que atestem concretamente a sua hipossuficiência. (...) (TJ-MG - AI: 11716114020188130000 Contagem, Relator.: Des.(a) Versiani Penna, Data de Julgamento: 28/02/2019, 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/03/2019)

Por tais razões, entendo pela manutenção da decisão recorrida que indeferiu a gratuidade da justiça porfiada.

Passo à análise dos demais pleitos recursais.

Na origem, trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL IKÊ em face de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES. O autor alega a existência de vícios de construção no empreendimento.

A decisão recorrida saneou o feito para dar início à fase instrutória.

De pronto, a agravante sustenta que a obrigação se exauriu em 2016, cinco anos após a expedição do "habite-se" em 2011. Entretanto, há um equívoco na interpretação dos prazos. O prazo de 5 anos (art. 618 do Código Civil) é de garantia. Se o vício de solidez e segurança se manifesta dentro deste período, nasce para o consumidor a pretensão de reparação.

Uma vez manifestado o vício na garantia, o prazo para ajuizar a ação é o decenal (10 anos), previsto no art. 205 do Código Civil, por se tratar de inadimplemento contratual. Compulsando os autos de origem (IDs 254668981, 254668990, 254669118 – autos de origem), verifica-se que o condomínio notificou a construtora sobre os vícios estruturais entre 2014 e meados de 2016 (dentro da garantia). Como a ação foi proposta em janeiro de 2018, respeitou-se o prazo decenal. Este Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre o tema:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU QUE AFASTOU A ALEGADA DECADÊNCIA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFASTAMENTO DO PRAZO DECADENCIAL. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 (DEZ) ANOS. CC/02, ART. 205. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia travada no presente recurso versa acerca da aplicabilidade do prazo decadencial previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor, conforme defende a parte Recorrente, justificando se tratar de vício aparente e de fácil constatação. Por outro lado, o Recorrido defende se tratar de vício de construção e, pretendendo-se a reparação/indenização dos danos decorrentes dos vícios de construção, não há que se falar em decadência, e sim no prazo prescricional de 10 (dez) anos previsto pelo Código Civil de 2002. 2. É incontroverso que a lide originária tem como objeto o pleito indenizatório, por força de vícios apontados na construção do imóvel de sorte que “quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02.” (AgInt no REsp 1863245/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020). 3. Considerando, assim, a data da entrega do imóvel e a data do ajuizamento da ação, é de se concluir que a ação encontra-se em harmonia com o prazo prescricional decenal, não havendo que se falar nem em decadência, nem em prescrição. 4 . Agravo de instrumento conhecido e não provido. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80018203420228050000, Relator.: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA, Data de Julgamento: 29/05/2018, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 23/08/2022)

Quanto à alegação de que o documento "habite-se" comprovaria a entrega regular do empreendimento, observa-se que tal matéria não foi objeto de deliberação na decisão agravada (ID 477139826 - origem). Portanto, o seu exame direto por esta instância revisora configuraria indevida supressão de instância. Ademais, a força probatória do referido documento administrativo em face dos vícios estruturais alegados é matéria atinente ao próprio mérito da causa, a qual demanda instrução probatória e deverá ser valorada pelo juízo de origem no momento da prolação da sentença.

De outro ângulo de análise, não há irregularidade no saneamento que organiza o processo e fixa os pontos controvertidos ao mesmo tempo em que rejeita as preliminares. O juiz agiu conforme o art. 357 do CPC.

Quanto à aplicação do CDC, a relação entre condomínio (representando os moradores) e a incorporadora é nitidamente de consumo. O condomínio, ao defender o interesse dos proprietários, goza da proteção consumerista. A inversão do ônus da prova é adequada, pois a construtora detém o conhecimento técnico e os projetos da obra, possuindo maior facilidade para demonstrar a regularidade da construção do que o condomínio.

O Superior Tribunal de Justiça corrobora este entendimento:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. REFORMATIO IN PEJUS. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Hipótese em que a adoção de fundamentos distintos para a inversão do ônus da prova - seja em virtude da aplicação do disposto no art. 373, § 1º, do CPC/2015, seja em função da incidência das normas consumeristas - não implicou reformatio in pejus, pois não houve piora da situação da parte que, pela adoção de um ou outro fundamento, permaneceu responsável pela comprovação da inexistência de vícios no imóvel objeto da lide, capazes de comprometer a sua solidez e segurança. 3. Não há preclusão consumativa quando a parte deixa de interpor recurso contra decisão que inverte o ônus da prova em seu favor, independentemente da fundamentação para tanto adotada. Ausência de interesse recursal. 4. O juízo quanto à aplicabilidade ou não das normas consumeristas, na espécie, foi realizado com o único propósito de definir a quem incumbia o ônus da prova, não havendo falar em preclusão pro judicato em matéria probatória. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem albergado a inversão do ônus da prova nas demandas propostas por condomínios contra construtoras/incorporadoras, em defesa dos interesses de condôminos, com fundamento no art 6º, VIII, do CDC ou mediante aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova de que trata o art. 373, § 1º, do CPC/2015.6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1293126 DF 2018/0113168-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 10/12/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2018)

Dessa forma, a decisão de origem não merece reparos, pois fundamentou corretamente a necessidade de prosseguimento do feito para a fase instrutória.

Ante o exposto, JULGA-SE PREJUDICADO os embargos de declaração e NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão recorrida.

Sala das Sessões,       de                        de 2026. 

  Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

 Procurador(a) de Justiça