PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS. ENTREGA DAS CHAVES. MARCO EXTINTIVO DA OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA. COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL. ÔNUS DA PROVA. PEDIDO RECONVENCIONAL RECURSAL. DANOS MATERIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de valores referentes a aluguéis inadimplidos, IPTU e multa contratual decorrentes de contrato de locação comercial. O Apelante sustenta ter desocupado o imóvel em janeiro de 2019, dentro do prazo de carência, e requer a improcedência da demanda, além da procedência de pedido reconvencional de indenização por danos materiais relativos à contratação de advogado particular.

2. A entrega das chaves constitui o marco extintivo da obrigação locatícia, sendo irrelevante o simples abandono do imóvel ou a alegação unilateral de desocupação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios.

3. O ônus de comprovar a entrega das chaves em data diversa da indicada pela Apelada recaía sobre o Apelante, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, por se tratar de fato modificativo do direito autoral, não tendo o recorrente se desincumbido deste encargo probatório.

4. O protocolo de entrega de chaves assinado pelo próprio Apelante em 15 de abril de 2019 constitui prova documental inequívoca da data efetiva de desocupação, não tendo sido objeto de impugnação específica quanto à autenticidade da assinatura aposta no documento.

6. A impugnação genérica de documentos, desacompanhada de prova concreta que a respalde, não possui aptidão para infirmar elementos probatórios dotados de presunção de veracidade, especialmente quando firmados pela própria parte que os contesta.

7. A contratação de advogado particular, quando disponível a assistência judiciária gratuita por meio da Defensoria Pública, constitui opção pessoal do litigante, não configurando dano material indenizável imputável à parte adversa que exerceu regularmente seu direito de ação.

8. O exercício regular do direito de cobrança de créditos inadimplidos não caracteriza ato ilícito apto a ensejar responsabilidade civil, sendo imprescindível para a configuração de dano material a demonstração de conduta ilícita, culpa e nexo causal, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

9. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº. 8009590-37.2019.8.05.0080, em que figuram como Apelante, Luis Augusto Leite D'Almeida Couto, e como Apelada, Diamond Patrimonial Ltda.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Luis Augusto Leite D'Almeida Couto contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, nos autos da Ação de Cobrança ajuizada por Diamond Patrimonial Ltda.

Na origem, a Apelada propôs ação de cobrança alegando que em 30 de novembro de 2017 firmou com o Apelante contrato de locação de imóvel comercial situado na Rua Itororó, s/n, loja 05, Rua Nova, Feira de Santana/BA, com valor mensal de R$ 800,00, concedida carência de 30 dias e desconto de R$ 100,00 nos 11 meses subsequentes.

Sustenta que a partir de dezembro de 2018 o valor do aluguel seria cobrado integralmente, acrescido de correção monetária, passando a R$ 877,55. Afirma que o Apelante pagou o aluguel de dezembro de 2018 a menor, restando diferença de R$ 77,55, e que, notificado em 27 de dezembro de 2018 para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias, compareceu à sede da imobiliária apenas em 15 de abril de 2019 para efetuar a entrega das chaves.

Aduz que são devidos os aluguéis dos meses de janeiro, fevereiro e março de 2019, além da diferença de dezembro de 2018, acrescidos de multa moratória de 10%, correção monetária e juros de 1% ao mês. Sustenta ainda que o Apelante deve o IPTU referente ao ano de 2018 e o proporcional de três meses de 2019, além da multa contratual de três aluguéis prevista na Cláusula 3ª do contrato, perfazendo o total de R$ 6.163,02.

Realizou-se audiência de conciliação sem composição das partes. Em contestação, o Apelante afirmou que no momento da contratação percebeu infiltração no imóvel, tendo sinalizado tal fato na vistoria, comprometendo-se a Apelada a realizar o reparo, o que não ocorreu. Relata que em 29 de novembro de 2018 o forro do teto desabou durante chuva fraca, molhando mercadorias da farmácia que ali funcionava.

Sustenta que a Apelada propôs isentá-lo do pagamento de dois meses de aluguel, no valor de R$ 1.400,00, proposta que não aceitou por considerar insuficiente face aos prejuízos sofridos. Afirma ter recebido notificação para desocupar o imóvel em 27 de dezembro de 2018 e que, considerando o prazo de carência de 30 dias, desocupou o imóvel em 28 de janeiro de 2019, tendo alugado o imóvel vizinho em 10 de janeiro de 2019. Assevera que todas as notificações juntadas pela Apelada estão sem sua assinatura, tendo sido constituídas unilateralmente. Apresenta pedido contraposto de condenação da Apelada ao pagamento de R$ 998,00 referentes à contratação de advogado.

A Apelada, em réplica, sustentou que a entrega das chaves ocorreu em abril de 2019, que o comprovante de pagamento do mês de dezembro de 2018 demonstra pagamento de R$ 700,00, restando diferença de R$ 177,55, e que o extrato bancário apresentado pelo Apelante não comprova o pagamento do IPTU de 2018. Afirmou ainda que não foram concedidos dois meses de carência e impugnou o pedido de condenação em honorários advocatícios.

Proferida decisão saneadora, fixaram-se os pontos controvertidos e determinou-se que as partes se manifestassem acerca da produção de provas. O Apelante requereu a produção de prova oral. Realizada audiência de instrução, as partes afirmaram que não havia interesse em produzir provas além das já constantes nos autos.

A sentença julgou improcedente o pedido reconvindo e procedente o pedido inicial, condenando o Apelante ao pagamento: (a) dos aluguéis dos meses de janeiro, fevereiro e março de 2019, no valor mensal de R$ 800,00, acrescidos de multa moratória de 10%, correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês a partir de cada inadimplemento; (b) do valor residual do aluguel de dezembro de 2018, de R$ 177,55, com os mesmos acréscimos; (c) do IPTU do exercício de 2018 e o proporcional de três meses de 2019, acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC. Condenou ainda o Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do montante devido, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Opostos embargos de declaração pela Apelada, o juízo a quo acolheu o recurso para incluir no dispositivo da sentença a condenação do Apelante ao pagamento da multa contratualmente prevista.

Inconformado, o Apelante interpôs o presente recurso sustentando, em síntese, que desocupou o imóvel em 28 de janeiro de 2019, dentro do prazo de carência, tendo alugado o imóvel vizinho em 10 de janeiro de 2019. Argumenta que todas as notificações juntadas pela Apelada estão sem sua assinatura, tendo sido constituídas unilateralmente. Defende ter quitado integralmente o aluguel de dezembro de 2018 e o IPTU do exercício de 2018. Reitera o pedido reconvencional de condenação da Apelada ao pagamento de R$ 998,00 referentes à contratação de advogado. Requer a improcedência da demanda e a procedência do pedido contraposto.

A Apelada apresentou contrarrazões sustentando que o protocolo de entrega de chaves comprova que a devolução ocorreu apenas em 15 de abril de 2019, não tendo o Apelante impugnado o documento ou a assinatura ali aposta. Afirma que a assinatura constante no protocolo é idêntica àquela aposta no Termo de Vistoria de novembro de 2017 e em outros documentos assinados pelo Apelante. Argumenta que o Apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório, não apresentando comprovantes de pagamento ou provas da desocupação precoce. Quanto ao pedido contraposto, sustenta que a contratação de advogado particular foi escolha pessoal do Apelante, que poderia ter recorrido à Defensoria Pública, não havendo ato ilícito, culpa ou nexo causal que justifique a condenação. Pugna pela manutenção integral da sentença.

Foram distribuídos os autos a esta Relatoria.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente) 

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo. Conheço do recurso, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade. 

Quanto ao pedido de concessão do benefício da justiça gratuita em grau recursal, verifico que o Apelante já foi beneficiado com a gratuidade em primeira instância. Considerando a manutenção das condições de hipossuficiência econômica e que não houve alteração do panorama fático-financeiro, defiro o benefício da assistência judiciária gratuita ao Apelante para fins do presente recurso, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. 

A controvérsia recursal cinge-se à análise da data efetiva de desocupação do imóvel locado, que determina a exigibilidade dos aluguéis dos meses subsequentes à notificação de desocupação, bem como à procedência do pedido reconvencional de indenização por danos materiais decorrentes da contratação de advogado particular. 

Da análise dos autos, verifica-se que em 30 de novembro de 2017 as partes firmaram contrato de locação de imóvel comercial, estabelecendo o valor mensal do aluguel em R$ 800,00, com carência de 30 dias e desconto de R$ 100,00 nos 11 meses subsequentes, passando o valor integral a ser cobrado a partir de dezembro de 2018, acrescido de correção monetária anual pelo IGP-M. 

A Cláusula 2ª do contrato previa que qualquer das partes poderia denunciar o contrato mediante notificação com antecedência mínima de 30 dias. A Cláusula 4ª estabelecia que, findo o contrato, o locatário deveria restituir o imóvel completamente desimpedido de pessoas e coisas, independentemente de qualquer aviso ou notificação. A Cláusula 9ª estipulava multa moratória de 10%, correção monetária e juros de 1% ao mês em caso de atraso no pagamento dos aluguéis. 

Em 27 de dezembro de 2018, a Apelada notificou o Apelante para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias. O ponto nevrálgico do recurso consiste em definir quando efetivamente ocorreu a desocupação do imóvel e a entrega das chaves.

O Apelante sustenta ter desocupado o imóvel em 28 de janeiro de 2019, dentro do prazo de carência de 30 dias, argumentando inclusive que alugou o imóvel vizinho em 10 de janeiro de 2019. Contudo, não apresentou qualquer prova documental que corrobore tal alegação, limitando-se a afirmar genericamente que as notificações juntadas pela Apelada foram constituídas unilateralmente, sem sua assinatura.

A Apelada, por sua vez, apresentou protocolo de entrega de chaves, assinado pelo próprio Apelante, datado de 15 de abril de 2019. O documento consta do ID 35705814 dos autos e não foi objeto de impugnação específica quanto à autenticidade da assinatura ali aposta.

Conforme destacado nas contrarrazões, a assinatura constante no protocolo de entrega é idêntica àquela aposta no Termo de Vistoria inicial de novembro de 2017 e em outros documentos assinados pelo Apelante ao longo da relação locatícia. A impugnação genérica apresentada pelo recorrente, desacompanhada de qualquer elemento probatório concreto, não possui aptidão para infirmar a veracidade do documento.

Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso concreto, cabia ao Apelante demonstrar que a desocupação efetivamente ocorreu em janeiro de 2019, e não em abril daquele ano, conforme documentalmente comprovado pela Apelada. Contudo, o recorrente não se desincumbiu deste encargo probatório.

Ademais, a jurisprudência dos Tribunais pátrios se alinha no sentido de que a entrega das chaves constitui o marco extintivo da obrigação de pagamento de aluguéis, sendo irrelevante o simples abandono do imóvel ou a alegação unilateral de desocupação pelo locatário. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO - RESCISÃO - ENTREGA DAS CHAVES - FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR - PROVA QUE LHE INCUMBE - ABANDONO DO IMÓVEL - TERMO FINAL - IMPOSSIBILIDADE. Incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. A rescisão do contrato de locação condiciona-se ao ato formal de entrega das chaves por parte do locatário, com a consequente expedição de recibo de quitação e assinatura do termo de vistoria final. Consoante precedentes do STJ, o simples abandono do imóvel não se mostra como elemento apto a desonerar os locatários da entrega das chaves e, tampouco, do pagamento dos alugueis até a efetiva transferência. (TJ-MG - AC: 10000204622815001 MG, Relator.: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 24/11/2020, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/12/2020).

Assim, considerando que o protocolo de entrega de chaves comprova que a devolução do imóvel ocorreu apenas em 15 de abril de 2019, são devidos os aluguéis dos meses de janeiro, fevereiro e março de 2019, além da diferença do mês de dezembro de 2018, acrescidos dos encargos moratórios previstos contratualmente.

Quanto ao pagamento do aluguel de dezembro de 2018, o comprovante apresentado pelo próprio Apelante demonstra que foi efetuado depósito de R$ 700,00, quando o valor devido, após o reajuste anual pelo IGP-M, era de R$ 877,55. Assim, resta comprovada a diferença de R$ 177,55, que também é exigível.

No que concerne ao IPTU, a Cláusula 7ª do contrato estabelecia expressamente que o locatário deveria fazer prova da quitação das parcelas do tributo referentes ao período em que ocupasse o imóvel. Embora o Apelante tenha apresentado extrato bancário com débito de R$ 133,22, o documento não especifica a que título se deu o pagamento, não servindo como comprovante de quitação do IPTU do exercício de 2018.

A Apelada, por sua vez, apresentou documento gerado no site da Prefeitura Municipal de Feira de Santana demonstrando que o IPTU de 2018, no valor de R$ 160,03, permanecia em aberto. Considerando a entrega das chaves apenas em abril de 2019, é devido também o valor proporcional a três meses referente ao IPTU do exercício de 2019, conforme previsto contratualmente.

Quanto à multa contratual, a Cláusula 3ª do contrato estipulava o pagamento de multa no valor de três aluguéis vigentes à época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que viesse a infringir quaisquer das cláusulas contratuais. Considerando o inadimplemento dos aluguéis e do IPTU, bem como a não devolução tempestiva do imóvel, correta a aplicação da multa contratual, conforme reconhecido na sentença e nos embargos de declaração acolhidos.

No que tange ao pedido reconvencional de condenação da Apelada ao pagamento de R$ 998,00 referentes à contratação de advogado particular, a pretensão não merece acolhida.

Para que haja condenação ao pagamento de danos materiais, é imprescindível a demonstração de ato ilícito, culpa do agente e nexo causal, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. No caso concreto, a Apelada exerceu regularmente seu direito de ação ao buscar judicialmente a cobrança de valores inadimplidos, não havendo qualquer ato ilícito, culpa ou omissão que lhe possa ser imputado.

A contratação de advogado particular pelo Apelante, quando disponível a assistência judiciária gratuita por meio da Defensoria Pública, constitui opção pessoal do litigante, não configurando dano material indenizável imputável à parte adversa. O art. 185 do CPC estabelece que a Defensoria Pública exerce a orientação jurídica e a defesa dos direitos individuais e coletivos dos necessitados, em todos os graus, de forma integral e gratuita.

Se o Apelante tivesse cumprido com suas obrigações contratuais, a presente ação sequer teria sido necessária. Ademais, foi a própria inadimplência do recorrente que ensejou a propositura da demanda, não havendo que se falar em responsabilidade da Apelada pelos custos da defesa contratada pelo Apelante.

Nesse sentido, precedente do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS PELO ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE MENÇÃO A CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS QUE INDIQUEM ABALO À PERSONALIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS PELO VENCIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, quanto à não ocorrência de responsabilidade civil apta a gerar danos morais indenizáveis, demandaria necessariamente novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto no enunciado sumular n. 7 deste Tribunal Superior. 2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a incidência da Súmula n. 7/STJ impossibilita o conhecimento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo. 3. Consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, os honorários contratuais são de responsabilidade da parte contratante, de modo que descabe condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora, Súmula n. 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2464661 PB 2023/0302499-7, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2024).

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo Apelante em favor do patrono da Apelada em 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça concedida ao recorrente, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora