PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS INICIAIS. IRRESIGNAÇÃO DA RECORRENTE. INTENÇÃO DOS COMPRADORES EM ENCERRAR A PACTUAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO, PELA APELANTE, DE PARTE DOS VALORES PAGOS. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO DE CLÁUSULA PENAL DEVIDA PELOS COMPRADORES DESISTENTES. ACOLHIMENTO. VIABILIDADE EM RETER OS PRETENDIDOS 25% DOS VALORES PAGOS. MAJORAÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. APELO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação n. 0504691-26.2017.8.05.0022, em que são partes as acima nominadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em DAR PROVIMENTO ao apelo, pelas razões adiante expostas.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 81350512, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinando que a apelante promova a devolução das parcelas pagas, uma única vez e após o trânsito em julgado, com retenção da taxa de corretagem, se contratualmente prevista, mais 10% do valor remanescente, efetivamente pago pelos compradores, a título de despesas administrativas, com incidência dos juros de mora e correção monetária, a contar da citação, ficando a recorrente condenada no pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, acrescentando que, inconformada com o julgado, BRDU SPE Barreiras Ltda apresentou o presente recurso de apelação, ID 81350573, defendendo, em síntese, a possibilidade de majorar o percentual da retenção, visto que o a quo fixou apenas 10% sobre os valores pagos, sendo este o montante mínimo, conforme entendimento jurisprudencial. Alegou que a confirmação deste patamar enseja enriquecimento ilícito em favor dos apelados, únicos responsáveis pela rescisão contratual. Sustentou caber a majoração para o percentual de 25% do montante adimplido, conforme Recurso Especial n. 1.723.519/SP, por se tratar de hipótese de distrato contratual imobiliário, por culpa da consumidora. Ressaltou, ainda, que o marco inicial dos juros de mora, nos casos de extinção do contrato por iniciativa dos promitentes compradores, é a partir do trânsito em julgado, a teor do quanto decidido no Recurso Especial n. 1.740.911/DF. Pugnou pelo provimento do apelo.

Contrarrazões, ID 81350578, rebatendo os argumentos recursais.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

               Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cinge-se a controvérsia acerca do distrato de contrato de compra e venda do imóvel adquirido pelos apelados junto à empresa apelante, findando esta última condenada na rescisão da avença, bem como na devolução das quantias pagas, em parcela única, após abatimento da cláusula penal no importe de 10%, com acréscimo de correção monetária e juros moratórios, a partir da citação, além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Extrai-se dos autos que os apelados ajuizaram a presente ação, aduzindo terem firmado com a apelante contrato de compromisso de venda e compra da unidade autônoma, Lote 12, no Loteamento Planejado Park Verde, em 01/02/2013, no valor de R$ 59.509,17 (cinquenta e nove mil, quinhentos e nove reais e dezessete centavos), dividido em noventa e seis parcelas, aduzindo já ter efetuado o adimplemento de cinquenta e duas prestações. Afirmaram que em decorrência do comprometimento das condições de saúde de Nadir Berte, postularam, em duas oportunidades, o distrato, sem sucesso.

Tal postura demonstra inegável obstacularização por parte do fornecedor, do direito de proceder ao distrato solicitado pelo consumidor, com a consequente devolução dos valores devidos, o que não se amolda aos ditames da boa-fé objetiva exigida dos sujeitos da relação de consumo. 

Inicialmente, impõe-se reconhecer que agiu com acerto o Julgador de primeiro grau, ao reconhecer o direito potestativo dos consumidores à rescisão contratual.

A matéria discutida nos autos encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do enunciado n. 543, da súmula da jurisprudência do referido Tribunal, estabelecendo que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente -, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No presente caso, a resilição contratual ocorreu por iniciativa dos compradores, o que restou incontroverso nos autos, fazendo estes jus à devolução parcial das parcelas pagas à empresa recorrente, sendo que tal restituição deve ocorrer imediatamente, ou seja, por meio de parcela única, como apontado no julgado censurado.

Assim, mantida a determinação da rescisão do contrato, imperioso decidir a questão controvertida, que aparece no presente caso, girando em torno do percentual de retenção de valores, na hipótese de resilição contratual.

Tratando de cláusula penal, objeto de pedido de majoração nas razões recursais e cuja incidência foi imposta no decisório vergastado, razão parcial assiste à apelante.

A sentença estabeleceu cláusula penal no importe de 10%.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido a retenção de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, em regra entre 10% e 25% das parcelas pagas:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADQUIRENTE. DESISTÊNCIA. RETENÇÃO. PERCENTUAL. RAZOABILIDADE. PARÂMETROS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. […] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. […] (AgInt no AREsp 1858098/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe 14/12/2021) 

Assim, em geral, o Superior Tribunal de Justiça estabelece, como um padrão de cláusula penal, a retenção de 25% dos valores pagos, no caso de desistência pelo comprador do imóvel, de modo a desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Importante mencionar que a Lei n. 13.786/2018 recepcionou o entendimento acima cristalizado e acrescentou o art. 67-A, à Lei n. 4.591/64, tratando, de forma detalhada, sobre o desfazimento do contrato apenas nas hipóteses de distrato e resolução por inadimplemento absoluto de obrigação contratual.

Realmente, há de se observar que o entendimento citado do STJ, é para cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei n. 13.786/2018:

AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. NÃO PROVIMENTO. 1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 2. A manutenção da decisão recorrida não esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois tão somente pontuou o entendimento adotado nesta Corte. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1903896/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021).

Portanto, por força do inadimplemento dos promissários compradores, incidem as disposições a respeito do tema, com a devolução proporcional dos valores pagos, ou seja, deduzidos 25% de todos os valores, a título de cláusula penal, visto que a contratação ocorreu em 01/02/2013.

Portanto, reforma-se a sentença para majorar o percentual de retenção dos valores pagos pelos compradores, de 10% para 25%.

Acrescente-se que o referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos pela extinção do contrato.

Aduz, ainda, a apelante, que a sentença determinou a restituição dos valores pagos, com correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, entendendo, porém, que deve ser a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão ocorreu por culpa do comprador.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, assiste razão à apelante em seu pleito de reforma da sentença neste ponto, pois, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. [...] (REsp 1740911 DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Assim, os juros de mora terão como termo inicial a data do trânsito em julgado da sentença e não a data da citação.

A pretendida redistribuição da sucumbência mostra-se indevida, pois mantidas a rescisão contratual e a devolução parcial do valor adimplido, com alteração, apenas, no percentual a ser deduzido e no termo inicial dos juros de mora.

Diante do exposto, DÁ-SE PROVIMENTO à apelação para reformar o julgado e majorar o percentual da cláusula penal fixada, de 10% para 25%, alterando-se, ainda, o termo inicial dos juros de mora, que deve ser a partir do trânsito em julgado da sentença.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

            Relator