PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO ORDINÁRIA. PEDIDO DE RESTRIÇÃO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.

1. No caso dos autos, em resumo, o agravante postulou a restrição da matrícula n.º 1.208 – FAZENDA SANTA ROSA, aberta inicialmente no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rita de Cássia/BA., e posteriormente transferida para matrícula n.º 5.825 – FAZENDA SANTA ROSA, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Formosa do Rio Preto/BA.

2. O juízo de origem indeferiu o pedido de bloqueio das matrículas indicadas, no entanto, pelo relato do agravante, embasado nas provas apresentadas, por cautela, afigura-se a necessidade de bloqueio das matrículas, face a alegada sobreposição de áreas, vicio na cadeia sucessória do imóvel, além da alegação de alteração da área originária do imóvel Fazenda Santa Rita, sendo imperioso prestigiar o princípio da continuidade registral.

3. A propósito, a disposição contida no § 3.º, art. 214 da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73) estabelece que “se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel”.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento n.º 8052541-19.2024.8.05.0000, em que é agravante, ESPOLIO DE NILTON RUPPENHTAL e agravado, GUILHERME ANDRADE COSER.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do relatório e voto da Relatora.

Sala das Sessões,  25 de novembro  de 2024.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto pelo ESPOLIO DE NILTON RUPPENHTAL registrado civilmente como GILENES RUPPENTHAL, contra decisão proferida pelo Juízo de Direito da 1.ª Vara Cível da Comarca de Formosa do Rio Preto, na Ação Declaratória de Inexistência de Matrícula e Cancelamento que indeferiu o pedido formulado pelo agravante nos seguintes termos:

“Em análise preliminar dos documentos apresentados, verifica-se que, embora o autor aponte diversas irregularidades nas matrículas n.º 1.208 e n.º 5.825, não há, de plano, prova suficiente que demonstre a verossimilhança das alegações de forma inequívoca, capaz de justificar o bloqueio imediato das referidas matrículas. A probabilidade do direito alegado pelo autor depende de uma análise mais aprofundada das provas documentais e, possivelmente, periciais, além da manifestação dos requeridos, especialmente dos Oficiais de Registro de Imóveis, cuja atuação se insere dentro das atribuições legais que lhes são conferidas. Quanto ao perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, não restou comprovado que a manutenção das matrículas enquanto perdura a discussão judicial causaria prejuízo imediato e grave ao autor ou a terceiros. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor” (ID 67873228).

O agravante postulou a reforma da decisão, afirmando que o objeto da ação é a matrícula n.º 1.208 – FAZENDA SANTA ROSA, aberta inicialmente no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rita de Cássia/BA., e posteriormente transferida para matrícula n.º 5.825 – FAZENDA SANTA ROSA, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Formosa do Rio Preto/BA.

Alegou que “o Agravante, tomou conhecimento da FRAUDE imobiliária do Agravado através do processo administrativo no INEMA n.º 2021- 008327/TEC/CEFR-0042, junto ao INEMA, através da notificação n.º 2021-008941/TEC/NOT-1805 (ID: 425460397), quando resolveu efetuar o levantamento sucessório da matrícula 1.208 no CRI de Santa Rita de Cássia/BA, e deparou-se com irregularidades na formação do registro incorrendo em descumprimento do art. 225, parágrafos 1.º e 2.º, da Lei n.º 6.015/73”.

Afirmou que “foi identificado conflito fundiário com o imóvel do Agravante, denominado Fazenda Chapada, que possui registro e cadeia sucessória assentada no RGI de Formosa do Rio Preto sob a matrícula 5225, diante da inusitada sobreposição que surgiu após mais de 20 anos de posse com a denominada FAZENDA SANTA ROSA, que não possuía matricula na comarca de Formosa do Rio Preto até 21/03/2022”.

Alegou que “ao efetuar a reconstituição da cadeia sucessória da titularidade da matrícula n.º 1.208 do Cartório de Registro Imobiliário de Santa Rita de Cássia, matrícula originária com registro geral datado de 14/03/1980, com área total de 67,0 (sessenta e sete) braças de terras, o que equivalem a 29,1304ha (vinte e nove hectares, 13 ares e quatro centiares), matrícula anexada (ID 425460398/ ID 425460400), foi identificado que o inventário objeto da abertura da matrícula foi INDEFERIDO”.

Aduziu que em 22/08/2016, conforme se observa do R-1/1208 da matrícula n.º 1.208, mediante o registro do compromisso de compra e venda foi registrado a aquisição do Agravado de uma área rural sem demarcação, sem delimitação e sequer confrontação.

Informou “em que pese, não constar a área no compromisso de compra e venda, a área objeto da matrícula n.º 1.208 (ID: 425460398), possui na sua totalidade 67 braças, o que equivale a 29,1304ha (vinte e nove hectares, 13 ares e quatro centiares)”.

Outrossim, o Requerido mediante solicitação de certificação junto ao INCRA no processo administrativo n.º 54000.026409/2020- 37 (ID: 425460401), informou para efeito de certificação de área com base na mencionada matrícula o total de 4.330,3048 (quatro mil hectares, trezentos e trinta ares e trinta, quarenta e oito centiares), conforme CCIR n.º 60090532230 em anexo (ID: 425460399).

Concluindo que “o mencionado contrato de compra e venda registrado no R1/1208 da matrícula n.º 1.208 na Comarca de Santa Rita de Cássia, foi transportado para a matricula nº 5825 do CRI de Formosa do Rio Preto/BA, nos exatos termos da matricula originária, ou seja, com a área total de 67 braças, equivalente a 29,1304ha (vinte e nove hectares, 13 ares e quatro centiares) (ID: 425460400). Conclui-se, portanto, pela inexistência de área remanescente na matrícula n.º 5825 do CRI de Formosa do Rio Preto/BA”.

Por fim, requereu a concessão de efeito suspensivo para determinar o bloqueio das matrículas de números 5852 (ID: 425460400) do Cartório de Registro de Imóveis de Formosa do Rio Preto/BA., e da Matrícula n.º 1208 (ID: 425460398) do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Rita de Cássia.

Em decisão, foi deferido o efeito suspensivo.

Sem contrarrazões.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à r. Secretaria desta Câmara, ao tempo em que solicito dia para julgamento deste recurso, salientando não se tratar de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do mesmo diploma legal.

É o Relatório.

Salvador, 07 de novembro de 2024.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto pelo ESPOLIO DE NILTON RUPPENHTAL registrado civilmente como GILENES RUPPENTHAL, contra decisão proferida pelo Juízo de Direito da 1.ª Vara Cível da Comarca de Formosa do Rio Preto, na Ação Declaratória de Inexistência de Matrícula e Cancelamento que indeferiu o pedido formulado pelo agravante nos seguintes termos:

“Em análise preliminar dos documentos apresentados, verifica-se que, embora o autor aponte diversas irregularidades nas matrículas n.º 1.208 e n.º 5.825, não há, de plano, prova suficiente que demonstre a verossimilhança das alegações de forma inequívoca, capaz de justificar o bloqueio imediato das referidas matrículas. A probabilidade do direito alegado pelo autor depende de uma análise mais aprofundada das provas documentais e, possivelmente, periciais, além da manifestação dos requeridos, especialmente dos Oficiais de Registro de Imóveis, cuja atuação se insere dentro das atribuições legais que lhes são conferidas. Quanto ao perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, não restou comprovado que a manutenção das matrículas enquanto perdura a discussão judicial causaria prejuízo imediato e grave ao autor ou a terceiros. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor” (ID 67873228).

No caso dos autos, em resumo, o agravante postulou a restrição da matrícula n.º 1.208 – FAZENDA SANTA ROSA, aberta inicialmente no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rita de Cássia/BA., e posteriormente transferida para matrícula n.º 5.825 – FAZENDA SANTA ROSA, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Formosa do Rio Preto/BA.

O juízo de origem indeferiu o pedido de bloqueio das matrículas indicadas, no entanto, pelo relato do agravante, embasado nas provas apresentadas, por cautela, afigura-se a necessidade de bloqueio das matrículas, face a alegada sobreposição de áreas, vicio na cadeia sucessória do imóvel, além da alegação de alteração da área originária do imóvel Fazenda Santa Rita, sendo imperioso prestigiar o princípio da continuidade registral.

A propósito, o regramento contido na Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73). In verbis:

Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. (Renumerado do art. 215 com nova redação pela Lei n.º 6.216, de 1975).

(...)

§ 3.º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. (Incluído pela Lei n.º 10.931, de 2004)

Portanto, em análise prefacial, não exauriente, restaram demonstrados os requisitos para concessão do efeito suspensivo postulado.

Nessa linha de entendimento, a jurisprudência:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDÍCIOS DE SOBREPOSIÇÃO DE ÁREAS. MEDIDA DE BLOQUEIO DAS MATRÍCULAS. POSSIBILIDADE. ART. 214, §§ 3.º E 4.º DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. PODER GERAL DE CAUTELA. ART. 297 DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.

1. Dentro do juízo de revisão típico e restrito do agravo de instrumento, após cotejar as alegações das partes com as provas até então produzidas, não se vislumbra razão ou fundamento apto a modificar a decisão agravada, que deferiu o bloqueio das matrículas 235 e 3.133 do CRI de Paranã, haja vista os indícios de sobreposição de áreas e a necessidade de preservar direitos de terceiros de boa-fé.

2. Assim, por se tratar de possível sobreposição de áreas, mostra-se acertada a decisão de bloqueio das matriculas, que além de encontrar abrigo no art. 214, §§ 3.º e 4.º, da Lei de Registros Públicos, também guarda correlação com o poder geral de cautela conferido ao Juiz pelo artigo 297 do CPC.

3. Ademais, outro elemento a justificar o bloqueio da matrícula é a grande litigiosidade que envolve o imóvel descrito na exordial, bem como a pluralidade de pessoas envolvidas nas negociações e litigando nos autos de origem e no processo principal. Ainda, frisa-se a existência de reversibilidade da medida e a ausência de prejuízo aos interesses dos recorrentes.

4. Recurso improvido.

(TJTO, Agravo de Instrumento, 0010963-59.2021.8.27.2700, Rel. ANGELA MARIA RIBEIRO PRUDENTE, 2.ª TURMA DA 2.ª CÂMARA CÍVEL, julgado em 09/12/2021, DJe 16/12/2021).

Agravo de Instrumento. Transcrição mais antiga. Imóvel. Bloqueio de matrícula. Possibilidade.

1. É possível o bloqueio de matrícula de imóvel, por meio de tutela provisória de urgência, diante da possibilidade de fortes indícios de nulidade da matrícula, a fim de assegurar o correto desate da lide e evitar prejuízos a terceiros de boa fé.

2. Agravo de Instrumento conhecido e provido.

(TJ-AM - AI: 4001743-62.2018.8.04.0000, Relator: Elci Simões de Oliveira, Julgamento: 09/03/2020, Segunda Câmara Cível, Publicação: 09/03/2020).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU QUE DETERMINOU O BLOQUEIO DA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS ENVOLVIDOS NO LITÍGIO. PRESERVAÇÃO DA MEDIDA CAUTELAR DEFERIDA PELO JUÍZO DE PISO. PONDERAÇÃO EM RAZÃO DA COMPLEXIDADE DOS FATOS DESCRITOS PELAS PARTES ENVOLVIDAS NO CONFLITO, BEM COMO DE POSSÍVEL CONTEXTO QUE ENVOLVA O DIREITO DE TERCEIROS DE BOA-FÉ. FUNDADO RISCO DE DANO GRAVE E IRREPARÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

(Classe: Agravo de Instrumento Número do Processo: 0018497-91.2016.8.05.0000, Relator: Baltazar Miranda Saraiva, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 13/12/2017).

Face ao exposto, o voto é no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do relatório e voto da relatora.

Salvador,  25 de novembro  de 2024.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19