DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. QUESTIONAMENTO DE VALORES DE TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO E CONDÔMINO. INAPLICABILIDADE DO CDC. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PREMATURIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por condomínio edilício contra decisão interlocutória que reconheceu a existência de relação de consumo entre condômino e condomínio e determinou a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, nos autos de ação indenizatória por dano moral, dano material com repetição do indébito e obrigação de fazer.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se a relação jurídica entre condômino e condomínio edilício configura relação de consumo, apta a atrair a incidência do CDC e a competência das Varas de Relações de Consumo; e (ii) saber se é válida a inversão do ônus da prova determinada com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC antes da apresentação da contestação e da delimitação dos fatos controvertidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação de consumo pressupõe a presença simultânea de consumidor e fornecedor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, exigindo habitualidade da atividade no mercado e onerosidade com finalidade remuneratória ou lucrativa. O condomínio edilício, regulado pelos arts. 1.331 e seguintes do CC, é ente despersonalizado sem fins lucrativos que não atua no mercado de consumo como agente econômico organizado.
A taxa condominial não constitui preço de serviço prestado no mercado de consumo, mas obrigação propter rem decorrente da cotitularidade da unidade imobiliária, consistente no rateio das despesas de conservação e administração das áreas comuns. Inexiste, portanto, a alteridade e a assimetria econômica que caracterizam e justificam a proteção consumerista, razão pela qual não se aplicam as normas do CDC às relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos.
Afastada a relação de consumo, a competência para processar e julgar a demanda é das Varas de Feitos Cíveis, por força da competência residual estabelecida pelo art. 68, I, da Lei Estadual nº 10.845/2007, e não das Varas de Relações de Consumo, cuja competência privativa, nos termos do art. 69 do mesmo diploma, restringe-se aos litígios decorrentes de relação de consumo.
A inversão do ônus da prova fundada no art. 6º, VIII, do CDC perde sua base legal com o afastamento da relação consumerista. Ademais, ainda que cogitável a redistribuição do ônus com fundamento em outro dispositivo, a medida é prematura quando adotada antes da contestação e da efetiva delimitação dos fatos controvertidos, em violação ao contraditório e ao princípio da paridade de armas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para: (i) declarar a incompetência absoluta do Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador; (ii) afastar a inversão do ônus da prova determinada com fundamento no art. 6º, VIII, da Lei nº 8.078/90; e (iii) determinar a redistribuição do feito a uma das Varas de Feitos Cíveis da Comarca de Salvador.

Tese de julgamento: "1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas entre condômino e condomínio edilício, porquanto a taxa condominial constitui obrigação propter rem de rateio de despesas comuns, e não contraprestação por serviço prestado no mercado de consumo. 2. Afastada a relação de consumo, é absolutamente incompetente a Vara de Relações de Consumo para processar e julgar demanda que versa sobre cobrança e condições de manutenção condominial, devendo o feito ser redistribuído à Vara de Feitos Cíveis. 3. É prematura a inversão do ônus da prova, fora do âmbito do CDC, quando determinada antes da apresentação da contestação e da delimitação dos fatos controvertidos."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.331 e ss.; CDC, arts. 2º, 3º, §2º, e 6º, VIII; CPC, arts. 62, 64 e 373; Lei Estadual nº 10.845/2007, arts. 68, I, e 69.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no REsp: 1419490 PR 2013/0385262-5, Relator: Ministro Og Fernandes Data de Julgamento: 20/06/2022, T2 - 2ª Turma do STJ; TJSP - Apelação Cível: 1037987-58.2021.8 .26.0506 Ribeirão Preto, Relator.: Silvia Rocha, Data de Julgamento: 27/03/2024, 29ª Câmara de Direito Privado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8007081-72.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante CONDOMINIO EDIFICIO MAROIM e como apelada WENDELL DALTRO DOS SANTOS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, EM DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do relator.

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MAROIM em face de decisão interlocutória (ID. 479858483) proferida no Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no sentido de reconhecer a existência de relação de consumo entre as partes, declarar a competência daquele Juízo para processar e julgar a demanda e determinar a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, da Lei nº 8.078/90.

Em suas razões recursais (ID. 77306439), o agravante defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja declarada a incompetência absoluta do Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, afastada a inversão do ônus da prova e determinada a redistribuição do feito a uma das Varas de Feitos Cíveis da mesma Comarca.

Sustenta, em síntese, que o condomínio edilício é ente despersonalizado sem fins lucrativos, não se enquadrando nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos arts. 2º e 3º do CDC, razão pela qual é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre condomínio e condômino, de natureza estritamente pessoal e obrigacional. Invoca, nesse sentido, o precedente firmado no AgRg no Ag 1.122.191/SP (STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 22/06/2010).

Argui a incompetência absoluta do Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo, cuja competência privativa, nos termos do art. 69 da Lei Estadual nº 10.845/2007, restringe-se aos litígios decorrentes de relação de consumo, o que não é o caso dos autos. Defende que o prosseguimento do feito perante juízo absolutamente incompetente implicará nulidade absoluta de todos os atos processuais praticados e vindouros.

Sustenta, ademais, que a inversão do ônus da prova é indevida, por ausência de relação consumerista que a fundamente, e que a medida viola o princípio da paridade de armas, onerando excessivamente o agravante diante da escassez probatória do autor. Defende, por fim, o cabimento do agravo de instrumento para impugnar decisão que versa sobre competência, com base em interpretação extensiva do art. 1.015, III, do CPC.

"(...) conhecido e provido integralmente o Agravo para reformar a decisão interlocutória constante do evento 479858483 do Juízo a quo, declarando o Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador incompetente para conhecer, processar e julgar a AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL, DANO MATERIAL COM REPETIÇÃO DO INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER nº 8196085-62.2024.8.05.0001, por não se tratar a matéria de relação de consumo e, consequentemente, reformar a decisão que decretou a inversão do ônus da prova por impossibilidade de aplicação do art. 6°, VIII, da Lei 8.078/90, ordenando assim a redistribuição do feito a uma das Varas de Feitos Cíveis desta Comarca de Salvador."

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, descabimento de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, §1º, do RITJBA.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso, destacando que:

1º) o recorrente é beneficiário da assistência judiciária gratuita, conforme a decisão de ID 85919678;

2º) A a hipótese envolve matéria que pode ser desafiada por agravo, pois aborda a inversão do ônus da prova, circunstância que já permitiria o seu enquadramento da norma do art. 1015, XI do CPC; e

3º) a despeito da ausência de previsão da discussão em torno da competência no rol do art. 1.015 do CPC, o STJ vem decidindo pelo cabimento do agravo de instrumento em face do tema (AgInt no RMS n. 55.990/PR , Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 5/2/2019, DJe 14/02/2019; AgInt no AREsp n. 1.370.605/SP , Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/3/2019, DJe 11/4/2019).

Superadas tais questões, observa-se que a demanda originária versa sobre ação indenizatória por dano moral, dano material com repetição do indébito e obrigação de fazer, ajuizada por morador em face de condomínio edilício, ao argumento de que os valores cobrados a título de taxa condominial seriam excessivos, postulando por sua redução e repetição em dobro dos valores supostamente pagos a maior, além de obrigações de fazer consistentes na transferência da caixa d'água de seu apartamento, na instalação de sistema de isolamento acústico e na realização de perícia nas tubulações do prédio.

Ao reverso, o ponto nuclear deste agravo reside em saber se a relação jurídica estabelecida entre condômino e condomínio edilício configura relação de consumo, apta a atrair a incidência do CDC e, consequentemente, a competência das Varas de Relações de Consumo e a inversão do ônus da prova em favor do autor.

A relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, pressupõe a presença simultânea de dois sujeitos bem definidos: o consumidor, assim entendido como a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final; e o fornecedor, caracterizado como a pessoa física ou jurídica que desenvolve atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços no mercado de consumo.

O conceito de serviço, para fins de incidência do Código consumerista, abrange qualquer atividade fornecida no mercado de consumo mediante remuneração, nos termos do art. 3º, §2º, do CDC. Dois elementos são, portanto, indispensáveis à configuração da relação de consumo: a habitualidade da atividade desenvolvida no mercado e a onerosidade com finalidade remuneratória ou lucrativa, sendo insuficiente a mera existência de contraprestação pecuniária desvinculada de qualquer atividade econômica organizada.

Por sua vez, o condomínio edilício, regulado pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, é ente despersonalizado que não se confunde com pessoa jurídica. Não possui personalidade jurídica própria, não integra o mercado de consumo como agente econômico organizado e não desenvolve atividade empresarial ou lucrativa. Sua constituição decorre da própria natureza da propriedade compartilhada — a coexistência de unidades autônomas e áreas comuns numa mesma edificação —, e sua administração serve exclusivamente ao interesse coletivo dos próprios condôminos, que são, a um só tempo, os titulares das unidades e os destinatários das despesas rateadas.

A taxa condominial, por sua vez, não constitui preço de serviço prestado no mercado de consumo, mas sim quota-parte das despesas necessárias à conservação, manutenção e administração das áreas comuns do edifício, fixada em assembleia e rateada proporcionalmente entre os condôminos na forma da convenção e da lei. Trata-se de obrigação propter rem, de natureza civil e obrigacional, que decorre da própria titularidade da unidade imobiliária e não de qualquer relação contratual de consumo.

É dizer que o condômino que paga a taxa condominial não está adquirindo serviço de fornecedor no mercado: está contribuindo para as despesas comuns de uma propriedade da qual ele próprio é cotitular. Dessa forma, nem o condomínio ocupa a posição de fornecedor, nem o condômino ocupa a posição de consumidor, porquanto ambos integram a mesma coletividade de coproprietários, inexistindo a alteridade e a assimetria econômica que caracterizam e justificam a proteção consumerista.

Conclui-se, portanto, que não se configura relação de consumo quando a divergência entre as partes tem por objeto o valor das cotas condominiais e as condições de manutenção do edifício, matérias regidas exclusivamente pelo Código Civil, pela convenção condominial e pelo regimento interno, sendo dirimidas, quando necessário, pelas vias ordinárias cíveis.

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONSUMIDOR. PROCON . FISCALIZAÇÃO. MULTA ADMINISTRATIVA. ABRANGÊNCIA. CONDOMÍNIOS. DÍVIDA SUB-ROGADA. EMPRESA DE COBRANÇA. 1. A dívida cobrada em sub-rogação mantém a mesma natureza da original, para aferição da relação de consumo. 2. Inexistindo caráter consumerista na relação entre condômino e condomínio, tampouco haverá dita natureza na relação entre a empresa de cobrança contratada pelo condomínio e o condômino. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1419490 PR 2013/0385262-5, Data de Julgamento: 20/06/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (g.n.)

Condomínio – Ação de repactuação de dívida – Ausente relação de consumo entre condomínio e condômino, não se aplica, quanto à dívida de despesas condominiais, as regras referentes à repactuação de dívida em razão de superendividamento, previstas nos artigos 54-A e 104-A Código de Defesa do Consumidor – Sentença mantida – Recurso não provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1037987-58.2021.8 .26.0506 Ribeirão Preto, Relator.: Silvia Rocha, Data de Julgamento: 27/03/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/03/2024) (g.n.)

Neste contexto, permitir a incidência do CDC nessa relação implicaria subverter a própria lógica do instituto condominial: o condômino passaria a ser tratado como consumidor em relação ao próprio patrimônio comum de que é cotitular, e o condomínio — que administra recursos dos próprios condôminos, sem qualquer finalidade lucrativa — seria equiparado a fornecedor de serviços no mercado.

E sedimentada a inexistência da relação de consumo, tem-se que a competência para processar e julgar a demanda sob comento não é das Varas de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, cuja competência privativa, nos termos do art. 69 da Lei Estadual nº 10.845/2007, está expressamente restrita aos litígios decorrentes da relação de consumo, cabendo à apreciação da matéria a uma das varas cíveis desta Capital, por força da competência residual estabelecida pelo art. 68, I da LOJ/BA.

Do mesmo modo, a inversão do ônus da prova determinada com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC perde inteiramente sua base legal, porquanto tal previsão é exclusiva do microssistema consumerista e pressupõe, necessariamente, a configuração da hipossuficiência do consumidor ou a verossimilhança de suas alegações no contexto de uma relação de consumo. Ademais, ainda que fosse cogitável a redistribuição do ônus probatório com fundamento em outro dispositivo legal, a medida revela-se prematura, pois adotada antes da apresentação da contestação e, portanto, antes da efetiva delimitação dos fatos controvertidos.

De rigor, portanto, o acolhimento do recurso não só para obstar a prematura inversão do ônus da prova, como também para reconhecer que falece ao juízo prolator do aludido decisum competência jurisdicional para atuar no feito objeto deste recurso.

Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento ao agravo de instrumento para: (i) declarar a incompetência absoluta do Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador para processar e julgar a Ação Indenizatória por Dano Moral, Dano Material com Repetição do Indébito e Obrigação de Fazer nº 8196085-62.2024.8.05.0001, por ausência de relação de consumo entre as partes; (ii) afastar a inversão do ônus da prova determinada com fundamento no art. 6º, VIII, da Lei nº 8.078/90; e (iii) determinar a redistribuição do feito a uma das Varas de Feitos Cíveis da Comarca de Salvador.

Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8007081-72.2025.8.05.0000
Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível
AGRAVANTE: CONDOMINIO EDIFICIO MAROIM
Advogado(s): CLAUDIO CHE DE MEDEIROS
AGRAVADO: WENDELL DALTRO DOS SANTOS
Advogado(s):TICIANA PACHECO NERY

Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8007081-72.2025.8.05.0000
Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível
AGRAVANTE: CONDOMINIO EDIFICIO MAROIM
Advogado(s): CLAUDIO CHE DE MEDEIROS
AGRAVADO: WENDELL DALTRO DOS SANTOS
Advogado(s): TICIANA PACHECO NERY

Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8007081-72.2025.8.05.0000
Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível
AGRAVANTE: CONDOMINIO EDIFICIO MAROIM
Advogado(s): CLAUDIO CHE DE MEDEIROS
AGRAVADO: WENDELL DALTRO DOS SANTOS
Advogado(s): TICIANA PACHECO NERY