PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO REGISTRAL SUCESSIVO. RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. ALEGADO EXCESSO TERRITORIAL E SOBREPOSIÇÃO DE POLIGONAIS. COMPLEXIDADE FÁTICA DA DEMANDA. IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA PARA EXAME DE METRAGEM E CONFRONTANTE DE SUPERFÍCIE. CONFIGURAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. RETORNO À ORIGEM PARA REABERTURA DA INSTRUÇÃO. PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSOS PROVIDOS. SENTENÇA ANULADA.

Caso em exame

Recursos de apelação interpostos em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador que, julgando antecipadamente a lide, dispensou a realização de prova pericial na apuração de perímetro e superfície de imóvel objeto de retificação imobiliária.

Os apelantes aduzem a ocorrência de ilegalidade na averbação de rerratificação lavrada extrajudicialmente, ensejando suposta invasão de limites perimetrais e sobreposição de terras, requerendo preliminarmente a anulação do julgado por cerceamento de defesa.

Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se o julgamento antecipado da lide, com a consequente dispensa da prova pericial, configurou cerceamento de defesa em demanda fático-registral complexa que envolve divergências matemáticas entre a descrição de confrontações, desmembramentos posteriores e a área de superfície consignada na matrícula imobiliária original.

Razões de decidir

Conquanto o ordenamento processual civil consagre o princípio do livre convencimento motivado do magistrado como destinatário da prova, o julgamento antecipado da lide sem a realização de perícia técnica indispensável à elucidação de matéria de fato complexa configura inequívoco cerceamento de defesa.

A divergência técnica verificada entre a área textual indicada na matrícula original e a soma dos desmembramentos posteriores, aliada à verificação de potencial erro material aritmético de grafia quando da migração do sistema de transcrições, exige a atuação de profissional especializado em agrimensura para precisar a real poligonal do terreno.

A não produção de prova pericial essencial para o deslinde da controvérsia fática obsta o escorreito exercício da ampla defesa, impondo-se a desconstituição do provimento sentencial e a reabertura da fase instrutória.

Dispositivo e tese

Apelações conhecidas e providas para acolher a preliminar de cerceamento de defesa.

Tese de julgamento:

O julgamento antecipado da lide em ações que versem sobre complexa demarcação, retificação ou sobreposição de poligonais imobiliárias, sem a realização de perícia técnica necessária para aferição da realidade fática do terreno, configura cerceamento de defesa.

Acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, impõe-se a anulação da sentença com o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau para reabertura da instrução processual.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0406710-36.2012.8.05.0001, em que figuram como Apelantes DEIL CONSTRUTORA LTDA e ESPÓLIO DE JOSÉ MUNIZ ARRAES, e, como Apelada, VIBRA ENERGIA S.A. ACORDAM os Desembargadores componentes da QUINTA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER de ambos os Recursos de Apelação interpostos para ACOLHER A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA arguida por ambos os recorrentes e, por conseguinte, ANULAR a sentença, nos termos do voto condutor.

Salvador, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido. Unãnime.

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta pelo Espólio de José Muniz Arraes e outros, bem como pela empresa Deil Construtora Ltda., contra sentença proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Anulatória de Registro Imobiliário nº 0406710-36.2012.8.05.0001, movida pela Petrobras Distribuidora S/A (atualmente denominada Vibra Energia S/A). A sentença recorrida julgou procedente a pretensão inicial, reconhecendo a nulidade da retificação da matrícula nº 4.092, bem como dos registros derivados (matrículas nºs 15.266 e 15.268), por violação às normas legais que regem os registros públicos.

A autora da ação alegou que a retificação promovida pelos réus implicou na ampliação injustificada da área original do imóvel, passando de 2.525m² para 18.034m², por meio de simples escritura pública de retirratificação, sem observância das exigências legais, especialmente a ausência de notificação dos confrontantes e a inexistência de processo judicial prévio, o que violaria os princípios da legalidade e do contraditório. Pleiteou, por isso, a declaração de inexistência de efeitos jurídicos do ato de retificação, e, alternativamente, sua nulidade com o consequente cancelamento das averbações e registros posteriores.

O Espólio de José Muniz Arraes apresentou contestação, arguindo a existência de coisa julgada e alegando que a retificação foi legítima, realizada por escritura pública sob a supervisão do registrador competente, afirmando não haver ampliação da área, mas mera substituição do imóvel registrado. Também sustentou que o imóvel estaria vinculado à antiga Fazenda Várzea de Santo Antônio, objeto de demarcação em ação judicial.

A Deil Construtora Ltda., igualmente recorrente, foi incluída no polo passivo por requerimento da autora e defendeu a higidez do registro imobiliário, sustentando não haver vício a ser reconhecido.

A sentença de primeiro grau, ao julgar procedente a ação, reconheceu que os apelantes não afastaram os fundamentos da inicial, limitando-se a alegações genéricas. O juízo entendeu que a retificação registral foi realizada à margem do ordenamento jurídico, sem o devido processo legal e sem a participação dos confrontantes, caracterizando desvirtuamento do instituto.

Nas razões recursais, os apelantes reiteraram os argumentos de defesa apresentados na origem, reafirmando a legalidade da retificação e pleiteando a reforma da sentença. Subsidiariamente, requereram a suspensão do processo, diante da alegada existência de prejudicialidade externa em razão da tramitação de ações conexas, como a ação de desapropriação movida pelo Estado da Bahia.

A apelada, por sua vez, impugnou os recursos interpostos, defendendo a manutenção da sentença. Alegou, ainda, a intempestividade e deserção da apelação interposta pelo espólio, além de ressaltar que os vícios do registro são matérias de ordem pública, cuja análise independe de provocação da parte.

O Ministério Público, por meio dos pareceres constantes dos IDs 42176662 e 70540265, opinou pelo conhecimento dos recursos, afastando a alegação de intempestividade e deserção, e, no mérito, manifestou-se pelo seu improvimento. Entendeu que a retificação realizada pelos recorrentes não se enquadra nas hipóteses legais previstas na Lei de Registros Públicos, configurando verdadeira substituição do imóvel registrado, o que não pode ser admitido sem o devido procedimento judicial e sem a oitiva dos confrontantes, razão pela qual defendeu a manutenção da sentença pelos seus próprios fundamentos.

Feito distribuído, por sorteio, à colenda Quinta Câmara Cível, tocando-me a relatoria.

Inclua-se em Pauta de julgamento (art. 931 do CPC).

É o Relatório.

Salvador, data lançada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Substituta de 2º Grau – Relatora 

MM-02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço os recursos.

Ao se compulsar os autos, verifica-se que ambos os Apelantes suscitam a preliminar de nulidade da sentença objurgada em face do cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide, aduzindo que a dispensa de realização da prova pericial de engenharia, agrimensura e topografia obstou a escorreita aferição técnica das poligonais territoriais do imóvel em litígio.

A despeito de o ordenamento processual civil adotar o princípio do livre convencimento motivado, conferindo ao magistrado a condição de destinatário da prova, competindo-lhe indeferir motivadamente as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Ocorre que a presente demanda versa sobre cálculo de perímetro de área consignada em matrícula imobiliária cujos dados, em tese, apresentam divergências técnicas, o que exige apuração por profissional habilitado para a aferição da informação e elaboração de relatório com esclarecimentos necessários à melhor análise fática e processual. 

No caso vertente, alega-se que houve a averbação de rerratificação da matrícula imobiliária nº 4.092, lavrada extrajudicialmente, que teria acrescido ilegalmente patrimônio territorial e invadido seus limites perimetrais, alterando a metragem de superfície de 2.525m² para 18.034m².

Da análise da matrícula 4.092 (id 40004668) depreende-se que está consignada a área total de 2.525 m², a despeito de descrever os limites de confrontação que podem representar perímetro total diverso, exigindo apuração técnica de profissional qualificado para realizar a medição e indicação de área próxima à realidade fática.

Área de terreno próprio com 2.525,00m2, inscrita no Censo Imobiliário sob nº426889, desmembrada de maior porção, localizada na Localidade denominada Estrada do Curralinho, no subdistrito de Amaralina, zona urbana desta Capital, ao Norte em linha quebrada limita-se 61,00m, com terras do Sr. Osorio da Silva e 25,00m com terras do mesmo Ozorio e mais 183,00m, com a Avenida de Acesso as terras do Dr. Carlos Kertesz, a Leste limitando-se com o Dr. Carlos Kertesz, e as casas de nºs 29 e 43, do Jardim Atalaia, medindo 108,00m, e 50,00m respectivamente, ao Sul medindo 32,00m limita-se com terras do Stiep e mais 32,00m com a Petrobras Distribuidora S/A, a Oeste com terras de Torres Brandão, numa extensão de 74,00m.

Outrossim, os desmembramentos consignados nas matrículas 15.266 a 15.272 (id 40004710), juntos, somam área superior à consignada na matrícula-mãe 4.092.

Desse modo, a despeito de se reconhecer a especialidade técnica e a vasta experiência do MM. Juízo da Vara de Registros Públicos de Salvador, nesta demanda específica, a sua resolução perpassa necessariamente pela verificação técnica de qual o perímetro original e se houve acréscimo de área ou sobreposição de terras sobre a poligonal.

Isso porque, é possível admitir-se que a referida averbação retificatória, em tese, não promoveu expansão territorial, mas operou estrita correção aritmética de erro material de grafia/digitação cometido quando da conversão da transcrição para o sistema de matrícula imobiliária.

Sendo matéria fática e registral complexa, a realização de perícia técnica para confrontar os títulos com a realidade fática do terreno é essencial e a sua não realização implica cerceamento de defesa.

Nesse sentido é o entendimento do STJ.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PROVA PERICIAL INDISPENSÁVEL. NÃO REALIZAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. ACÓRDÃO EMBARGADO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 168/STJ. REJULGAMENTO DO APELO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Acórdão objeto dos embargos de divergência em harmonia com a jurisprudência desta Corte no sentido de que o julgamento antecipado da lide sem apreciação de prova pericial indispensável ao deslinde da controvérsia implica em cerceamento de defesa. Incidência da súmula nº 168/STJ. 2. Os embargos de divergência têm por finalidade uniformizar a jurisprudência do Tribunal, não servindo para rejulgar o apelo especial a fim de corrigir suposto equívoco. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EREsp: 2027275 AM 2022/0291221-0, Relator.: Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Data de Julgamento: 08/10/2024, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 14/10/2024)

Desse modo, reconhece-se a preliminar suscitada acerca do cerceamento de defesa em razão da não realização de perícia técnica impondo-se a desconstituição do provimento sentencial e o consequente retorno dos autos à origem, restando prejudica prejudicada a análise das demais preliminares e do mérito de ambas as insurgências.

Diante do exposto, VOTO no sentido de  CONHECER de ambos os Recursos de Apelação interpostos para ACOLHER A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA arguida por ambos os recorrentes e, por conseguinte, ANULAR a sentença, determinando o imediato retorno dos autos ao MM. Juízo  da Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador, a fim de que seja reaberta a instrução processual para a regular realização de prova pericial técnica.

Consequentemente, declaro prejuicada a análise das demais matérias de mérito recursal e petitórios incidentais correlatos.

Sem arbitramento de honorários recursais, diante do decreto de anulação e reabertura da fase instrutória na origem.

Salvador, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

 Marielza Maués Pinheiro Lima

         Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

MM-02