PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8141631-40.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: TORRES - ENGENHARIA LTDA |
| Advogado(s): CLAUDIO DE FIGUEIREDO ONOFRE DA SILVA |
| APELADO: CRISTIAN LEITE SILVA |
| Advogado(s): ALICE LIRA DALTRO |
Conheço do recurso interposto, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.
Trata-se de apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, condenando as rés, solidariamente, a adotarem todas as providências necessárias à baixa da hipoteca incidente sobre a unidade nº 1104 do Edifício Residencial Torre Mariano e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Na origem, o autor ingressou com ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais postulando a condenação das rés à apresentação do comprovante de recolhimento do laudêmio, à regularização do contrato de promessa de compra e venda com a assinatura do interveniente quitante (Banco Itaú), à baixa da hipoteca gravada sobre o imóvel adquirido e ao pagamento de indenização por danos morais e materiais, sob alegação de que, mesmo tendo quitado integralmente o preço da unidade imobiliária em dezembro de 2014, as rés permaneceram inertes quanto à regularização da documentação necessária ao registro do imóvel, impedindo, inclusive, a utilização do saldo do FGTS do autor para amortização do financiamento imobiliário contratado junto à Caixa Econômica Federal.
O Juízo a quo acolheu parcialmente a pretensão, reconhecendo a falha na prestação do serviço e a aplicação da Súmula nº 308 do STJ, condenando as rés, solidariamente, na obrigação de providenciar a baixa da hipoteca e no pagamento de danos morais, rejeitando, contudo, o pedido de danos materiais por ausência de comprovação de prejuízo econômico direto.
Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso pugnando a anulação ou reforma da sentença, com base nas razões de fato e direito anteriormente relatadas.
1. Da preliminar de nulidade por negativa de prestação jurisdicional
Não merece acolhimento a preliminar de nulidade processual por negativa de prestação jurisdicional.
A sentença recorrida enfrentou, de forma fundamentada e suficiente, todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, analisando a responsabilidade de ambas as rés pela regularização da documentação do imóvel, a incidência da Súmula nº 308 do STJ, a questão do laudêmio e a configuração do dano moral, proferindo decisão com motivação clara e adequada, em observância ao art. 489, § 1º, do CPC, in verbis:
Art. 489. São elementos essenciais da sentença:
[...]
§ 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:
I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;
II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;
III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;
IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;
V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;
VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.
O fato de o Juízo a quo não ter acolhido expressamente a tese de perda superveniente do objeto suscitada pela apelante não configura omissão, mas sim decisão implícita pela rejeição do argumento, o que é admitido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quando a fundamentação adotada é logicamente incompatível com a tese não expressamente enfrentada.
Nesse contexto, a sentença, ao condenar solidariamente as rés na obrigação de fazer e no pagamento de danos morais, implicitamente afastou a alegação de perda do objeto, por considerar subsistente o interesse processual do autor.
Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade.
2. Do mérito
No mérito, a controvérsia cinge-se à análise da responsabilidade da construtora pela demora na baixa de hipoteca e a configuração de danos morais.
2.1. Da alegada perda superveniente do objeto
A apelante sustenta que a baixa da hipoteca foi providenciada antes da sentença, conforme petição de ID. 382362439 e certidão de ID. 382362445, configurando perda superveniente do interesse processual quanto a esse pedido.
Ainda que se admita que a baixa da hipoteca tenha sido efetivada no curso do processo, tal circunstância não conduz à extinção do feito sem resolução do mérito, mas sim ao reconhecimento de que a obrigação foi cumprida — tardiamente — apenas após o ajuizamento da demanda e a citação válida das rés.
É incontroverso nos autos que o autor quitou integralmente o preço do imóvel em dezembro de 2014, que a ação foi ajuizada em dezembro de 2021 — quase sete anos após a quitação — e que a baixa da hipoteca somente foi comprovada em abril de 2023, após a citação das rés, ocorrida em janeiro de 2023. Portanto, quando do ajuizamento da ação, o interesse processual do autor era pleno e legítimo, e a providência tardia das rés, no curso do processo, não elide a responsabilidade pelo descumprimento contratual que perdurou por anos, nem afasta o princípio da causalidade para fins de fixação dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 10, do CPC.
Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.
[...]
§ 10. Nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo.
No mais, a ação envolve cumulação simples de pedidos, de modo que a eventual satisfação de um deles não prejudica nem esvazia os demais, notadamente o pedido de indenização por danos morais, que possui fundamento autônomo.
Nesse sentido, a jurisprudência é clara ao afirmar que a resolução da obrigação de fazer não prejudica a análise do dano moral:
APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE PERDA DO OBJETO QUE SE REJEITA . ATRASO INJUSTIFICADO NA BAIXA DA HIPOTECA JUNTO AO REGISTRO DO IMÓVEL. GRAVAME CONSTITUÍDO PARA GARANTIR O FINANCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. SÚMULA Nº 308 DO STJ . MULTA PROCESSUAL ADEQUADAMENTE FIXADA. DANO MORAL. DEVER REPARATÓRIO CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL . SENTENÇA MANTIDA. Preliminar de perda do objeto. A empresa ré suscita a perda do objeto da lide, ao argumento de que teria sido comprovada a baixa da hipoteca pela própria apelada. Ocorre, porém, que a obrigação de providenciar a baixa da hipoteca na unidade imobiliária negociada foi objeto de decisão proferida pelo juízo a quo, na qual deferiu-se a tutela provisória de urgência pleiteada . Outrossim, restou comprovado, pela autora, que o Banco do Brasil (corréu) promoveu o cancelamento da hipoteca, assim cumprindo com o, então, determinado pelo juízo. Ora, considerada sua natureza provisória, o cumprimento da tutela antecipada não importa na perda do objeto, até porque o reconhecimento ou não do direito há de ser decidido em definitivo com o julgamento da causa. Logo, não há que se falar em perda do objeto, rejeitando-se a preliminar formulada nesse sentido. Meritum causae . A hipótese versa sobre relação de consumo, impondo-se, portanto, ao fornecedor de serviços a responsabilidade civil objetiva, estando o consumidor desonerado do ônus de provar a culpa do réu. A pretensão tem por fundamento a inconteste irregularidade na baixa da hipoteca do imóvel adquirido pela autora, tendo essa logrado comprovar a quitação do preço e a manutenção do gravame originado de contrato firmado entre a construtora ré e agente financeiro para subsidiar o empreendimento. Da leitura do disposto na cláusula nº 3, item 1, da escritura pública de financiamento imobiliário e compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, colhe-se que a empresa apelante se comprometeu a requerer o cancelamento/baixa da hipoteca constituída em favor do Banco do Brasil no prazo de até 180 dias, a contar da quitação do valor do saldo devedor. Nesse trilhar, a partir da análise das certidões emitidas pelo RGI, tem que o imóvel foi integralmente quitado em agosto de 2018 . Inobstante a isso, passados mais de dois anos da implementação da condição prevista no contrato, a recorrente não logrou provar o cumprimento tempestivo da obrigação e nem desconstituir o direito invocado na exordial, limitando-se a sustentar uma suposta impossibilidade de assim proceder, em consequência da crise econômica por ela enfrentada. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado quanto à matéria aqui debatida, o que levou à edição da súmula de nº 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Esta embaraçosa circunstância por certo provocou inúmeros infortúnios na vida da autora, a determinar a necessidade de que seja ela indenizada por danos morais, dentre eles a impossibilidade de registrar em seu nome o imóvel adquirido, o que a deixou suscetível a todo tipo de adversidade decorrente da manutenção do nome da antiga proprietária na matrícula do bem, a exemplo da possibilidade de sua perda via processo executivo deflagrado em face dessa. Nestes autos, portanto, fiel ao princípio da razoabilidade, a indenização deve ser mantida em R$ 8 .000,00 (oito mil reais), patamar adequadamente fixado, de acordo com os critérios adotados por nossos julgados. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00256648520208190209, Relator.: Des(a) . RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 29/11/2023, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMAR, Data de Publicação: 01/12/2023)
Rejeito, pois, a tese de perda superveniente do objeto com extinção do feito sem resolução do mérito.
2.2. Da configuração do dano moral
A apelante sustenta a inexistência de conduta ilícita de sua parte, a ausência de prova do dano extrapatrimonial e o argumento de que o mero descumprimento contratual não gera dano moral.
Sem razão.
A relação travada entre as partes é de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, incidindo a responsabilidade objetiva dos fornecedores de serviço (art. 14 do CDC). A incorporadora e o agente financeiro integram a mesma cadeia de fornecimento, respondendo solidariamente pelos vícios e danos causados ao consumidor (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC).
A Cláusula Oitava do contrato de promessa de compra e venda expressamente previa que a hipoteca seria cancelada quando da outorga da escritura de compra e venda, cabendo à construtora adotar as providências necessárias junto ao credor hipotecário. A omissão prolongada da apelante em promover a regularização documental do imóvel — que perdurou por quase uma década após a quitação integral do preço — configura falha na prestação do serviço e descumprimento do dever contratual de cooperação e boa-fé objetiva.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento por meio da Súmula
308, que dispõe:
"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
A manutenção indevida de gravame hipotecário sobre unidade imobiliária integralmente quitada, em afronta à Súmula308 do STJ, impediu o autor de exercer plenamente os direitos inerentes à propriedade, de registrar o imóvel em seu nome e de utilizar o saldo do FGTS para amortização do financiamento imobiliário junto à CEF, submetendo-o a prolongada incerteza jurídica.
Tal situação ultrapassa, em muito, o mero aborrecimento. A conduta da Apelante gerou angústia e incerteza, privando o consumidor do pleno exercício de seu direito de propriedade. A jurisprudência pátria tem reconhecido que, em casos como este, o dano moral é in re ipsa, ou seja, decorre do próprio fato ilícito.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a configuração de dano moral in decorrente do atraso injustificado na baixa de hipoteca sobre imóvel quitado. A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA BAIXA DE HIPOTECA .RECONHECIMENTO DA CARACTERIZAÇÃO DE DANOS MORAIS PELOS TRANSTORNOS CAUSADOS AOS CONSUMIDORES. VALOR DA COMPENSAÇÃO. QUANTIA NÃO EXACERBADA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE . PRETENSÃO DE REVISÃO.NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO.INVIABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ . MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no AREsp: 2164522 RJ 2022/0208471-5, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 13/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2023)
Mantém-se, portanto, a condenação por danos morais.
2.3 Do quantum indenizatório
A indenização por danos morais foi fixada pelo Juízo a quo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se revela adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, considerando a gravidade da conduta omissiva, a extensão temporal do dano — que perdurou por quase uma década —, a capacidade econômica das partes e o caráter simultaneamente compensatório e pedagógico da reparação.
O montante arbitrado não se mostra excessivo a ponto de ensejar enriquecimento sem causa do autor, tampouco irrisório a ponto de não cumprir sua função dissuasória. Inexiste, pois, razão para sua redução.
3. Conclusão.
Isso posto, VOTO NO SENTIDO DE NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo integralmente a sentença recorrida.
Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal e do desprovimento do recurso da parte autora, majoro os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento), sobre o valor já fixado na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
Des. Renato Ribeiro Marques da Costa
Relator
RM02