PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC E INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRECEDENTES DO STJ, RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. POSSIBILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA CONFIGURADA. MAJORAÇÃO DE RETENÇÃO PARA 25% REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.   Recurso de apelação interposto pelos réus contra a sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando-os à restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 15% a título de despesas administrativas e demais encargos que as Rés possam ter tido, incluindo despesas condominiais.

2.   As recorrente defendem o afastamento do CDC e aplicação da Lei nº 9.514/97, reconhecendo a  quebra antecipada do contrato e, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25%.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) definir se incide o CDC ou a Lei nº 9.514/97 ante a ausência de registro da alienação fiduciária; e (ii) estabelecer se é cabível a majoração do percentual de retenção para 25%.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.   A relação contratual é de consumo, enquadrando-se nos arts. 2º e 3º do CDC. A Lei nº 9.514/97 exige registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária (art. 23). Ausente o registro, inaplicável o rito extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27.

5.   A Jurisprudência do STJ ratifica a convicção decisória de que, sem registro, aplica-se o CDC, afastando-se o rito da lei especial.

6.   Na casuística, resta configurada onerosidade excessiva pela disparidade entre valores pagos pela consumidora e o saldo devedor crescente, bem como desvalorização posterior do bem, nos termos dos arts. 6º, V, e 51 do CDC.

7.   Percentual de retenção fixado em 15% é razoável e proporcional, conforme orientação do STJ. Não há justificativa para majoração.

8. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e improvido.

A C Ó R D Ã O 

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Aproveito o relatório constante na sentença (ID. 92292079), acrescentando tratar-se de recurso de apelação interposto pelos réus contra o decisum que julgou parcialmente procedentes os pedidos incoativos, nos termos abaixo transcritos:

Como se vê, no caso em julgamento, é admitida a rescisão contratual por iniciativa do comprador, assegurado o direito de retenção da parte vendedora – Ré, nos parâmetros explicitados no acórdão acima transcrito.

POSTO ISSO, JULGO, parcialmente, PROCEDENTE o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, condenando as Rés a restituírem, solidariamente, à Autora o montante de R$ 39.489,70 (trinta e nove mil, quatrocentos e oitenta e nove reais e setenta centavos), devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, retendo-se o percentual de 15%(quinze por cento) sobre os valores a serem restituídos, a título de compensação pelas despesas administrativas e demais encargos que as Rés possam ter tido(incluindo despesas condominiais).

Liquidação mediante cálculo do contador.

Condeno ainda as Rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, apurada em liquidação, por cálculo aritmético.

Opostos Embargos de Declaração; decisum inalterado.

Inconformadas, as Requeridas Apelaram (ID 92292092) buscando a reforma do julgado. Essencialmente, reafirmam a ausência de onerosidade excessiva, alegando que a correção pelo IGPM estava contratualmente prevista, sendo de conhecimento da Autor.

Argumentaram pela aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (CDC), e invocaram a tese firmada pelo STJ no Tema 1095 para concluir pela desnecessidade de registro do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária para sua validade.

Sustentaram que o desinteresse da adquirente configuraria quebra antecipada do contrato, atraindo os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Subsidiariamente, pediram a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos. Prequestionou a matéria e pediu o provimento.

Regularmente intimada, a Recorrida deixou de apresentar contrarrazões, conforme ID 92292097.

O recurso é tempestivo e o preparo foi pago.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

De início, registre-se que, a admissibilidade do recurso analisado ocorrerá sob o enfoque do CPC/15, vigente à época da publicação da sentença, conforme enunciado administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça:   

Enunciado Administrativo nº 3 - Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.   

Constatados os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente Recurso e passo a analisá-lo.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelos réus contra o decisum que julgou parcialmente procedentes os pedidos incoativos para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando soas Rés a restituírem R$ 39.489,70, corrigidos monetariamente, mas retendo-se 15% sobre os valores a título de compensação pelas despesas administrativas e demais encargos que as Rés possam ter tido, incluindo despesas condominiais.

Em suas razões as Requeridas sustentaram a inexistência de onerosidade excessiva e que a correção pelo IGPM estava prevista no contrato, sendo de conhecimento da autora. Alegaram a inaplicabilidade do CDC e a aplicação da Lei nº 9.514/97, invocando o Tema 1095 do STJ para afastar a obrigatoriedade de registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária para sua validade.

Aduziram que a manifestação de desinteresse da adquirente configura quebra antecipada do contrato, atraindo a aplicação do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Subsidiariamente, defendem a elevação do percentual de retenção para 25% dos valores pagos.

O cerne da insurgência reside na aplicabilidade do CDC e pede de prevalência da Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária de bens imóveis, para a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes. Subsidiariamente, pleiteiam a majoração do percentual de retenção de valores.

Antes de prosseguir, faço uma breve incursão para registrar que a relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, vez que ambas se inserem nos conceitos de consumidor e fornecedor prescritos nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, verbis: 

“Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. (…)

 Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”

In casu, as Apelantes buscam afastar a aplicação do CDC, argumentando que a existência de pacto adjeto de alienação fiduciária impõe a aplicação da Lei nº 9.514/97. A alienação fiduciária de bem imóvel, de fato, é um instrumento jurídico com características próprias e um procedimento específico para a excussão da garantia em caso de inadimplemento.

A própria Lei nº 9.514/97, em seu artigo 23, estabelece que o registro do contrato no C.R.I. como requisito para constituição da propriedade fiduciária. Cito:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. grifos

Nesse ponto, a sentença apelada foi categórica ao afastar a Lei nº 9.514/97, com base na falta de registro da alienação fiduciária.

Nessa mesma linha o entendimento jurisprudencial:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO . CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ . 3. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt no AREsp: 2647833 SP 2024/0166380-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024) grifos

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997. 3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 21/8/2023.) grifos

Logo, andou bem o primevo ao considerar que, sem o devido registro, a propriedade fiduciária não se constitui de forma plena, impedindo a aplicação do rito extrajudicial de consolidação e leilão.

Embora os Apelantes citem readequação do Tema 1095 pelo STJ, no julgamento dos EREsp n. 1.866.844/SP, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023, alegando que a ausência de registro não retiraria a eficácia da avença inter partes, é crucial analisar o contexto e a finalidade dessa readequação; isso, sem desconsiderar que outros precedentes mais atualizado da Corte de Cidadania e Justiça, suso transcritos, já confirmaram que “quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.”

Conclui-se que, segundo a legislação em comento e o entendimento da Corte Cidadã, que o registro do contrato “ é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997”.

Desse modo, a interpretação dos Apelantes de que a ausência de registro é irrelevante para a aplicação integral do rito extrajudicial da Lei nº 9.514/97 não se sustenta.

Embora o contrato possa gerar efeitos obrigacionais entre as partes, a plena constituição da garantia fiduciária, com aptidão para a excussão extrajudicial que retira o bem do devedor e o leva a leilão, exige o registro. É ele quem confere a publicidade e a eficácia real necessárias para a instrumentalização do procedimento de consolidação da propriedade, conforme art. 26 da Lei nº 9.514/97.

Nesse cenário, em que a garantia fiduciária não foi plenamente formalizada por meio do registro, subsiste a necessidade de proteção do consumidor, parte hipossuficiente na relação.

Em suma, permitir que o contrato seja resolvido pelo rito da Lei nº 9.514/97, sem que os Apelantes tenham sequer se desincumbido do ônus de registrar a alienação, implicaria em impor ao consumidor um regime mais gravoso sem que a garantia real que o justificaria estivesse aperfeiçoada para todos os efeitos legais, inclusive para a execução.

Assim,  considerando a inobservância  de pressuposto essencial para a plena operacionalidade da Lei nº 9.514/97, seja o registro da alienação fiduciária, impõe-se a manutenção da aplicação do CDC ao caso concreto, não sendo, pois, possível aos apelantes invocarem o rito mais favorável da lei especial sem terem cumprido os requisitos que o tornam exequível e plenamente válido para a realização da garantia.

Afastar o CDC, nesse contexto, seria chancelar uma desvantagem exagerada ao consumidor sem a contrapartida da constituição plena da garantia real, o que a Lei nº 9.514/97 exige expressamente no artigo 23.

Em suma, escorreita a decisão de primeiro grau ao aplicar o Codex Consumerista, dada a ineficácia prática da Lei nº 9.514/97, diante da ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

Prossigo.

Em decorrência da aplicação do CDC, a alegação de onerosidade excessiva apresentada pela Apelada deve ser devidamente considerada.

A Autora demonstrou que, apesar de ter pago uma quantia considerável (R$ 39.489,70), o saldo devedor se manteve em R$ 108.895,03 – maior até que o inicialmente previsto (R$ 107.295,02) -  e que lotes similares estavam sendo comercializados m preço inferior (R$ 95.000,00).

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso V, preconiza o direito à modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas. Adicionalmente, o artigo 51, incisos IV e §1º, inciso III, do CDC, estabelece a nulidade de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que se mostrem excessivamente onerosas, considerando a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e as circunstâncias peculiares ao caso.

Na casuística, entendo que houve discrepância de valores cobrados gerando um desequilíbrio contratual que afeta a base objetiva do negócio. A disparidade entre o valor pago e o elevado saldo devedor, juntamente com a evidente desvalorização do bem em relação aos novos preços praticados pelas próprias vendedoras no mesmo empreendimento, configura uma situação de onerosidade excessiva que legitima a busca pela rescisão contratual por parte do consumidor.

Os Apelantes não lograram êxito em comprovar que a manutenção do contrato se daria em condições equitativas, ou que o preço praticado e os reajustes não haviam se tornado desproporcionais, especialmente diante da comercialização de lotes por valores inferiores.

A onerosidade excessiva, nesse caso, não se baseia na ilegalidade do IGPM em si, mas no seu impacto concreto na situação financeira particular da consumidora e no desequilíbrio da relação contratual, o que a r. sentença de primeiro grau corretamente reconheceu.

Sigo.

A o primevo determinou a retenção de 15% sobre o valor a ser restituído à Autora/Apelada, a título de compensação pelas despesas administrativas e demais encargos que as Rés possam ter tido, incluindo as despesas condominiais; mas, os Apelantes pleiteiam subsidiariamente a majoração desse percentual para 25%.

Sem delongas. Não lhes assiste razão.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, em caso de culpa exclusiva do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial. O STJ tem pacificado o entendimento de que o percentual de retenção pelo vendedor deve variar entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos.

Entendo que o valor de retenção definido na origem encontra-se adequado ao caso concreto, sendo razoável e proporcional.

No caso em tela, embora a iniciativa da rescisão pela Autora/Apelada encontra-se atrelada à condutas das Rés/Apelantes, porque vinculada a onerosidade excessiva e ao desequilíbrio contratual verificado, não se configurando uma culpa da consumidora que justifique a aplicação do percentual máximo da faixa de retenção.

De modo direto, a retenção de 15% sobre o total pago é razoável e suficiente para ressarcir as Apelantes pelas despesas administrativas e de comercialização, sem configurar enriquecimento ilícito, especialmente considerando que o imóvel será reintegrado ao seu patrimônio para nova venda.

Assim, o percentual de 15% de retenção mostra-se justo e equilibrado, não havendo razões para sua majoração, especialmente considerando a onerosidade excessiva que impulsionou a rescisão e o caráter protetivo das normas consumeristas.

Diante do resultado, no tocante aos honorários advocatícios, o art. 85, § 11 do novel CPC trouxe a sua majoração em sede recursal, in verbis:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.

Oportuno rememorar que, sob o prisma do informativo nº 841[1] do STF, considera-se “cabível a fixação de honorários recursais, prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015, mesmo quando não apresentadas contrarrazões ou contraminuta pelo advogado da parte recorrida”.

Nesse mesmo eito, eis a decisão do Superior Tribunal de Justiça:

O § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal e inibir recursos provenientes de decisões condenatórias antecedentes. (...) (STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp 370.579/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 23/06/2016, DJe 30/06/2016.)

Considerando que no presente caso (1) houve arbitramento de honorários na sentença originária, (2) o julgamento ocorreu na vigência do Novo CPC e (3) ocorreu o não conhecimento integral do Apelo ou seu improvimento total, mostra-se impositiva a majoração da verba honorária com base no artigo 85, §11, do CPC; fato que independe da eventual apresentação de contrarrazões pela parte adversa.

Com isto, realizo a majoração dos honorários sucumbenciais para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Por derradeiro, com relação ao pedido de prequestionamento expresso, os dispositivos de ordem pública foram devidamente enfrentados, sendo mero procedimento essencial para alcance das instâncias superiores.

Aliás, de acordo com o art. 1.025, do Código de Processo Civil, “consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de prequestionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Em termos mais singelos, a simples interposição dos declaratórios é o suficiente para prequestionar a matéria.

Assim, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205/SP, Ministro Felix Fischer, DJ 08.05.2006 p. 240); nem se obriga o julgador a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ - EDcl no AgInt no REsp: 1799361 SP 2019/0041032-7, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/08/2020).

Conclusão

Isto posto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS, nos termos voto.

Ante o resultado, condeno o Réu ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais de 15% do valor da condenação, conforme o art. 85, § 11, do CPC.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

[1] STF. 1ª Turma. AI 864689 AgR/MS e ARE 951257 AgR/RJ, rel. orig. Min. Marco Aurélio, red. p/ o ac. Min. Edson Fachin, julgado em 27/09/2016 (Info 841)