PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM DENÚNCIA VAZIA. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA EM SENTENÇA. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO  CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação interposta por Mayla Nunes Rêgo e outro contra sentença da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou procedente pedido de ação de despejo por denúncia vazia, reconhecendo o direito potestativo da locadora de retomar o imóvel após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. 

II. Questão em discussão: A controvérsia recursal gira em torno da alegada nulidade da sentença por violação aos princípios da adstrição e congruência, da ausência de caução para a concessão da tutela de urgência e da pretensão de prazo estendido para desocupação, considerando a presença de idoso e dificuldades financeiras dos apelantes.

III. Razões de decidir: A sentença baseou-se no fundamento jurídico da denúncia vazia, direito potestativo do locador, nos termos dos arts. 46 e 57 da Lei nº 8.245/1991, não tendo havido alteração da causa de pedir. As menções ao inadimplemento serviram como elementos fáticos para demonstrar o perigo de dano à locadora, justificando a tutela de urgência, sem modificar os fundamentos jurídicos do pedido. A tutela de urgência foi concedida na sentença, após cognição exauriente, não sendo exigível caução, cuja finalidade é proteger o locatário em decisões liminares de cognição sumária. A situação familiar dos apelantes, ainda que sensível, não afasta o direito do locador à retomada do imóvel, tampouco justifica prazo superior ao legal para desocupação, considerando a resistência dos locatários e inadimplemento contratual.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "É válida a sentença que decreta despejo com base em denúncia vazia, quando respeitado o prazo notificatório e não havendo alteração da causa de pedir. A exigência de caução para concessão de tutela de urgência não se aplica quando esta é deferida na sentença, após cognição exauriente. A situação pessoal do locatário não impede o exercício do direito potestativo de retomada do imóvel pelo locador."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0513918-35.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante MAYLA NUNES REGO E OUTRO e como apelado SILVANA BARBOSA GOMES ALMEIDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. José Bandeira de Mello Jr.

Salvador, 18 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Trata-se de APELAÇÃO interposta por MAYLA NUNES RÊGO E OUTRO em face de SENTENÇA (ID. 417845603) proferida no Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, no sentido de julgar procedente o pedido formulado na ação de despejo, nos seguintes termos:

“(...) No caso dos autos, deve-se considerar que o contrato de locação passou a ser por prazo indeterminado, sendo certo que o pedido de retomada do imóvel por "denúncia vazia" prescinde de qualquer fundamentação e a sua iniciativa depende tão somente da vontade do locador em não continuar com a locação, eis que se trata de um direito potestativo, bastando, para tanto, ter sido cumprido o requisito da notificação extrajudicial, nos termos do art. 46, §1º e 2º da Lei nº8.245/1991:

Art. 46 (...)

1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta duas para desocupação.

As alegações defensivas sobre especulação imobiliária pela autora não se sustenta nas provas dos autos. Ao proprietário é conferido o direito legal de efetuar a locação de imóvel de sua titularidade, o que é feito pela autora em valor abaixo do preço de mercado, conforme a própria defesa que procura defender sua permanência no imóvel no fato dos demais apartamentos para locação terem valor muito elevado.

A situação em julgamento aponta que a autora, proprietária do imóvel, objetiva a retomada do bem diante do encerramento contratual, estando há 4 anos os requeridos apresentando objeção ao fato e inadimplindo com débitos condominiais, de IPTU e do próprio aluguel, fazendo com que a autora seja ré em execuções do condomínio e até bloqueio de contas bancária.

Ponho em relevo reconhecer a urgência pugnada pela autora, ante a induvidosa demonstração do direito da demandante em poder usar, dispor e usufruir do seu imóvel em razão do vencimento do contrato de locação e, ainda, considerando que a permanência dos requeridos tem causando sério perigo de dano, alguns já efetivados, a exemplo da ausência de pagamento das taxas condominiais, em relação ao nome da autora.

A existência de idoso residente da residência não objeta o pedido da autora, sendo escolha familiar dos requeridos.

Ante o exposto, defiro a tutela de urgência para determinar que os requeridos desocupem o imóvel, no prazo de 15 dias, e julgo PROCEDENTE o pedido formulado na exordial para DECRETAR o despejo do imóvel objeto da lide.

Expeça-se mandado de desocupação voluntária, com prazo de 15 (quinze) dias, ficando desde já autorizada a expedição de mandado para despejo com uso de força policial e arrombamento, na hipótese de descumprimento.

Condeno a ré, por força do princípio da sucumbência, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

P.I.”

Em suas razões recursais (ID. 420262240), os apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a nulidade da sentença de mérito, seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso e, alternativamente, seja concedido prazo razoável para desocupação voluntária do imóvel.

Alegam nulidade absoluta da sentença, aduzindo que houve modificação indevida da causa de pedir no curso do processo, alterando-se de denúncia vazia para inadimplemento contratual, o que teria violado os princípios da adstrição e congruência (CPC, arts. 141 e 492). Argumentam que a concessão da tutela de urgência para despejo forçado decorreu de aditamento extemporâneo à exordial, já anteriormente rejeitado.

Ressaltam ainda que não foram recolhidas as custas processuais e nem prestada caução idônea no valor de três meses de aluguel, requisito indispensável para concessão da liminar de despejo nos termos do art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, razão pela qual o cumprimento de sentença estaria eivado de ilegalidade e de ofensa ao devido processo legal.

Defendem a existência de fumus boni iuris e periculum in mora, sob o fundamento de que a desocupação imediata do imóvel causaria prejuízos irreparáveis à família dos apelantes, notadamente em razão da presença de idoso acamado e em tratamento domiciliar (Home Care), além das dificuldades econômicas enfrentadas.

Preparo recursal ao id.57892900.

A apelada apresentou contrarrazões, conforme id.57892917.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a examiná-lo.

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da validade da sentença que decretou o despejo e concedeu tutela de urgência de desocupação, em face das alegações de nulidade por violação dos princípios da adstrição e congruência, da necessidade de caução para o deferimento da tutela de urgência e da adequação do prazo para desocupação, considerando a situação familiar dos Apelantes.

Os Apelantes argumentam que a sentença é nula por ter violado os princípios da adstrição e da congruência, ao supostamente acolher um aditamento à pretensão já rechaçada e alterar a causa de pedir do despejo, de denúncia vazia para inadimplemento.

Contudo, uma análise detida dos autos e da sentença (ID 378738959) revela que a argumentação dos Apelantes não se sustenta. 

O fundamento legal para a retomada do imóvel, conforme a exordial e a própria sentença, é o direito potestativo da Locadora em denunciar o contrato de locação que se prorrogou por prazo indeterminado, nos termos do artigo 57 da Lei nº 8.245/1991. O referido dispositivo legal estabelece que "Nos casos de denúncia vazia e não havendo a desocupação do imóvel no prazo concedido, a ação de despejo poderá ser proposta."

A sentença, ao fundamentar sua decisão, expressamente consignou: "Compulsando os autos, verifica-se que a ação foi intentada em face da resistência do locatário na entrega do imóvel, após a notificação para a desocupação do imóvel, conforme termos do que preceitua o art. 57 da Lei n. 8.245/1991. 

No caso dos autos, deve-se considerar que o contrato de locação passou a ser por prazo indeterminado, sendo certo que o pedido de retomada do imóvel por 'denúncia vazia' prescinde de qualquer fundamentação e a sua iniciativa depende tão somente da vontade do locador em não continuar com a locação, eis que se trata de um direito potestativo, bastando, para tanto, ter sido cumprido o requisito da notificação extrajudicial, nos termos do art. 46, §1º e 2º da Lei nº 8.245/1991.

É evidente, portanto, que a sentença se pautou no fundamento jurídico da denúncia vazia. A menção feita pelo Juízo a quo ao inadimplemento de débitos condominiais, de IPTU e do próprio aluguel pelos Apelantes, bem como aos prejuízos que isso causava à Autora (como o fato de ser ré em execuções e ter contas bloqueadas), não teve o condão de alterar a causa de pedir da ação. Essa referência serviu para contextualizar a situação fática e, sobretudo, para fundamentar a concessão da tutela de urgência para desocupação do imóvel, demonstrando o perigo de dano à Autora. 

O princípio da adstrição ou congruência, previsto nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, impõe ao juiz que a sentença seja proferida nos limites do pedido formulado pelas partes. Contudo, o juiz não está adstrito aos argumentos jurídicos apresentados pelas partes, podendo aplicar o direito ao fato conforme seu entendimento (iura novit curia). 

No caso, a sentença julgou o pedido de despejo com base na causa de pedir de denúncia vazia, não havendo qualquer alteração ou inovação em relação ao que foi postulado. As questões referentes ao inadimplemento foram tratadas como circunstâncias fáticas agravantes da situação e relevantes para a tutela de urgência, e não como o fundamento principal da ação de despejo, que sempre foi a denúncia vazia.

Ademais, os Apelantes tiveram a oportunidade de se manifestar sobre todos os fatos e fundamentos apresentados, tendo exercido o contraditório e a ampla defesa. Dessa forma, não prospera a alegada nulidade da sentença por violação aos princípios da adstrição e congruência.

Os Apelantes sustentam ainda a ilegalidade da decisão por não ter sido exigida a caução de 3 (três) meses de aluguel, conforme previsto no artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991. Argumentam que a Apelada não goza dos benefícios da justiça gratuita e que, portanto, a caução seria um requisito indispensável.

A interpretação do artigo 59 da Lei nº 8.245/1991 deve ser feita em seu contexto, confira-se o seu teor:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

O referido dispositivo legal trata das hipóteses em que o locador pode obter uma liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. 

A natureza dessa medida é de uma tutela provisória de urgência concedida em cognição sumária, no início do processo, antes da manifestação do réu. A caução, neste contexto, serve como uma garantia ao locatário contra eventuais danos caso a liminar seja futuramente revogada.

No caso em análise, a situação é distinta. A tutela de urgência para a desocupação do imóvel não foi concedida em caráter liminar, inaudita altera pars, no início da lide, mas sim na própria sentença de mérito, após a completa instrução processual e a cognição exauriente do direito da Autora. 

O Juízo a quo, ao proferir a sentença, já havia analisado todos os argumentos das partes, as provas produzidas e formado seu convencimento acerca do direito da Locadora à retomada do imóvel por denúncia vazia.

Quando a tutela de urgência é deferida em sentença de mérito, ou seja, após o exaurimento da cognição judicial, o risco de reversibilidade da decisão é minimizado, pois o direito da parte já foi plenamente reconhecido. A necessidade de caução, que tem caráter acautelatório em fases iniciais do processo, perde sua razão de ser quando a medida satisfativa é concedida em uma decisão de mérito definitiva ou com cognição exauriente. 

Exigir caução nesse cenário representaria um entrave desnecessário ao cumprimento de uma decisão judicial que já reconheceu o direito do locador em cognição plena.

Os Apelantes buscam, por fim, a reforma da sentença para que lhes seja concedido um prazo mais alongado para a desocupação voluntária do imóvel, de 180 (cento e oitenta) ou, no mínimo, 120 (cento e vinte) dias, alegando dificuldades de mudança em razão da presença de idoso com mais de 90 (noventa) anos e dependente de home care, além de dificuldades econômicas e proximidade do final do ano.

É inegável que a situação de um idoso e a necessidade de cuidados especiais demandam sensibilidade e ponderação. Contudo, os direitos do locador e as regras da Lei do Inquilinato devem ser igualmente observados. O direito de propriedade, garantido constitucionalmente, confere ao seu titular a faculdade de usar, gozar e dispor do bem. 

No contexto da locação por denúncia vazia, após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado e a regular notificação para desocupação, o direito do locador à retomada do imóvel é potestativo, ou seja, basta sua manifestação de vontade para que se opere a resilição do contrato.

Embora a situação familiar seja compreensível, ela não pode, por si só, perpetuar uma ocupação que, do ponto de vista legal, já se tornou ilegítima, especialmente quando há um histórico de resistência à desocupação e, conforme destacado na sentença e nas contrarrazões, inadimplemento de obrigações contratuais por parte dos Locatários.

Desta forma, os argumentos dos Apelantes não são suficientes para afastar a higidez da sentença recorrida, que se mostra em conformidade com a Lei do Inquilinato e com os princípios que regem as relações locatícias.

Diante do exposto, majora-se os honorários de sucumbência a monta de 15% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §11 do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo-se a sentença pelos fundamentos aqui esposados.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator