PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO IPCA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO INDIVIDUALIZADA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. LIBERDADE CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. JUROS DE MORA. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA SENTENÇA. MANUTENÇÃO. ALEGADA COBRANÇA A MAIOR. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR DESDE A TRANSMISSÃO DA POSSE. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. MORA. DEPÓSITO JUDICIAL QUE NÃO AFASTA O INADIMPLEMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto pela Autora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos revisionais (mantendo o IGP-M como índice de correção e limitando os juros de mora a 12% ao ano) e procedente a reconvenção (condenando a Autora ao pagamento das parcelas inadimplidas e do IPTU desde a transmissão da posse).

II. Questão em discussão:

2. A controvérsia consiste em definir: (i) se a pandemia da Covid-19, como fato imprevisível, autoriza a substituição do IGP-M pelo IPCA sem demonstração individualizada de desequilíbrio; (ii) se a alegada diferença entre o valor das parcelas e o resultado da divisão do saldo remanescente pelo número de prestações constitui inovação recursal; (iii) se a responsabilidade pelo IPTU recai sobre o promissário comprador a partir da transmissão da posse; e (iv) se o depósito judicial dos valores afasta a mora contratual.

III. Razões de decidir:

3. A relação de consumo autoriza a revisão contratual por onerosidade excessiva, mas exige demonstração concreta e individualizada do desequilíbrio, não suprida pela mera alegação genérica de aumento do IGP-M no período pandêmico, especialmente considerando a natureza do índice e sua trajetória de deflação nos anos seguintes.

4. A discussão sobre a composição do valor das parcelas não foi objeto de pedido específico na inicial, configurando inovação recursal vedada pelo art. 1.013 do CPC.

5. A cláusula contratual que atribui ao promissário comprador a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel desde a transmissão da posse é válida, não havendo condenação ao pagamento de débitos anteriores à aquisição.

6. O depósito judicial de valores considerados controversos não é suficiente para afastar a mora contratual, especialmente quando não há decisão judicial determinando a suspensão dos efeitos do inadimplemento.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. A substituição do índice de correção monetária pactuado (IGP-M) pelo IPCA em contratos de compra e venda de lote urbano exige demonstração individualizada e concreta de onerosidade excessiva, não suprida pela mera alegação genérica de elevação do índice durante a pandemia da Covid-19. 2. Configura inovação recursal a discussão, em sede de apelação, de matéria não veiculada como pedido na petição inicial. 3. O promissário comprador é responsável pelo pagamento do IPTU desde a transmissão da posse, nos termos da cláusula contratual que rege a matéria. 4. O depósito judicial de valores controversos, sem decisão judicial que autorize a suspensão da mora, não elide os efeitos do inadimplemento contratual."

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 6.º, inc. V, e 51, inc. IV; Código Civil, arts. 317, 421, 422 e 478; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 98, § 3.º, 373, incs. I e II, e art. 1.013.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8002988-31.2021.8.05.0154, em que figura como Apelante LUCILENE LUNDQUIST DE SOUZA DE JESUS e como Apelado S & E PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, 29 de julho de 2026.

Presidente

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO (ID 104916758) interposto por LUCILENE LUNDQUIST DE SOUZA DE JESUS em face da sentença (ID 104916740) proferida pelo Juízo de Direito da 1.ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda de Lote Urbano ajuizada contra S & E PATRIMONIAL LTDA, julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial e procedentes os pedidos reconvencionais.

Na petição inicial, a Autora, ora Apelante, alegou ter adquirido lote urbano no Loteamento Nova Brasília I, em Luís Eduardo Magalhães/BA, no ano de 2020, pelo valor de R$ 66.587,37, dividido em 180 parcelas, reajustáveis anualmente pelo IGP-M. Sustentou que a correção das parcelas pelo IGP-M tornou-se excessivamente onerosa em virtude da pandemia da Covid-19 e que os juros moratórios de 5% ao mês e a multa de 2% seriam abusivos. Pleiteou a substituição do IGP-M pelo IPCA, a limitação dos juros de mora a 1% ao mês e a restituição de valores pagos a maior (ID 104916758).

O magistrado de primeiro grau proferiu sentença (ID 104916740) reconhecendo a natureza consumerista da relação, mas mantendo o IGP-M como índice de correção por entender que a pandemia atingiu ambas as partes, não justificando a transferência integral do risco financeiro ao fornecedor. Declarou nula a cláusula que fixava juros moratórios de 5% ao mês, limitando-os a 12% ao ano e determinando a repetição simples do indébito. Julgou procedente a reconvenção, condenando a Autora ao pagamento das parcelas inadimplidas e do IPTU devido desde a transmissão da posse, com sucumbência recíproca na ação principal e custas e honorários na reconvenção, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade judiciária.

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso (ID 104916758).

Devidamente intimada, a Apelada apresentou contrarrazões (ID 104916763), pugnando pela manutenção integral da sentença.

Os Embargos de Declaração opostos pela Autora foram rejeitados (ID 104916756).

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931 do CPC de 2015, restituo os autos à Secretaria para inclusão em pauta, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inc. I, do CPC.

Salvador, 06 de julho de 2026.

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de Admissibilidade:

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. A Apelante litiga sob o pálio da gratuidade da justiça, o que dispensa o preparo recursal.

2. Mérito:

A controvérsia central delineada no presente recurso cinge-se, essencialmente, a quatro pontos: (i) a pretensão de substituição do índice de correção monetária pactuado (IGP-M) pelo IPCA, com fundamento na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva decorrente da pandemia da Covid-19; (ii) a alegação de cobrança a maior no valor das parcelas mensais, com pedido de repetição em dobro; (iii) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; e (iv) o afastamento da mora e da condenação ao pagamento das parcelas vencidas.

Passa-se à análise de cada uma dessas questões.

2.1. Da substituição do IGP-M pelo IPCA

No que tange à pretensão de substituição do índice de correção monetária, cumpre registrar, inicialmente, que a relação jurídica mantida entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em especial a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou que se tornem excessivamente onerosas por fato superveniente, nos termos do art. 6.º, inc. V, do CDC.

No caso concreto, a sentença recorrida manteve a aplicação do IGP-M como índice de correção monetária contratualmente pactuado, fundamentando que a pandemia da Covid-19 e as medidas dela decorrentes impactaram de forma perceptível ambas as partes contratantes, não sendo prudente atribuir apenas a uma delas o ônus decorrente da crise sanitária.

Compulsando detidamente os autos, verifico que a sentença não merece reparos neste ponto.

O contrato firmado entre as partes no ano de 2020 estabeleceu, de forma clara e expressa, a incidência do IGP-M como índice de correção monetária anual das prestações. A liberdade contratual, consagrada no princípio do pacta sunt servanda, constitui alicerce do ordenamento jurídico pátrio, somente podendo ser excepcionada diante de situações de efetivo desequilíbrio contratual, com demonstração concreta e individualizada de onerosidade excessiva.

A Apelante não se desincumbiu do ônus processual de comprovar, de forma robusta e individualizada, que a aplicação do IGP-M ao seu contrato específico gerou desequilíbrio insuportável capaz de justificar a intervenção judicial na autonomia da vontade. A mera alegação genérica de aumento do índice no período pandêmico, desacompanhada de demonstração contábil individualizada do impacto sobre sua capacidade financeira, não é suficiente para autorizar a ruptura do equilíbrio contratual livremente pactuado.

Nesse sentido, é importante consignar que as oscilações do IGP-M são inerentes ao mercado financeiro e imobiliário. O referido índice, por sua própria composição — que inclui o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) com peso de 60%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) com 30% e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) com 10% —, apresenta historicamente variações mais acentuadas que outros índices de preços, tanto positivas quanto negativas. Não se trata, portanto, de indexador imprevisível ou atípico no âmbito dos contratos imobiliários.

Registre-se, ademais, que o IGP-M apresentou deflação significativa nos anos subsequentes ao período pandêmico: em 2023, o índice fechou com queda de 3,18%, e em 2024 continuou em trajetória descendente, acumulando variação negativa. Esses dados demonstram que a adoção do IGP-M como indexador não implica necessariamente vantagem para uma das partes, mas submete ambas às flutuações naturais do mercado, com períodos de alta e de baixa que se compensam ao longo do tempo.

A apelante pretende substituir o IGP-M pelo IPCA, que é o índice oficial de inflação ao consumidor. Contudo, a adoção generalizada do IPCA em contratos imobiliários não se mostra tecnicamente adequada, porquanto esse índice não reflete as particularidades do mercado imobiliário — especialmente os custos de construção e os preços ao produtor — que são captados pelo IGP-M. A substituição pretendida, se deferida, poderia, inclusive, gerar duplo benefício ao consumidor, que arcaria com a correção pelo IPCA enquanto o valor de mercado do imóvel continuaria a ser influenciado pelo IGP-M.

Não se desconhece a existência de precedentes jurisprudenciais que, em contextos específicos e mediante comprovação individualizada de desequilíbrio, admitiram a substituição do IGP-M pelo IPCA durante o período mais agudo da pandemia. Todavia, cada caso deve ser analisado em suas particularidades, e, no presente feito, a Apelante não logrou demonstrar, com a profundidade probatória necessária, que a manutenção do índice pactuado inviabiliza o adimplemento contratual ou compromete sua subsistência digna.

Desse modo, a manutenção do IGP-M como índice de correção monetária, nos exatos termos pactuados, é medida que se impõe, não merecendo reforma a sentença neste particular.

2.2. Da alegada cobrança a maior e da capitalização de juros

A Apelante sustenta que o valor das parcelas mensais seria superior ao que resultaria da mera divisão do saldo remanescente pelo número de prestações, o que evidenciaria a existência de encargos não especificados no contrato. Alega, ainda, que o contrato estabeleceu o valor total de R$ 66.587,37 para 180 parcelas, mas as parcelas cobradas (R$ 539,36) totalizariam R$ 97.084,80, valor superior ao contratado.

Da detida análise do caderno processual, constata-se que essa questão não foi objeto de pedido específico na petição inicial. A inicial, conforme se depreende de sua leitura integral (ID 104916758, fls. 52-82), limitou-se a requerer a substituição do índice de correção monetária, a limitação dos juros de mora e a suspensão da mora. Não houve, na exordial, pedido de declaração de nulidade de cláusula de capitalização de juros, tampouco pedido — expresso ou dedutível — de recálculo do valor das parcelas com base no saldo remanescente dividido pelo número de prestações.

A sentença de primeiro grau, ao apreciar a demanda, enfrentou expressamente esse ponto, consignando que "após análise dos elementos probatórios, notadamente do negócio jurídico celebrado entre as partes, verifica-se que tanto a atualização do valor da parcela pelo índice IGP-M quanto a capitalização de juros estão estabelecidos e expressamente previstos de forma incontroversa no instrumento contratual". O juízo a quo corrigiu, em sede de embargos de declaração, eventual erro material na afirmação de que a capitalização de juros estaria expressamente prevista, mas manteve a improcedência do pedido por inexistir pedido específico de declaração de nulidade ou de devolução de valores.

Em sede recursal, a Apelante pretende ampliar o objeto da lide para incluir matéria não suscitada na inicial, o que configura manifesta inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico. O recurso de apelação devolve ao Tribunal o conhecimento apenas da matéria efetivamente impugnada e discutida em primeira instância, nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil, não sendo admitido que a parte inove no pedido ou na causa de pedir em sede de apelo.

Ademais, cumpre destacar que o contrato de compra e venda parcelada, por sua própria natureza, envolve a incidência de encargos financeiros que viabilizam o parcelamento em longo prazo. Não se trata, no caso, de capitalização disfarçada ou de cláusula abusiva, mas da estruturação natural de pagamento a prazo, na qual o valor de cada parcela reflete não apenas o preço do imóvel, mas também a remuneração pelo financiamento concedido pela vendedora ao longo de 15 anos.

A ausência de previsão contratual expressa e específica para cada componente do valor da parcela não implica, por si só, abusividade ou ilegalidade. O contrato, considerado em sua integralidade, estabeleceu os parâmetros gerais do negócio — valor total, número de prestações e índice de correção anual —, sendo certo que a Apelante, ao aderir ao parcelamento em 180 meses, tinha plena ciência de que o valor indicado para cada parcela já contemplava os encargos inerentes ao financiamento de longo prazo.

Assim, a insurgência recursal quanto à cobrança de valores a maior e à capitalização de juros não merece acolhimento, seja por configurar inovação recursal, seja por inexistir abusividade efetivamente demonstrada nos autos.

2.3. Do afastamento da mora e da condenação ao pagamento das parcelas vencidas

A Apelante requer o afastamento da mora reconhecida na sentença, sustentando que os valores das parcelas vêm sendo depositados mensalmente em conta judicial.

No entanto, compulsando os autos, verifica-se que a decisão interlocutória que indeferiu o pleito de suspensão da mora não foi reformada pelo Agravo de Instrumento interposto, tendo, portanto, transitado em julgado no que concerne a esse ponto específico. Ademais, o simples depósito do valor que a parte entende controverso não é apto, por si só, a afastar os efeitos da mora, especialmente quando tal depósito não corresponde ao valor integral e incontroverso da obrigação.

A sentença de primeiro grau, ao julgar procedente o pedido reconvencional, condenou a Autora ao pagamento das parcelas inadimplidas do contrato, respeitado o limite de juros de mora a 12% ao ano já estabelecido na própria sentença. Trata-se de decisão que resguarda o equilíbrio contratual e impede o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Nesse contexto, a manutenção da condenação da Apelante ao pagamento das parcelas vencidas e não pagas, com os recálculos determinados na sentença, é medida que se impõe, não merecendo reparos.

2.4. Da responsabilidade pelo pagamento do IPTU

A Apelante alega que a responsabilidade pelo IPTU seria do promitente vendedor e que eventual débito só poderia ser exigido a partir do exercício de 2021, tendo em vista que a aquisição do imóvel ocorreu em janeiro de 2020.

Sem razão a recorrente.

A sentença recorrida, ao julgar procedente o pedido reconvencional, condenou a Autora ao pagamento dos débitos de IPTU pendentes desde a transmissão da posse do imóvel, excluindo expressamente os impostos relativos aos anos anteriores à data da compra, que permanecem sob responsabilidade da promitente vendedora.

O contrato firmado entre as partes estabeleceu, em sua cláusula sétima, que todos os impostos, taxas e contribuições que recaíssem sobre o imóvel seriam pagos pontualmente pelo compromissário comprador a partir da data de aceitação da proposta de compra. Trata-se de disposição contratual clara e válida, que atribui ao promissário comprador a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel desde o momento em que passa a exercer a posse e a fruição do bem.

O IPTU é obrigação propter rem, que acompanha o imóvel independentemente da titularidade registral. Contudo, entre as partes contratantes, é lícito convencionar que o ônus tributário será suportado pelo possuidor, que é quem efetivamente usufrui do bem. A sentença, ao determinar que a Autora responda pelos débitos de IPTU desde a transmissão da posse — e não por tributos pretéritos à compra —, agiu com equilíbrio e correção jurídica.

O fato gerador do IPTU ocorre anualmente em 1º de janeiro de cada exercício. Contudo, a responsabilidade entre as partes contratantes pela exação referente ao ano da aquisição é definida pelo período de efetiva ocupação e fruição do imóvel. Se a transmissão da posse ocorreu em janeiro de 2020, a Apelante utilizou o bem durante praticamente todo o exercício daquele ano, sendo razoável e contratualmente adequado que arque com o tributo correspondente.

Não há, na sentença, qualquer condenação ao pagamento de IPTU anterior à aquisição, de modo que a insurgência recursal se mostra infundada.

2.5. Síntese conclusiva do mérito

Ante o exposto, a sentença recorrida não merece qualquer reparo. O Juízo de origem apreciou com acerto cada uma das questões submetidas à sua apreciação, decidindo em conformidade com o ordenamento jurídico e com o conjunto probatório dos autos.

A manutenção do IGP-M como índice de correção monetária está em consonância com a liberdade contratual e com a ausência de demonstração individualizada de onerosidade excessiva. A inexistência de pedido específico de recálculo do valor das parcelas na inicial impede o conhecimento da matéria em sede recursal. A condenação ao pagamento das parcelas inadimplidas decorre do inadimplemento contratual não elidido pelos depósitos judiciais. E a responsabilidade pelo IPTU desde a transmissão da posse está em perfeita sintonia com a cláusula contratual que rege a matéria.

3. Conclusão:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação em favor dos patronos da parte apelada, ficando suspensa a exigibilidade em relação à Apelante em razão da gratuidade da justiça (art. 98, § 3.º, CPC).

Salvador,  29 de julho de 2026.

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG27