PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0370108-46.2012.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outros |
| Advogado(s): FABIO RIVELLI |
| APELADO: CATIA MIRANDA CONCEICAO e outros |
| Advogado(s): MARCELO DE CASTRO CARRERA |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
A controvérsia recursal cinge-se à apreciação do agravo retido interposto pelas apelantes, ao reconhecimento da legitimidade passiva da PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES para figurar no polo passivo da demanda, bem como à responsabilidade das rés pela devolução dos valores pagos pelos apelados a título de comissão de corretagem.
Quanto ao agravo retido, verifica-se que as apelantes não se manifestaram sobre o despacho que franqueou oportunidade para requerimento de produção de prova oral, conforme certidão dos autos. Assim, ocorreu preclusão temporal, não merecendo acolhida a insurgência.
A preliminar de ilegitimidade passiva da PDG REALTY não merece prosperar.
Conforme se verifica da documentação acostada aos autos, especialmente às fls. 23/26, 60/61 e 63/64, a empresa ostenta sua marca no material publicitário e em correspondências dirigidas aos consumidores, o que demonstra sua participação efetiva no empreendimento.
Ademais, tratando-se de relação de consumo, aplica-se o princípio da ampla reparação de danos, sendo que a PDG REALTY, ao emprestar sua marca e nome ao empreendimento, assume responsabilidade solidária pelos danos causados aos consumidores.
A preliminar de ilegitimidade para responder pelos valores de comissão de corretagem também não prospera.
No caso em análise, verifica-se que a empresa prestadora dos serviços de corretagem, denominada PDG Vendas Corretora Imobiliária Ltda., pertence ao mesmo grupo econômico das rés, conforme se depreende da própria denominação social.
Nota-se clara relação de dependência entre a suposta corretora e as demandadas, não se tratando de verdadeiro contrato de corretagem independente, mas sim de serviço prestado por empresa do próprio grupo.
Assim, as rés possuem legitimidade para responder pela devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
No mérito, discute-se a legalidade da cobrança de comissão de corretagem e a possibilidade de sua devolução em caso de rescisão contratual por desistência dos compradores.
É fato incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária residencial.
Trata-se de típica relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.
A rescisão contratual por iniciativa dos compradores, ainda que imotivada, é possível, devendo haver o retorno das partes ao estado anterior, com a restituição dos valores pagos, observadas as disposições dos artigos 51, II e 53 do CDC.
Embora seja devida a restituição dos valores pagos, não se pode eximir os compradores de arcar com as despesas decorrentes do próprio negócio.
Contudo, como bem observado pelo magistrado de primeiro grau, observando as particularidades do caso concreto, o percentual de 10% do valor total do imóvel revela-se excessivo, considerando que o pedido de rescisão se deu poucos dias após a celebração do contrato. Conforme consignado na sentença recorrida, tal percentual "afigura-se desproporcional a exigência de 10% do valor integral do imóvel, o que corresponderia a R$ 87.851,88", sendo que os apelados pagaram apenas R$ 10.000,00.
O juízo sentenciante acertadamente ponderou que não se nega a necessidade de ressarcimento às demandadas pelas despesas com divulgação do empreendimento, corretagem, confecção de contratos e atendimento ao cliente, as quais devem ser suportadas pelos promissários compradores que desistiram do contrato. Todavia, levando-se em consideração que a rescisão ocorreu em prazo curtíssimo após a contratação, mostra-se desproporcional a exigência do percentual integral previsto contratualmente.
Assim, considerando as circunstâncias específicas do caso, mostrou-se razoável e equilibrada a decisão do magistrado singular de reter o valor efetivamente pago pelos compradores, qual seja, R$ 10.000,00, para fazer face às despesas havidas com o negócio jurídico, rejeitando tanto a proposta ínfima dos autores de retenção de apenas 10% sobre o valor pago (R$ 1.000,00), quanto a exigência excessiva das rés de retenção de 10% sobre o valor total do imóvel.
Nesse sentido, leia-se o seguinte precedente jurisprudencial:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N . 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS . VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA . RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador . 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso .5. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt no AREsp: 2672525 ES 2024/0223159-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024)
Quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem, a jurisprudência tem entendido que, quando há clara relação de dependência entre a corretora e a incorporadora, como no caso dos autos, estas respondem solidariamente pela devolução em caso de rescisão contratual por desistência do comprador. No presente caso, ficou evidenciado que a empresa "corretora" integra o mesmo grupo econômico das apelantes, não havendo verdadeira independência. Ademais, os compradores foram induzidos a acreditar tratar-se de corretagem independente, quando na verdade se tratava de serviço prestado pela própria incorporadora através de empresa do grupo.
As alegações das apelantes de que os serviços foram efetivamente prestados não afastam sua responsabilidade, uma vez que a prestação foi realizada por empresa integrante do mesmo grupo econômico, caracterizando, na verdade, atividade própria da incorporadora disfarçada sob a aparência de serviço de terceiro. Tal prática, além de violar o dever de informação adequada previsto no CDC, constitui cobrança indevida que deve ser restituída aos consumidores.
A sentença recorrida, portanto, examinou adequadamente todas as questões postas, aplicando corretamente o direito ao caso concreto.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do presente recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.
É como voto.
Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)
Desa. Marielza Brandão Franco
Relatora