PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8011308-08.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| AGRAVANTE: M A 7 PATRIMONIAL LTDA |
| Advogado(s): IZAAK BRODER, MARCELO NEESER NOGUEIRA REIS, ROBERTA DE ALMEIDA MAIA BRODER, PAULO HENRIQUE OLIVEIRA PACHECO JUNIOR |
| AGRAVADO: ARQUIDIOCESE DE VITORIA DA CONQUISTA |
| Advogado(s): RAMON LELES DE OLIVEIRA |
Compulsando os autos, verifica-se que o magistrado de primeiro grau postergou o exame do pedido de tutela provisória de urgência para depois da integração do polo passivo, apontando que “em que pese o fato noticiado, entendo ser necessária a instalação do contraditório para a formação da convicção e correta análise da tutela pleiteada”.
Sendo assim, transparece que a manifestação judicial que posterga a apreciação do pedido de tutela provisória para momento posterior equivale ao indeferimento do requerimento, tendo indiscutível natureza de decisão interlocutória, que no caso é agravável por se enquadrar à previsão do art. 1.015, I do CPC:
Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:
I - tutelas provisórias;
(...)
Em igual sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO QUE POSTERGA A ANÁLISE DO PEDIDO LIMINAR PARA APÓS A REALIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO - NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL QUE PODE SER INTERPRETADA COMO INDEFERIMENTO TÁCITO - REQUISITOS NECESSÁRIOS AO DEFERIMENTO DO PEDIDO SATISFATORIAMENTE PREENCHIDOS - CONTA INQUINADA DEVIDAMENTE ASSEGURADA POR DEPÓSITO JUDICIAL - DETERMINAÇÃO DE RETIRADA DO NOME E DADOS DA AGRAVANTE DOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO CREDITÍCIA - LIMINAR DEFERIDA . 1. Na espécie, ao postergar a análise da tutela antecipada requerida liminarmente e inaudita altera pars, o provimento jurisdicional revela-se como negativa de prestação jurisdicional, que importa em indeferimento tácito do pedido, já que, por ora, a pretensão não foi alcançada. 2. A decisão que posterga a apreciação do pedido de antecipação de tutela para momento posterior, após a instrução do processo, somente deve ser prestigiada quando não restar comprovado a configuração dos requisitos necessários para o deferimento do pedido, o que ocorrera no particular . 3. As provas coligidas aos autos (termos integrais da contratação, faturas anteriores e reclamações administrativas) dão conta de que a conta-consumo contestada veicula valor em montante superior à média de consumo habitual do terminal titularizado pela agravante. 4. Estando a conta contestada garantida por depósito judicial, é imperioso o deferimento do pedido liminar, posto que a manutenção do nome e dados da agravante nos órgãos de restrição ao crédito prejudica-lhe o livre exercício das atividades comerciais/financeiras habituais . 5. Agravo provido. (TJ-BA - AI: 80029555220208050000, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/12/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO . AÇÃO ANULATÓRIA. DESPACHO QUE SE RESERVA PARA APRECIAR PLEITO LIMINAR APÓS A FORMAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE DISCRICIONARIEDADE DO JUÍZO . APRECIAÇÃO DA LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS QUE SE IMPÕE. PRECEDENTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 . Reclama parcial reforma o despacho proferido na Ação Anulatória que posterga a apreciação da tutela antecipada para momento posterior à formação do contraditório e determina tão somente a citação da parte ré para contestar o feito. 2. O não pronunciamento imediato do Juízo a quo deve ser interpretado não como um simples despacho de mero expediente, mas sim como uma decisão interlocutória indeferitória, posto consistir em inequívoca negação da prestação da tutela jurisdicional. 3 . Ausência de discricionariedade. Necessidade de apreciação pelo Juízo a quo que se impõe. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-BA - AI: 80158333820228050000, Relator.: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/07/2022)
Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o agravo e passo a decidir.
Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória que postergou a apreciação do pedido de tutela antecipada para após a apresentação da contestação, nos autos de ação declaratória de inexigibilidade de laudêmio.
Na origem, a parte autora ingressou com ação declaratória postulando o reconhecimento da inexistência de relação enfitêutica sobre o imóvel de matrícula nº 47.750 e a consequente inexigibilidade do laudêmio cobrado pela Arquidiocese de Vitória da Conquista, sob alegação de que inexiste registro de aforamento na matrícula do bem ou nas matrículas que compõem sua cadeia dominial.
O Juízo a quo postergou a análise do pedido de tutela provisória de urgência para momento posterior à instalação do contraditório, entendendo necessária a formação da convicção após a apresentação da contestação.
Irresignada, a agravante interpôs o presente recurso pugnando a reforma da decisão, com base nas razões de fato e direito anteriormente relatadas.
Nesse contexto, cumpre analisar: (i) a natureza constitutiva do registro imobiliário para os direitos reais; (ii) a existência ou não de registro válido de enfiteuse na cadeia dominial do imóvel; e (iii) o preenchimento dos requisitos para concessão da tutela de urgência.
Examinando os autos, é possível observar que os requisitos para concessão da tutela antecipada estão presentes.
No que concerne à verossimilhança do direito alegado, constata-se, em juízo perfunctório, a plausibilidade da pretensão da recorrente.
O Código Civil de 1916 previa no título dos direitos reais sobre coisas alheias a enfiteuse. Assim, o legislador de 1916 tratava da enfiteuse, aforamento ou emprazamento como o direito real, constituído por ato entre vivos ou por disposição de última vontade, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, de modo que quem adquire o domínio útil se constitui enfiteuta e paga ao senhorio direto (proprietário) uma pensão, ou foro anual, certo e invariável.
Desta forma, o enfiteuta paga uma quantia anual ao senhorio, além de um valor chamado laudêmio quando há a transferência do domínio útil, conforme estabelecia o artigo 686, do CC/1916, in verbis:
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
De imediato, cabe gizar que, embora o instituto da enfiteuse não tenha encontrado assento no Código Civil de 2002, não se pode concluir que os direitos anteriormente constituídos tenham deixado de existir, pois o artigo 2.038 da novel legislação somente proibiu a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior.
Compulsando a matrícula de n°. 47.750, chama atenção o fato de que não há registro de aforamento em favor da agravada, de modo que, à primeira vista, não se poderia exigir da agravante o pagamento de laudêmio em razão da alienação efetivada.
Saliente-se que a própria Lei de Registros Públicos prevê a necessidade de registro da enfiteuse no Registro de Imóveis. Veja-se:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
10) da enfiteuse
De outra banda, o artigo 1.227, do Código Civil, combinado com o artigo 172, da Lei nº. 6.015/73, preconizam o efeito constitutivo do registro em relação aos direitos reais sobre imóveis, por forma que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Neste sentido, a jurisprudência aponta para a imprescindibilidade do registro imobiliário da constituição da enfiteuse para comprovar a regularidade do instituto, senão vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO REGISTRAL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA . ENFITEUSE. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DA CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE. IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO DO ÔNUS. DESPROVIMENTO . I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Público do Estado da Bahia contra sentença proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador/BA, que julgou improcedente a suscitação de dúvida e determinou a exclusão da expressão "foreiro à Fazenda Paciência" da matrícula nº 43.085 do 1º Registro de Imóveis de Salvador, em razão da inexistência de registro formal da enfiteuse . II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal reside na necessidade de um procedimento formal para a extinção do ônus enfiteutico e na validade da decisão que determinou a exclusão do termo "foreiro" da matrícula do imóvel, sem a realização do contraditório previsto no artigo 1.185 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça da Bahia . III. Razões de decidir 3. A enfiteuse, como direito real sobre imóveis, somente se constitui e mantém eficácia mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 167, I, 10, da Lei nº 6.015/1973 e o artigo 676 do Código Civil de 1916 . 4. A ausência de registro formal da constituição da enfiteuse na matrícula do imóvel impede sua presunção de existência e a imposição de ônus ao proprietário atual. 5. A certidão emitida pelo 1º Registro de Imóveis de Salvador atesta a inexistência de qualquer inscrição válida referente à enfiteuse, evidenciando a inexistência do ônus registralmente reconhecido . 6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a inexistência de registro da enfiteuse impede sua oponibilidade a terceiros, sendo possível a retificação do assento imobiliário sem necessidade de contraditório formal. IV. Dispositivo e tese 7 . Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A enfiteuse, como direito real sobre imóveis, exige registro imobiliário para sua constituição e manutenção. 2 . A ausência de registro formal da constituição da enfiteuse impede sua presunção de existência e a imposição de ônus ao imóvel. (TJ-BA - Apelação: 80023471220248050001, Relator.: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, CONSELHO DA MAGISTRATURA, Data de Publicação: 24/04/2025)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESGATE DE AFORAMENTO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DA CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE . INSUFICIÊNCIA DA SIMPLES MENÇÃO NA MATRÍCULA DO BEM. CABIMENTO DA EXCLUSÃO DO FORO. PRECEDENTES DO TJ-CE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de Apelação interposta em face de sentença que julgou procedente o pedido formulado na Ação de Resgate de Aforamento, determinando a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis da 3a. Zona, desta capital, depois do trânsito em julgado, para excluir a expressão: "foreiro ao Patrimônio de N .S. do Rosário" da matrícula 79.005, passando a constar que o imóvel da referida matrícula é de propriedade plena. 2 . É imprescindível o registro imobiliário da constituição da enfiteuse para comprovar a regularidade do instituto, não sendo suficiente a simples referência na matrícula do imóvel, a teor do disposto no art. 167, I, da Lei nº 6.015/1973 e art. 676 do Código Civil de 1916 . Precedentes do TJ-CE. 3. No caso concreto, diante da ausência do registro de enfiteuse no imóvel em referência, a apelada tem direito à supressão da expressão referente ao aforamento. 4 . Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJ-CE - AC: 01969666620158060001 CE 0196966-66.2015.8 .06.0001, Relator.: HERACLITO VIEIRA DE SOUSA NETO, Data de Julgamento: 22/09/2021, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/09/2021)
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO PENDENTE DE APRECIAÇÃO . JULGAMENTO DO MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DISCUSSÃO QUE ABRANGE OS TEMAS LEVANTADOS NO RECURSO INTERNO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO . CIVIL. DIREITOS REAIS. ENFITEUSE (AFORAMENTO OU APRAZAMENTO). DIREITO NÃO MAIS PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL DE 2002 . MANUTENÇÃO DAS ENFITEUSES CONSTITUÍDAS ANTERIORMENTE AO CC/2002 CUJA REGULAÇÃO É REALIZADA PELO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E AS PREVISTAS EM LEIS ESPECIAIS. DIREITO REAL DE GOZO OU FRUIÇÃO SOBRE COISA ALHEIA. NECESSIDADE DE REGISTRO DA ENFITEUSE NO REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA PREVISTA NO CÓDIGO CIVIL E NA LEI DE REGISTROS PUBLICOS . IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE ENFITEUSE POR MERO CONTRATO PARTICULAR. INEXISTÊNCIA, NO CASO, DE REGISTRO DO DIREITO REAL EM CARTÓRIO. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO .
- Julgado o mérito do agravo de instrumento, deve-se tornar prejudicado o agravo interno pendente e cuja discussão é abrangida por aquele outro recurso. Agravo interno prejudicado.
- Mérito do Agravo de Instrumento. A enfiteuse ou aforamento ou aprazamento era direito real de gozo ou fruição na coisa alheia . O Código Civil de 2002 vedou a instituição de novas enfiteuses no seu art. 2.028, remanescendo, todavia, aquelas já existentes que são disciplinadas pelo Código Civil de 1916 e as incidentes sobre terrenos de marinha, regidas por leis específicas, como a Lei n. 9 .636, de 15/5/1998 e o Decreto-Lei n. 9.760, de 5/9/1946.
- Os direitos reais sobre bens imóveis só se adquirem por meio de registro em cartório e não por intermédio de contrato particular .
- Prevê ainda o art. 167, I, 10, da Lei de Registros Publicos que no registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos, o registro da enfiteuse. Portanto, a enfiteuse há de se transcrita no registro de imóveis, sem o que não se constitui como direito real.
- Segundo o STJ, 1) a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário e 2) A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário - STJ - REsp 1228615/SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014 e STJ - AgInt no AREsp 1665211/CE, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/05/2021, DJe 19/05/2021) .
- No caso dos autos, a enfiteuse que o recorrente diz ser titular não está registrada em cartório em seu nome, razão pela qual não pode ser considerada constituída ou perfectibilizada. (TJ-RN - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08019446920238200000, Relator: JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Data de Julgamento: 27/06/2023, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 28/06/2023)
APELAÇÃO. CIVIL. DIREITOS REAIS. BEM IMÓVEL CEDIDO PELO MUNICÍPIO DE CRUZEIRO DO SUL POR AFORAMENTO (ENFITEUSE) . INEXISTÊNCIA DE REGISTRO PELO PARTICULAR. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. BEM PÚBLICO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO . IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . O Código Civil de 2002 obstou a constituição de novas enfiteuses, na medida em que o instituto passou a contrastar com a ideia de função social da propriedade. Aquelas enfiteuses já existentes, contudo, subsistem e continuam a receber tratamento pelo Código Civil de 1916. 2. A enfiteuse é direito real sobre coisa alheia, previsto pelo artigo 674, I, do CC/16, e somente se adquire com o registro no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 676 desse mesmo diploma legal . Portanto, enquanto não devidamente registrado o título de aforamento em cartório, existe entre as partes mero negócio jurídico não oponível a terceiros. As enfiteuses não registradas antes da vigência do novo Código Civil é vedado o seu registro 3. Precedente do STJ. (REsp . 1228615/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014). 4. As provas acostadas aos autos apontam que o Título de Aforamento n . 9.112 não foi registrado perante o Cartório de Registros competente do Município de Cruzeiro do Sul, Ente Cedente, razão pela qual se impõe a conclusão de que a enfiteuse não foi oficializada. 5. Logo, o Município de Cruzeiro do Sul é detentor da posse plena do imóvel objeto da Ação de Usucapião, o qual, por ser bem público, não está sujeito à prescrição aquisitiva, como pretendem as Apelantes, de acordo com as vedações dos artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da CF/88 e do art . 102 do Código Civil, e ainda da Súmula n. 340 do Supremo Tribunal Federal. 6. Recurso não provido. (TJ-AC 07004451120168010002 AC 0700445-11.2016.8.01 .0002, Relator.: Cezarinete Angelim, Data de Julgamento: 03/07/2018, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 05/07/2018)
Assim, a enfiteuse, enquanto direito real sobre coisa alheia disciplinado pelo Código Civil de 1916, não escapava a essa exigência, logo, sem o ingresso formal do título no fólio real, o direito não se constitui validamente e, por conseguinte, não produz efeitos perante terceiros.
No que atine à alegação da agravada de que a enfiteuse estava registrada na matrícula originária do imóvel, não constando na atual apenas por equívoco do Registro de Imóveis, cabe apontar que a análise da documentação acostada aos autos revela que a matrícula nº 47.750 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Vitória da Conquista não apresenta qualquer inscrição de aforamento em benefício da recorrida. A certidão expedida pelo Oficial Registrador atesta que o documento espelha a integralidade dos atos praticados sobre o imóvel, inexistindo gravame diverso daqueles expressamente consignados.
A investigação da cadeia dominial do bem conduz à mesma conclusão. O imóvel em questão resultou do desmembramento da matrícula nº 50.142, a qual, por sua vez, originou-se da matrícula nº 20.072. Em nenhum desses assentos registrais há notícia formal de constituição de enfiteuse favorecendo a Arquidiocese de Vitória da Conquista.
Quanto à alegação de coisa julgada decorrente da sentença proferida na Ação Declaratória de 1948, observa-se que referido provimento jurisdicional, embora tenha reconhecido o direito da Arquidiocese de cobrar foro e laudêmio dos ocupantes das terras compreendidas nas doações recebidas, não dispensa a necessidade de demonstração, em cada caso concreto, da efetiva constituição do direito real de enfiteuse mediante registro imobiliário válido.
Destarte, em sede de cognição sumária, se pode constatar a verossimilhança da alegação da recorrente no que atine à inexistência da enfiteuse.
A probabilidade do direito, conforme demonstrado, decorre da ausência de registro formal de enfiteuse na matrícula do imóvel e em sua cadeia dominial, o que afasta, a priori, a legitimidade da cobrança do laudêmio.
Por fim, insta rememorar que, na esteira do artigo 204, da Lei de Registros Públicos, a decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente, de modo que o direito da agravada demonstrar a existência de equívoco registral e garantir seu direito ao recebimento do laudêmio restará preservado, de qualquer sorte.
Isto posto, e por tudo mais que dos autos consta, DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento, determinando que a Agravada se abstenha de promover a cobrança do laudêmio sobre a compra e venda do bem imóvel descrito na inicial, bem como seja expedido ofício para o 2º Ofício do Registro de Imóveis e Hipotecas de Vitória da Conquista a fim de que promova a averbação na matrícula nº 47.750 da compra e venda do imóvel pela Reserva Boulevard Empreendimentos SPE Ltda, independentemente de comprovação de pagamento de laudêmio.
É o voto.
Salvador/BA, 13 de janeiro de 2026.
Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior
Relator