PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PESSOAS JURÍDICAS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DA VARA CÍVEL E COMERCIAL. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de resolução de contrato, declinou da competência do juízo cível para uma das Varas de Relações de Consumo, por entender configurada uma relação consumerista.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes – duas empresas do ramo imobiliário –, para fins de fixação da competência.

III. Razões de decidir

3. A configuração da relação de consumo exige que o adquirente do produto ou serviço seja seu destinatário final, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor.

4. No caso, a empresa agravada tem como atividade principal a compra e venda de imóveis próprios, tendo adquirido a unidade imobiliária como um insumo para sua atividade econômica, seja para locação ou revenda, o que afasta a sua condição de destinatária final.

5. A teoria finalista mitigada, que admite a aplicação das normas consumeristas a pessoas jurídicas em situação de vulnerabilidade, não se aplica à hipótese, uma vez que a empresa adquirente possui expertise técnica e atua especificamente no mercado imobiliário.

6. Tratando-se de relação de natureza eminentemente comercial, regida pelo Código Civil, a competência para processar e julgar o feito é da Vara Cível e Comercial.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido para reformar a decisão e declarar a competência da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador. Tese de julgamento: "Não se caracteriza como relação de consumo o contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre empresas quando o bem é adquirido pela compradora como insumo para o fomento de sua atividade econômica, afastando-se a competência das Varas de Relações de Consumo."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; CPC, art. 63; Lei nº 10.845/2007, art. 68. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20082008820258260000; TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0066102-96 .2023.8.19.0000.

                                                                        A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8010303-48.2025.8.05.0000, em que é Agravante AVM BARRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, e Agravado, CERRADO PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido- Por unanimidade.

Salvador, 5 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

                                        Vistos, etc.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela AVM BARRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, em face da decisão de ID 482946078, dos autos originários, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da comarca de Salvador, que, nos autos de Ação Declaratória de Resolução de Contrato, declarou a incompetência do Juízo, nos seguintes termos:

“(…) Note-se, outrossim, que a Resolução nº 15/2015, conforme seu art. 3º, entrou em vigor na data de sua publicação, que ocorreu, à luz do art. 4º, § 3º, da Lei 11.419/06, no primeiro dia útil seguinte ao da disponibilização da informação no Diário da Justiça eletrônico, ou seja, em 29.07.2015.

Deve ser registrado, também, que o art. 2º da resolução já por muitas vezes referida determina que a distribuição, a partir de sua edição, deverá ocorrer de forma especializada, mantendo-se os acervos já existentes em todas as Unidade Jurisdicionais atingidas pela sua disciplina. (…) Assim, porque o caso diz respeito à competência definida pelo art. 69 da Lei 10.845/07, e sendo certo que sua distribuição ocorreu quando já estava em vigor a Resolução de nº 15/2015 do E. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, declaro a incompetência deste Juízo para o processamento do pedido efetuado, ao mesmo tempo em que determino seja o presente processo digital remetido ao setor apropriado para regular distribuição entre as Varas de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que seguem apontadas no corpo da própria Resolução nº 15/2015.”

Irresignada, a agravante alega, em síntese, que não se aplica o código de Defesa do Consumidor no caso concreto, uma vez que a situação decorre de uma relação de natureza comercial.

Afirma que o imóvel foi adquirido por uma empresa como fomento à atividade empresária da agravada, que é uma empresa patrimonial com expertise na aquisição, locação e administração de imóveis próprios.

Acrescenta que a agravada não é destinatária final do bem, mas sim intermediária já que o bem foi adquirido como insumo para exploração comercial.

Pontua que a vulnerabilidade técnica, no caso de pessoas jurídicas, não é presumida e deve ser demonstrada concretamente, especialmente quando o produto ou serviço tem relação direta com seu ramo de atuação.

Requer a concessão do efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso. 

 Em decisão de ID 78642720, foi deferido o pedido suspensivo. 

 Regularmente intimado, o agravado não apresentou contrarrazões, conforme se vê da certidão de ID 83048852. 

 Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador,     20   de     agosto                 de 2025.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, uma vez presentes os requisitos de sua admissibilidade.

Na origem, trata-se de ação de resolução contratual ajuizada por AVM BARRA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA em face de CERRADO PATRIMONIAL LTDA, na qual a parte autora objetiva a declaração de resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a agravada, bem como a aplicação das sanções decorrentes do inadimplemento, em razão da falta de pagamento das parcelas devidas a partir de julho de 2023.

Em decisão de ID 482946078, o magistrado singular declinou da competência para uma das Varas de Relações de Consumo da comarca de Salvador, por entender pela existência de relação de consumo no presente caso.

Inconformada, a autora interpôs recurso de Agravo de Instrumento.

Feitas estas considerações, passo a analisar o mérito do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se em definir a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes, para fins de fixação da competência.

Pois bem. O conceito de consumidor é construído de acordo com o art.2º, do CDC, que preconiza: “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.

Já a definição de fornecedor é determinada pelo art.3º do aludido diploma legal, nos seguintes termos:

“Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”

Nesta esteira, a destinação final do produto ou serviço é de crucial importância na caracterização da relação de consumo, não bastando que haja uma destinação final fática, sendo indispensável, também, a ocorrência da destinação final econômica, para que reste delineada a relação de consumo.

Acerca do tema, a lição da Profª. Cláudia Lima Marques é categórica:

“Destinatário final seria aquele destinatário fático e econômico do bem ou serviço, seja ele pessoa jurídica ou física. Logo, segundo essa interpretação teleológica, não basta ser destinatário fático do produto, retirá-lo da cadeia de produção, levá-lo para o escritório ou residência – é necessário ser o destinatário final econômico do bem, não adquiri-lo para revenda, não adquiri-lo para uso profissional, pois o bem seria novamente um instrumento de produção cujo preço será incluído no preço final do profissional para adquiri-lo. Neste caso não haveria “destinação final” do produto ou do serviço, ou, como afirma o STJ, haveria consumo intermediário, ainda dentro das cadeias de produção e de distribuição. Essa interpretação restringe a figura do consumidor àquele que adquire (utiliza) um produto para uso próprio e de sua família, consumidor seria o não profissional, pois o fim do CDC é tutelar de maneira especial um grupo da sociedade que é mais vulnerável.”(Manual de Direito do Consumidor / Antônio Herman v. Benjamin, Cláudia Lima Marques, Leonardo Roscoe Bessa. - 5º ed. Rev., atual. E ampl. - São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2013, p.93 e 94)

No caso em análise, verifica-se que o agravado, CERRADO PATRIMONIAL LTDA, possui como atividade principal, conforme seu cadastro na Receita Federal, a "compra e venda de imóveis próprios".

O imóvel objeto do contrato, situado no empreendimento "Barra Signature", foi adquirido pela agravada como investimento, seja para locação ou revenda posterior, caracterizando-se como insumo para sua atividade econômica principal, e não como destinação final.

O Superior Tribunal de Justiça tem admitido, por meio da teoria finalista mitigada desde que a parte seja considerada consumidora, embora não seja a destinatária final do produto, desde que se apresente em estado de vulnerabilidade ou hipossuficiência técnica. Contudo, tratando-se de empresa com atuação específica no mercado imobiliário, cuja atividade principal é justamente a compra e venda de imóveis, não se verifica tal hipossuficiência no caso concreto.

Nesse sentido:

EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. Foro de eleição. Decisão que reconheceu a incompetência territorial, admitindo a validade da cláusula de eleição de foro e determinou a remessa dos autos à Comarca de Porto Alegre/RS. Contrato de credenciamento e adesão ao sistema de operação de transações com cartão de débito e crédito . Relação de insumo. Não incidência do CDC. Teoria finalista mitigada. Inaplicável à hipótese . Validade da cláusula de eleição de foro. Incidência do art. 63 do CPC e Súmula 355 do STJ. Não verificada condição de hipossuficiência e vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica da recorrente, tampouco dificuldades de acesso à justiça . Precedentes do C.STJ e desta Corte de Justiça. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20082008820258260000 Araraquara, Relator.: Anna Paula Dias da Costa, Data de Julgamento: 22/01/2025, 38ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DE DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA PARA UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP, EM DECORRÊNCIA DA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO NO CONTRATO ENTABULADO PELAS PARTES. PEDIDO DE APLICAÇÃO DA REGRA PREVISTA NO ART. 101, I DO CDC . AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO NO CASO CONCRETO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. CONTRATAÇÃO QUE TEM COMO OBJETIVO O INCREMENTO ECONÔMICO E A DIVULGAÇÃO DA MARCA DA EMPRESA RECORRENTE, SENDO INCABÍVEL CONSIDERÁ-LA DESTINATÁRIA FINAL DO SERVIÇO. AGRAVANTE QUE NÃO SE INSERE NA HIPÓTESE DE VULNERABILIDADE OU HIPOSSUFICIÊNCIA . JULGADOS DO E. TJRJ. DESPROVIMENTO DO AGRAVO. (TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0066102-96 .2023.8.19.0000 202300292645, Relator.: Des(a) . CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES, Data de Julgamento: 30/11/2023, DECIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA, Data de Publicação: 13/12/2023)

A relação jurídica entre as partes possui, portanto, natureza eminentemente comercial, regida pelo Código Civil, o que afasta a competência das Varas de Relações de Consumo. A competência para processar e julgar o feito é da Vara Cível e Comercial, conforme o art. 68 da Lei de Organização Judiciária do Estado da Bahia (Lei nº 10.845/2007).

Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao agravo de instrumento para reformar a decisão recorrida e declarar a competência do juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador para processar e julgar a ação de origem.

                                                            Sala das Sessões,      de                         de 2025.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador(a) de Justiça