PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0535334-64.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outros |
| Advogado(s): FABIO RIVELLI, THIAGO MAHFUZ VEZZI |
| APELADO: JORGE FRANCISCO DA COSTA FREIRE |
| Advogado(s): DIEGO LEAL PITOMBO |
O Recurso é tempestivo e atende, ainda, aos demais requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, razão pela qual deve ser conhecido.
Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, reconhecendo que o imóvel foi entregue após o prazo contratualmente previsto, procedendo à condenação dos requeridos, ora apelantes, em multa contratual, repetição de indébito na forma simples referente a cobranças de IPTU e condomínio realizadas antes da entrega das chaves, e indenização por danos extrapatrimoniais decorrentes de tal atraso.
Não merece acolhida a irresignação das Apelantes, como adiante se verá.
A principal linha argumentativa da parte Recorrente reside na alegação de que não houve atraso na entrega do imóvel, pois as obras já haviam sido concluídas quando da aquisição pelo Autor, e o contrato de compra e venda celebrado previa expressamente que as chaves só seriam entregues após o adimplemento de todas as obrigações assumidas pelo comprador, o que só se deu após a aprovação do financiamento em julho de 2015, não havendo que se falar em falha na prestação de serviço.
Ocorre que tal assertiva não se sustenta diante do acervo probatório constante dos autos, senão vejamos.
Resta incontroverso que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 05 de novembro de 2014 (ID 71114697), restando definido como previsão para entrega do imóvel a data de 31 de janeiro de 2015 - fato alegado pela parte Autora e não impugnado pelas Rés em sede de contestação. Não obstante, o recorrido apenas veio a receber as chaves do imóvel em 17 de julho de 2015, o que configura, com clareza, mora contratual de mais de oito meses.
As demandadas tentam justificar o referido atraso com alegações genéricas e destituídas de comprovação concreta, apontando dificuldades burocráticas e pendências administrativas, especialmente no que tange à regularização do imóvel perante o cartório de registro de imóveis e a existência de débitos tributários, que a mesma reconhece serem referentes a período anterior à aquisição da unidade pelo comprador, ora Apelado. Contudo, sabe-se que tais dificuldades se inserem na órbita de riscos inerentes à atividade de construção e incorporação imobiliária, não podendo ser imputadas ao consumidor, que agiu com boa-fé, honrando suas obrigações contratuais.
Aliás, vale salientar que, do exame dos autos, é possível verificar que a própria contestação das rés reconhece a existência de tais entraves burocráticos como causas do atraso, o que corrobora a tese autoral de configuração da mora por culpa exclusiva da vendedora. Vejamos:
“16. De fato, como relatado pelo Autor, a unidade autônoma por ele adquirida, possuía um débito junto à Prefeitura referente a IPTU do exercício de 2011, ou seja, anterior à celebração do contrato de compromisso de compra e venda.
17. As Rés nunca negaram a existência de tal débito, tanto que, logo após a celebração do contrato, tomaram as providências para realizar o pagamento devido, posto que, somente com isso seria possível efetuar a transferência do imóvel.
18. Ocorre que, quando as Rés foram realizar os pagamentos devidos, os débitos já se encontravam inscritos na dívida ativa e com execução fiscal iniciada, o que veio a ocasionar uma maior morosidade aos procedimentos.”
(contestação, ID 71115251, págs. 3-4, grifos aditados)
Nesse sentido, tem-se por confessado, pela ré, o atraso alegado pelo Autor, por circunstâncias que não podem a ele ser imputadas; consequentemente, restou caracterizado o inadimplemento contratual e a má prestação de serviço, sendo, por conseguinte, legítima a condenação ao pagamento de multa moratória e indenização de ordem extrapatrimonial, como acertadamente procedeu o juízo a quo.
Vale salientar que a própria Ré invoca como argumento que, por ter havido autorização do financiamento somente em 07/2015, apenas naquele momento as chaves puderam ser entregues, o que estaria albergado pelo contrato firmado entre as partes. Ocorre que, como visto, emerge dos autos com clareza que o atraso na autorização do financiamento se deu por culpa exclusiva da Apelante, fato que esvazia, sobretudo do ponto de vista lógico-jurídico, a viabilidade desta tese defensiva.
Sobre o tema versado nos autos, sabe-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em decisões reiteradas, tem consolidado o entendimento segundo o qual a entrega do imóvel em data posterior àquela avençada, sem que haja prova robusta da ocorrência de caso fortuito ou força maior, enseja o dever de indenizar o consumidor prejudicado. Veja-se:
CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL . COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES . PRESUNÇÃO. PROVIMENTO. I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável . Precedentes. II. Agravo regimental provido.
(STJ - AgRg no Ag: 1036023 RJ 2008/0071103-7, Relator.: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de Julgamento: 23/11/2010, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/12/2010)
(grifo aditado)
Portanto, ressoa claro que a Corte Superior reconhece que o promitente-comprador faz jus a indenização decorrente do atraso na entrega da unidade imobiliária, presumindo-se o prejuízo suportado, salvo prova em sentido contrário. Tal ônus, no presente caso, incumbia às recorrentes, entretanto, da análise dos autos, vê-se que do referido ônus elas não se desincumbiram. Ao contrário, o que emerge dos elementos contidos nos autos é que a mora contratual é claramente imputável à promitente vendedora do imóvel objeto do contrato.
Em relação à restituição dos valores despendidos pelo autor a título de IPTU e cotas condominiais durante o período anterior à entrega das chaves, impõe-se destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, igualmente pacificada, reputa abusiva a transferência desses encargos ao adquirente do imóvel quando este ainda não foi imitido na posse da unidade. Nesse ponto, a Corte Superior já manifestou entendimento no sentido de ser indevida a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de encargos e tributos incidentes sobre o bem, antes da efetiva disponibilização do imóvel, sob pena de violação à boa-fé objetiva e de imposição de obrigação desproporcional ao consumidor. Senão vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA URISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido¿. (STJ - AgInt no AREsp: 1570780 SP 2019/0251669-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)
Em que pese a tentativa das apelantes de sustentar a legalidade desta cobrança sob o argumento da natureza propter rem das obrigações tributárias e condominiais, tal raciocínio não se sustenta quando confrontado com os princípios que norteiam as relações de consumo, notadamente o da vulnerabilidade do consumidor e o da função social do contrato. É certo que o adquirente não pode ser compelido a arcar com despesas relativas a um bem cuja fruição, uso e gozo ainda não lhe foram conferidos.
Não se olvida que as despesas relativas ao condomínio se constituem em obrigações propter rem. Nem o fato de que os proprietários, os promitentes compradores e os cessionários são considerados condôminos a teor do art. 9º da Lei 4.591/64. Entretanto, ao contrário do que buscam alegar os Apelantes, faz-se necessário que o promitente comprador esteja imitido na posse, e que o condomínio tenha ciência inequívoca da transferência dos direitos aquisitivos, o que não é o caso dos autos. A própria ré reconhece que houve cobrança de cotas condominiais ao Autor referente ao período anterior à entrega das chaves, e este contexto ressoa inequívoco dos autos.
Portanto, infere-se que apenas com o recebimento de chaves é que foi iniciada a obrigação do adquirente de realizar o pagamento das despesas condominiais, motivo pelo qual deve a parte ré a proceder à devolução dos valores indevidamente pagos pelo consumidor, a título de contribuições condominiais antes da entrega das chaves, na forma simples, como bem sentenciado pelo eminente magistrado a quo.
Por derradeiro, a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais revela-se igualmente acertada, considerando-se os transtornos e angústias suportados pelo recorrido, em virtude da injustificada mora na entrega do imóvel. O atraso significativo na entrega de bem de alta relevância econômica e afetiva, como é o caso de imóvel residencial, acarreta frustração legítima de expectativa, desorganização de planos pessoais e familiares, e compromete a dignidade do consumidor, indo além de meros aborrecimentos cotidianos.
A jurisprudência firmada por este Tribunal de Justiça do Estado da Bahia tem entendido pela configuração de dano moral in re ipsa em casos de largo atraso para a entrega de imóvel, considerando que tal circunstância extrapola o mero aborrecimento cotidiano, o que se verificou nos presentes autos.
No caso em voga, o atraso injustificado na entrega do imóvel perdurou cerca de 08 (oito) meses após a assinatura do contrato de compra e venda do bem, cuja obra já estava finalizada, razão pela qual resta devida a fixação pelos danos morais sofridos.
Em relação ao valor da indenização, entende-se que deve ser fixado levando-se em consideração as circunstâncias do caso, o bem jurídico lesado, a situação pessoal das partes envolvidas, bem assim o seu caráter pedagógico, de modo a se tentar evitar a sua reincidência.
Analisando-se o período de espera suportado pelo Apelante, tem-se que o valor de R$8.000,00 (oito mil reais) atende à necessária razoabilidade, observância da capacidade econômica dos Apelantes e o caráter pedagógico do dano moral.
Nesta toada, não vislumbro reproche a ser feito no que se refere ao quantum arbitrado a título de compensação extrapatrimonial, revelando-se o mesmo absolutamente razoável e proporcional, atendendo aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
Portanto a sentença vergastada merece ser integralmente mantida, eis que prolatada em plena consonância com remansosa jurisprudência aplicável à espécie, à luz de princípios caros ao direito como a boa-fé objetiva, a vulnerabilidade do consumidor, a responsabilidade objetiva do fornecedor, e a função social do contrato.
A corroborar:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE IPTU E DE COTAS CONDOMINIAIS PELO PERÍODO DE 31.05.2015 ATÉ A DATA DO HABITE-SE (23 .11.2017), PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS REFERENTES AOS MESES DE ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCONFORMISMO DA INCORPORADORA . 1. Apelante que alega que o habite-se foi concedido em 17.08.2016 e não em 23 .11.2017, como consignado pelo juízo de origem, não havendo atraso por mão de obra por sua parte, mas sim por culpa da inadimplência dos apelados. 2. Prazo de conclusão da obra no último dia do mês de março/2015, já contados os 180 dias de tolerância . 3. Habite-se do imóvel que foi concedido em 17.08.2016, conforme ratificado pela certidão de ônus reais, o que se conclui pelo atraso de mais de um ano para a entrega do imóvel . 4. Inadimplência contratual por parte da promitente vendedora que restou incontroversa. Falha na prestação do serviço configurada. Exigências do Poder Público para regularização das obras que constituem risco da atividade desenvolvida, não podendo invocá-las como excludentes de responsabilidade . 5. Adquirente que não está obrigado a quitar o saldo devedor antes da entrega das chaves. Precedentes do STJ (REsp nº 1.552 .363/ES). 6. Inexistência de qualquer justificativa plausível quanto ao atraso na entrega do imóvel (dezesseis meses), o que corrobora que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor. 7 . Cláusula penal moratória que tem a finalidade de indenização pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que afasta sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970 do STJ). 8. Jurisprudência do STJ que permite a cumulação quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como é o caso dos autos: cláusula penal moratória de 0,5% sobre o valor do preço do imóvel (R$213.696,00) e valor mensal locatício de R$2 .500,00. 9. Ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais que é devido no período anterior à entrega do imóvel e consequente imissão na posse. 10 . Danos morais configurados diante da frustração da legítima expectativa dos autores com a conduta da incorporadora (dezesseis meses para a entrega do imóvel). 11. Quantum indenizatório fixado em R$10.000,00 que se mostra razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto, sem enriquecimento sem causa dos autores . 12. Sentença que merece um pequeno retoque para consignar nos itens 2 e 3 do dispositivo que a data do habite-se é 17.08.2016 e o atraso na entrega do imóvel se deu por dezesseis meses . PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
(TJ-RJ - APELAÇÃO: 00051555720208190202 202400130913, Relator.: Des(a). CARLOS GUSTAVO VIANNA DIREITO, Data de Julgamento: 07/08/2024, DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 09/08/2024)
EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO – MÉRITO – RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO – CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – COMPROVAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO RECURSO DA REQUERIDA E RECURSO DO AUTOR PROVIDO. A preliminar de legitimidade passiva deve ser acolhida, se no caso, a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com quem o autor firmou o contrato, na cidade de Rondonópolis/MT e a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, acionada na presente demanda, apresentam-se com idêntico nome fantasia (POR DO SOL URBANIZAÇÕES), bem como restam identificadas com as suas respectivas logomarcas no contrato firmado entres as partes, levando o consumidor a reconhecer que ambas coligam uma mesma pessoa jurídica, dedicada ao ramo comercial de venda de imóveis, distinguindo entre si o fato de ser matriz e filial. Há que ser reconhecido que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento . Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1 .631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. O dano moral se mostra incontestável, revelado no atraso da entrega do loteamento, isto porque, o loteamento foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis em 07/11/2014 e até o ajuizamento da ação (23/03/2022) não se tinha notícias da entrega do empreendimento, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.-
(TJ-MT - AC: 10070630420228110003, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 30/08/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2023)
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CULPA DA VENDEDORA/CONSTRUTORA . IMISSÃO NA POSSE. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. TAXAS CONDOMINIAIS . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. A devolução da comissão de corretagem é devida quando o comprador não é informado do valor total do imóvel, incluindo a comissão, antes da assinatura do contrato de compra e venda, conforme entendimento do STJ (Tema 938). 2 . A mora na entrega das chaves, após a quitação integral do preço do imóvel, gera o direito à imissão na posse e à indenização por lucros cessantes, em virtude do prejuízo presumido do promitente comprador (Súmula 568 do STJ). 3. A quantificação dos lucros cessantes em 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de atraso é razoável e proporcional, considerando a presunção de prejuízo do comprador. 4 . O atraso excessivo na entrega do imóvel adquirido pronto, superior a um ano, após a quitação integral do preço, sem qualquer justificativa plausível para tanto, configura dano moral indenizável, em razão da violação dos direitos da personalidade do comprador. 5. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do promitente vendedor até a efetiva entrega das chaves do imóvel ao comprador, momento em que este assume a posse. 6 . Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.
(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08255800720208140301 20190561, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 11/06/2024, 2ª Turma de Direito Privado)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DANOS MORAL E MATERIAL - CONFIGURAÇÃO. 1. O dano moral resta configurado ante a demora na entrega do imóvel, pois durante os meses de espera, as expectativas da parte autora restaram frustradas, o que ultrapassa meros dissabores. 2 . Reconhecido o atraso injustificado na entrega do imóvel, deve a promitente vendedora indenizar os danos materiais sofridos, sob pena de enriquecimento sem causa, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.
(TJ-MG - Apelação Cível: 50008841120198130625 1.0000.24 .259036-2/001, Relator.: Des.(a) Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 18/07/2024, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/07/2024)
Por todo o exposto, à luz dos fundamentos jurídicos e fáticos aqui delineados, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e GAN SALVADOR INCORPORADORA LTDA, mantendo-se integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.
Por fim, majora-se o montante fixado a título de honorários advocatícios para o importe equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Sala de Sessões, data registrada pelo sistema.
JOSEVANDO ANDRADE
RELATOR