PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0504955-09.2017.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA |
| Advogado(s): JOAO PEDRO ORNELAS CAIRES, ONESIMO BASTOS MENDES, FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES |
| APELADO: JULIO CESAR MOURA LIRA |
| Advogado(s): DIEGO DE OLIVEIRA DOS SANTOS, Rafael Freire registrado(a) civilmente como RAFAEL OLIVEIRA FREIRE DE LIMA, MOAMA TEIXEIRA SOUZA |
I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.
II – MÉRITO – SENTENÇA MANTIDA
O presente recurso foi interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel; ii) declarar a nulidade da cláusula de eleição de foro inserida no contrato de adesão, reconhecendo a competência deste Juízo e a abusividade da referida cláusula frente ao consumidor hipossuficiente; iii) condenar a Apelante a restituir ao Apelado a totalidade dos valores pagos em decorrência do contrato, incluindo sinal, parcelas mensais e eventuais taxas de corretagem, deduzindo o valor incontroverso de R$ 46.950,74 (quarenta e seis mil, novecentos e cinquenta reais e setenta e quatro centavos) já depositado e levantado nos autos; iv) condenar a Apelante em danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Nas razões recursais, a Apelante sustenta, em síntese, 1) a nulidade da sentença por incompetência territorial; 2) o cumprimento substancial da obrigação, ao fundamento de que a infraestrutura das áreas comuns estava disponível e que o atraso na entrega do lote específico não pode ser causa de rescisão por sua culpa exclusiva; 3) ausência de danos morais indenizáveis, haja vista se tratar de mero descumprimento contratual, sem prejuízo extrapatrimonial concreto.
De início, já antecipo que a sentença não merece reparos.
a) Da Preliminar de Incompetência Territorial
A Apelante suscita, em sede preliminar, a incompetência do Juízo da Comarca de Salvador, sob o argumento de que o contrato firmado entre as partes contém cláusula de eleição de foro (Cláusula Vigésima Primeira, ID 101580329, pg. 3) que estipula a Comarca de Simões Filho/BA como a competente para dirimir quaisquer controvérsias.
A preliminar, contudo, não merece acolhimento.
A relação jurídica estabelecida entre a Apelante, incorporadora e vendedora de imóveis, e o Apelado, adquirente do lote como destinatário final, é inequivocamente uma relação de consumo, sujeita, portanto, às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), nos termos de seus artigos 2º e 3º. A natureza de consumo da relação não é afastada pelo fato de o contrato também ser regido, subsidiariamente, pela legislação civil ou por leis específicas de parcelamento do solo.
O contrato em questão (ID. 101580328) é um típico contrato de adesão, no qual o consumidor não possui margem para negociar suas cláusulas, restando-lhe apenas aceitá-las em bloco. Em tais contratos, o ordenamento jurídico impõe um controle mais rigoroso sobre as cláusulas que possam gerar desequilíbrio entre as partes.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 101, inciso I, confere ao consumidor a prerrogativa de propor a ação de responsabilidade civil do fornecedor no foro de seu domicílio, com o claro objetivo de facilitar o acesso à justiça e a defesa de seus direitos:
Art. 101. Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão observadas as seguintes normas:
I - a ação pode ser proposta no domicílio do autor;
Trata-se de uma norma de ordem pública e interesse social, que visa a reequilibrar a posição de vulnerabilidade do consumidor na relação processual.
Nesse contexto, a cláusula de eleição de foro que obriga o consumidor a litigar em comarca diversa daquela onde reside, como no caso em tela, é manifestamente abusiva e nula de pleno direito, por colocar o Apelado em posição de desvantagem exagerada, em violação ao artigo 51, inciso IV, do CDC.
O Código de Processo Civil, em seu artigo 63, § 3º, também prevê a nulidade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão, quando esta for considerada abusiva, permitindo que o juiz, de ofício, decline da competência para o foro de domicílio do réu. No âmbito das relações de consumo, a interpretação é ainda mais protetiva, consolidando-se no sentido de que a abusividade da cláusula permite a fixação da competência no foro de domicílio do consumidor.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido, como se extrai do seguinte julgado:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. AFASTAMENTO. POSSIBILIDADE . PREJUÍZO À DEFESA DO CONSUMIDOR RECONHECIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. PRECEDENTES. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. "O foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador" (AgInt no AREsp 1.337.742/DF, Rel . Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 08/04/2019). 2. No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu que foram concretamente demonstrados a hipossuficiência e o prejuízo à defesa do consumidor, de modo a justificar o afastamento da cláusula de eleição de foro. Rever essa conclusão em recurso especial encontra óbice na Súmula 7/STJ . 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1852662 CE 2019/0367534-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2020)
Assim, tendo o Apelado comprovado seu domicílio na comarca de Salvador/BA, e sendo evidente o prejuízo que lhe seria causado ao ter que litigar em Simões Filho/BA, agiu com acerto o Juízo a quo ao declarar a nulidade da cláusula de eleição de foro e firmar sua competência para processar e julgar o feito.
Diante do exposto, rejeito a preliminar de incompetência territorial.
b) Rescisão por Culpa da Promitente Vendedora – Restituição Dos Valores Pagos e Dano Moral Configurado.
A controvérsia central reside na aferição da responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda. A Apelante sustenta que houve cumprimento substancial da obrigação e que o atraso na entrega do lote específico do Apelado não configura inadimplemento absoluto.
Tal argumento não se sustenta. O contrato, firmado em dezembro de 2010 (ID. 101580329), previa na Cláusula Décima Sétima um prazo de 36 (trinta e seis) meses para a conclusão das obras, acrescido de uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, a ação foi ajuizada em 2017, mais de seis anos após a assinatura do pacto, sem que houvesse o término da obra, sendo que a própria Apelante, em sua contestação (ID. 255769685), confessou o atraso, limitando-se a apresentar justificativas genéricas e insuficientes, como "fatos alheios a sua vontade".
A alegação de que as áreas comuns do empreendimento, como o clube, estavam disponíveis, não afasta a mora. A obrigação principal da Apelante era entregar o lote adquirido pelo Apelado com toda a infraestrutura prometida, permitindo-lhe construir e usufruir plenamente do bem. A entrega parcial não equivale ao adimplemento da obrigação. A oferta de permuta por outro lote, longe de demonstrar boa-fé, corrobora a confissão de que a Apelante não pôde cumprir o que foi originalmente pactuado. O consumidor não é obrigado a aceitar produto diverso daquele que contratou.
O atraso na entrega de obras de infraestrutura em loteamento é causa suficiente para a rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor. A jurisprudência pátria é clara ao responsabilizar a empreeendedora em casos análogos e reconhecer a ocorrência de dano moral indenizável quando verificado atraso expressivo na entrega:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE . AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2 . O atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis. Precedentes. 3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1817304 SP 2019/0154175-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2023)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AQUISIÇÃO DE LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DOS AUTORES – PLEITO DE RECONHECIMENTO DA CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – ACOLHIMENTO – EFEITOS DA PANDEMIA DE COVID-19 QUE NÃO SÃO SUFICIENTES PARA AFASTAR A RESPONSABILIDADE PELO ATRASO – RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL CONSIDERADO COMO SERVIÇO ESSENCIAL – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL FIXADA EM 50% QUE SE MOSTRA EXORBITANTE – REDUÇÃO NA FORMA PREVISTA NO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO DA OBRA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IPTU – AFASTAMENTO DA RETENÇÃO DO SALDO A SER RESTITUÍDO – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – JUROS QUE DEVEM SER CONTADOS DA CITAÇÃO – ART. 405 DO cc – DANO MORAL CONFIGURADO – CIRCUNSTÂNCIA QUE TRANSCENDE O MERO DISSABOR – QUANTUM FIXADO EM R$ 10.000,00 PARA CADA AUTOR – PRECEDENTES DESTA CORTE – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . (TJ-PR 00126112320238160045 Arapongas, Relator.: Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, Data de Julgamento: 29/11/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/11/2024)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000981-35.2021.8 .05.0229 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA Advogado (s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA APELADO: ANA ZILDA REALE DOS SANTOS VILELA Advogado(s):JOAO LUCAS ROCHA DE OLIVEIRA, ALEX PEREIRA DA CUNHA SANTOS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE IMOBILIÁRIO COM OBRAS DE INFRESTRUTURA . CULPA EXCLUSIVA DO RÉU/APELANTE. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. FORTES CHUVAS E PANDEMIA DA COVID-19. IRRELEVÂNCIA . LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS . POSSIBILIDADE. QUANTIFICAÇÃO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL) REAIS QUE ATENDE AOS POSTULADOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO DESPROVIDO. I – A discussão gira em torno do alegado descumprimento contratual pela empresa apelante, relativo à aquisição de uma unidade imobiliária pela apelada, cuja entrega não se operou conforme previsão contratual. II – Analisando o contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, verifica-se que a apelada adquiriu o “Lote 18, da Quadra 05, do Loteamento Portal Residence II, com área total de 146.20 metros quadrados” . A avença foi firmada em 07/04/2018 e, nos termos das cláusulas 15.2 e 16.1, o prazo para a entrega do terreno, com as obras de infraestrutura prometidas, foi fixado em 24 meses, contatos a partir de 04/2018, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. (ID . 54268093). Dessa forma, evidente que o imóvel, com as obras de infraestruturas realizadas, deveria ser entregue impreterivelmente até outubro de 2020, contudo, até a data do ajuizamento da ação (23/04/2021), o contrato não havia sido cumprido por parte do apelante. III – Em que pese o recorrente ter suscitado que não deu causa ao inadimplemento, porque o atraso na entrega do empreendimento decorreu das fortes chuvas na região ou da pandemia do coronavírus, não logrou êxito em comprovar as teses como excludentes de responsabilidade. Consoante já alocado acima, o prazo fatal para a entrega do imóvel, incluída a tolerância, era outubro de 2020 . Nada obstante, analisando-se a data de ajuizamento da ação (23/04/2021) e o arcabouço fotográfico colacionado (ID. 54268096), constata-se que não foram realizadas quaisquer obras de infraestrutura previstas no contrato. Desse modo, não é possível admitir que os alegados eventos impediram o andamento das obras de infraestrutura, quando o seu início esteva previsto para abril de 2018, ou seja, pelo menos vinte e quatro meses antes. IV – Quanto aos lucros cessantes, sabe-se o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização durante o período de mora do vendedor, sendo presumido o prejuízo do comprador, razão pela qual é irrelevante o fato de que se trata de lote imobiliário . Nesses termos, são cabíveis os lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel atualizado por mês (e fração) de atraso, no período após o fim do prazo de tolerância (outubro de 2020), até a data da efetiva rescisão contratual, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde quando deveriam ter sido pagos, bem assim de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. V – Em relação aos danos morais, o atraso na entrega do imóvel deu causa ao sentimento de frustração e de preocupação, causando inegável sofrimento psicológico. Desse modo, a fixação de danos morais em favor da autora, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se afigura razoável e proporcional aos danos sofridos, decorrentes do atraso excessivo na entrega da obra, e compatível com o que tem arbitrado este Órgão jurisdicional . SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do recurso de Apelação Cível nº 8000981-35.2021 .8.05.0229, tendo como apelante LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA, e como apelada, ANA ZILDA REALE DOS SANTOS VILELA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator . Sala das sessões,. DES.(A) PRESIDENTE DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/01/2024)
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO . I. Caso em Exame Ação de indenização por danos materiais e morais, com condenação das rés ao ressarcimento de juros de obra e indenização por lucros cessantes. Sucumbência recíproca. Autores apelam pugnando pela restituição integral dos juros de mora, indenização por danos morais e contra a condenação na sucumbência . Rés apelam alegando ilegitimidade passiva, nova data de conclusão da obra, descabimento da restituição dos juros de obra e denunciação da lide. II. Questão em Discussão Questão em discussão consiste em: (i) a restituição dos juros de obra após o prazo de entrega do imóvel; (ii) a configuração de danos morais pelo atraso na entrega do imóvel; (iii) a legitimidade passiva da corré Vece; (iv) a validade de novo prazo para entrega do imóvel; (v) a possibilidade de denunciação da lide. III . Razões de Decidir A cobrança de juros de obra após o prazo de entrega do imóvel é descabida, conforme tese jurídica aprovada no IRDR nº 0023203-35.2016.8.26 .0000. O atraso na entrega do imóvel configura danos morais, fixados em R$ 10.000,00. Há legitimidade passiva da corré Vece, devendo responder solidariamente . Alegação de novo prazo para entrega do imóvel é abusiva. Denunciação da lide é vedada em relações de consumo, conforme jurisprudência do STJ. IV. Dispositivo e Tese Tese de julgamento: 1 . Não cabe a cobrança de juros de obra após o prazo de entrega. 2. O atraso na entrega do imóvel configura danos morais. Recurso dos autores parcialmente provido . Improvido o reclamo das rés. (TJ-SP - Apelação Cível: 10355844820238260506 Ribeirão Preto, Relator.: James Siano, Data de Julgamento: 16/01/2025, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/01/2025)
No presente caso, o inadimplemento é latente, pois o atraso se estende por vários anos. Portanto, a sentença agiu corretamente ao reconhecer a culpa exclusiva da Apelante pela rescisão do contrato.
A Apelante sustenta que o atraso na entrega do lote constitui mero dissabor, incapaz de gerar dano moral. A tese não prospera.
A aquisição de um imóvel, seja para moradia ou investimento, envolve planejamento de vida, expectativas e um significativo aporte financeiro. O atraso na entrega por um período tão extenso, como o verificado nos autos, frustra de maneira contundente os planos do consumidor, gerando angústia, incerteza e um profundo sentimento de impotência. Tal situação ultrapassa, em muito, os meros aborrecimentos do cotidiano e configura, sim, um abalo psicológico relevante, passível de compensação.
Quanto ao valor da indenização, fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), considero-o justo, razoável e proporcional. O montante atende à dupla finalidade do instituto: compensar o Apelado pelos transtornos e sofrimentos vivenciados e, ao mesmo tempo, servir como medida punitivo-pedagógica para a Apelante, a fim de desestimular a reiteração de condutas semelhantes, sem, contudo, configurar enriquecimento ilícito. O valor está em consonância com os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos.
Por seu turno, uma vez estabelecida a culpa exclusiva da Apelante pela rescisão, a consequência jurídica é o retorno das partes às mesmas condições anteriores, o que implica na devolução integral e imediata de todos os valores pagos pelo Apelado. Este é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Enunciado de Súmula nº 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
A Apelante insiste no pleito da retenção de valores, especialmente da quantia paga a título de comissão de corretagem/sinal, no valor de R$ 7.875,00 (sete mil oitocentos e setenta e cinco reais). Contudo, essa pretensão é descabida. Se o negócio jurídico não se concretizou por culpa da própria vendedora, não há fundamento para que o consumidor arque com os custos de intermediação de um contrato que a outra parte descumpriu.
A devolução deve abranger a totalidade dos valores desembolsados, pois todos eles compõem as perdas e danos sofridos pelo consumidor. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ é categórica:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO CONTRATUAL C/C RESTITUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR CULPA DOS PROMITENTES VENDEDORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS, INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM . LEGITIMIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . Os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Inexistência, no caso, da alegada ilegitimidade passiva de ITAPLAN.2. Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos .3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1980570 SP 2022/0003765-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024)
Desse modo, a sentença de primeiro grau não merece qualquer reparo, devendo ser integralmente mantida.
III – CONCLUSÃO
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.
PRESIDENTE
DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA