PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C RECONVENÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE SUÍTE. CIÊNCIA PRÉVIA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO ANTERIOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. VALOR INCONTROVERSO NÃO DEVOLVIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação nº 0510010-29.2016.8.05.0080, que tem como parte Apelante, RITA MARIA SOUZA SILVA E OUTROS e, parte Apelada, C S O ENGENHARIA LTDA.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. 

Sala de Sessões, 

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

RC02

Trata-se de Apelação Cível interposta por RITA MARIA SOUZA SILVA E OUTROS contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da Ação de Consignação em Pagamento nº 0510010-29.2016.8.05.0080, ajuizada por CSO ENGENHARIA LTDA.

Na origem, a autora, ora Apelada, ajuizou ação de consignação em pagamento, alegando que os Réus haviam deixado de adimplir parcelas relativas a contrato de promessa de compra e venda do imóvel apartamento nº 204, bloco B, do empreendimento “José Cláudio Dórea Residencial”, localizado em Feira de Santana/BA.

Os Réus, ora Apelantes, apresentaram contestação com reconvenção, alegando que o imóvel entregue não correspondia às especificações contratuais, pois, ao contrário do previsto na cláusula 2.1 do contrato (ID 86290781), não possuía suíte. Requereram a rescisão contratual por culpa da vendedora, devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

O juízo a quo proferiu sentença de improcedência da reconvenção, fundamentando que o erro no contrato seria mero erro material (descrição incorreta da presença de suíte), os Réus tinham pleno conhecimento da configuração do imóvel e a inadimplência ocorreu anteriormente à constatação da suposta divergência contratual, não se aplicando a exceção do contrato não cumprido.

Em suas razões de apelação (ID 86291033), os Apelantes sustentam a existência de vício essencial no contrato, em razão da divergência entre as características do imóvel pactuado — o qual previa, expressamente, a existência de suíte — e o imóvel efetivamente entregue, que não dispunha dessa configuração. 

Alegam, ainda, ter exercido legitimamente a exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil, ao suspenderem os pagamentos diante do inadimplemento da vendedora. Diante disso, requerem a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa da parte vendedora, e pleiteiam também indenização por danos morais, em virtude da frustração de legítima expectativa decorrente da violação contratual. 

Ao final, pugnam pela reforma da sentença para que seja julgada procedente a reconvenção com o acolhimento de todos os pedidos formulados.

Sem o recolhimento das custas recursais, por ser a parte beneficiária da gratuidade da justiça, algo que aqui se mantém dado que não há nos autos elementos que infirmem a declarada hipossuficiência econômica.

A parte Apelada apresentou contrarrazões (ID 86291036), nas quais sustenta que o apontado erro contratual trata-se, na verdade, de mero equívoco material de digitação — típico de operações de “copiar e colar” —, não sendo apto a gerar os efeitos pretendidos pelos Apelantes. 

Alega, ainda, que os Apelantes tinham plena ciência da inexistência de suíte na unidade adquirida, tanto que adquiriram outras unidades no mesmo empreendimento, com especificações distintas. 

Argumenta que a inadimplência contratual dos Apelantes é anterior à alegada constatação do vício e, por isso, não se justifica a suspensão dos pagamentos com base na exceção do contrato não cumprido. 

Por fim, afirma que o pedido de indenização por danos morais é desprovido de fundamento fático e jurídico, pugnando, assim, pela manutenção integral da sentença proferida pelo juízo de origem.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei a inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando o direito à sustentação oral.

Salvador/BA, 13 de outubro de 2025

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

A sentença recorrida não merece reforma.

A alegação de que o imóvel entregue não corresponde ao contratado, por não possuir suíte, encontra-se isoladamente fundamentada em cláusula contratual (ID 86290781), a qual diverge dos demais documentos que integram o contrato — como o memorial descritivo e minuta da convenção de condomínio (IDs 86288551 e 86288553) — que não indicam a existência de suíte.

Além disso, os Apelantes adquiriram outras unidades no mesmo empreendimento, com e sem suíte (IDs 86290789 e 86290792), revelando ciência inequívoca da configuração dos imóveis.

Ademais, importante consignar que os vícios de metragem apurados no imóvel não podem se enquadrar na categoria de vício oculto, pois independem de acontecimento futuro para serem constatados. 

A aferição da metragem do imóvel — questão ainda mais discreta do que a alegada ausência de uma suíte — não exige conhecimentos especializados por parte do consumidor, sendo perfeitamente razoável que, ao receber as chaves, o adquirente possa realizar tal conferência pessoalmente, por meios simples e acessíveis.

Sobre o tema, veja-se excerto de julgado do STJ:

(...)5. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel - o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária.(...)(REsp 1890327/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe 26/04/2021)

Ressalte-se que o imóvel objeto da controvérsia foi adquirido pelos Apelantes em 19 de fevereiro de 2014, conforme documento contratual já referido constante dos autos.

Todavia, somente em julho de 2016, por meio da apresentação de contestação com reconvenção (ID 86290780), os Apelantes manifestaram, pela primeira vez, qualquer inconformismo quanto à inexistência de suíte no apartamento entregue.

Durante todo o interregno entre a assinatura do contrato, a entrega das chaves e o início da inadimplência contratual, não há nos autos qualquer registro de comunicação formal, notificação extrajudicial ou reclamação administrativa indicando insatisfação quanto à característica construtiva alegadamente divergente.

Tal conduta indica que não houve resistência imediata, e tampouco qualquer insurgência tempestiva, o que fragiliza significativamente a tese de que a suposta ausência de suíte teria motivado a inadimplência ou causado efetiva frustração de legítima expectativa contratual.

A exceção do contrato não cumprido é cabível em hipóteses em que o adimplemento de uma das partes dependa do cumprimento simultâneo da contraparte.

Todavia, nos presentes autos, os documentos acostados (IDs 86288555 e 86288557) demonstram que os Apelantes já se encontravam inadimplentes anteriormente à suposta constatação do vício, o que afasta a boa-fé exigida para o exercício da exceptio non adimpleti contractus.

Nesse cenário, não é possível reconhecer a existência de vício relevante, tampouco admitir a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), pois o decurso de tempo sem qualquer manifestação de inconformismo demonstra aceitação tácita do objeto entregue. 

Nesta linha de intelecção, não há que se falar, outrossim, em condenação por danos morais. 

No presente caso, os autos não revelam qualquer conduta abusiva ou desleal por parte da Apelada. Ao contrário, demonstrou-se que os Apelantes tinham conhecimento prévio das condições do imóvel e estavam inadimplentes há mais de um ano antes da propositura da ação.

No tocante ao pedido de restituição dos valores pagos, observa-se que a Apelada reconhece expressamente, desde a inicial da ação de consignação, que seria devida a quantia de R$ 49.572,44, apurada após as deduções contratuais aplicáveis, conforme alegado com base nas cláusulas do instrumento de promessa de compra e venda. Trata-se, portanto, de montante tido como incontroverso nos autos, ratificado via contrarrazões.

A Apelante, por sua vez, não apresentou argumentos concretos, nem produziu prova específica, no sentido de impugnar ou detalhar quais seriam os abatimentos contratuais supostamente indevidos, limitando-se a requerer a devolução integral. Diante da ausência de demonstração de abuso ou cláusulas desproporcionais, deve-se considerar válido o cálculo apresentado pela Apelada.

Entretanto, cumpre observar que a ação de consignação em pagamento foi extinta sem resolução do mérito, em razão da ausência de regular depósito judicial do valor apontado. E, apesar disso, em sede de contrarrazões, a Apelada não apresentou justificativa válida para a não devolução do montante reconhecido como devido, tampouco negou sua obrigação quanto a esse ponto.

Assim, embora os demais pedidos formulados pela Apelante não mereçam acolhida, dá-se parcial provimento ao recurso, exclusivamente para determinar que a Apelada proceda à restituição da quantia de R$ 49.572,44, devidamente corrigida pelo IPCA a partir da data do ajuizamento e acrescida de juros de mora a partir da citação.

Mantenho a distribuição sucumbencial do primeiro grau.

Posto isso, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, exclusivamente para determinar que a Apelada CSO ENGENHARIA LTDA proceda à restituição da quantia de R$ 49.572,44 (quarenta e nove mil, quinhentos e setenta e dois reais e quarenta e quatro centavos), devidamente corrigida pelo IPCA a partir da data do ajuizamento e acrescida de juros de mora a partir da citação.

Sala de Sessões,

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator