PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8030738-79.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA |
| Advogado(s): IVAN ISAAC FERREIRA FILHO |
| APELADO: LUCIANO SENA DOS SANTOS e outros |
| Advogado(s): MILENA SINALLI DOS REIS GONCALVES registrado(a) civilmente como MILENA SINALLI DOS REIS GONCALVES, GABRIELLE AZEVEDO DIAS QUARESMA |
Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente a tempestividade, a legitimidade e o interesse recursal, bem como o recolhimento do preparo (ids 92094508 e 92094509), conheço do recurso de apelação interposto.
Cinge-se a controvérsia recursal em aferir, essencialmente: a) de quem foi a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; b) se é devida a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores ou se cabe a retenção de percentual pela construtora; e c) se a situação narrada configura dano moral indenizável e, em caso positivo, se o valor arbitrado na sentença é adequado.
A apelante sustenta que a sentença merece reforma, por ter desconsiderado que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos Apelados, que não obtiveram o financiamento imobiliário por razões próprias. Defende, ainda, a legalidade da cláusula de retenção e a inexistência de dano moral.
O ponto principal para o deslinde da causa reside na apuração da responsabilidade pela frustração do negócio jurídico.
A recorrente atribui a culpa aos apelados, argumentando que a obtenção de financiamento é uma obrigação do comprador. Todavia, a análise do conjunto probatório revela uma realidade fática distinta, que ampara a conclusão alcançada pelo juízo sentenciante.
A relação jurídica entre as partes é inequivocamente de consumo, regida, portanto, pelas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Um dos pilares deste diploma é o princípio da transparência e o dever de informação, que se estende desde a fase pré-contratual até o pós-venda.
O art. 30 do CDC estabelece que toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
No caso em exame, os Apelados apresentaram prova robusta de que foram informados, de maneira específica e categórica, por uma preposta que se apresentava em nome da apelante, de que o financiamento imobiliário no valor de R$ 137.360,00 (cento e trinta e sete mil, trezentos e sessenta reais) já havia sido aprovado.
A prova consiste em conversas e um áudio encaminhado por meio do aplicativo WhatsApp (id 92094468), cujo conteúdo não foi especificamente infirmado pela Apelante. A mensagem é clara ao parabenizar os consumidores pela "conquista" e ao mencionar o valor exato que, sintomaticamente, veio a constar no instrumento contratual (id 92094439) como a parcela a ser quitada mediante financiamento.
A alegação da Apelante de que tal prova digital é inválida, por ausência de ata notarial, não prospera. A jurisprudência pátria tem admitido a utilização de tais provas, desde que sua autenticidade não seja concretamente contestada e seu teor se mostre coerente com os demais elementos dos autos, o que ocorre na presente hipótese. Confira-se:
“APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - SHOPPING CENTER - COTAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ - NULIDADE PARCIAL DA EXECUÇÃO - EXCESSO DE EXECUÇÃO - VALOR DO ALUGUEL - PRÁTICA CONTRATUAL REITERADA - BOA-FÉ OBJETIVA - PROVA DOCUMENTAL - PRINTS DE WHATSAPP - CORROBORAÇÃO POR OUTROS DOCUMENTOS - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. I. Não configura inovação recursal a impugnação à valoração probatória realizada pelo juízo singular, porquanto inserida no âmbito do efeito devolutivo da apelação. II. As cotas condominiais de natureza variável, cujos valores não foram previamente estipulados no contrato e carecem de documentação comprobatória das despesas efetivamente incorridas, não atendem ao requisito da liquidez exigido para o título executivo extrajudicial. III. A prática contratual reiterada e documentada pelas próprias partes, consubstanciada em boletos de cobrança, notificações extrajudiciais e comunicações eletrônicas emitidas pela credora, consolida a modificação do valor locatício originalmente pactuado, prevalecendo o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório. IV. Embora as capturas de tela de conversas eletrônicas (WhatsApp) não constituam, isoladamente, prova plena quando desprovidas de ata notarial, podem ser admitidas quando corroboradas por outros elementos probatórios robustos, como boletos bancários e notificações. V. A litigância de má-fé exige demonstração inequívoca do elemento subjetivo (dolo ou culpa grave), não se configurando pela mera divergência interpretativa sobre cláusulas contratuais ou insucesso da pretensão processual. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.359906-2/001, Relator(a): Des.(a) Nicolau Lupianhes Neto , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/12/2025, publicação da súmula em 19/12/2025)”
A Apelante se limitou a uma impugnação genérica, sem apresentar qualquer indício de manipulação ou falsidade, não se desincumbindo, assim, de seu ônus probatório, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil.
Nesse contexto, a informação prestada pela preposta da MRV gerou nos consumidores uma legítima expectativa de que a principal condição para a viabilidade do negócio - a obtenção de crédito - já estava superada. Foi essa segurança, induzida pela própria fornecedora, que os motivou a assinar o contrato e a iniciar os pagamentos das parcelas.
A posterior negativa do financiamento, sem qualquer prova por parte das rés de que houve alteração substancial e desfavorável na situação financeira dos apelados, caracteriza uma clara quebra da boa-fé objetiva e uma falha no dever de informação que vincula o fornecedor.
Ademais, correta a sentença ao reconhecer a responsabilidade solidária da segunda Ré, ACC Negócios Imobiliários LTDA. Ao atuar como intermediária indicada pela construtora para a condução do processo de financiamento, ela passou a integrar a cadeia de consumo e, sob a ótica do consumidor, a representar o conglomerado de empresas que viabilizaria a aquisição do imóvel.
A teoria da aparência, consagrada no diploma consumerista, visa proteger o consumidor que confia na imagem e na estrutura apresentada pelos fornecedores parceiros.
Portanto, a culpa pela rescisão contratual não pode ser imputada aos apelados, mas sim às fornecedoras, que falharam em seu dever de prestar informação clara, precisa e, acima de tudo, verídica, frustrando a execução do contrato.
Uma vez estabelecida a culpa exclusiva das fornecedoras pela rescisão do contrato, a consequência jurídica é o retorno das partes ao estado inicial, o que implica na devolução integral dos valores pagos pelos consumidores.
O STJ pacificou a matéria por meio da Súmula 543, que dispõe:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Nesse passo, a pretensão da Apelante de aplicar a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, ainda que com amparo na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), não encontra guarida.
O referido diploma legal, ao alterar a Lei nº 4.591/64, disciplina as consequências da rescisão por iniciativa ou culpa do adquirente, e não do incorporador. A legislação não excluiu a aplicação dos princípios basilares do CDC para as hipóteses de falha na prestação do serviço por parte do fornecedor.
Dessa forma, sendo a rescisão motivada por culpa das rés, qualquer cláusula que imponha penalidade aos consumidores ou preveja a retenção de parte dos valores pagos torna-se nula de pleno direito, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do artigo 51, IV, do CDC.
Assim, confirma-se a correção da sentença que determinou a restituição, de forma simples e integral, da quantia de R$ 7.475,86 (sete mil quatrocentos e setenta e cinco reais e oitenta e seis centavos), comprovadamente paga pelos apelados à construtora.
No tocante à indenização por danos morais, a apelante defende a inexistência do seu dever de indenizar, classificando a situação como mero aborrecimento contratual.
Contudo, a análise dos fatos revela que os transtornos vivenciados pelos recorridos ultrapassaram, em muito, a esfera do dissabor cotidiano.
A conduta das rés não se limitou a um simples inadimplemento. Ao gerar, por meio de informação inverídica, a certeza da aprovação do crédito, as fornecedoras alimentaram o sonho da casa própria, um projeto de vida de extrema relevância para qualquer cidadão. Os apelados, com base nessa confiança, dispenderam recursos financeiros, tempo e, sobretudo, depositaram suas esperanças na concretização do negócio.
A posterior e abrupta frustração dessa expectativa, causada por uma falha de informação das próprias rés, provocou inegável sentimento de angústia, impotência e decepção.
Não se trata de uma simples negativa de crédito, mas de uma negativa que se seguiu a uma afirmação de aprovação, o que agrava sobremaneira o abalo psicológico. A situação impôs aos consumidores um desgaste emocional que transcende o razoável, violando seus direitos da personalidade e justificando a reparação moral.
No que tange ao valor da indenização, sabe-se que este deve atender à equação de não importar o valor arbitrado em enriquecimento ilícito do requerente e, ao mesmo tempo, desestimular, de forma contundente, qualquer atividade nociva similar à denunciada pela vítima, por parte da requerida (efeito pedagógico da medida):
“A obrigação de reparar o dano recai sobre o autor do ato ilícito, independentemente de qualquer enriquecimento que ele tenha obtido. A reparação constitui, em princípio, uma sanção, e quando esta é de somenos, incorpora aquilo que se denomina de risco da atividade, gerando a tão decantada impunidade” (Sergio Cavalieri Filho, “Programa de Responsabilidade Civil”, Malheiros Editores, 3ª ed., pág. 98)
Considera-se, ainda, nesta equação, a repercussão do dano e a condição econômica do seu causador.
Com efeito, o montante fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo juízo a quo, se mostra razoável e proporcional.
A quantia atende à dupla finalidade da reparação: compensar os apelados pelo abalo sofrido e, ao mesmo tempo, servir como medida pedagógica para desestimular a reiteração de condutas semelhantes por parte das empresas Rés, sem, contudo, configurar enriquecimento sem causa. O porte econômico das empresas Apeladas e a gravidade da falha na prestação do serviço justificam a manutenção do quantum arbitrado.
Irretocável é, pois, a sentença recorrida.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso de apelação e, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo-se integralmente a r. sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Em observância ao art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
Por fim, advirto as partes de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.
Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.
Des. Marcelo Silva Britto
Relator