PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

 1. Recurso de apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização, por não reconhecer a comprovação da quitação das parcelas de imóvel rural arrematado em leilão.

 II. Questão em discussão

 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve a quitação integral do preço do imóvel; (ii) saber se ocorreu a inadequação da via eleita diante da ausência de recusa da instituição financeira e da pendência de regularização registral; e (iii) definir a consequência processual adequada para o caso.

 III. Razões de decidir

 3. A ausência de impugnação específica pelo réu quanto ao adimplemento das parcelas torna o fato incontroverso, impondo-se o reconhecimento formal da quitação integral do preço do bem. 4. A ação de adjudicação compulsória exige a comprovação da recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva. 5. No caso, não há resistência da instituição financeira. A transferência da propriedade esbarra em pendência puramente administrativa, que consiste na necessidade de o cartório de registro de imóveis gerar uma nova matrícula com a área delimitada corretamente. 6. A impossibilidade de a vendedora solucionar o óbice registral de forma unilateral evidencia a inadequação da via eleita pela autora para obter o registro. 7. Constatada a inadequação da via eleita, o processo deve ser extinto sem resolução do mérito, devendo a apelante arcar com os ônus sucumbenciais em razão do princípio da causalidade, sendo incabível a majoração dos honorários recursais diante do provimento parcial do recurso.

 IV. Dispositivo e tese

 8. Recurso de apelação parcialmente provido.

 Tese de julgamento: "1. O pagamento não impugnado especificamente na contestação torna-se fato incontroverso. 2. A ausência de resistência do vendedor, somada à pendência de regularização administrativa e abertura de nova matrícula individualizada no cartório de registro de imóveis, configura a inadequação da via eleita para a ação de adjudicação compulsória, impondo-se a extinção do processo sem resolução do mérito."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 341, 485, VI, e 85, § 11; CC, art. 1.418.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.297.784, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16.09.2014; TJSP, Apelação Cível 1011306-08.2022.8.26.0606, Rel. Des. Fernando Marcondes, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 19.12.2024.

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível nº 8003092-57.2024.8.05.0141, em que figura como apelante MESCHEDE E MESCHEDE SOCIEDADES DE ADVOGADOS e como apelado BANCO BRADESCO SA.

ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR para extinguir, sem julgamento de mérito a ação por inadequação da via eleita, nos termos do relatório e voto da Relatora:

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 21 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por MESCHEDE E MESCHEDE SOCIEDADES DE ADVOGADOS contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Jequié que, nos autos da Ação de Adjudicação compulsória n. 8003092-57.2024.8.05.0141, em que a apelante litiga contra BANCO BRADESCO S.A., julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial por ausência de prova da quitação integral do imóvel, nos seguintes termos:

“[…] “Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da causa, o trabalho realizado pelo profissional e o tempo exigido para o seu serviço.”

Em suas razões recursais (ID 96037899) aduzindo a necessidade de reforma da sentença eis que (i) houve erro na análise dos fatos pela sentença, pois o recibo apresentado refere-se ao primeiro contrato, de 500 hectares e o aditamento posterior reduziu a área e o preço, que foi integralmente quiradi, justificando o lapso temporal entre os documentos; (ii) que o aditamento abateu o valor da redução do preço nas últimas parcelas do contrato, o que configura a quitação destas e atrai a presunção legal de pagamento das parcelas anteriores, conforme o art. 322 do Código Civil; (iii) que o cartório de registro de imóveis recusou a averbação apenas em virtude da alteração do número da matrícula, sem indicar qualquer inadimplência; (iv) que o apelado não impugnou a alegação de quitação em sua contestação, ocorrendo concordância tácita e confissão quanto ao pagamento integral do preço; (v) sucessivamente, caso se entenda pela ausência de prova da quitação, o processo deveria ser extinto sem resolução do mérito por falta de condições da ação, e não julgado improcedente.

Ao final, requer o provimento do recurso para deferir a adjudicação compulsória do imóvel ou, sucessivamente, a extinção do processo sem resolução do mérito, com a inversão dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões (ID 101494063), o apelado alega a inadequação da via eleita, sob o argumento de que não houve recusa de sua parte em outorgar a escritura definitiva e sustenta que o entrave decorre de ato exclusivo do cartório de registro de imóveis, o qual precisa gerar uma nova matrícula com a área correta do imóvel rural arrematado.

Argumenta, ainda, que o registro do imóvel é ônus do comprador e que, somente após a regularização cartorária da área, a instituição financeira poderá emitir o documento hábil para a lavratura da escritura. Requer o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 19 de junho de 2026.

                         Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

                                                                                          Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do Apelo.

Na origem, trata-se de ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais ajuizada por MESCHEDE E MESCHEDE SOCIEDADES DE ADVOGADOS em face de BANCO BRADESCO S.A..

A autora buscou a outorga de escritura pública definitiva de um imóvel rural arrematado em leilão, sob a alegação de que o preço foi integralmente quitado.

A sentença julgou improcedentes os pedidos por entender que a autora não se desincumbiu do ônus de provar documentalmente a quitação das 48 parcelas pactuadas, o que motivou a interposição do presente recurso.

Feita esta pequena digressão necessária à compreensão do feito, passo a votar.

A controvérsia recursal cinge-se a verificar se existem provas suficientes da quitação do preço do imóvel, se ocorreu a inadequação da via eleita pela ausência de recusa do banco e se a consequência para a falta de comprovação dos requisitos é a improcedência do pedido ou a extinção do processo sem resolução do mérito.

Inicialmente, a parte apelante defende que o pagamento integral do preço constitui fato incontroverso, pois a instituição financeira não apresentou contrariedade a esse ponto em sua peça de defesa. O argumento merece acolhimento, vejamos.

O exame da contestação apresentada pelo banco apelado revela que não houve impugnação quanto à afirmativa de adimplemento das parcelas do contrato (ID 101494048), inclusive porque ao verificar que a área rural adquirida era menor do que a contida no documento de arrematação do bem, restou determinado o abatimento proporcional do preço, fato incontroverso nos autos.

Ademais, o art. 341 do Código de Processo Civil estabelece que cabe ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas.

Dessa forma, a quitação integral do valor do bem restou incontroversa nos autos. A sentença comporta reforma neste aspecto técnico, devendo ser expressamente reconhecido o adimplemento total do preço por parte da compradora.

Entretanto, apesar do reconhecimento da quitação do preço, o pedido de adjudicação compulsória esbarra na inadequação da via eleita, eis que o art. 1.418 do Código Civil exige a comprovação da recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva para que o juiz possa suprir essa vontade.

De tal maneira, o caso em análise, as provas documentais e as manifestações das partes evidenciam que não existe resistência ou negativa de cumprimento da obrigação por parte do banco apelado (ID 101494063) na medida em que o impedimento para a transferência da propriedade decorre de uma situação estritamente administrativa do cartório de registro de imóveis.

Assim, o órgão registral precisa praticar um ato prévio, que consiste em gerar uma nova matrícula com a delimitação e a área corretas do imóvel rural arrematado, vez que a instituição financeira não possui competência legal para realizar modificações estruturais em registros públicos por ato unilateral.

Desse modo, o banco apelado depende do encerramento dessa etapa cartorária para que possa, de forma regular e subsequente, gerar o documento hábil exigido para a lavratura da escritura pública, o que demonstra a ausência de pretensão resistida por parte do vendedor que, somada ao fato de que o óbice reside em uma pendência de regularização imobiliária perante terceiros, evidencia a inadequação da via eleita pela autora.

A adjudicação compulsória não se presta, portanto a suprir providências de cunho puramente registral e administrativo que competem ao cartório e, restando constatada a inadequação da via eleita, o processo deve ser extinto sem resolução do mérito, conforme o art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, afastando-se o julgamento de improcedência do mérito proferido pelo juízo de origem.

Neste diapasão:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA . AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO . 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu . Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3 . Recurso especial a que se nega provimento.

(STJ - REsp: 1297784 DF 2011/0297768-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 16/09/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/09/2014 RB vol. 612 p. 38)”.

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. SENTENÇA MANTIDA . I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença que extinguiu o processo por ausência de interesse processual, devido à ausência de individualização do imóvel e falta de comprovação da cadeia sucessória. 2 . A apelante alega que a falta de matrícula individualizada não impede a adjudicação compulsória. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a adjudicação compulsória na ausência de matrícula individualizada do imóvel . III. Razões de decidir 4. A ausência de matrícula individualizada configura condição da ação, inviabilizando o pedido de adjudicação compulsória. 5 . A matrícula é essencial para garantir a segurança jurídica e viabilizar o registro do título adjudicado. 6. A jurisprudência exige a individualização do imóvel para a adjudicação compulsória, sendo inadequada a via eleita na ausência de regularização registral. IV . Dispositivo e tese 7. Tese de julgamento: "1. A ausência de matrícula individualizada inviabiliza a adjudicação compulsória. 2 . A regularização do imóvel deve ser promovida previamente ao pedido de adjudicação." RECURSO DESPROVIDO. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1297784 DF, Rel. Min . Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16.09.2014; TJSP, Apelação Cível 1028130-24 .2022.8.26.0224, Rel . Des. Hertha Helena de Oliveira, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 19.12 .2023.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10113060820228260606 Suzano, Relator.: Fernando Marcondes, Data de Julgamento: 19/12/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2024).”

Em relação aos ônus sucumbenciais, em que pese o acolhimento do recurso para declarar a quitação e alterar a natureza do julgamento, a apelante deu causa ao ajuizamento de uma demanda inadequada e, pelo princípio da causalidade, a parte autora deve responder pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios fixados na origem.

Por fim, deixa-se de majorar os honorários em grau recursal. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a majoração prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil só é aplicável nos casos de não conhecimento integral ou de desprovimento total do recurso, o que não ocorre na hipótese de provimento parcial.

Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, apenas para reconhecer a quitação integral do preço do bem imóvel e julgar extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, diante da inadequação da via eleita, por ausência de resistência no fornecimento do documento para registro do imóvel, que depende de abertura prévia de nova matrícula para o bem,a ser efetivada previamente pelo registro de imóveis

Sala de Sessões, de de 2026.

Presidente

                             Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador