PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. APARTAMENTO TÉRREO COM ÁREA EXTERNA PRIVATIVA ("GARDEN"). VÍCIO OCULTO DE CONSTRUÇÃO. INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS NA ÁREA PRIVATIVA. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. DESCONFORMIDADE COM A NORMA TÉCNICA (NBR 8160). VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PRINCIPAL IMPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame.

 1.Cuida-se de Apelação Cível e de Recurso Adesivo interpostos, respectivamente, pela construtora e pelo consumidor, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação Ordinária Reparatória. A pretensão inicial visava à condenação da construtora ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais, decorrentes de vício construtivo em unidade imobiliária térrea ("garden"), consistente na instalação de caixas de esgoto e de águas pluviais em sua área privativa externa, em desconformidade com a oferta e com as normas técnicas aplicáveis. A sentença acolheu em parte os pedidos, fixando danos materiais em R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A construtora, em seu apelo principal, busca a reforma total da sentença para julgar improcedente a ação ou, subsidiariamente, a redução dos valores indenizatórios e a alteração do termo inicial dos juros de mora. O consumidor, em seu apelo adesivo, pleiteia a majoração das indenizações e dos honorários de sucumbência.

II. Questão em discussão

2. As questões controvertidas submetidas a esta instância revisora consistem em analisar: a) no mérito do apelo principal: (i) a configuração do vício construtivo e a violação ao dever de informação, à luz do laudo pericial produzido; (ii) a existência de danos materiais e morais indenizáveis; (iii) a adequação dos valores arbitrados a título de indenização; (iv) a correção do termo inicial para a incidência dos juros de mora; b) no mérito do apelo adesivo: (i) o cabimento da majoração da indenização por danos materiais para o valor integral do sobrepreço pago pela área privativa; (ii) a possibilidade de majoração da indenização por danos morais; e (iii) o pleito de majoração dos honorários advocatícios de sucumbência.

III. Razões de decidir

3. O laudo pericial judicial (Id. 98455795) atestou, de forma inequívoca, por meio de inspeção e teste com traçador químico, que a caixa de esgoto localizada na área privativa (quintal) da unidade do consumidor recebe efluentes de outros apartamentos, o que contraria expressamente a Norma Técnica Brasileira NBR 8160, em seu item 4.2.6.2. Tal fato, somado à ausência de informação clara e ostensiva no momento da contratação, caracteriza violação ao dever de informação (art. 6º, III, e art. 54, § 3º, do CDC) e quebra da legítima expectativa do adquirente, que pagou um valor adicional significativo pela exclusividade e plena fruição da área externa.

4. O dano material é manifesto e decorre da desvalorização econômica do imóvel e da restrição de seu uso. O valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), fixado a título de abatimento proporcional do preço, mostra-se razoável e proporcional, pois, embora a fruição da área externa tenha sido substancialmente comprometida, o laudo pericial indicou a possibilidade de aproveitamento parcial do espaço, não se justificando a devolução integral do sobrepreço pago, sob pena de enriquecimento ilícito do consumidor.

5. A indenização por danos morais, arbitrada em R$10.000,00 (dez mil reais), revela-se inadequada para compensar os transtornos que ultrapassam o mero dissabor, como a convivência com o risco de odores, a possibilidade de refluxo de dejetos, a presença de tampas salientes no quintal e a iminência de ter a privacidade do lar violada para manutenções em sistema de uso comum. O montante não atende às funções compensatória e pedagógica da reparação, estando em desconformidade com os parâmetros adotados em casos análogos, merecendo majoração para R$20.000,00 (vinte mil reais).

6. Em se tratando de responsabilidade civil de natureza contratual, o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre as indenizações por danos materiais e morais é a data da citação, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

7. Os honorários advocatícios foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, patamar que remunera condignamente o trabalho realizado pelo patrono da parte vencedora, em observância aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC, não havendo razões para sua majoração.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de Apelação Cível conhecido e improvido. Recurso Adesivo conhecido e provido em parte. Majorados os honorários advocatícios de sucumbência para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Teses de Julgamento:

"1. VÍCIO OCULTO. A instalação de caixa de esgoto em área privativa de unidade autônoma que recebe dejetos de outros apartamentos, em desconformidade com a norma técnica (NBR 8160), constitui vício oculto, cujo prazo decadencial para reclamação (art. 26, § 3º, do CDC) se inicia no momento em que o defeito se torna evidente, e não na data da entrega do imóvel."(tese pacificada na sentença).

"2. DEVER DE INFORMAÇÃO E BOA-FÉ. A ausência de informação prévia, clara e ostensiva ao consumidor sobre a existência de estruturas de uso comum (caixas de esgoto e de águas pluviais) na área privativa de seu imóvel, especialmente quando este foi adquirido com sobrepreço em razão do diferencial da área externa (“garden”), configura violação ao dever de informação (art. 6º, III, CDC) e à boa-fé objetiva, gerando o dever de indenizar."

"3. DANO MATERIAL. A entrega de imóvel com vício construtivo que limita parcialmente a fruição da área privativa, mas não a inutiliza por completo, enseja o direito ao abatimento proporcional do preço, que pode ser fixado em montante correspondente a um percentual do valor adicional pago pelo consumidor, a fim de evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes."

"4. DANO MORAL. A frustração da legítima expectativa do consumidor que adquire imóvel com área externa privativa e se depara com a instalação de caixas de esgoto compartilhadas, convivendo com o risco de odores, entupimentos e a necessidade de acesso de terceiros para manutenção, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável."

"5. JUROS DE MORA. Em se tratando de ilícito contratual, os juros de mora sobre a condenação por danos materiais e morais incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil)."

Referências normativas: arts. 6º, III, 54, § 3º, do CDC; art. 487, I, e art. 85, §§ 2º e 11, do CPC; NBR 8160; Súmula 362/STJ.

Precedentes citados: TJ-SP, Apelação Cível 10186865920218260625 (5ª Câmara de Direito Privado, j. 05/11/2024); TJ-MG, AC 50419122120168130024 (12ª Câmara Cível, j. 15/05/2023); STJ, AgInt no AREsp 1.666.670/RS (3ª Turma, j. 29/03/2021); STJ, AREsp 2.872.991/MG (3ª Turma, j. 05/05/2025).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível e Apelo Adesivo, nº 0535332-94.2016.8.05.0001, de Salvador, figurando, como apelante/apelado adesivo UNIÃO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA e como apelado/apelante adesivo FABRICIO SILVA BORGES.

A C O R D A M os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO e CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO ADESIVO, nos termos do voto proferido por sua Relatora.

 Sala das Sessões,       de                   de 2026.

Des(a). Presidente

Desª. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível e de apelo adesivo interpostos respectivamente por UNIÃO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA e FABRICIO SILVA BORGES, ante a irresignação de ambos com o conteúdo dispositivo da sentença de Id. 98455807, prolatada pelo Juízo de Direito da 4ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da ação ordinária reparatória, proc. nº 0535332-94.2016.8.05.0001, proposta pelo apelante adesivo, a conta de ver reconhecida a existência de defeito na relação de consumo consubstanciada na celebração do contrato de compra e venda de imóvel, com o subsequente reconhecimento do direito à reparação pelos danos morais e materiais supostamente evidenciados.

Como bem relatoriado na sentença, o ora apelante adesivo reporta que adquiriu um apartamento térreo com área externa privativa (quintal/garden) pagando um valor adicional de R$48.526,94 (quarenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e noventa e quatro centavos), em relação às demais unidades, justamente em razão do diferencial da área externa.

Sustentou que, ao receber o imóvel, deparou-se com a existência de quatro caixas de esgoto, gordura e águas pluviais instaladas dentro de sua área privativa, com tampas salientes, emanação de mau cheiro, presença de insetos e risco de retorno de dejetos, o que inviabilizaria o uso adequado do espaço, gerando desvalorização do imóvel e frustração da legítima expectativa de usufruir do jardim como área de lazer.

Pleiteou, assim, a condenação da ré à indenização por danos materiais no valor de R$48.526,94 (quarenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e noventa e quatro centavos), e indenização por danos morais no valor de R$20.000 (vinte mil reais).

Por meio do decisum sob guerra, o douto a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, a teor do art. 487, I, do CPC para condenar o réu, nos termos dispositivos seguintes:

“(...) Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por Fabrício Silva Borges em face de União Engenharia e Construções Ltda., com fundamento no art. 487, I, do CPC, para: a) Condenar a ré ao pagamento de R$30.000,00 (trinta mil reais) a título de danos materiais, corrigidos pelo IPCA, a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescidos de juros pela taxa SELIC (deduzido o IPCA) desde a citação; b) Condenar a ré ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, com correção monetária pelo IPCA a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e juros pela taxa SELIC (deduzido o IPCA) a partir da citação; Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.(...)”

Irresignado, o apelante acionado, por seu arrazoado de Id. 98455813, sustenta pela reforma parcial do julgado, entendendo inexistir lastro probatório da existência de vícios construtivos de responsabilidade da apelante, inclusive, consoante conclusão apresentada no laudo da perícia produzida no processo, na medida em que reitera que “a caixa localizada dentro da área privativa fora construída para receber EXCLUSIVAMENTE os dejetos da sua própria unidade sendo permitida a utilização de tais caixas, de acordo com a norma técnica (..)”(Id. 98455813, fl.07).

Consigna, ainda, no particular, que era de conhecimento do autor as restrições ao uso da área externa privativa, nominada espaço “quintal/garden”, considerando a previsão expressa no contrato a este respeito.

Aponta pela ausência de requisito autorizador da pretensão reparatória material e moral, sobretudo no que entende inexistente o dano patrimonial ou extrapatrimonial, diante do que requer seja o presente recurso conhecido e provido, para reformar a sentença para julgar improcedente a pretensão autoral. Subsidiariamente, vindica a redução dos danos morais, para o valor de R$1.000,00 (um mil reais) em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, considerado o caso concreto. Ressalta, por fim que em caso de eventual manutenção da condenação os juros moratórios deverão incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão.

Contrarrazões apresentadas pelo consumidor recorrido (Id. 98455869), rechaçando as razões articuladas no recurso, pelo improvimento do apelo.

Por meio do apelo adesivo (Id. 98455870), o consumidor acionante sustenta pela reforma parcial do julgado, buscando a majoração da indenização pelos danos materiais, assinalando que o valor do seu prejuízo se cinge na quantia paga a maior em relação às demais unidades, no importe de R$48.526,94 (quarenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e noventa e quatro centavos), considerando que não pode usufruir como prometido pela apelada quando da venda do imóvel, notadamente diante dos reflexos negativos da existência dos equipamentos de escoamento de rede de esgoto não privativa nesta área e da proximidade da instalação da caixa de gordura e caixa de escoamento de água pluvial, em relação a sua unidade residencial.

Defende a majoração do valor da indenização pelo dano moral, no que entende desproporcional em relação ao desvalor da conduta e dos desdobramentos psíquicos e abalos experimentados.

Requer, por fim, seja o apelo adesivo conhecido e provido para reformar a sentença guerreada, majorando os valores das verbas fixadas a título de dano material e moral, para os valores requeridos na petição inicial, respectivamente, R$ 48.526,94 (quarenta e oito mil, quinhentos e vinte e seis reais e noventa e quatro centavos) e R$ 20.000,00 (vinte mil reais), bem como da verba honorária para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Oportunizado contraditório, com a apresentação de contrarrazões, nos termos do Id. 98455876, pelo improvimento do apelo adesivo.

Feito recursal remetido a esta instância revisora, distribuído por sorteio à minha relatoria, consoante certidão de Id. 98523814.

É o relatório.

Salvador, 23 de fevereiro de 2026.

 Desª. Cynthia Maria Pina Resende

 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

I - DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE DOS RECURSOS

De início, cumpre proceder à análise dos pressupostos de admissibilidade de ambos os recursos interpostos. O apelo principal, manejado pela UNIÃO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA (Id. 98455813), e o apelo adesivo, interposto por FABRICIO SILVA BORGES (Id. 98455870) tempestivos. O preparo do recurso principal foi devidamente recolhido (Id. 98455815), enquanto o recurso adesivo dispensa preparo por ser o autor beneficiário da gratuidade de justiça.

Assim, eis que preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do apelo principal e do apelo adesivo, passando à análise conjunta de seus méritos, dada a interconexão das matérias devolvidas a esta Corte.

II – MÉRITO RECURSAL. CONTROVÉRSIA DEVOLVIDA 

A controvérsia central devolvida a este Tribunal de Justiça envolve revisão do desfecho da sentença de primeiro grau que, ao reconhecer a existência de vício construtivo em unidade imobiliária, e a inobservância do dever de informação pelo fornecedor e suas implicações jurídicas, condenou a construtora ré ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais.

A matéria recursal se desdobra em dois eixos principais: o apelo da construtora, que nega a existência do vício, da responsabilidade e dos danos, pleiteando a improcedência total da demanda ou, subsidiariamente, a minoração das verbas indenizatórias e a alteração do termo inicial dos juros de mora; e o apelo adesivo do consumidor, que, por sua vez, busca a majoração dos valores fixados a título de danos materiais e morais, bem como dos honorários de sucumbência, por entendê-los insuficientes para a reparação integral dos prejuízos suportados.

A análise deste colegiado, portanto, perpassará pela verificação da correção do julgado monocrático quanto à caracterização do defeito na relação de consumo, à luz do acervo probatório, em especial do laudo pericial, e, em um segundo momento, pela adequação dos valores indenizatórios e dos consectários legais fixados, ponderando os argumentos de ambas as partes recorrentes.

III - DA ANÁLISE DO APELO PRINCIPAL E DO APELO ADESIVO

Considerando a identidade de matérias e a prejudicialidade entre os temas, passo à análise conjunta dos recursos, iniciando pelo núcleo da controvérsia: a existência do vício construtivo e suas consequências jurídicas.

III.1 - Do Vício Construtivo, da Violação ao Dever de Informação e da Prova Pericial

A construtora apelante fundamenta sua irresignação principal na tese de que não haveria vício construtivo, pois, a instalação das caixas de esgoto e águas pluviais estaria em conformidade com as normas técnicas e com o projeto do empreendimento. Alega, ainda, que as restrições ao uso da área externa eram de conhecimento do adquirente. Tais argumentos, contudo, são frontalmente rechaçados pelo robusto conjunto probatório produzido nos autos, notadamente pelo laudo pericial técnico de Id. 98455795, cujas conclusões são claras e irrefutáveis.

A relação jurídica em apreço é inegavelmente de consumo, regida, portanto, pelos princípios da transparência, da boa-fé objetiva e, de forma cardeal, pelo dever de informação, consagrado no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.

O consumidor, ao adquirir um imóvel, sobretudo um com características especiais como a área "garden", que justificou um sobrepreço de R$48.526,94 (quarenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e noventa e quatro centavos), nutre a legítima expectativa de poder usufruir de tal espaço de forma plena, exclusiva e sem embaraços que não tenham sido prévia e ostensivamente informados.

O laudo pericial judicial foi categórico ao dirimir a controvérsia técnica. A perita nomeada pelo juízo, após vistoria in loco e realização de teste com traçador químico, concluiu que a caixa de esgoto situada na área privativa do autor (quintal) recebe dejetos não apenas de sua própria unidade, mas também das unidades superiores, o que configura manifesta desconformidade com a Norma Brasileira NBR 8160, colacionado nos autos no Id. 98455535.

O item 4.2.6.2 da referida norma é expresso ao vedar que caixas de inspeção em unidades autônomas recebam contribuição de despejos de outras unidades.

Norma Brasileira NBR 8160:

(...)

“4.2.6.2 Caixas e dispositivos de inspeção

(...)

Em prédios com mais de dois pavimentos, as caixas de inspeção não devem ser instaladas a menos de 2,00 m de distância dos tubos de queda que contribuem para elas.

Não devem ser colocadas caixas de inspeção ou poços de visita em ambientes pertencentes a uma unidade autônoma, quando os mesmos recebem a contribuição de despejos de outras unidades autônomas”

A conclusão pericial foi taxativa ao responder aos quesitos formulados, confirmando que: a) há caixa de esgoto no quintal e de passagem de água pluvial na área “garden” do autor (Quesito 1 do Juízo e 3 do Autor, Id. 98455795); b) a caixa de esgoto não serve somente ao imóvel do autor, mas também a outros imóveis do condomínio (Quesito 2 do Juízo e 4 do Autor, Id. 98455795); c) o acesso para manutenção da caixa de esgoto e da passagem de água pluvial só pode ser feito através do imóvel do autor (Quesito 5 do Autor, Id. 98455795); e, crucialmente, d) a construção das caixas no referido local causa prejuízo ao imóvel do autor e seus moradores (Quesito 3 do Juízo e 11 do Autor, Id. 98455795).

Conveniente ressaltar que a existência de "Habite-se" não é um salvo-conduto que isente a construtora de sua responsabilidade por vícios construtivos, especialmente quando estes contrariam normas técnicas específicas e frustram a legítima expectativa do consumidor.

A prova pericial, imparcial e tecnicamente fundamentada, sobrepõe-se a qualquer alegação genérica de regularidade da obra. Portanto, a sentença guerreada não merece qualquer retoque ao reconhecer o vício do produto e a falha na prestação do serviço, decorrente da violação ao dever de informação e da entrega de bem em desacordo com a oferta e a justa expectativa gerada.

III.2 - Dos Danos Materiais: Da pretensão de abatimento proporcional do preço e adequação da verba indenizatória

Uma vez caracterizado o vício, passa-se à análise da reparação material. O apelante adesivo (consumidor) pleiteia a majoração da indenização para R$48.526,94 (quarenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e noventa e quatro centavos), correspondente à integralidade do sobrepreço pago pela área "garden". A construtora, por sua vez, nega a existência do dano ou, subsidiariamente, defende a excessividade do valor arbitrado.

A sentença, de forma ponderada, fixou a indenização em R$30.000,00 (trinta mil reais). Entendo que tal montante deve ser mantido, pois reflete com justiça a real extensão do prejuízo material sofrido.

A reparação material, neste caso, assume a natureza de abatimento proporcional do preço, previsto no art. 18, § 1º, III, do CDC. O consumidor pagou por um diferencial – uma área externa privativa e de fruição plena – que não lhe foi entregue na qualidade esperada. O valor de R$48.526,94 (quarenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e noventa e quatro centavos) representa o quanto a mais ele pagou por este atributo.

Contudo, o laudo pericial também esclareceu que, apesar das limitações e dos prejuízos inegáveis, a área externa não se tornou completamente inutilizável. A perita respondeu afirmativamente quanto à possibilidade de o autor implementar uma área de lazer, com churrasqueira ou parque infantil, no local (Quesito 6 do Autor, Id. 98455795). Isso demonstra que houve uma perda de qualidade e de funcionalidade, uma restrição ao uso, mas não a perda total do espaço.

Nesse diapasão, a devolução integral do sobrepreço representaria um enriquecimento sem causa para o consumidor, que, ao final, permaneceria com um imóvel dotado de uma área externa parcialmente aproveitável.

Por outro lado, a negativa da indenização, como pretende a construtora, chancelaria o seu enriquecimento ilícito, pois teria recebido um valor por uma qualidade que não entregou em sua plenitude e cujas expectativas foram estabelecidas por quebra de obrigações legais, conduta de impulsionou a celebração do negócio em desfavor do consumidor.

Dessa forma, o valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), correspondente a aproximadamente 62% (sessenta e dois por cento) do valor histórico do diferencial pago, afigura-se como um critério justo de abatimento, que pondera a desvalorização do imóvel e a restrição de uso, sem ignorar a fruição parcial que ainda é possível.

Assim, oriento-me por negar provimento a ambos os recursos neste ponto, mantendo o quantum fixado a título de danos materiais.

III.3 - Dos Danos Morais: Configuração e Proporcionalidade da Indenização

A construtora apelante sustenta que a situação configura mero aborrecimento, enquanto o consumidor apelante adesivo reputa o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) insuficiente para a reparação do abalo sofrido.

Nesse aspecto, a situação vivenciada pelo consumidor ultrapassa em muito a esfera do mero dissabor cotidiano. A aquisição da casa própria é um marco na vida de qualquer pessoa, cercada de expectativas e planejamentos. No caso dos autos, essa expectativa foi qualificada pelo sonho de ter um quintal, uma área de lazer privativa para a família, diferencial pelo qual se dispôs a pagar um valor consideravelmente maior.

A frustração dessa legítima expectativa, ao se deparar com caixas de esgoto e de águas pluviais que servem a terceiros fincadas em seu quintal, somada aos transtornos permanentes e concretos apontados pela perícia – como o risco de inundação por dejetos em caso de entupimento, a emanação de odores desagradáveis, a presença de tampas salientes que dificultam a circulação e a utilização do espaço, e a violação da privacidade pela necessidade de acesso de terceiros para manutenção – configura, sem sombra de dúvidas, um dano moral passível de indenização.

O quantum de R$10.000,00 (dez mil reais), fixado pelo juízo de primeiro grau, portanto, não atende aos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade. O valor não é suficiente para compensar o abalo psíquico, a angústia e o sentimento de impotência e engano sofridos pelo consumidor, assim como também é insuficiente para cumprir sua função pedagógico-punitiva, desestimulando a construtora de incorrer em práticas semelhantes no futuro.

Diante desse quadro, entendo que a majoração da indenização para R$20.000,00 (vinte mil reais) atende com maior efetividade ao caráter compensatório e pedagógico da indenização, bem como com maior coerência à extensão do dano comprovado.

III.4- Do alinhamento da decisão aos precedentes desta Corte.

Cumpre consignar, em reforço, que em relação a pretensão reparatória, material e moral, no contexto da matéria controvertida, a jurisprudência é firme e na linha da orientação vertida na sentença sob guerra, à guisa de exemplo, colaciono precedentes do TJSP TJMG:

“AÇÃO INDENIZATÓRIA - DANOS MATERIAIS E MORAIS - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO - INCONFORMISMO - ACOLHIMENTO - LAUDO PERICIAL QUE APUROU A DESVALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE CAIXAS DE GORDURA, DE INSPEÇÃO DE ESGOTO, DE ÁGUA PLUVIAL E PASSAGEM ELÉTRICA EM ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL DO AUTOR - IMÓVEL ALIENADO DEPOIS DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA - IRRELEVÂNCIA - INDENIZAÇÃO PELO DANO MATERIAL APURADO (R$ 17.170,00) QUE SE IMPÕE - INFORMAÇÃO DE QUE O IMÓVEL ABRIGARIA TAIS CAIXAS QUE DEVERIA TER SIDO LANÇADA DE FORMA CLARA, PRECISA E OSTENSIVA NO CONTRATO SUB JUDICE, COMO DETERMINAM OS ARTS. 6º, INC. III, E 54, § 3º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, O QUE NÃO OCORREU NA ESPÉCIE - DIREITO DE INFORMAÇÃO QUE NÃO FOI OBSERVADO - DANOS MORAIS QUE SÃO INEGÁVEIS, NA MEDIDA EM QUE O AUTOR TEVE DE CONVIVER COM A ENTRADA DE ESTRANHOS EM SEU IMÓVEL, PERIODICAMENTE, PARA A LIMPEZA DAS REFERIDAS CAIXAS, SEM OLVIDAR DO RISCO DE INFESTAÇÃO POR INSETOS - DANO MORAL CONFIGURADO - FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO EM R$ 10 .000,00 - OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE - SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR O PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE, COM CONDENAÇÃO DA RÉ NO PAGAMENTO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - RECURSO PROVIDO EM PARTE.(TJ-SP - Apelação Cível: 10186865920218260625 Taubaté, Relator.: J.L. Mônaco da Silva, Data de Julgamento: 05/11/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/11/2024).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - REPARAÇÃO - IMÓVEL - VÍCIO - APARTAMENTO - ÁREA PRIVATIVA - CAIXAS DE ESGOTO, ÁGUA E GORDURA - EXISTÊNCIA - DESCONHECIMENTO - CONSUMIDOR - DECADÊNCIA - PRESCRIÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - DEVER DE INFORMAÇÃO - VIOLAÇÃO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONFIGURAÇÃO. I. Nos termos do disposto no art. 26, § 2º, I, do CDC, a reclamação formulada pelo consumidor perante o fornecedor obsta o curso do prazo decadencial do direito de reclamar de vício aparente ou de fácil constatação, até a resposta negativa correspondente. II. Não havendo prazo específico no CDC que regule a hipótese de reparação de danos decorrentes de vício do produto, deve ser aplicado o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC. III. Demonstrada a ocorrência de vício no imóvel entregue ao consumidor, consistente na existência de 3 caixas (de gordura, de esgoto e pluvial) na área privativa do apartamento por ele adquirido, acerca das quais não foi informado quando da entabulação do negócio jurídico, impõe-se obrigação de fazer para saná-lo ou, em caso de impossibilidade, a conversão em perdas e danos III. É evidente o abalo psicológico que passa o consumidor que é obrigado ao convívio com constante mau cheiro em seu imóvel, com a propensão de atração de animais, em especial de insetos tais como as baratas, bem como com a redução da privacidade e incômodo decorrentes da constante necessidade de acesso de pessoa estranhas no apartamento para manutenção. IV. Na fixação do quanto indenizatório, deve-se atentar para as circunstâncias dos fatos e das partes, evitando o enriquecimento ilícito, mas proporcionando à vítima uma satisfação e ao ofensor um desestímulo à prática de condutas abusivas. (TJ-MG - AC: 50419122120168130024, Relator.: Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, Data de Julgamento: 15/05/2023, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/05/2023).

III.5 - Do Termo Inicial dos Juros Moratórios e da Verba Honorária

A construtora apelante postula que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado. A pretensão não encontra amparo na jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. Tratando-se de responsabilidade civil de natureza contratual, os juros de mora incidem a partir da citação, nos exatos termos do art. 405 do Código Civil e conforme decidido na sentença.

Colhe-se da jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE VENDEDORA. INADIMPLEMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC /2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. MULTA CONTRATUAL. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

3. Em caso de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem a partir da citação. Precedentes.

4. Na hipótese, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias para alterar a base de cálculo da multa contratual demanda a análise do contrato, dos fatos e das provas dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido aos óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 /STJ.

5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.666.670/RS, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado aos 29/3/2021, DJe de 7/4/2021 - sem destaque no original)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. SÚMULA N. 83 DO STJ OCORRÊNCIA DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 568 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de motivo de força maior para o atraso na entrega da unidade, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.

4. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade dos promitentes-compradores, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ.

5. O valor fixado a título de dano extrapatrimonial, porque arbitrado com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só pode ser alterado em hipóteses específicas, quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante, o que não ocorreu no caso. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.

6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Aplicação da Súmula n. 568 do STJ. 7. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - AREsp: 2872991 MG 2025/0072562-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 05/05/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 08/05/2025)

Por fim, o apelante adesivo requer a majoração dos honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. O percentual de 15% (quinze por cento) fixado na origem mostra-se compatível com o trabalho desenvolvido, o zelo do profissional e a complexidade da causa, que demandou longa instrução processual com produção de prova pericial, estando em plena conformidade com os parâmetros estabelecidos pelo art. 85, § 2º, do CPC.

IV - DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, oriento meu voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao apelo principal, e conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo adesivo, para elevar a indenização por danos morais para R$20.000,00 (vinte mil reais).

Com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência, a serem pagos pela construtora apelante, de 15% (quinze por cento) para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal.

Salvador, 23 de fevereiro de 2026.

 Desª. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora