PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL. PROVA UNILATERAL. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

 I. Caso em exame

 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais decorrentes da deterioração de imóvel ao final de contrato de locação firmado entre o espólio autor e o sindicato réu.

II. Questão em discussão

 2. A questão em discussão consiste em saber se o locador apresentou provas suficientes para responsabilizar o locatário pelos danos materiais alegadamente causados ao imóvel locado.

III. Razões de decidir

 3. Para a responsabilização do locatário, exige-se prova de que os danos não decorreram do uso normal e que não existiam no início da locação.

4. A ausência de laudo de vistoria inicial impede a aferição do estado do imóvel no momento da entrega, inviabilizando o comparativo necessário para imputação de responsabilidade.

5. O laudo de vistoria final foi produzido unilateralmente, sem contraditório, e as fotografias anexadas não comprovam a origem dos danos.

6. A cláusula contratual que isenta o pagamento de dois aluguéis para realização de reformas iniciais não substitui a necessidade de prova objetiva do estado do imóvel.

7. Não demonstrado o nexo de causalidade entre a conduta do réu e os danos, mantém-se a sentença de improcedência.

IV. Dispositivo e tese

 8. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

"1. Na ação de indenização por danos materiais decorrentes de locação, incumbe ao locador provar que os danos não existiam no início do contrato e que não decorrem do uso regular do bem.

2. Laudo de vistoria unilateral e cláusula contratual genérica não suprem a ausência de prova objetiva e contraditória sobre o estado do imóvel."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 23, III e V; CPC, arts. 373, I, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1009322-77.2021.8.26.0297, Rel. João Casali, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 24.08.2024; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.211962-6/001, Rel. João Cancio, 18ª Câmara Cível, j. 11.06.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0089036-60.2008.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que é apelante ESPÓLIO DE LUIZ RIOS CAMPELO e apelado, SINDICATO DOS POLICIAIS CIVIS E SERVIDORES DA SECRETARIA DE SEGURANÇA PÚBLICA DO ESTADO DA BAHIA.

Acordam os Desembargadores, componentes da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por ESPÓLIO DE LUIZ RIOS CAMPELO (ID. 78178243) contra sentença proferida pelo juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais n. 0089036-60.2008.8.05.0001, movida contra o SINDICATO DOS POLICIAIS CIVIS E SERVIDORES DA SECRETARIA DE SEGURANÇA PÚBLICA DO ESTADO DA BAHIA, julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Com esses argumentos, e considerando tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados.

Ante a sucumbência do autor, condeno-o ao pagamento das despesas processuais, além do pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte ré, que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.”

Em suas razões recursais, o apelante (ID. 78178243) sustenta, em síntese, que o locatário é responsável por qualquer dano provocado no imóvel durante a vigência do contrato, devendo restituí-lo no estado em que o recebeu, e o locador deve entregar o imóvel em bom estado de conservação.

Assevera que a cláusula terceira, parágrafo único, do contrato de locação, que isentou o apelado do pagamento de dois meses de aluguel para realização de obras, comprova que o imóvel foi entregue em bom estado, pois o valor seria suficiente para as adaptações necessárias.

Argumenta que a ausência de laudo de vistoria inicial foi suprida pelo próprio contrato e pelas fotografias juntadas aos autos, que demonstram o estado do imóvel no início e no fim da locação. Alega, ainda, que as próprias fotos do apelado corroboram o bom estado inicial do imóvel.

Pontua que os danos foram causados de forma intencional pelo apelado, como retaliação pela ação de despejo, o que demonstra sua má-fé. Aponta que o apelado arrancou bancadas de mármore, vasos sanitários, chuveiros, entre outros, o que não configura desgaste natural.

Defende que o laudo de vistoria colacionado junto com a inicial, apesar de não se encontrar assinado pelo apelado, é prova cabal dos danos, pois o locatário, condenado em ação de despejo e cobrança, jamais assinaria o documento.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, julgando a ação totalmente procedente para condenar o apelado ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 246.876,31, além da condenação em custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.

A parte recorrida apresentou contrarrazões, refutando os argumentos da parte apelante e pleiteando o não provimento do recurso (ID 78178250).

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 1 de julho de 2025.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Trata-se de ação de indenização por danos materiais ajuizada pelo ESPÓLIO DE LUIZ RIOS CAMPELO em face do SINDICATO DOS POLICIAIS CIVIS E SERVIDORES DA SECRETARIA DE SEGURANÇA PÚBLICA DO ESTADO DA BAHIA.

O autor alega que o imóvel locado ao réu, localizado na Rua Marquês de Queluz, Jardim Imperial, Boca do Rio, Salvador, 10/11/2003, foi devolvido em péssimo estado de conservação, requerendo, por conseguinte, o ressarcimento dos prejuízos em decorrência do mau uso do imóvel.

Após a devida marcha processual, o juízo a quo julgou os pedidos improcedentes, por entender que o autor não comprovou os danos alegados.

A controvérsia recursal cinge-se em verificar se há provas suficientes nos autos para responsabilizar o apelado pelos danos materiais supostamente causados ao imóvel locado.

O apelante defende que a prova dos danos é robusta e que a ausência de um laudo de vistoria inicial não impede o reconhecimento do seu direito. Por outro lado, o apelado sustenta a total falta de provas dos fatos constitutivos do direito do autor.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 23, estabelece as obrigações do locatário, dentre as quais se destacam:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...] V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Ocorre que, para que a obrigação de reparar os danos seja imposta ao locatário, é imprescindível que o locador demonstre, de forma inequívoca, que os danos não decorrem do uso normal do bem e que não existiam no início da relação contratual. O ônus da prova, nesse caso, recai sobre o autor (locador), conforme dispõe o art. 373, I, do Código de Processo Civil.

O meio de prova por excelência para atestar o estado do imóvel no início e no fim da locação é o laudo de vistoria, realizado na presença de ambas as partes ou de testemunhas.

No caso dos autos, o apelante não apresentou laudo de vistoria inicial e, ainda, alega a que a cláusula contratual que previa a isenção de dois aluguéis para a realização de obras de conservação seria suficiente para presumir o bom estado do imóvel.

Contudo, essa cláusula, por si só, não descreve detalhadamente as condições do bem no momento da entrega, sendo insuficiente para estabelecer um comparativo preciso com o estado em que foi devolvido. Pelo contrário, a referida cláusula indica que o imóvel necessitava de reparos iniciais.

Vale acrescer, que o laudo de vistoria final (ids 78177000/78177686), apresentado pelo apelante, foi produzido de forma unilateral, sem a assinatura do locatário, de fiadores ou de testemunhas. Tal documento, embora possa servir como um indício, não possui força probatória absoluta para, isoladamente, comprovar a culpa do apelado pelos danos apontados, como bem pontuou a magistrada de primeiro grau.

As fotografias juntadas, tanto pelo autor quanto pelo réu, também não são capazes de, isoladamente, comprovar o alegado. As imagens apresentadas pelo autor mostram o imóvel danificado, mas não provam que esses danos foram causados pelo locatário e que não existiam no início do contrato. Já as imagens trazidas pelo réu, embora de baixa qualidade, sugerem que o imóvel já não se encontrava em perfeitas condições quando foi alugado (ids 78177681 /78177014 e 78177772/ 78177802)

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o laudo de vistoria unilateral não é suficiente para embasar uma condenação por danos materiais, senão vejamos:

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE REPAROS NO IMÓVEL LOCADO . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA. LAUDO DE VISTORIA REALIZADO SEM A PRESENÇA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DA PARTE ADVERSA. PROVA PRODUZIDA UNILATERALMENTE. INADMISSIBILIDADE. SUPOSTOS DANOS QUE NÃO PODEM SER OPOSTOS AO ACIONADO COM BASE EM VISTORIA UNILATERAL. PRECEDENTES . AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DA AUTORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10093227720218260297 Jales, Relator.: João Casali, Data de Julgamento: 24/08/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - DETERIORAÇÃO DO BEM DURANTE A LOCAÇÃO - VISTORIA FINAL PRODUZIDA UNILATERALMENTE - NECESSIDADE DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO - IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. I - De acordo com a Lei 8.245/91 ( Lei das locacoes dos imóveis urbanos), mais precisamente em seu art. 23, III, está entre as obrigações do locatário a devolução do imóvel no estado em que recebeu . II - Conforme jurisprudência reiterada desse E. Tribunal de Justiça, é necessário oportunizar ao locatário a participação na produção do laudo de vistoria, sob pena de afronta ao princípio do contraditório. III - Ausente o locatário no momento da vistoria, resta caracterizada a unilateralidade das provas produzidas, não podendo essas ser admitidas. IV - Inexistindo comprovação dos danos causados pelo réu ao imóvel locado, deve a pretensão indenizatória do autor ser julgada improcedente .

(TJ-MG - Apelação Cível: 5021776-32.2018.8.13 .0024 1.0000.24.211962-6/001, Relator.: Des .(a) João Cancio, Data de Julgamento: 11/06/2024, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2024)

Outrossim, apelante argumenta que os danos foram praticados de forma retaliatória, contudo, não produziu qualquer prova nesse sentido, baseando-se em meras conjecturas.

Dessa forma, o conjunto probatório é frágil e insuficiente para demonstrar o nexo de causalidade entre a conduta do apelado e os danos no imóvel, bem como para afastar a hipótese de que as avarias decorreram do desgaste natural do tempo ou que já existiam no início da locação.

A ausência de provas robustas sobre o estado inicial do imóvel impede a verificação da real extensão dos danos e se estes ultrapassam o mero desgaste pelo uso normal.

Portanto, não tendo o autor se desincumbido do seu ônus probatório, a improcedência do pedido é medida que se impõe.

Por tais razões, impõe-se a manutenção da sentença de 1º grau, nos moldes em que fora proferida.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO, majorando-se os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da atualizado da causa., na forma do §11 do art. 85 do CPC.

Sala das Sessões, de de 2025.

Presidente

Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador(a) de Justiça