PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL RESIDENCIAL. INFILTRAÇÕES RECORRENTES. COMPROMETIMENTO DA HABITABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA, DO CONDOMÍNIO E DA ADMINISTRADORA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. DIREITO À MORADIA DIGNA. CONFIRMAÇÃO DE LIMINAR QUE DETERMINA A REALIZAÇÃO DE REPAROS OU O CUSTEIO DE MORADIA ALTERNATIVA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em Ação de Obrigação de Fazer ajuizada em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, CONDOMÍNIO PARQUE FONTE DAS ÁGUAS e PERFORMANCE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS LTDA. Os agravantes requereram medida liminar para compelir os agravados a realizarem reparos em imóvel afetado por infiltrações e alagamento ou, alternativamente, providenciarem aluguel em moradia equivalente. Em decisão liminar proferida no próprio Agravo, deferiu-se parcialmente o pedido. A MRV interpôs Agravo Interno contra essa decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência com base no art. 300 do CPC, diante da existência de infiltrações e alagamentos reiterados em imóvel residencial; e (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária entre a construtora, o condomínio e a administradora, ainda que em sede de cognição sumária, pelos vícios construtivos e omissões administrativas relatadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

4. A documentação apresentada pelos agravantes — incluindo fotografias, vídeos, boletins de ocorrência, laudos e registros de comunicação — revela a existência de infiltrações desde 2018, agravadas até culminar em alagamento completo do imóvel em janeiro de 2023, comprometendo sua habitabilidade.

5. Há indícios suficientes de falha na impermeabilização estrutural da laje, caracterizando vício construtivo imputável à construtora MRV, nos termos do art. 12 do CDC.

6. A responsabilidade do condomínio se funda na omissão quanto à manutenção das áreas comuns, como telhado e calhas, cuja conservação lhe compete.

7. A administradora não pode ser excluída liminarmente do polo passivo, pois há alegações e indícios de conduta omissiva, e até obstrutiva, na gestão do problema, como recusa em fornecer imagens de segurança e negativa de providências eficazes.

8. A manutenção da liminar mostra-se proporcional e adequada para garantir o direito fundamental à moradia digna (CF/1988, arts. 1º, III, e 6º), considerando o risco concreto de agravamento dos danos e a inércia reiterada dos responsáveis.

9. A reforma da decisão de 1º grau é necessária para preservar a efetividade do processo e prevenir danos materiais e emocionais irreversíveis aos agravantes.

10. O Agravo Interno interposto pela MRV perde seu objeto diante do julgamento de mérito do Agravo de Instrumento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido. 

Tese de julgamento:

1. A tutela de urgência deve ser concedida quando há vício construtivo grave que compromete a habitabilidade do imóvel, ainda que haja controvérsia sobre a responsabilidade das partes envolvidas.

2. A responsabilidade solidária entre construtora, condomínio e administradora pode ser reconhecida em sede de cognição sumária quando houver indícios de vício estrutural e omissão administrativa conjunta.

3. A tutela jurisdicional deve proteger o direito fundamental à moradia digna diante de evidências de risco à saúde física e mental dos moradores.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, identificados de forma preambular, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, para reformar a decisão impugnada e determinar aos agravados que realizem o conserto no imóvel dos agravantes, no prazo de 30 (trinta) dias, com relação às infiltrações e à falta de impermeabilização, ou, alternativamente, que providenciem a disponibilização de aluguel em imóvel semelhante, às suas expensas, no mesmo prazo, sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais) por dia, na forma do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Sala de Sessões, de 2025.

PRESIDENTE

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

Procurador(a) de Justiça

(02)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 22 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO interposto por ANDERSON DOS ANJOS PENA DE CARVALHO e LAUSANNE COSTA CARVALHO em face de decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, n° 8009862-89.2023.8.05.0080, promovida em face da CONSTRUTORA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, CONDOMÍNIO PARQUE FONTE DAS ÁGUAS e PERFORMANCE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS LTDA, que indeferiu o pedido de concessão de tutela provisória de urgência formulado pelos autores para compelir os réus à reparação do imóvel atingido por reiteradas infiltrações, nos seguintes termos:

[...] ”Ademais, a presente demanda trata da análise de vícios construtivos, que adentra em questões técnicas que exigem, via de regra, QUANDO NÃO EVIDENCIADO, DE LOGO, OS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA, o regular contraditório e dilação probatória, inclusive com a realização de perícia judicial, O QUE ENTENDEMOS APLICA-SE AO PRESENTE CASO.  

Assim, ausentes os requisitos legais, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA FORMULADO, que, contudo, poderá ser reapreciado acaso apresentados novos elementos de convicção para atendimento do pleito formulado em cognição sumária.” [...] (ID 424158692 - PJe 1Grau).

Em suas razões recursais (ID 57343216), os agravantes defendem a necessidade de reforma da decisão agravada para que seja deferida a antecipação da tutela recursal, sustentando que o imóvel encontra-se inabitável em razão dos graves danos estruturais provocados pelas infiltrações recorrentes, amplamente documentadas nos autos. 

Alegam que são os proprietários e moradores da unidade 408, bloco 15, do Condomínio Parque Fonte das Águas, na cidade de Feira de Santana - Bahia e receberam o referido apartamento em agosto de 2018. 

Por diversas vezes, desde 22/10/20218, o imóvel sofreu com infiltrações de água da chuva e em todas elas o fato foi reportado para à administração interna e à administradora externa do condomínio, bem como para a construtora, que ficaram de adotar as medidas necessárias para sanar esses problemas, porém, nunca foi resolvido. 

Aduzem que os vícios construtivos no sistema de impermeabilização e juntas de dilatação do edifício foram atestados em laudo pericial produzido nos autos de ação cautelar promovida pelo próprio condomínio em desfavor da construtora, sendo desnecessária nova dilação probatória para comprovação da urgência e da probabilidade do direito.

Afirmam ainda que, mesmo após diversas notificações, nenhuma providência efetiva foi tomada pelos agravados para sanar as infiltrações, resultando em inúmeros danos materiais e risco à integridade da estrutura e à saúde dos ocupantes da unidade habitacional, a qual encontra-se inóspita.

A falta de providências teria sido justificada com alegações de limitação orçamentária e de responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos, o que, segundo os agravantes, não afasta a responsabilidade solidária dos demais réus pelo descumprimento do dever de conservação das áreas comuns.

Aduzem que o periculum in mora está caracterizado pela iminência de novos eventos de infiltração durante o período chuvoso, colocando em risco a segurança do lar e expondo os moradores a prejuízos irreparáveis. 

Requerem, assim, a concessão da tutela recursal para determinar aos agravados que, no prazo de dez dias, promovam as obras de reparo do imóvel, ou, subsidiariamente, que se lhes imponha o custeio do aluguel de moradia alternativa até a realização de perícia e julgamento final da causa.

No mérito, pugnam pelo provimento do recurso para confirmar em definitivo a tutela recursal.

Decisão monocrática de ID 57764346 deferindo o efeito suspensivo para determinar aos agravados a realizarem o conserto no imóvel dos agravantes no prazo de 30 (trinta) dias, ou a disponibilização de aluguel em imóvel semelhante, sob suas expensas, no mesmo prazo, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00(-), por dia.

Em contrarrazões (ID 71090891), os agravados CONDOMÍNIO FONTE DAS ÁGUAS e PERFORMACE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS LTDA sustentam, em preliminar, a ilegitimidade passiva do condomínio e da administradora, por ausência de nexo causal entre suas condutas e os danos reclamados. 

No mérito, pugnam pela manutenção da decisão agravada, sob o fundamento de que não estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência. 

Alegam que os problemas de infiltração têm origem em vícios construtivos de responsabilidade exclusiva da MRV, conforme laudos técnicos e perícias judiciais já produzidos, sendo que o condomínio, inclusive, move ação judicial contra a construtora desde 2019.

Defendem que têm adotado todas as providências cabíveis dentro de suas possibilidades e limitações orçamentárias, inclusive realizando intervenções emergenciais com recursos do fundo de reserva. 

Ressaltam que não há perigo de colapso ou inabitabilidade imediata do imóvel, tratando-se de pretensão reparatória que não demanda urgência.

A agravada CONSTRUTORA MRV não apresentou contrarrazões ao Agravo de Instrumento (ID 71513361), mas interpôs Agravo Interno (ID 71360105), requerendo a revogação da decisão liminar que deferiu o pedido de tutela antecipada em sede recursal, por ausência de requisitos autorizadores e ilegitimidade.

Em face do Agravo Interno, os agravados CONDOMÍNIO FONTE DAS ÁGUAS e PERFORMANCE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS LTDA apresentaram Contrarrazões (ID 72599266), pugnando pela manutenção parcial da decisão monocrática impugnada, pleiteando a exclusão de sua responsabilidade pelos vícios construtivos atribuídos exclusivamente à construtora MRV. 

Afirmam inexistir perigo de dano iminente, dado que os autores residem nos imóveis desde 2018, não tendo demonstrado risco de inabitabilidade ou colapso estrutural, o que afasta a urgência necessária à concessão da tutela antecipada contra o condomínio e a administradora.

Já os agravados ANDERSON DOS ANJOS PENA DE CARVALHO e LAUSANNE COSTA CARVALHO, em contrarrazões ao Agravo Interno (ID 72907901), requerem, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade.

No mérito, sustentaram que os vícios construtivos comprometeram a habitabilidade do imóvel, ensejando prejuízos materiais e emocionais significativos, cujos registros documentais e periciais já foram devidamente colacionados aos autos, de modo a justificar a manutenção da tutela de urgência. 

Com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento.

Datado e assinado de forma eletrônica.

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

(02)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento.

Inicialmente, analiso as preliminares de ilegitimidade passiva apresentadas pelos agravados CONDOMÍNIO PARQUE FONTE DAS ÁGUAS e PERFORMANCE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS LTDA. 

Sustentam que não há nexo de causalidade entre suas condutas e os danos alegados, imputando exclusivamente à construtora MRV a responsabilidade pelos vícios construtivos que ensejaram as infiltrações. 

Afirmam, ainda, que a administradora é mera delegatária contratual do condomínio, não possuindo autonomia decisória nem atribuições que lhe possam imputar responsabilidade pelos vícios ou pelos danos alegados.

Tais alegações não merecem acolhimento. 

A jurisprudência pátria é firme no sentido de que, nos casos em que os vícios construtivos atingem áreas comuns e impactam diretamente as unidades autônomas, há responsabilidade solidária do condomínio pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, especialmente quando demonstrada a ciência da administração e a omissão em adotar providências eficazes para evitar danos aos condôminos.

Nesse sentido:

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SENTENÇA MANTIDA. 1 Legitimidade Passiva. A participação direta na construção e comercialização do empreendimento impõe responsabilidade solidária aos integrantes da cadeia de fornecimento, conforme estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor, afastando assim a alegação de ilegitimidade passiva. 2 Legitimidade Ativa do Condomínio. O condomínio tem legitimidade para defender os interesses comuns dos condôminos, especialmente quanto à conservação das áreas comuns e à prestação de serviços que beneficiem todos os moradores, conforme previsto no artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, e no artigo 82, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, precedentes. 3 A decadência não se aplica a vícios construtivos ocultos, que podem ser reclamados em prazo superior ao estipulado para vícios aparentes, especialmente quando há reconhecimento dos defeitos pelas partes responsáveis e início dos reparos. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a pretensão indenizatória do consumidor pelos prejuízos decorrentes de vícios ocultos em imóveis não está sujeita ao prazo decadencial, mas sim ao prazo prescricional, que é de 10 anos, conforme o artigo 205 do Código Civil . 4 A perícia técnica constatou a existência de defeitos decorrentes de falhas na execução e no uso de materiais inadequados, configurando responsabilidade das empresas envolvidas para a reparação dos danos, conforme jurisprudência consolidada. 5 As empresas integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos vícios construtivos, de acordo com os princípios estabelecidos pelo Código de Defesa do Consumidor. 6 APELAÇÃO DESPROVIDA.

(TJ-DF 07053280320218070020 1892680, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 24/07/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 30/07/2024)

Quanto à administradora PERFORMANCE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS LTDA., embora seja correto afirmar que atua como delegatária contratual, esta atua em nome do condomínio, razão pela qual não é possível, em sede de cognição sumária, afastar por completo sua legitimidade, mormente diante das alegações de que teria contribuído para a perpetuação da omissão quanto à solução dos vícios relatados, conforme documentação anexada aos autos. 

Ademais, o vínculo contratual existente entre o condomínio e a administradora também atrai, em tese, a sua responsabilidade, na medida em que se comprovar sua participação nos atos de gestão e omissão na adoção de medidas preventivas.

Conforme narrado na petição inicial e reiterado no Agravo de Instrumento, a administradora foi notificada em diversas oportunidades acerca das infiltrações e alagamentos que afetaram a unidade dos agravantes, tendo, segundo alega a parte autora, adotado postura omissiva diante das reclamações, limitado-se a transmitir comunicações, sem qualquer providência prática ou resposta eficaz ao problema, mesmo diante de sua reiterada ciência da gravidade da situação. 

Assim, considerando o conjunto probatório até o momento disponível, a narrativa apresentada e os elementos que apontam possível envolvimento direto da administradora na condução da crise enfrentada pelos agravantes, entendo que não é possível excluir a administradora da lide nesta fase processual, por ausência de prova inequívoca de sua completa alheabilidade aos fatos narrados.

Ressalta-se que a questão poderá ser rediscutida com maior profundidade na fase de instrução processual, mediante produção probatória mais robusta, especialmente documental e testemunhal. 

Por ora, mostra-se prudente e juridicamente adequado o prosseguimento da demanda em relação à administradora, sob pena de se esvaziar, de forma prematura, a tutela jurisdicional pretendida.

Trago julgados sobre o tema: 

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIO CONSTRUTIVO. DECADÊNCIA DO DIREITO. CONFIGURAÇÃO EM RELAÇÃO AO PEDIDO COMINATÓRIO DECORRENTE DOS VÍCIO CONSTRUTIVO ALEGADO, INCIDINDO A REGRA DO ARTIGO 26 DO CDC. ASSIM, CONSIDERANDO TRATAR-SE DE VÍCIO OCULTO E TRATANDO-SE DE FORNECIMENTO DE SERVIÇO E DE PRODUTOS DURÁVEIS, O PRAZO PARA RECLAMAR ERA DE 90 DIAS A CONTAR DO MOMENTO EM QUE FICAR EVIDENCIADO O DEFEITO. NO CASO, O IMÓVEL FOI ENTREGUE NO ANO DE 2015 E AUTOR ALEGA QUE O DEFEITO RESTOU EVIDENCIADO EM MARÇO DE 2020, E A AÇÃO FOI AJUIZADA SOMENTE EM MAIO 2021 . PRESCRIÇÃO EM RELAÇÃO À PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO, POIS INCIDENTE O PRAZO DO ART. 205 DO CC. DANOS MATERIAIS . DANOS MORAIS. OS FATOS TRAZIDOS AOS AUTOS NÃO EVIDENCIAM MERO CONTRATEMPO OU SIMPLES DISSABOR, UMA VEZ QUE OS DEFEITOS EXISTENTES NO IMÓVEL, ABALARAM O DIREITO DE PERSONALIDADE DA PARTE AUTORA, CONFORTANDO O ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO, POIS ADEQUADAMENTE FIXADOS, ATENDENDO AOS FINS A QUE SE PRESTA A INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES DO VÍCIO. NO CASO, A IMPUTAÇÃO DE ATO PRÓPRIO À ADMINISTRADORA, IMPÕE O RECONHECIMENTO DE SUA LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA, MAS, POR SI, NÃO É SUFICIENTE A IMPUTAR-LHE RESPONSABILIDADE PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELO AUTOR NO CASO CONCRETO DOS AUTOS. APELAÇÃO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO PROVIDA. 

(TJ-RS - Apelação: 50043787820218210013 ERECHIM, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Data de Julgamento: 23/11/2023, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 24/11/2023)

APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO. NEGLIGÊNCIA NA ADMINISTRAÇÃO QUE GERA PREJUÍZOS AOS CONDÔMINOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA SÍNDICA E DA ADMINISTRADORA . 1- A síndica deve zelar pela adequada administração dos bens condominiais, cabendo-lhe averiguar se a delegatária vem agindo adequadamente no exercício das suas funções e, caso não esteja, tomar as providências para que o condomínio não sofra danos. Omitindo-se em tais encargos, para os quais voluntariamente incumbiu-se, caracteriza-se sua culpa, ensejadora de responsabilidade. 2- Tratando-se de relação de consumo, não pode a administradora exonerar-se da responsabilidade alegando ausência de culpa, bastando a ocorrência de defeito do serviço, cabalmente comprovado no caso. 3- A lesão produzida por mais de um autor gera a responsabilidade solidária de todos pela reparação, nos termos do art . 942 do Código Civil.RECURSOS AOS QUAIS SE NEGA PROVIMENTO.

(TJ-RJ - APL: 741544520048190001 RJ 0074154-45.2004 .8.19.0001, Relator.: DES. MARCIA ALVARENGA, Data de Julgamento: 06/10/2010, DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 14/10/2010)

Assim, as preliminares de ilegitimidade passiva não comportam acolhimento nesta fase processual, por demandarem ampla dilação probatória para sua correta apreciação. 

O afastamento de tais partes do polo passivo importaria em supressão indevida de instância e possível prejuízo à instrução do feito, devendo ser postergado seu exame para o momento oportuno, à luz do conjunto probatório a ser produzido.

Superadas as preliminares, passo à análise do mérito.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de concessão de tutela de urgência para compelir os réus — CONSTRUTORA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, CONDOMÍNIO PARQUE FONTE DAS ÁGUAS e PERFORMANCE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS LTDA — à reparação imediata do imóvel dos agravantes ou, alternativamente, ao custeio de moradia provisória, diante dos vícios construtivos que provocam infiltrações recorrentes.

A narrativa dos autos remonta ao ano de 2018, quando os agravantes receberam o imóvel da construtora MRV. Poucos meses após a entrega, surgiram as primeiras infiltrações, registradas documentalmente, com registro fotográfico e boletins de ocorrência. 

Desde então, os episódios se repetiram, ano após ano, agravando-se progressivamente, conforme atestam os vídeos, fotografias, mensagens e documentos anexados ao Agravo em sua interposição.

Os agravantes, durante cinco anos, evitaram judicialização, buscando soluções extrajudiciais reiteradas com todas as partes, conforme registros no livro de ocorrência, e-mails, WhatsApp e boletins de ocorrência.

Entretanto, as providências tomadas pelo condomínio e pela administração se limitaram a ações paliativas, como limpeza de calhas e aplicação de manta asfáltica, que não impediram a progressão dos danos.

A situação atingiu ápice em 03/01/2023, quando os autores retornaram de viagem e encontraram o imóvel completamente alagado, tendo a água destruído o forro de gesso, móveis, biblioteca particular, equipamentos eletrônicos, objetos pessoais, piso e pintura.

A Constituição da República erige a dignidade da pessoa humana como um de seus pilares fundamentais (art. 1º, III), além de consagrar o direito à moradia como direito social básico (art. 6º). 

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.  

No caso em análise, os agravantes, residentes permanentes do imóvel, enfrentam situação de grave violação a tais garantias constitucionais, ante a persistência de condições que tornaram a habitação insalubre, insegura e emocionalmente insustentável.

O cenário descrito e documentado nos autos não configura mera controvérsia contratual entre adquirentes e fornecedores de unidade habitacional, mas sim realidade de afronta a direitos fundamentais, com repercussões concretas na saúde física, emocional e psíquica dos moradores.

Nesse contexto, impende também reconhecer, ainda que em sede de cognição sumária, a responsabilidade solidária da construtora, aqui representada pela MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, enquanto fornecedora do produto habitacional e responsável originária pela entrega da obra com vício estrutural. 

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o construtor responde objetivamente pelos defeitos do imóvel que comprometam a segurança, o uso ou a fruição do bem — inclusive aqueles advindos da fase de execução da obra —, não podendo transferir tal ônus exclusivamente ao condomínio ou à administradora.

Consoante dispõe o art. 12 do CDC, o fornecedor responde por vícios que tornem o produto impróprio ao consumo, e também por defeitos resultantes de projeto ou fabricação, in verbis:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Na hipótese dos autos, os elementos trazidos sugerem fortemente que o sistema de impermeabilização das lajes foi executado com falhas, ensejando infiltrações recorrentes que, ao longo de anos, comprometeram a integridade do imóvel.

A omissão da construtora em adotar providências eficazes, mesmo diante das sucessivas notificações, somada à postura evasiva da administração e do condomínio, configura, ao menos em sede de análise preliminar, problema estrutural que transcende a relação bilateral com os adquirentes e se projeta como violação do próprio direito à moradia digna.

Colaciono julgado nesse sentido: 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA" . RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANOS MATERIAIS E MORAIS COMPROVADOS. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. VALOR INDENIZATÓRIO MANTIDO . JUROS DE MORA FIXADOS A PARTIR DA CITAÇÃO. Ação indenizatória ajuizada pelo adquirente do imóvel em razão de vícios construtivos que comprometeram a habitabilidade do bem. Cerceamento de defesa não configurado, tendo em vista a suficiência do laudo pericial para elucidar os vícios identificados. Responsabilidade objetiva da construtora pelos danos materiais e morais, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Manutenção dos valores fixados a título de indenização por danos materiais e morais, considerando a gravidade dos transtornos enfrentados pelo autor e a proporcionalidade das quantias arbitradas. Recurso não provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10000715920228260407 Osvaldo Cruz, Relator.: Fatima Cristina Ruppert Mazzo, Data de Julgamento: 03/10/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/10/2024)

Deste modo, a conduta omissiva dos agravados revela, em verdade, falha sistêmica: vício construtivo não sanado, manutenção ineficaz, gestão administrativa precária e negligência reiterada, culminando em situação de risco e indignidade, exigindo do Poder Judiciário resposta célere, proporcional e eficaz.

Nesse sentido:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RISCO DE DESABAMENTO. INTERDIÇÃO DO IMÓVEL. REALOCAÇÃO DA AGRAVADA E FAMÍLIA EM OUTRO IMÓVEL OU PELO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. MANUTENÇÃO DA LIMINAR. (...) 3. No caso dos autos, o Juízo singular ao conceder a liminar pleiteada na origem, agiu acertadamente, pois, vislumbrou a probabilidade do direito e o perigo de dano, pela situação perigosa que acomete o imóvel da agravada, em razão do risco de desabamento das estruturas, com comprometimento da integridade física das pessoas que nele habitam. (...) 

(TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5147717-65.2024.8 .09.0000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Ademais, a apreciação dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, demanda a verificação cumulativa da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, sendo esta uma análise de cognição sumária, fundada nos elementos então disponíveis:

Art. 300 do CPC
“A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

No presente caso, os agravantes lograram instruir o Agravo de Instrumento com acervo probatório suficiente para demonstrar, ao menos em juízo preliminar, a plausibilidade de suas alegações. 

A probabilidade do direito se sustenta em documentação vasta, que abrange registros fotográficos de infiltrações recorrentes, boletins de ocorrência, vídeos de alagamentos sucessivos, comunicações dirigidas à construtora, ao condomínio e à administradora.

Tais elementos, quando examinados em conjunto, permitem supor que os vícios construtivos e as falhas na manutenção das áreas comuns extrapolam o campo da mera insatisfação do consumidor, atingindo patamar de comprometimento funcional e estrutural do imóvel, o que, a princípio, justificaria a tutela judicial para correção imediata.

Por outro lado, o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação se evidencia de modo claro. 

A continuidade das infiltrações, com episódios graves de alagamento como o ocorrido em 03 de janeiro de 2023, comprometeu a habitabilidade do apartamento e causou danos materiais relevantes, como a perda de móveis, livros e equipamentos, além de danos emocionais comprovados documentalmente. 

O risco de agravamento é patente e a permanência dos autores em ambiente insalubre, aliado à omissão continuada dos responsáveis, inviabiliza a espera por eventual provimento final.

A concessão da tutela de urgência, portanto, não configura privilégio indevido à parte agravante, mas sim medida necessária à preservação de um direito fundamental — moradia digna — e à efetividade do provimento jurisdicional futuro. 

A decisão liminar anteriormente proferida revelou-se, à luz desse contexto, adequada e proporcional, ao determinar aos agravados, no prazo de 30 dias, a realização dos reparos necessários relacionados às infiltrações e à ausência de impermeabilização, ou, alternativamente, a disponibilização de moradia equivalente sob suas expensas, sob pena de multa diária. 

Tal comando atende aos princípios da proporcionalidade, da prevenção e da dignidade da pessoa humana, em consonância com o ordenamento jurídico vigente e com os fatos trazidos aos autos.

Demonstrada a presença cumulativa do risco de dano grave e de difícil reparação, bem como a elevada probabilidade do direito dos agravantes, impõe-se a concessão da tutela de urgência, com manutenção integral da liminar.

Ressalte-se que o deferimento da tutela antecipada não implica em juízo definitivo sobre a responsabilidade de cada um dos agravados, mas sim visa a resguardar a parte agravante de maiores prejuízos enquanto se aguarda o regular deslinde da ação principal. 

Tal postura está em consonância com os princípios da razoabilidade, da eficiência e da função social da propriedade.

Por fim, considerando o julgamento deste Agravo de Instrumento, resta prejudicado o Agravo Interno de ID 71360105.

Diante do exposto, VOTO no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, para reformar a decisão impugnada e determinar aos agravados que realizem o conserto no imóvel dos agravantes, no prazo de 30 (trinta) dias, com relação às infiltrações e à falta de impermeabilização, ou, alternativamente, que providenciem a disponibilização de aluguel em imóvel semelhante, às suas expensas, no mesmo prazo, sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais) por dia.

 Salvador, de 2025.

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

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