PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame:

Trata-se de apelação cível contra sentença, em ação de consignação de pagamento, com posterior pedido de recovenção, que declarou adimplida a obrigação da autora referente à devolução do montante pago pela demandada em virtude da rescisão dos contratos de promessa de compra e venda imobiliários mencionados na inicial, com as retenções devidas, no valor já consignado, e julgou IMPROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL.

II. Questão em discussão:

A controvérsia recursal gira em torno da alegação de inadimplemento contratual das rés. Questiona-se, ainda, a validade da cláusula de retenção contratual de 25%.

III. Razões de decidir:

A cláusula de retenção de 25% dos valores pagos está em conformidade com a jurisprudência do STJ e com o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e não provido. 

Tese de julgamento: "A cláusula contratual que prevê a retenção de até 25% dos valores pagos, quando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel decorre de iniciativa do comprador, é válida e eficaz." 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação nº 0357778-80.2013.8.05.0001, em que figuram como partes as acima mencionadas.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em  NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, pelas razões adiante expostas. 

PRESIDENTE

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Juiz De Direito Substituto De 2º Grau – Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO (ID 35833145) interposta por TEODORIA CONCEIÇÃO ARAÚJO DAMACENA em face de SENTENÇA (ID 35833140) proferida no Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, no sentido de julgar procedente o pedido formulado na ação de consignação em pagamento ajuizada pela parte autora, declarando adimplida a obrigação referente à devolução do montante pago pela demandada em razão da rescisão dos contratos de promessa de compra e venda, e improcedente o pedido reconvencional deduzido pela ora Apelante:

Isto posto, pelas razões acima expostas, fundamentando-se no art. 539 do CPC, nos arts. 334 e 335, ambos do CC, no CDC e demais dispositivos legais aplicáveis à espécie, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO DA AÇÃO PRINCIPAL, declarando adimplida a obrigação da autora referente à devolução do montante pago pela demandada em virtude da rescisão dos contratos de promessa de compra e venda imobiliários mencionados na inicial, com as retenções devidas, no valor já consignado de R$ 58.908,46 (fls. 67), e JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, CPC.

Em razão da sucumbência quanto à ação principal, condeno a demandada ao pagamento das custas e despesas processuais, arbitrando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, depois da atualização, que deverão permanecer suspensos, face a gratuidade judiciária deferida. Pela sucumbência da reconvenção, condeno a reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, arbitrando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, que deverão permanecer suspensos em razão da gratuidade judiciária deferida.

P. R. I.

Após o trânsito em julgado certificado nos autos, expeça-se alvará para levantamento pela demandada dos valores depositados às fls. 67, observando-se a necessidade de poderes especiais de seus patronos.

Adotem-se as providências necessárias para cobrança das custas processuais, acaso devidas, e arquive-se com as formalidades legais.

Salvador(BA), 11 de agosto de 2020.

Luciana Magalhães Oliveira Amorim

Juíza de Direito Auxiliar

Em suas razões recursais (ID. 35833145), a apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a nulidade da cláusula oitava do contrato firmado entre as partes, com a devolução integral dos valores pagos, ou, subsidiariamente, com retenção máxima de 10%, em razão de sua abusividade.

Aduz, inicialmente, tratar-se de contrato de adesão, cujas cláusulas foram estipuladas unilateralmente pela Apelada, sem que houvesse oportunidade de negociação por parte da consumidora. Sustenta que a cláusula que prevê a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos é abusiva, por impor desvantagem exagerada à consumidora, em afronta ao disposto no art. 51, §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

Pontua, ainda, que o contrato não foi entregue em sua integralidade à Apelante, tendo esta desconhecido as cláusulas de inadimplemento, mora e rescisão expressa. Alega violação ao dever de informação, previsto nos arts. 6º, III e IV, e 39, IV, do CDC, e ausência de boa-fé objetiva por parte do fornecedor.

Defende a revisão judicial da cláusula abusiva de retenção, conforme autorizado pelo art. 6º, V, do CDC, diante da onerosidade excessiva imposta à parte hipossuficiente. Aponta entendimento jurisprudencial no sentido de limitação da multa contratual a 2% (dois por cento), invocando precedente do TJ-SC e decisões do STJ.

Alega que pagou o montante de R$ 78.417,00 (setenta e oito mil quatrocentos e dezessete reais), conforme demonstrado em extratos emitidos pela Apelada, mas esta somente se dispôs a devolver R$ 58.908,46 (cinquenta e oito mil novecentos e oito reais e quarenta e seis centavos), retendo indevidamente valor superior ao razoável.

Afirma ser possível a declaração de nulidade da cláusula contratual ofensiva à legislação consumerista e, subsidiariamente, requer a devolução da diferença, considerando como crédito da Apelante o valor de R$ 76.848,66 (setenta e seis mil oitocentos e quarenta e oito reais e sessenta e seis centavos), ou, ainda, a limitação da retenção ao percentual de 10%.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para:
a) declarar a nulidade da cláusula 8ª do contrato e a abusividade da retenção de 25%, autorizando a devolução integral ou com retenção de apenas 2%;  b) subsidiariamente, determinar a devolução de R$ 76.848,66; c) alternativamente, reduzir a penalidade para 10% sobre o valor pago. Postula, ainda, a condenação da parte recorrida ao pagamento de honorários advocatícios, com reversão ao Fundo de Assistência Judiciária da Defensoria Pública do Estado da Bahia – FAJDPE/BA, além da manutenção da gratuidade judiciária.

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (ID 35833157), pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta

Salvador – BA, de  2025. 

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS 

Desembargador Relator 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso, destacando-se o deferimento da gratuidade, conforme consignado na sentença refutada.  

No caso dos autos,  a parte autora (apelada) propôs ação de consignação em pagamento para depositar valores relacionados a contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença reconheceu a validade da consignação e declarou a obrigação da autora adimplida com base no valor depositado (R$ 58.908,46), julgando improcedente a reconvenção proposta pela consumidora.

A apelante alega abuso na cláusula que autorizou retenção de 25% dos valores pagos, defendendo que teria direito à restituição integral, ou, no máximo, à retenção de 10%.

Cinge-se a controvérsia sobre a legitimidade e validade da cláusula contratual que autoriza a retenção de parte dos valores pagos em contrato de adesão de parte dos valores pagos pela Apelante, ora ré reconvinte, no contexto de rescisão de contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, firmados com a parte autora celebrado em relação de consumo, diante de rescisão contratual.

A insurgência recursal cinge-se à cláusula contratual que estabeleceu retenção de 25% dos valores pagos, entendida pela Apelante como abusiva.

No mérito, a apelação não merece provimento.

A Apelante sustenta, em síntese, que a cláusula oitava do contrato é abusiva por estipular a retenção de 25% dos valores pagos a título de penalidade por rescisão contratual, requerendo sua nulidade ou, alternativamente, a limitação da retenção a 10% ou 2% do montante pago.

Com efeito, a ação de consignação em pagamento configura-se como instrumento processual à disposição do devedor para exercer o direito de cumprir a obrigação assumida, quando, por motivo alheio à sua vontade, encontra impedimento ao adimplemento direto. Trata-se, pois, de modalidade de pagamento indireto, cujo escopo é afastar os efeitos da mora e promover a extinção da obrigação mediante o depósito judicial da quantia devida. Tal instituto encontra previsão no art. 539 do Código de Processo Civil, bem como nos arts. 334 e 335 do Código Civil, que regulam os requisitos e efeitos da consignação.

Inicialmente, impende ressaltar que a relação jurídica discutida nos autos é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos do art. 2º e art. 3º do CDC, estando, pois, sujeita aos princípios da boa-fé objetiva, transparência e equilíbrio contratual (arts. 4º, III; 6º, III, IV e V; e 51 do CDC).

Contudo, no caso concreto, a sentença recorrida demonstrou acerto ao reconhecer a validade da cláusula contratual que previa a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela consumidora, como compensação pelas despesas administrativas e perdas com a rescisão antecipada do contrato, com base em precedentes consolidados do Superior Tribunal de Justiça.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece claramente que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 

Com efeito, esta mesma colenda Corte Superior, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.723.519/SP (Tema 1.096), firmou a seguinte tese:

“Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é válida a cláusula de retenção de parte das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de resolução do contrato por sua iniciativa ou por inadimplemento de sua responsabilidade, desde que o percentual seja razoável e não implique em excessiva onerosidade.”

A Lei nº 4.591/64, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, reflete o entendimento legislativo e jurisprudencial consolidado, dispondo, em seu art. 67-A, inciso II, que a pena convencional, em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento absoluto do adquirente, não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Nesse sentido vem sendo a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, nos casos de distrato de contratos de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão decorre da desistência do comprador, é considerada legítima a retenção de 25% das quantias pagas. Tal percentual visa compensar o vendedor pelos custos incorridos com a celebração e manutenção do contrato.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS . VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. SÚMULA 284 DO STF. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA . DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A agravante realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência reconsiderada . 2. O apontamento de violação do art. 489 do CPC realizado de forma genérica, isto é, sem a particularização dos pontos omissos do acórdão recorrido, implica a incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. 3 . A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13 .786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4 .10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos .

(STJ - AgInt no AREsp: 2565087 SP 2024/0039950-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES . SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO . NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N . 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N . 83 DO STJ. NÃO PROVIDO. 1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado . Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022) . Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1 .723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.Incidência da Súmula n . 83 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 2077588 SP 2023/0180753-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024)

No caso dos autos, o valor efetivamente retido (R$ 19.508,54), correspondente a 24,87% do total pago (R$ 78.417,00), revela-se compatível com os parâmetros jurisprudenciais estabelecidos e não afronta o princípio do equilíbrio contratual, especialmente diante da ausência de prova de que a rescisão tenha decorrido de inadimplemento ou falha da fornecedora.

Importante frisar que a Apelante não trouxe elementos probatórios robustos a infirmar as conclusões do juízo a quo, tampouco demonstrou, de forma concreta, o alegado desconhecimento das cláusulas contratuais ou a existência de vícios substanciais no pacto, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.

Assim, a pretensão do Apelante de restituição integral dos valores ou, subsidiariamente, de retenção de apenas 10%, não encontra amparo na jurisprudência dominante para os casos de culpa do comprador.  

Ademais, a alegação de ausência de cópia integral do contrato não prospera, eis que o instrumento contratual foi anexado aos autos e analisado pelo juízo de origem, inexistindo demonstração de cerceamento de defesa ou violação ao dever de informação.

No tocante à revisão da cláusula de retenção, o art. 6º, V, do CDC autoriza a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais. Todavia, a jurisprudência tem admitido a fixação de percentual de retenção entre 10% e 25%, conforme peculiaridades do caso concreto, sendo essa margem considerada razoável quando não evidenciada abusividade.

Nesse contexto, ausente comprovação de que a cláusula tenha imposto à consumidora desvantagem exagerada (art. 51, §1º, III, do CDC), não há falar em nulidade contratual, tampouco em devolução integral dos valores pagos.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, majorando-se os honorários de sucumbência em 02%, em razão do §11 do art. 85, do CPC, contudo, diante do desprovimento do recurso e da manutenção da gratuidade da justiça, a condenação fica suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Salvador – BA, de  2025. 

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS 

DesembargadorRelator